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1、2011年市场比较法作业1、现拟采用市场法评估某房地产价格，选取了甲、乙、丙三宗可比实例，有关资料见下表：项 目可比实例甲可比实例乙可比实例丙建筑面积1000m21200m29687.6平方英尺成交价格240万元人民币300美元/m2243万元人民币成交日期2001年10月初2002年8月初2003年2月初交易情况-5%0%0%状况因素0%+2%+5%又知，可比实例乙、丙的付款方式均一次付清，可比实例甲为分期付款：首期96万元；第一年末72万，月利率1%；第二年末72万，月利率1.05%。2002年8月初人民币与美元的市场汇价为1:8.5，2003年8月初的市场汇价为1:8.3。该类房地产人民
2、币价格2001年逐月下降0.8%，2002年逐月上涨1.0%，2003年逐月上涨1.2%。又知1m2=10.764平方英尺。试利用上述资料评估该房地产2003年8月初的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均值）。解：（1）建立价格可比基础：甲一次付清总价甲单价=2162.65（元/m2）乙单价=3008.5=2550（元/m2）丙单价=9687.610.764=2700（元/m2）（2）计算比准价格比准价格甲比准价格乙比准价格丙（3）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估价结果估价对象价格（单价）=（2722.19+2856.34+2762.22）3=2780.25（元/m2）
3、2、为评估某房地产的价格，选取A、B、C三宗可比实例，有关资料见下表：项 目可比实例A可比实例B可比实例C成交价格（元/m2）380041003950成交日期2002年10月1日2003年5月1日2003年6月1日交易情况-2%+1.5%0%房地产状况区位状况+3%0-1%权益状况0+2%-1%实物状况-1%0+2%上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价劣。2002年6月1日到2003年3月1日，该类房地产市场价格每月平均比上月上涨1.5%。以3月1日为基准，以后每月递减1%，试利用上述资料评估该房地产2003年10月1日的正常价格。解：（1）计算比准价格比准
4、价格A比准价格B以3月1日为基准，以后每月递减1%，则2003年3月1日到2003年10月1日之间的价格指数分别为100、99、98、97、96、95、94、93。比准价格C（2）求算估价对象的比准价格比准价格=（3809.77+3758.15+3788.24）3=3785.39（元/m2）3、为评估写字楼2001年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：（1）可比实例的成交价格与成交日期项目可比实例A可比实例B可比实例C成交价格（元/m2）600058006120成交日期2001年4月1日2001年2月1日2001年
5、5月1日（2）交易情况分析判断项目可比实例A可比实例B可比实例C交易情况+3%-1%+2%交易情况分析判断中的数据是以正常价格为准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。（3）调查获知该类写字楼的价格，2000年11月1日至2001年6月1日平均每月比上月上涨1.2%，2001年6月1日至2001年10月1日平均每月比上月上涨1.8%。（4）房地产状况项目可比实例A可比实例B可比实例C因素1+2%+4%0因素2-3%-1%+5%因素3+6%+2%-3%房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。房地产状
6、况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。（2001年考试题）解：（1）交易情况修正系数可比实例A=100/103可比实例B=100/99可比实例C=100/102（2）交易日期修正系数可比实例A可比实例B可比实例C（3）房地产状况修正系数因素权重值的计算因素1的权重=4/（1+1.67+4）=0.6因素2的权重=1.67/（1+1.67+4）=0.25因素3的权重=1/（1+1.67+4）=0.15房地产状况修正系数的计算可比实例A可比实例B可比实例C（4）计算比准价格比准价格A比准价格B比准价格C（5）估价对象的价格4、为评估某住宅楼的价格，估
7、价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共五个类似住宅楼的交易实例，其有关资料见下表：项目实例A实例B实例C实例D实例E成交价格（元/m2）51005800520053005000成交日期2002.11.302003.6.302003.1.312001.7.312003.5.31交易情况+2%21%00-3%房地产状况区位状况0-3%+3%+1%0权益状况-2%0+2%-1%-1%交易实物-4%-5%-2%+2%+1%上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日该
8、类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减0.5%，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。试利用上述资料根据估价相关要求选取合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均）。解：（1）选取可比实例。实例B误差太大，实例D成交时间与估价时点间隔一年以上，故实例B和实例D不作为可比实例，而选取A、C、E作为可比实例。（2）计算公式：比准价格=可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数房地产状况修正系数（3）交易情况修正系数可比实例A=100/102可比实例C
9、=100/100可比实例E=100/97（4）交易日期修正系数可比实例A=（1+1%）4可比实例C=（1+1%）4可比实例E=（1+1%）3（5）房地产状况修正系数为因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同，故设三方面的因素的权数相同均为1/3，则有：可比实例A=100/1001/3+（100-2）1/3+（100-4）1/3=100/98可比实例C=100/（100+3）1/3+（100+2）1/3+（100-2）1/3=100/101 可比实例E=100/1001/3+（100-1）1/3+（100+1）1/3=100/100（6）计算比准价格比准价格A=5100（100/102）（1
10、+1%）4（100/98）=5309.20（元/m2）比准价格C=5200（100/100）（1+1%）4（100/101）=5357.57（元/m2）比准价格E=5000（100/97）（1+1%）3（100/100）=5310.83（元/m2）（7）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则有：估价对象价格（单价）=（5309.20+5357.57+5310.83）/3=5325.87（元/m2）5、评估某块城市规划确定的住宅用地土地总面积为1500m2。（1）收集有关资料：共调查了A、B、C三宗土地买卖实例作为比较实例。（2）可比实例的成交价格如下：项目可比实例A可比实例
11、B可比实例C成交价格（元/m2）120011501380成交日期2004年2月20日2004年4月20日2004年7月20日交易情况正常比正常价格低3%比正常价格高5%（3）该类土地2004年1月至9月的价格变动情况如下表所示：月份123456789价格指数100100.398.5102.6101.3102.8103.5103.3103.8 注：表中的价格指数为环比指数，均以上个月为100。（4）房地产状况的比较判断结果，如下表所示：房地产状况权重估价对象可比实例A可比实例B可比实例C因素10.401009592106因素20.3510010596109因素30.251001109897试运用
12、上述资料估算该土地2004年9月20日的正常市场价格。解：（1）公式：比准价格=可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数房地产状况修正系数（2）交易情况修正系数可比实例A=100/100可比实例C=100/97可比实例E=100/105（3）交易日期调整系数为：可比实例A=0.9851.0261.0131.0281.0351.0331.038=1.168可比实例B=1.0131.0281.0351.0331.038=1.156可比实例C=1.0331.038=1.072（4）房地产状况调整系数为：可比实例A=100/（950.4+1050.35+1100.25）=100/102.25可比实
13、例B=100/（920.4+960.35+980.25）=100/94.55可比实例C=100/（1060.4+1090.35+970.25）=100/104.8（5）计算比准价格比准价格A=1200（100/100）1.168（100/102.25）=1370.76（元/m2）比准价格B=1150（100/97）1.156（100/94.55）=1449.51（元/m2）比准价格C=1380（100/105）1.072（100/104.8）=1344.38（元/m2）（6）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则有：估价对象价格（单价）=（1370.76+1449.51+1
14、344.38）/3=1388.22（元/m2）估价对象价格（总价）=1388.221500=208.33（万元）6、估价对象为一政府用办公楼：土地总面积1000m2；建筑总面积4500m2；建于1984年9月底，钢筋混凝土结构，需评估该办公楼2004年9月30日的价格。收集有关资料如下：（1）收集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示：实例交易价格交易情况交易日期房地产状况A2200正常2004年3月30日比估价对象劣3%B2050正常2003年12月30日比估价对象劣8%C2380比正常价格高3%2004年5月30日比估价对象优5%从2003年11月2004年10月地价每月上升0.5%。（2）当地征用农地的费用等资料如下：在估价时点征有郊区农地平均每亩需要10万元的征地补偿、安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等150元/m2，土地开发费用、税金
