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1、嘉悦汇商业产品营销方案,Part1 市场环境分析 Part2 定位方向探讨 Part3 定位方向营销落地,Part1 市场环境分析 Part2 定位方向探讨 Part3 定位方向营销落地,宏观政策环境 商铺市场分析 公寓市场分析,2月4日晚间，央行宣布下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是自2012年5月以来第一次普降存款准备金率。央行本轮降准可释放6000亿元左右流动性。,宏观政策环境,2015年1月，人民币汇率持续走低，央行宣布下调金融机构人民币存款准备金率； 但在2014年底，部分商业银行除底铺外，叫停商业贷款；同时对贷款资质评估审核较严格；货币政策未来预测定向宽松，但对商业
2、地产仍保持按揭贷款政策仍趋于“谨慎”的态度；,利好政策,利空政策,Month 00, 2014,5,商铺市场分析,成都市历年商业市场销售情况分析,424.36 59.80 133.55,400 200 0,600,800,2010年,2011年,2012年,2013年,2014年,新增供应（万平）,销售备案（万平）,存量（万平）,2010-2014年成都主城区商铺供销存年度走势分析（备案）,主城区成交60万方，同比下滑13%，成交均价同比上涨22%； 可见，历年商铺市场需求稳定，但供大于求越来越明显，今年整体呈现严重的供大于求态势（主城区存销比为7，属于库存严重，泡沫过大）,2010-2014
3、年成都主城区商铺供销价季度走势分析（备案口径下）,50000 40000 30000 20000 10000 0,60000,140 120 100 80 60 40 20 0,160,新增供应（万平）,销售备案（万平）,存量（万平）,成交均价(元/),今年高新区商铺供销量依然位居首位，以新都、温江为代表的近郊商业市场也较为活跃。,区域对比,0,200,50以下,50-70,70-90,90-110,110-130,130-150,150-170,170-200,200-250,250-300,300-400,400-500,500以上,新增供应（万平）,销售备案（万平）,存量（万平）,18.
4、2%,24.8%,22.2%,17.2%,21.4%,40% 20% 0%,60%,100% 80%,9.1% 9.8% 15.2% 2010年,7.3% 12.0% 13.1% 2011年,8.4% 12.3% 11.0% 2012年,9.7% 14.7% 14.2% 2013年,10.2% 13.0% 18.0% 2014年,500以上 400-500 300-400,250-300,200-250 170-200,150-170 130-150 110-130 90-110 70-90 50-70 50以下,2014年大成都商铺各面积段销量占比对比分析（备案口径下）,2014年大成都商铺
5、各面积段供销存对比分析（备案口径下）,500以上的大型商铺一直占据主力，90以下面积去化占比持续提升，其中50以下小商铺表现良好,产品面积段,大源板块供销严重失衡，库存高企，今年存量已高达58万方，去化压力大，而温江城区与顺江村板块新增量大、去化水平一般，因此存量也在30万方以上,2014年成都商铺存量板块热度图,区域市场竞争环境分析（1）,峰度天下,天合凯旋南城,哥谭,绿地之窗,复城 国际,两江国际,大源中央公园,润莱金座,星宸国际,世龙广场,IMC国际广场,汇锦城,盛邦街,嘉悦汇,天府二街,蜀都中心二期,新城国际广场,清凤时代城,航天城上城,香月湖,天府大道,剑南大道,益州大道,银泰城悦坊
6、,鹭洲汇,周边竞品分布情况：1.5公里半径内，在售项目10个以上，未来一年左右预计入市项目9个左右；,中环岛,天悦府,天香,在售项目,预售项目,中央鹭洲,一品境界,万科,Month 00, 2014,11,区域市场竞争环境分析（2）,不完全统计，未来存量将高达28万以上，竞争压力持续加大；,Month 00, 2014,12,公寓市场分析,2014年主城区公寓产品供销均大幅下降，供应同比下降61%，销售同比下降46%。价格同比上升10%； 2014年主城区公寓产品均价为9171元/平，同比增长10%。增长率同比去年的7%增长了3个百分点； （阳光新业中心、红星国际等精装SOHO公寓拉高区域均价
7、）。,13,公寓市场主城区供销价走势,2010-2014年成都主城区SOHO存量月度走势,主城区供销价翘尾现象明显，自2010年存量逐步攀升，主城区供应市场存量压力较大。,公寓市场主城区存量走势,15,2013年主城区各行政区SOHO物业供销主要集中在高新区，供应占比达50%，销售占比达42%； 2014年高新区供应仍成主力，供应占比58%，而销售量却排在成华，金牛和武侯之后，占比仅为9%； 同比2013年，高新区公寓物业销售严重下滑，在市场环境不乐观的情况下，越靠近主城区的物业销量情况约好。,公寓市场主城区分行政区供销价走势,10 0,20,80 70 60 50 40 30,90,30以下
8、 30-40,40-50,50-60,60-80 80-100 100以上,新增供应（万平）,销售备案（万平）,存量（万平）,15.6% 20.2% 25.2%,14.0% 26.9% 33.8%,15.0% 25.1% 31.7%,19.1% 19.3% 38.2%,21.7% 17.6% 32.4%,10% 0%,20%,90% 80% 70% 60% 50% 40% 30%,22.9% 2010年,15.3% 2011年,13.7% 2012年,10.5% 2013年,18.0% 2014年,30以下 30-40 40-50 50-60 60-80 80-100 100以上 100%,2
9、014年大成都 SOHO 不同面积段供销存对比,2010-2014年大成都 SOHO不同面积段销量占比走势对比,40-50为长期热销面积段，总价相对较低，60-80销量占比有所增长,公寓市场大成都分面积段供销对比,公寓竞争市场分析,在售项目中畅销项目均价约8000左右，未来周边项目均有公寓产品供应，竞争压力较大；,市场小结,整体市场：历年来市场需求都稳定在一定水平，但近年来供大于求越发明显，今年整体呈现严重的供大于求态势； 区域概况：区域整体存量巨大，竞争激烈，且产品同质化严重； 市场机会：主题鲜明、体验式消费型的商业缺乏。,营销启示：需求蛋糕有限，分的人越来越多，如何营销包装，打动客户下单，
10、尤为重要。 营销定位：树立项目鲜明市场定位，充分传递定位价值，提升项目商业价值。,Part1 市场环境分析 Part2 定位方向探讨 Part3 定位方向营销落地,目标消费群体分析 未来商业模式探讨 项目本体分析 项目整体定位 商铺定位 公寓定位,Month 00, 2014,20,目标消费群体分析,目标消费群体（1）居住人口,项目商业整体体量约5万左右，按照商业规模： 核心辐射的消费群里来自1km半径内的居住人口和办公；其中居住人口约5.6万人； 次级辐射消费群来自1-1.5k半径内的居住人口，其中居住人口约4.2万人 。,周边住宅小区消费群体不完全统计,以青年三口之家为主的小太阳家庭结构，
11、未来将成为本案所在区域消费人口的主要客群,数据来源：房联数据库,2012-2014年大源板块房产买受人年龄结构,【主力消费客群】 25-35岁青年客群,关键词： 年轻时尚人群/事业初成/组建家庭/ 孩子为中心,重大节点： 生育 / 结婚,目标消费群体（1）居住人口家庭结构,孩子年龄主要集中在0-12岁 对子女成长教育等的投入增加,万科,主要消费习惯： 2011年高薪伊藤作为大源区域首个开业的购物中心，奠定了区域消费中心的地位，让周边人口的形成了首选到伊藤的消费习惯； 2013年6月，铁像寺水街开业，为区域提供休闲生活配套； 2014年世豪广场开业，巩固该地段的中心消费地位,消费需求特点： 对服
12、务要求更高效、更便捷 注重锻炼身心、家庭亲子类的活动 对体验式消费、对文化生活的需求较大,购物,休闲,居住区商业以满足自己社区为主，影响力有限，商业价值低,目标消费群体（1）居住人口消费习惯,目标消费群体（2）产业人口,项目处于大源CBD核心区域、居住区及金融后台产业区的交界处，不完全统计，未开大源区域办公和产业人口将超过50万人，庞大的消费群体是项目商业价值的有利保证。,本案,400余家大企业 33家全球500强企业 世界软件20强已落户13家 外资企业占比40%,Month 00, 2014,25,目标消费群体（2）产业人口消费习惯,工作,80后 90后 IT男 软件工程师 程序员 宅男
13、游戏设计师 没有网络就会死 动漫迷、游戏迷 创意、 设计 小资情节 时尚、新潮、 趣味的体验,该类消费群体关键词：,爱情,家庭,休闲娱乐,消费习惯： 超前消费意识 鲜明的自我消费意识 喜欢能上网的地方 打电子游戏 手机换个不停 吃洋快餐,Month 00, 2014,26,未来商业模式探讨,地址：上海莘庄地铁南广场仲盛世界商城5楼 近 7000 平米的场馆，以 2/3 的比例打造真实生活场景，既有设施林立的街道，又有各式风格的建筑，更有各色不同品牌商店和工厂，是任孩子体验、娱乐、创造、学习的小一号世界。,星期八小镇平面图,国内首家采用星期8模式的儿童育乐场所，专为3-13岁孩子创建的角色扮演类
14、主题乐园。 体验社会角色，寓教于乐的全新儿童主题商业中心。,儿童主题乐园,案例1：星期八小镇,位置：淮海中路550号 面积：3500平米 层高：6层产品：1600余种,六楼：芭比职业墙,一楼：迎客照片展示区,二楼：芭比水疗美容中心,品牌为核心的全新体验式购物理念,芭比娃娃品牌DNA贯穿于设计体验、文化体验和零售体验之中，顾客置身其中，不仅能学到美容、美甲课程，还能读书看电影，设计制作一个专属自己的娃娃。,三楼：“芭比女孩”天地,四楼：书籍视听区,五楼：休闲区,案例2：上海芭比娃娃旗舰店,29,案例3：麦当劳魔兽世界主题店,2014年9月24起和麦当劳正式启动跨界合作，在北京、上海、广州各开放一家魔兽世界主题麦当劳门店，在这三家魔兽世界主题麦当劳门店，玩家们还有机会体验到德拉诺之王技术内测。 该主题的跨界合作，成功吸引了大批魔兽世界玩家到店消费，人气暴涨。,北京麦当劳黄庄店,Month 00, 2014,30,未来商业发展趋势（1）,中国现代家庭结构,儿童中心化,4+2+1,财富漏斗效应使儿童成都家庭消费中扮演的角色越来越重要； 形成以家庭为单位的消费体，并且很好的解决了商业需要大量的人流并产生多次消费的特点。,2014年3月,31,未来商业发展趋势（2）,Month 00, 2014,32,
