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1、北京专业房产律师魏国鹏温馨提示：我们经常会委托工程质量检测机构帮助检测。但购房者必须注意，委托核验的工程质量检测机构必须具备相应的资质，且委托哪个机构来检测须买卖双方协商达成一致，如双方协商不成应申请法院指定检测机构，否则单方委托的检测机构如果得不到另一方的认可，其检测结果则没有法律效力。慎重要求退房，依法多提赔偿。实践中，购房人欲证明房屋主体不合格，须通过鉴定。但是鉴定费用过高，且何为严重影响正常居住使用亦无明确法律规定。因此，法院因房屋质量问题判决退房的并不多见。此时购房人追究开发商的一般质量保证责任，并要求其依法赔偿损失，效果会更好。北京专业房产律师魏国鹏温馨提示：我们经常会委托工程质量
2、检测机构帮助检测。但购房者必须注意，委托核验的工程质量检测机构必须具备相应的资质，且委托哪个机构来检测须买卖双方协商达成一致，如双方协商不成应申请法院指定检测机构，否则单方委托的检测机构如果得不到另一方的认可，其检测结果则没有法律效力。北京专业房产律师魏国鹏温馨提示：慎重要求退房，依法多提赔偿。实践中，购房人欲证明房屋主体不合格，须通过鉴定。但是鉴定费用过高，且何为严重影响正常居住使用亦无明确法律规定。因此，法院因房屋质量问题判决退房的并不多见。此时购房人追究开发商的一般质量保证责任，并要求其依法赔偿损失，效果会更好。商品房通常有哪些质量问题，出现质量问题如何索赔？此文章帮助了148人|法邦网
3、本文系法邦网原创，谢绝任何形式的转载，违者必究。栏目关注：商品房质量纠纷怎么解决房屋质量问题业主如何维权常见的房屋质量问题有哪些一、商品房通常有哪些质量问题1、房屋主体结构质量不合格；2、在保修范围内的一般质量问题；3、房屋质量严重影响正常居住使用。二、商品房出现质量问题如何索赔1、房屋主体结构质量不合格的，购房人有权拒收、解除合同和要求赔偿损失。解释第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”这里的所谓主体结构质量不合格包括两种情况：一是房屋交付前未经验收或经验收不合格。二是房屋交付使
4、用后房屋主体结构质量经核验确属不合格。根据建筑法第六十条第一款规定：“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基础工程和主体结构质量。”商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。但这里必须提醒购房人注意，委托核验的工程质量检测机构必须具备相应的资质，且委托哪个机构来检测买卖双方须经协商达成一致，如双方协商不成应申请法院指定检测机构，否则单方委托的检测机构如果得不到另一方的认可，其检测结果则没有法律效力。2、在保修范围内的一般质量问题，购房人有权要求出
5、卖人承担修复责任。解释第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”这里所说的质量问题指的就是一般质量问题。所谓一般质量问题，是指房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购房人正常居住使用的质量问题，包括屋顶、墙壁漏水、渗水问题，室内地坪空鼓、开裂、起沙问题，墙皮、面砖、油漆等饰面脱落问题，厕所、厨房、盥洗室、阳台地面泛水、积水、漏水问题，电线漏电、灯具坠落、管道堵塞、暖气不热问题等等。建筑法第六十条第二款规定：“建筑工程竣工
6、时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。”国务院颁布实施的建设工程质量管理条例第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期：（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。”房屋交付使用后在保修期内出现的一般质量问题，在未严重影响正常居住使用的情况下，购房人有权要求出卖人修复。因此增加的费用，应当由出卖人承担。出卖人拒绝
7、修复或者在合理期限内拖延修复的，购房人可自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失等，应由出卖人承担。3、因房屋质量严重影响正常居住使用的，购房人可以请求解除合同和赔偿损失。解释第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”这种情形既不是明显的主体结构质量不合格，又不完全属于保修的一般质量问题，而是介于前面两种情形之间的第三种情形，其中“严重影响正常居住使用”如何理解和把握，法律没有作出具体规定，应该属于法官自由裁量的范畴。因此，在这种情况下购房人提出索赔请求时更要慎之又慎。是否属于“严重影响正常居住使用”的情况，司法实践中要
8、通过实地勘察或鉴定进行综合评定。一是看房屋质量问题是否能够通过修复解决，如果通过修复能够解决，一般应要求出卖人承担修复责任，并可要求赔偿损失；确实无法修复再要求解除合同和赔偿损失。二是经修复后是否仍然存在威胁购房人人身、财产安全的因素，如果该房屋经修复后仍然不能保证购房人的人身和财产安全，购房人就要理直气壮地提出解除合同，并要求出卖人赔偿损失。三是经多次维修房屋仍然存在严重质量缺陷，无法正常使用，严重干扰和影响了购房人的生活，可提出解除合同和赔偿损失的请求，由法官根据实际情况予以裁决。什么是商品房认购合同，商品房认购合同怎么写？此文章帮助了506人|法邦网本文系法邦网原创，谢绝任何形式的转载，
9、违者必究。栏目关注：不想买房了购房定金能退吗买房交了定金能退吗 怎么退怎么查看开发商的五证两书导读：现实中，很多购房者都听说过商品房认购协议书。那么，商品房认购协议是什么呢？购房者应当怎么写商品房认购协议？房屋认购书应当注意什么问题？一起看看下文吧！一、什么是商品房认购合同？ 商品房认购合同是什么？我们先来看一个案例：某房地产开发商预计开发一处楼盘，已办妥立项、规划、报建审批手续，但尚未交清土地出让金，尚未取得商品房销售许可证。王先生看中了其中的一套，由于此时开发商还没有预售的资格，也就不能签订房屋预售合同。但是王先生又怕以后再签合同买不到这套满意的房子，这时开发商提议先签订一份商品房认购书，
10、交纳一笔定金，待具备预售条件以后再签订正式的购房合同。在实际的购房过程中，上面的情况是很常见的：购房人看中了房屋，并且与开发商就房屋购买的基本条件达成一致，但由于其他一些条件不成熟而不能或不适合当时就签订购房合同。为了解决这种矛盾，就需要通过签订房屋认购合同，约束开发商不要把房屋卖给别人，同时开发商也要约束购房者按时签订购房合同。商品房认购书就是指购房者和开发商在签订商品房预售合同或商品房买卖合同之前签订的文书，主要是确认购房者在将来某个时间与开发商进行进一步洽谈、签订购房合同的预约。二、商品房认购合同怎么写？ 商品房认购书的内容有详有略，内容通常是：购房者向开发商交纳一定金额的预约款，享有在
11、某个时间段内购买开发商某处房屋的权利；购房者如果不在约定时间与开发商洽谈购房合同，开发商有权解除商品房认购书，将预订的房屋转售他人。绝大多数的商品房认购书还约定，开发商有权扣留购房者所交纳的预约款作为违约金。商品房认购书在法律上没有明确的规定，但在实践中却广泛存在。其使用的名称也很不一，如称为认购合同、预订合同、预订书、确认书等。这些都造成了商品房认购书在现实中出现的纠纷很多。特别是有些开发商把签订认购协议作为签订购房合同的前提，利用商品房认购书设定“强盗条款”，套取购房者的定金，让很多购房者落入陷阱。房屋认购合同怎么写？购房者在签订房屋认购合同时应当注意以下事项：1、购房者应当将相关内容以书
12、面形式明确约定并确认“定金”还是“订金”；2、购房者与房产商在签订正式合同时对于合同的某些条款无法达到一致时的处理方式以书面的形式加以约定；3、购房者应当要求房产商将预售证号在认购书中写清楚，并载明如果因为开发商没有取得预售许可证造成合同无效的违约责任或由开发商承担双倍返还定金的责任。以上就是对“什么是商品房认购协议”“商品房认购协议怎么写”所作的解答。总之，购房者在签订商品房认购协议时必须倍加谨慎，因为开发商可能在房屋认购书中设下很多“陷阱”，给购房者造成很多麻烦。我们在这里所提供的主要是商品房认购书的一些基本知识，如果您想写出一份完美的商品房认购书，还是应当寻求律师的帮助，毕竟他们才是处理
13、法律问题的专家。什么是商品房认购书，商品房认购书的法律性质是什么？此文章帮助了1086人|法邦网本文系法邦网原创，谢绝任何形式的转载，违者必究。栏目关注：什么是商品房预售登记备案期房购买的注意事项有哪些办理预售许可证需要具备什么条件导读：现在的商品房交易市场上，签订商品房认购书已成为行业内约定俗成的规定了。但很多购房者不清楚究竟什么是商品房认购书，签订商品房认购书是购房时的必经程序吗？本文就将为您介绍关于商品房认购书的内容及其法律性质方面的问题。一、什么是商品房认购书？（一）商品房认购书的概念商品房认购书，是指商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易
14、房屋有关事宜的初步确认。（二）商品房认购书的内容一般来说，商品房认购书中的内容主要有：1、买卖双方当事人的基本情况；2、房屋的基本情况（如房屋位置、面积等）；3、房屋价款计算；4、定金；5、签署正式买卖合同的期限。二、商品房认购书的法律性质是什么？对于认购书的法律性质，目前存在多种不同的观点。通说认为，商品房认购书应属于商品房买卖合同的预约合同，它与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。预约，是指约定将来订立一定合同的合同，预约中约定将来要订立的合同为本约。之所以认为商品房认购书为预约合同，其理由在于：（一）认购书已经具备合同的要素。根据中华人民共和国合同法的规定，只要一方向另一特定方发出内容
15、具体确定的要约，另一特定方对此表示同意，合同就可成立。根据我国合同法理论，合同的有效成立要件包括：合格的合同主体；真实的意思表示；内容合法；形式合法。而认购书已具备合同的上述有效成立要件，故从其性质来看属于合同的一种。（二）认购书是对将来订立商品房买卖合同的约定。根据商品房销售管理办法第16条的规定以及目前实践中采用的建设部与国家工商行政管理局印发的商品房买卖合同示范文本来看，商品房买卖合同确定的内容要比认购书多得多，认购书只不过是对商品房买卖的最基本情况进行约定，其主要权利义务在于约束双方于一定时限内就签订商品房买卖合同进行磋商谈判，而并不是正式买卖房屋，故其不是正式的商品房买卖合同。（三）
16、从认购书的内容看，认购书虽然与商品房买卖合同存在关联关系，但这是由预约的本身特性决定的，认购书本身具有独立的权利义务关系，与商品房买卖合同并不存在主从合同关系。（四）从商品房认购书的性质看，其不是附条件的合同。所谓附条件的合同，是指当事人在合同中约定了一定条件，在条件成就之前，权利人不能行使其权利，义务人也不必履行其义务，一旦条件成就，则权利人行使权利，义务人履行义务。在附停止条件的合同中，本合同已在订约时成立，但在商品房买卖中，商品房买卖合同在认购书有效成立时尚未成立。而且附条件的合同，其是否在当事人之间产生权利义务是不确定的，但认购书明显在双方当事人之间存在法律拘束力。以上就是关于“什么是商品房认购书，商品房认购书的法律性质
