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1、一、抵押贷款操作流程(一)抵押物的范围1、抵押人所有的房屋和其它地上定着物。2、抵押人正在建造中的房屋或者其他建筑物。3、抵押人购买的预售房屋。4、抵押人所有的国有土地使用权。5、抵押人所有的汲取设备、交通工具和其他财产。6、依法可以抵押的其他财产。(二)抵押人应提交的材料1、抵押人为法人的需提交下列材料：(1)营业执照及最近年度的年检证明(副本及复印件、必备)。(2)组织机构代码证书及最近年度的年检证明。(3)税务登记证明及最近年度的年检证明。(4)法定代表人身份证明及签字样本或印鉴(必备)。(5)企业章程。(6)抵押人同意提供抵押担保的书面文件(必备)。(7)抵押人对抵押物享有所有权、使用
2、权或者依法处分权的权属证明。(8)抵押人所有的国有土地使用权证和房屋所有权证(必备)。 2、抵押人为自然人的需提交下列材料：(1)抵押人及配偶的有效身份证件(居民身份证)。(2)抵押人的居住证明(户口簿)和结婚证明。(3)抵押人及配偶同意提供抵押担保的书面文件。(4)抵押人所有的国有土地使用权证和房屋所有权证。(三)办理财产抵押应注意的事项1、以共有财产抵押的，应有共有人同意抵押的书面文件。2、以集体所有制企业的财产抵押的，应有该企业职工代表大会同意抵押的书面决议。3、以乡镇(村)企业厂房和集体土地使用权抵押的，应有乡镇(村)出具并经村民代表大会审议通过的同意抵押的书面文件。4、以有限责任公司
3、、股份有限公司的财产抵押的，应有该公司董事会或股东大会依据公司章程作出的同意抵押的书面决议。5、以承包经营企业的财产抵押的，应有发包方同意抵押的书面文件。6、以尚在海关监管期内的进口设备或货物为抵押物的，还应有该设备或货物的原始产地证、买卖合同、付款凭证、运输单据、商品检验证明、主管海关审批单据及核准抵押的书面证明。7、以已出租的财产抵押的，还应有证明租赁在先的事实以及抵押人已将设定本次抵押告知承租人的书面文件。8、以预售房屋抵押的，应有商品房预售许可证及生效的预购房屋合同。9、以在建工程抵押的，应有国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设许可证;证明已交纳的土地使用权出
4、让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额、已投入在建工程的工程款、施工进度及工程竣工日期、已完成的工作量和工程量等事项的书面材料;建设工程承包合同及证明建设工程价款预、决算及拖欠情况的书面材料。10、以机动车辆抵押的，还应有机动车登记证书。 11、以机器设备、原辅材料、产品或商品以及其他动产抵押的，还应有抵押物的所有权或者使用权证明以及抵押物的存放状况资料。(四)抵押担保的调查评审1、应综合考虑借款人的资信状况、偿债能力、贷款期限、贷款风险度，抵押物所处位置、使用年限、折旧程度、功能状况、估价可信度、变现能力、变现时可能发生的价格变动、变现费税等因素，根据抵押物的不同种类确定合理的抵押率。(
5、1)个人房产及国有土地使用权证(出让方式)的抵押率不得超过80%(参考房产评估机构评估书和实际购房价款，以本公司内部评估为准，下同)。(2)个人房产及国有土地使用权证(划拨方式)的抵押率不得超过50%。(3)个人房产及集体土地使用权证的抵押率不得超过50%。(4)厂房及国有土地使用权证(出让方式)的抵押率不得超过70%。(5)厂房及国有土地使用权证(划拨方式)的抵押率不得超过50%。(6)以在建工程作抵押，抵押率不得超过70%;(7)车辆等交通运输工具的抵押率不得超过50%;(8)机器设备及其他动产的抵押率不得超过50%。2、特别支持措施(1)对于我公司经营初期的大户及黄金客户，信用好，还贷及
6、时的，以个人房产证及出让方式的国有土地使用权抵押的，其抵押率可上浮至90%，并且以本公司内部认证的房地产评估机构出具的现场评估报告书为基价。(2)经我公司今后评定为信用等级在A+级以上的微小企业，以厂房及出让方式的国有土地使用权证抵押的，其抵押率可上浮至90%，并且以本公司内部认证的房地产评估机构出具的现场评估报告书为基价。(3)协议作价。(1)和(2)款中的客户经过一段时间的运作，其生产经营状况和信用记录状况皆良好的，也可采用协议作价的办法来确定抵押价值，其抵押率也可以上浮至90%。 3、应对抵押人的主体资格、意见表示、授权情况，抵押物的权属、清单等相关文件和手续进行审查，确定其真实性，完整
7、性、合法性和有效性。(五)抵押物的登记抵押物要以有关部门办理抵押登记才有效，贷款经办人(调查岗)应与抵押人一同前往有关部门办理抵押登记，并亲自拿回产权证和抵押登记证明书。1、房地产抵押登记机关为市、区房管局和县国土资源局。2、在建工程抵押登记机关为市国土资源局和县规划建设局。3、车辆抵押登记机关为市交通局车管所。4、设备和其他动产抵押登记机关为区工商局。5、进口设备和货物抵押登记机关为主管海关。6、位于农村的个人私有房产抵押登记为公证处(办理抵押公证)。(六)抵押物的保管1、房地产产权证书封包后，填写交接清单并加盖双人私章(客户经理和出纳)交出纳入库(保险箱)保管，并登记抵押物保管登记薄。2、
8、抵押物由抵押人占管的，贷后检查岗应定期检查抵押物的使用、管理和变化情况。 3、贷后检查抵押人及抵押物的主要内容：(1)抵押人涉及重大经济纠纷，经营范围与注册资本变更，股权变动。(2)抵押人经营机制或组织结构发生变化。(3)抵押人破产、歇业、解散、停业整顿、营业执照被吊销、被撤消。(4)抵押人章程、法定代表人、住所等发生变更。(5)抵押物的权属发生争议。(6)抵押物毁损、灭失、价值减少或者被征用。(7)抵押的在建工程竣工或者形成新增财产。(8)抵押物被再设立抵押、质押、或被出租、转让、馈赠。(9)抵押物被有关执法机关依法查封、扣押。(10)抵押权受到或可能受到来自任何第三方的侵害。4、抵押权存续
9、期间客户经理要密切关注上述情况的发生，及时向公司领导汇报，以采取相对应的策略、措施，向有关机关主张权利。(七)抵押权的实现1、借款合同履行期限届满，借款人未能按期归还贷款本息的，可依法向人民法院申请抵押权，变卖或拍卖抵押物优先受偿贷款本息以及相关费用。2、处分抵押物所得价款不足以清偿贷款本息及相关费用的，应当向借款人继续追偿其不足部分;清偿后尚有剩余的，应退还给抵押人。3、抵押担保的贷款本息清偿后，应当与抵押人向原登记机关办理注销登记，并将相关抵押物权属证明及证件交还抵押人，办妥交接手续。二、质押贷款操作流程(一)质押物的范围l、可以接受下列条件的动产质押：(1)出质人享有所有权或依法处分权。
10、(2)依法可以流通、转让。(3)依法可以特定化和转移占有。(4)易变现、易保值、易保管。2、可以接受以保证金等形式特定化的金钱质押。3、可以接受下列权利质押：(1)汇票、本票、存单。(2)国债、金融债券、大企业债券。(3)股份、股票。(4)依法可以质押的具有现金价值的人寿保险单。(5)依法可以转让的商标专用权、专利权、著作权中的财产权。(6)依法可以质押的其他权利。(二)质押人应提交的材料同抵押人应提交的材料。(三)质押贷款应注意的事项1、以存货质押的，应具备产品有市场、有销路、有保管质物的仓储条件。2、以汇票、本票质押的，应有出质人与出票人或其前手之间的商品交易合同和增值税发票。 3、以凭证
11、式国债质押的，应有出质人出具的所有权无争议、没有挂失或依法止付的，同意提供质押担保的书面承诺文件。4、以仓单质押的，应有仓单或仓单持有凭证以及证明仓单开具人的合法主体资格和仓单项下货物的品名、数量、入库检验、保管期限等事项的书面文件。5、以提单质押的，应有提单或提单项下货物的原始产地证、买卖合同、付款凭证、运输单据、质量和重量检验证明、商业发票、保险单等资料和证明文件。6、以一般企业股权质押的，应有企业章程和该公司董事会及其他股东同意出质投资者将其股权质押的书面决议。7、以商标专用权质押的，应有商标注册证及出质前该商标专用权的许可使用情况证明文件。8、以专利权中的财产权质押的，应有专利权的有效
12、证明、出质前该专利权的实施及许可使用情况证明文件。9、以著作权中的财产权质押的，应有作品权利证明、出质前著作权的授权使用情况证明文件。(四)质押担保的调查评审1、应综合考虑借款人的资信状况、偿债能力、贷款期限、贷款风险度、出质动产所处位置、使用年限、折旧程度、功能状况、估价可信度、变现能力、变现时的价格变动、变现税费等因素，根据质物的不同种类确定合理的质押率，并据此与出质人签定质押合同。原则上一般动产的质押率不超过评估价的50%。2、应当综合考虑质押权利的易变现性、发行单位的信用等级以及市场价格、商业风险、相关费用等因素，确定合理的权利质押率，并据此与质押人签订合同。原则上：(1)人民币存款单
13、的质押率不超过存款行确认数的90%，而办理银行承兑汇票，其质押率可达100%。(2)国家债券的质押率不超过90%。(3)金融债券的质押率不超过80%。(4)银行本票和承兑汇票的质押率不超过90%。(5)非上市股份有限公司股份、有限责任公司股份的股权质押率不超过评估价值的50%。(6)仓单、提单的质押率不超过其项下货物总金额的70%。(7)人寿保险单的质押率不超过出质时保单现金价值的90%。3、应当安排双人对质押担保进行调查评审和核押工作。(五)质押登记1、质押登记手续办妥曰期不得迟于质押贷款的实际发放日期。2、以非上市股份有限公司和有限责任公司的股份质押的，应在5日内将股份出质记载于股东名册，
14、可申请公证机关公证。3、以商标专用权、专利权中财产权、著作权中的财产权质押的，其登记机关为国家工商局的商标局、中国专利局和国家版权局。(六)质押担保的管理1、动产质押合同项下质物的权属证书、发票、保险单证及其他相关资料正本经确认后，填写移交清单并签字盖章后交出纳入库保管。2、以汇票、本票、记名股票、企业债券出质的，还应当要求出质人在出质权利凭证上正确背书记载“质押”字样并签章。3、在质押合同有效期内，应按贷后检查间隔期定期检查质物的管理和变化情况，并督促出质人按约定履行各项义务。4、质押贷款的贷后检查主要内容同抵押贷款的检查内容。(七)质权的实现基本上同抵押权的实现。三、保证贷款操作流程(一)保证人的资格1、具有代为清偿能力的法人、其他经济组织、自然人，可以作为借款人的保证人。其中其他经济组织指依法登记并领取营业执照的独资企业、合伙企业、联营企业、中外合作经营企业等。2、原则上应当选择代为清偿能力强、信誉状况好的法人为保证人。3、国家机关、学校、医院、企业法人的分支机构和职能部门不能作为保证人。4、担任法定代表人、董事或高管人员所在公司曾有过破产、逃废银行债务、拖欠银行贷款本息等不良信用记录的不能作为保证人。(二)保证人应提交的材料1、法人、其他组织为保证人的，应提交下列材料：(1)最近年度经
