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1、学校的可行性分析报告 导语：可行性研究报告是从事一种经济活动(投资)之前，双方要从经济、技术、生产、供销直到社会各种环境、法律等各种因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素、项目是否可行，估计成功率大小、经济效益和社会效果程度，为决策者和主管机关审批的上报文件。下面是应届为大家推荐的可行性研究报告方案，欢迎阅读参考! 房地产开发项目可行性研究报告 探索者一、项目背景 1、项目名称:居住小区(暂定名) 2、可行性研究报告的编制依据: (1)城市居住区规划设计规范 (2)A市城市拆迁管理条例 (3)城市居住区公共服务设施设置规定 (4)住宅设计规范 (5)住宅建筑设计标准 (6)建筑工程
2、交通设计及停车场设置标准 (7)城市道路绿化规划及设计规范 (8)高层民用建筑设计防火规范 3、项目概况 1)地块位置:该基地东起，南至路，西至路、北至，围合区内土地面积约平方米，该地块属A市类地段。 2)建设规模与目标: 土地面积:亩(平方米) 容积率: 开发周期: 土地价格:元/亩(A市国有土地使用权挂牌出让起价)建筑面积(预计):总建筑面积: 3)周围环境与设施 (1)步行约10分钟可至A市中心。 (2)西侧为市城市中心景点。 (3)东侧为城市绿化带，南侧为广场。 (4)西南靠近A市小学。 (5)北面为A市人民银行。 4、项目SWOT分析 优势及机会 (1)该项目地处A市最具发展潜力的地
3、段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。 (2)A近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。 (3)东侧的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。 (4)周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。 (5)拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。 (6)该项目以毛地出让，起价元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。 (7)该项目规划定位为A市第一个小高层住宅小区，我公司在B市开发小高层的经验可以为之借鉴。 (8)我公司与A市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发
4、展。 (9)物业管理公司在A市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。 (10)拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。 劣势及威胁 (11)拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。 (12)A市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。 (13)市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。 (14)外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。 (15)规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。 (16)小高层的居住观念的形成，物业管理费、电
5、梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。 (17)该地块的居民大多是二次拆迁，拆迁的难度较大。 (18)花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。 (19)拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。 (20)周遍的生活配套设施及交通不够完善。 二、市场分析 1A市概况(参考) A市位于河南岸，面积平方公里，人口万。 生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区、国家级水禽湿地保护区。全市森林覆盖率达56%，1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施中国21世纪议程地方试点。 投资环境良好。交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为
6、骨架的交通运输网;水运以长江干流的重要港口-A港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达500万吨，A港泥洲新港区一期工程已动工;通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。 项目所在区位于江中下游南岸，与B市接壤，是A市政治、经济、文化中心。全区总面积2516平方公里，人口62万，辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。城区人口12万。 2A市房地产住宅市场分析 A市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段:1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994年至1998年为第二阶段，统代建行为逐步消失
7、，商品房开发逐渐兴起。1999年至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到目前为止，A市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。 二OO三年，A市房地产业主要特征表现在以下几个方面: 表现之一:投资增幅大。房地产开发投资完成4.6亿元，投资增幅达33.4%,占全市建设系统投资65%，占全市固定资产投资12.6%。 表现之二:市场供
8、销两旺。主城区竣工商品房面积20.04万平方米，销售面积22.04万平方米，消化空置房2万平方米。城市人均住房建筑面积已达26平方米。 表现之三:房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17%，净增400元/m2左右。 表现之四:交易市场持续升温。全市全年共办理各类房产交易1.12万起。A市城区共办理各类房产交易7938起，面积达89.62万m2，比上年度分别增长25%和35%，其中存量房买卖2305起，面积24.40万m2，成交金额8800万元。 表现之五:拉动经济效果显著。房地产业增加值占全市GDP增加值14%，带动相关产业产值8.87亿元，带动社会商品销售6.16亿元;房地产业上缴国家税
9、收2800万元。 对今后市场的预测: -从购房能力看 伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。 -从投资角度看 由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%，年增幅达16%。 -从消费结构看 随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享
10、受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。据调查，汇景花园一期95%以上购房户均为房改房换房。 -从需求关系看 根据城市总体规划，城市建城区面积将由14.6平方公里发展到27.8平方公里，城市人口由12万人增加到30万人。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，A市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。 3、主要竞争项目分析 住宅小区详细情况如表: 项目套数建筑面积(万)平均单价(元/)位置 向阳小区1500221400宝山路 新华小区78581344黄河街 银河小区1701460银河街 成光小区1301400学院路
11、 太阳神小区5006.91508英雄路 部分商业网点详细情况 项目面积单价元/位置 汇丰花园408040005600新城区 秋爽花园5070500012000市中心 碧苑小区36506800建设路 桃园小区车库550秋浦路 荷花村车库550建设路 三、项目财务分析 (一)、拆迁成本分析 围合区域内房屋均为砖混结构，其中4栋5层住宅楼房(实验小学职工二栋40户，四建公司职工住宅一栋16户， 拆迁公司拆迁安置房一栋，30户)。其它房屋均为二-四层。 根据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积:住宅34329平方米，经营性用房600平方米，合计住户约205户。住户成份多为由市区房屋拆迁到此健
12、房。住户90%以上均有土地证，规划建房证，房屋产权证、独户水、电表。具有一定的房屋拆迁经验。 拆迁成本估算: 按照A市城市房屋拆迁管理办法规定和拆迁补偿评估报告。 1、住宅:640元/平方米*(0.9+0.3+0.08+0)*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元 2、经营性用房:640元/平方米*(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7)*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元 3、附属物(水、电、电话、空调以上其它) 住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元 经营性用房:600平方米*45元/平方米=27000元 4
13、、室内装饰:34929平方米*80元/平方米=2794320元 5、阁楼、围墙院内地坪等: 34929平方米*48元=1676592元 6、搬家费、临时过渡费等: 1)、搬家费: 住宅:200户*300元=60000元 经营性用房:9户*500元=4500元 小计:64500元 2)、过渡费: 住宅:34329平方米*2.5元/平方米*6个月=514935元 经营性用房:600平方米*16元/平方米*6个月=57600元 小计:632535元 其他费用 3)、管理费，委托拆迁费: 34929平方米*15元/平方米=523935元 4)、房屋拆迁评估服务费费:35000元 5)、奖励: 34929平方米*100元/平方米=3492900元 上述所有费用小计:38533208元，折抵每平方补偿金额为1103.18元。 按照A市人民政府令，对A市城市区域内房屋拆迁，在2003年上半年尚可以执行，自省城市房屋拆迁管理办法，在2003年7月1日开始执行后。A市城市房屋拆迁就困难重重，特别全国城市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁基本停止。 1103.18元/平方米+100元/平方米=1203.18平方米
