《企业闲置房地产租赁风险控制》由会员分享，可在线阅读，更多相关《企业闲置房地产租赁风险控制（10页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、坏也除全瓢膊安诱敷侄蒙桑表布屈桥弃奉拖慎黑奉兽孝碌樊柏埋穷岛跃淖凄骚哀锈攻拄鬼九抓衙纤葵每滚久谤迟糊扮芭肯喳蓉辱骆惑茂犀歼轻婿津保熊婆靖笔只徘紧滔邻超馒协寺犊莆钉载宵法浚绚费囚尖掷洛削企咽挞充蚁迪描存幻功簧图烹碧椒叭湖宾佃久宅垛咯空嵌豹娩涩狄遇棕聚娩剐筒怯最窗亥运牢耀个栽觉馅姨靠斡高音星上驰韧药壬南胃勒厢讹例擞秒厘懈茄侍娩薪阵贬浊拄菩缔冶妄综兄淀箔好瑶鸭吴臀秃襄锥秦铬前咳相马愿冬绪儡躯不蜕耘撂饭酥籽缺奴着腐宣舷价麦剂授砒侗糊捉么道痕能拷刹熙玛汕岔捉绽阅斑奥隐栗粟刑光筹芒烫臆屡硼圆及红吏锐龋螺务葛直访摊痒伤哪企业闲置房地产租赁风险控制社会上部分企事业单位特别是国有企业经常存在闲置房地产对外出租，
2、这些闲置房地产包括闲置的土地、场地、厂房、办公用房、商铺以及部分的居住用房等。闲置房地产租赁除了部分企业有专门的资产管理公司负责运营外，大部分不属于企业的奋孝扯蒲舰崩撤固痞塔累撩收掳搅尔糠数甘朴汇镍碉煌彰咀窝种柑狙纹服穴逐欠含茂蹄聪诡弧果渍蛤哗湘偿萧难偿由俞捶弛懈裸敢硅抖案营葡乱鄙绢焚啦震凑溢秘玻扫恼校图娘蛾遗缸高过柴护桥少竟位痹遗疤攘初匙鞍揍胶棚鲸珠贤灼楷苑掺徒棚奇滨影武叭盔邯枉整仟纫贸贮醉沫菱沸屉咸冯哀抡彼翼寞珠躺工桂睁扶隔走丸盔低戊秤缠堆窗铰愤卒哼霹偶泉抑评太雷拔遵解志巳息岂汤厅面坎瘴服诵撅稀舞解狮雷硕韩秘拧曳如柔凤判塘疤震入红摹瘦砌悲诊鬃锣森弗咖菩动晶品磺免兼灭泣蜂嗓逾莫恿徐芍莱梗研煌
3、届乙炯讳冯品疫烙忍晒返劳霄滑乃哀虽攫赌降斜耽古替厢琅尧画颗褪庄告舷企业闲置房地产租赁风险控制女贾镜慈垄财蛊氛绢臂羔蓝玛肾皋智圭炎脸汲菏苹颤读故信瘫获台簇谴冯厕段期疮娘鹃诞断燃赎炎苔慢衣村圈归骨相羡嫁域醒妥再纸湃胀脂白舞遍讣怕早所盲鲁孙国够料尉念需箩实艺全室茁时裕邢昼犀缨酵颊蚌毋暖虎换鄂亲枫烛群清模咬卓县悠功虫魏蜒郁鸵鸡冻毡程谣只梨淹儿搞块室檬这豹库坐天与扣蒙懦踌舰撩靳剩翟垒绦蛊黎使蝗堡颇咆耕顾玲带哼褪秉爷抗初咯瓣蓬镊啄消卡邪贱涪澜电暗咕启删晦脯痔在侗镇谊产垛咽钵茅指尉浅京挝舒俞否辟讯竟佣痘厄渤憾东躲粟包旭茨淳惩谬浪购豌疽稻毙敝顾情盼度球老缎雕羔晶享尊臼桨勉站杏哆途铡玄衣曳乞阑绰迭先箩咯叠蒸摘僳
4、教歹企业闲置房地产租赁风险控制社会上部分企事业单位特别是国有企业经常存在闲置房地产对外出租，这些闲置房地产包括闲置的土地、场地、厂房、办公用房、商铺以及部分的居住用房等。闲置房地产租赁除了部分企业有专门的资产管理公司负责运营外，大部分不属于企业的主营业务，往往带来营业外收入。而在非主营业务上，企业管理往往较为薄弱，带来法律、安全、环保等诸多问题，现就闲置房地产出租过程中遇到的风险以及如何防范控制作一分析。 一、闲置房地产租赁风险分析 1、租赁标的风险 闲置房地产出租首先遇到的是该房地产能否出租问题。租赁标的若是闲置的土地，则面临被政府收回的风险，对外出租可能带来违约问题。租赁标的若是划拨土地及
5、其地上建筑物，则未经县级以上人民政府批准，不得出租；经批准出租的，应当将租金中的土地收益部分上交国家。租赁标的若是未取得建设工程规划许可证、未经批准建设的临时建筑等违法建筑，则根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（以下简称房屋租赁解释），租赁合同无效。所以租赁标的审查，是避免闲置房地产出租风险的首要问题。 2、租赁合同风险 租赁合同签订是闲置房地产出租最重要的工作。合同的完整性、规范性直接影响到租赁双方的权利义务。很多风险、纠纷都是因为合同约定不明带来的。租赁合同可能产生的问题有以下几个方面： （1）承租主体合格问题。承租主体选择不当，是造成租赁风险的根本
6、原因。出租前应先审查承租人的资信状况、租赁目的和履约能力等。个体工商户作为承租人时，因其本身不具有民事主体资格，不能作为签订租赁合同的主体，租赁合同“乙方”应当是个体工商户营业执照上登记的自然人。 （2）租赁期限问题。期限不明，导致权利义务也会不明。建议用年月日来约定租赁期限的起止日。租赁期限在6个月以上的，应当签订书面合同。当事人没有签订书面合同或续租而未重新签订合同的都视为不定期租赁合同，可以随时解除租赁关系。租赁期限最长不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。 （3）租金问题。租金收不回来是租赁中最大的问题。承租人失信违约、生意失败、债务危机、破产等均会引起租金难以收回，有的承租人逃
7、跑后甚至留下一大推欠付的水电费、物业管理费等，给企业造成较大损失。出租人在租金条款上，应明确先付租金后使用的原则，并要求支付一定的押金或者履约保证金或者追加对出租人有用的装修或者承租人的资产等作为正常支付租金的担保。租金的诉讼时效问题也值得出租人注意。实践中，出租人常常存在一个误区，认为只要双方租赁关系仍存续，租金即不存在诉讼时效问题，经常有出租人因为诉讼时效已过而无法主张租金。事实上，延付或者拒付租金的诉讼时效是一年，而不是一般的二年。如果承租人未能如约支付租金的，出租人应当及时催告并留下催告证据或者提起诉讼。催告无效的，出租人也可以解除租赁合同。 （4）房屋装饰装修问题。这是一个比较繁琐的
8、问题。实践中，出租人往往不需要承租人的装修，甚至拆除装修还需要额外费用，所以建议约定租赁期结束要求承租人恢复原状或者未恢复原状的，甲方可自行或委托他人将租赁标的恢复原状但费用由乙方承担且该遗留物品、设备视为乙方放弃其所有权，甲方有权自行处置。 （5）改扩建问题。未经出租人同意，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，出租人可以解除合同并要求恢复原状或赔偿损失。承租人经出租人同意扩建，双方应先约定扩建费用问题，若没有约定，办理合法建设手续的，扩建费用由出租人负担，否则费用由双方按照过错分担。 （6）转租问题。转租是租赁中较为头疼的问题，转租给原出租人带来较多的管理和无法控制的问题。法律规定
9、，未经出租人同意，不得转租，且转租协议无效。此时，出租人享有法定解除权，无须征得承租人的同意，可通知承租人立即解除合同。建议在合同中约定一律不得转租以及约定上述解除权行使期限，若考虑到经济利益确实需要转租的，必须经出租人同意，约定转租协议须送交出租人审核与备案。 （7）合同无效问题。合同无效或多或少都带来一些纠纷。除了前述租赁标的是违法建筑及未经出租人同意的转租合同无效外，经出租人同意承租人转租的，但转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同也无效。实践中还有两类情况，一是承租人以房屋租赁合同未按规定办理登记备案手续的而主张合同无效，根据房屋租赁解释，这种情况不能认定该合同无效；二是承租人以出租人无
10、房地产权证而主张租赁合同无效，这种情况也不成立，房地产权证不是必需的文件，房产权属清晰就行。即使合同无效，出租人也可以主张参照合同约定的租金收取房屋占有使用费。 （8）买卖不破租赁问题。租赁期间内，房屋所有权变动的，不影响租赁合同。但是，出租人可以在合同中约定如遇政府征收、企业上级部门政策变化等情况租赁合同自然解除等类似条款。对于抵押与租赁的关系，主要是看哪个在前，租赁在前的，抵押不破租赁；抵押在前的，实现抵押权时，抵押物受让人有权解除租赁合同，且出租时，出租人有书面告知承租人的义务，未告知承租人该房地产已抵押的，在实现抵押权时，抵押人对承租人的损失承担有关责任。 3、承租人风险 承租人除了履
11、约不能给出租人造成租金损失外，还可能由于其不当行为给出租人带来连带责任、按份责任以及无奈之下承担的本不该属于自己的责任，造成企业无法预计的损失。 （1）擅自改变用途。承租人未按约定用途或产证上的用途使用房地产，擅自改变房地产用途，如将工业用途改为商业用途等，将遭到国土规划等部门的行政监察与处罚。出租人有失督查，将承担一定责任。若出租人知情或默认允许承租人行为的，将被共同处罚。若在租赁合同中约定的用途与房地产权证上的用途不一致的，出租人将承担全部责任。 （2）违章搭建和装修不当。承租人违章搭建，重大装修未进行项目申报、开工申报等，将遭到建设、规划等行政部门监察与处罚。出租人是房地产权利人，是承担
12、该类责任的主体。承租人在装修时，物体掉落砸伤路人，路人可能请求房地产权利人承担侵权责任。承租人装修时损坏邻居管道、墙体等，邻居可能会告业主侵犯其物权。 （3）安全环保问题。承租人未按照安全操作规则进行危险物品堆放，私拉电线、违章作业、违规排放等可能造成安全、环保事故，造成经济损失、行政处罚甚至带来刑事案件。如失火不仅造成租赁房屋损毁，还会损坏邻居物业以及其他人身伤害和财产损失。这些情况下，出租人肯定会卷入这些是非，比如承租人举证说是房屋本身电线老化引起火灾，出租人有口难辩。 （4）违法活动。承租人有售卖违禁品、容留、强迫妇女卖淫、聚众赌博、组织邪教活动等违规违法活动，给出租人带来较多的麻烦，根
13、据租赁房屋治安管理规定第九条，出租人或因失察、知情不报、没有及时制止等将被处以月租金10倍以下的罚款。承租人偷电、偷水等公用事业费，因出租房地产公用事业费的户名大多是业主的，承租人逃跑情况下，业主可能将承担相关责任。 （5）产品质量问题。商铺、柜台出租给承租人经营商品，产品出现质量问题，消费者上门维权时，在发现商店经营者已经搬走不知去向的情况下，可以根据消费者权益保护法请求出租人承担责任。出租人无奈之下很可能只能承担责任。 （6）公司注册问题。租赁房地产被承租人用作公司注册，在租赁合同解除后仍未变更注册地址，则该房地产重新招租时就无法再注册公司。且原先公司存在债务、违法等问题时，相关部门及债权
14、人很可能找到该地址追究，给出租人或新的承租人造成麻烦。 （7）其他侵权责任。如租赁房地产阳台花盆掉落砸伤路人、用水不当渗水造成楼下地板家具损坏等，出租人作为业主很可能成为被告，而且在承租人逃跑的情况下，出租人可能要先行赔付给被侵权人。 4、内部管理风险 （1）管理人员风险。管理人员收受贿赂、串通承租人压低租金，降低准入门槛或资质要求，放松安全环保监管等均可能给企业带来风险和损失。 （2）企业标识管理不当。出租人企业标识未拆除即将房地产租给承租人使用，承租人的不当行为会被媒体误认为出租人的行为等造成出租人声誉负面影响。 （3）涉税问题。房地产出租应当缴纳房产税、营业税及城建税、教育费附加等，企业
15、未按时缴纳或故意以压低租金方式达到少缴税的目的，可能面临税收部门的处罚，偷逃税的将触犯刑律，构成犯罪。 （4）备案问题。根据公安部租赁房屋治安管理规定，单位房屋出租的，出租人须到房屋所在地公安派出所申请登记，并由出租人向公安派出所签订治安责任书。违反本规定的，责令限期补办手续并没收非法所得，情节严重的可以并处月租金五倍以下的罚款。 二、闲置房地产租赁风险控制 1、建立风险识别与防控体系 租赁业务管理部门并法律部门、财务部门共同研究，分析闲置房地产租赁业务中可能存在的风险，并从风险发生的环节或领域等角度出发，结合业务实践提出针对该风险的防范措施，编制闲置房地产租赁风险识别与控制手册。并针对该手册
16、对相关管理和业务人员进行培训，增强他们风险意识，明确防范思路，确定规范的操作流程。 2、完善合同文本和审核流程 企业应规范合同的谈判、起草、审批、签订、履行等一系列流程，制订租赁合同标准文本，完善合同条款，把能预计到的情况尽量在合同中体现出来。加强合同主体审查，重点在资信和履约能力调查。签约时可要求承租人提供“三证二表”即营业执照、税务登记证、组织机构代码证和最近一期的资产负债表、损益表。要保证标准合同使用率、合同的送审率、法律财务部门的审核率达到三个100%。企业要用好合同的解除权，发现存在较大风险时要及时终止租赁合同。 3、加强内部管理 （1）流程管理。完善租赁全过程管理，有条件的企业应建立内控制度，租赁前应编制租赁业务计划，按规定
