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1、济南槐荫区纬十二路三角地块中石化济南市经六路第五加油站拆迁成本初步估算调查分析一、概况 1、经营单位名称、位置及规模结构经营单位名称为：中石化济南市经六路第五加油站；地理位置：山东省济南市槐荫区经六纬十二路237号（省物资局宿舍楼南邻）； 规模结构：建筑面积70m2（共一层砖混结构）， 罩棚约计185 m2（共一层钢架结构）；两处加油岛，四组加油机及四用一备油枪。正常工作人员5-7名， 三班制轮岗。2、前期数据调查计算现场勘查及图纸测量计算该加油站房产及用地面积；二、估算依据及特点1、依据：济南市城市房屋拆迁管理办法及实施细则、济南市国有土地上房屋征收与补偿工作暂行规定、济南市国有土地收购储备
2、办法（济南市政府令第230号）、济南市土地征收管理办法（济南市政府令第238号）、汽车加油加气站设计与施工规范GB 501562002（2006 年版)及关于加油站罩棚房产税问题的通知财税2008123号等。2、在评估中必须充分了解评估对象自身特点，才能正确把握其价格的影响因素和影响关系，从而才可能通过科学评估得到其合理的价格。所以加油站作为一种经营性房地产，一般情况下，其建筑质量、用料、工艺和设备、设施条件等差异及影响不大，其经营收益主要取决于其座落位置的临路条件和交通车流量及其车辆进出口条件等对其经营效益都有影响。故其位置条件决定下的土地的价格更是加油站房地产价格的主要构成部分。三、成本收
3、益法测算过程如下：（市场数据来自中石油、中石化及济南相关网站）1、计算单位加油站年净收益 1） 年销售毛收入 平均销售毛收入平均年销售收入平均年销售成本平均年加油量（平均销售价平均进货价）在估价时点，济南市加油站柴、汽油进/销价平均市场价格。各加油站的年销售量中，平均汽油占85、柴油占15，采用加权平均计算进销差价。汽油、柴油公斤与升的换算系数分别取0.738、0.846。根据市场经验汇总平均计算，假设平均该站年销售收入为1442947 (元/站) 2）确定年平均运营费用（含年平均职工费用、年平均水电费、年平均修理费、年平均办公及管理费等）。 市场调查年运营费用608344元/站 3）确定年折
4、旧费：指加油设备正常运转期间每年的价值折旧，包括油泵和储油罐折旧。假如平均测算值得到该加油站平均油泵数为4.182台/站（含临时罐）。年折旧费16728元/站 4）计算年平均经营利润 经营利润指每个加油站每年正常经营状况下其经营资金应有的利润，可以年平均运营费用和流动资金之和为基数计算经营利润。流动资金指保持持续加油业务需投入的周转资金额，主要为每次进货所需资金。 年平均流动资金年平均进货成本/年平均需进货次数 年平均进货成本年平均销售油量平均进货价 年平均需进货次数年销售油量/储油能力 根据有关调查数据，目前本市普通商业行业利润在810，加油站行业投资年基准收益率为11，故直接取11为加油站
5、行业经营利润率，则：年平均经营利润=（平均流动资金运营费用）利润率93784元/站5） 计算年平均应交税额 根据我市加油站营业应交税额征收规定，按照增值税征收标准，取销售收入的17作为应交税额，由上计算，得年平均应交税额=245301元/站 6） 年平均净收益 年平均净收益年销售收入年销售成本年运营费用年折旧费年经营利润年应交税额478790元/站 2、确定综合还原利率 考虑到商业性房地产房屋还原利率在810之间，土地还原利率在68左右，加油站行业基准收益率为11。加油站当前收益水平较高，来自土地的收益较多。根据估价师的经验，综合考虑土地收益还原率和房屋还原率，取10作为加油站土地和建、构造筑
6、物一体的综合还原利率。 3、计算加油站包含建筑物及构筑物的还原总价 假如还原总价指包括建筑物及构筑物在内的可经营年限为40年(商业用地出让最高使用年限)的价值，按公式计算，则： 总价478790/10%(1-1/(1+10%)40) 4682112元/站 4、假设测算地上物土地价格（含建筑物现值、场地现值、围墙现值、雨蓬现值等 合计：建筑物及构筑物平均总现值443863.03元/站四、初步加油站土地、地上建筑物宗项评估结果如考虑该站不搬迁而地块改扩建或临时停业性修建等情况综合计算：成本估算法加油站土地价格平均加油站土地及建、构筑物总价平均该加油站的建筑物及构筑物现值及搬迁安置（奖励）费、经营性
7、收益补偿等费用（假按5年计算或恢复营业，未考虑一次性补偿等情况）具体数据计算： 得 4682112443863.03 +（4787905）6632198.97（元/站）假，考虑所处地段、市场环境、安置及营业费用补偿等不确定因素影响，该加油站项目拆迁估价约计为700万元注：如果是一次性拆除，不再新批手续及土地等事项，在实际拆迁过程中，还要考虑整个加油站寿命期以及其的远期25-30年的年收益及本地市场环境及周边规划用地情况进行综合分析计算，假该加油站（国有土地权属及地上物产权）按照土地法及相关评估法规进行征收，该加油站30年的年平均净收益合计及等因素影响，拆迁加油站所属土地及地上物资产及30年年收
8、益合计1800万元左右。五、加油站评估具体影响因素及调查分析 【后附案例】 1、根据加油站平均设备数量和功率、平均收入水平、平均运营费用等社会平均水平指标下采用收益法评定的不同级别加油站基准地价的基础上，通过影响因素修正评估具体加油站房地产价格。 影响因素中最重要的是交通条件，主要是临路状况并体现为车流量大小。经过调查和根据统计的各加油站的收益水平及车流量数据进行分析，我们主要选择了下表所示的影响因素，并制订相应的修正系数进行修正评估各估价对象土地价格。影响因素及修正指标： 影响因素修正指标加油站密度可按每平方公里加油站个数计，或计算相邻两加油站间距离临路状况可分主干道、次干道、支路及一面临路
9、、两面临路、三面临路修正车流量可按日平均车流量数分档修正入口入口方便程度规模加油泵数量房屋和设备设施差异按房屋、设备设施重置价格占基准价格的比例差异直接修正。地价的基准价格修正法则不用考虑本项因素。评估方法说明： 成本法所确定评估加油站土地价格后，再确定加油站的房屋建构筑物价格，两者相加就可以评估出一宗具体的加油站房地产价格（测算未考虑前期调查数据误差因素，且存在基准地级价差）； 市场法考虑了本地行业市场环境、加油站土地及地上物折旧、溢价和一次性补偿平均年收益对评估对象的价值因素影响，（测算未考虑前期调查数据误差及市场通胀等因素）；2、政策咨询和市场调查情况经本周咨询济南市规划局、土地局、拆迁
10、办及市旧城改造投融资中心相关单位部门，对拆迁该加油站提出以下几点意见：济南市旧城投融资中心、槐荫区拆迁办关于拆迁该加油站应现查看济南市控制性规划用地状况；并做好两方面考虑，其一，如加油站经可搬迁，需准备相对于市场价格较高的一次性补偿款。其二，如该站无法搬迁，适当采取调整三角地块的用地规划，根据建设部关于发布国家标准（石油库设计规范GB 50074-2002）需至加油站（五级）距25M-40M方可规划建设；由于该地块为三角形北宽南窄占地7.35亩（规划用地面积违法4900m2）对后期规划容积率及布局影响较大。济南市控制性规划该三角地块，规划为南侧加油加气站，北侧为绿地； 【详见如下该地块济南市政
11、府控制性规划参数图】五、去年年底至今济南加油站相关参照案例六、结论： 1、根据以上基础数据案例综合评估测算，考虑与土地市场评估法存在市场地级的价格差异；该加油站地理位置卓越，处于济南老商埠区范围有市政东西主干道经六路、南北主干道纬十二路及纬十路在此交汇，濒临市区经十路、经七路、经一路等东西主要干道。拆迁补偿资金需求大，市场评估价格不确定；如可拆迁一般要双方经过长期谈判，政府部门干预才可依法拆迁。2、根据近年来土地招标挂情况，济南多次地王均出自加油加气站类用地项目，且由于其属于特种行业、许可证和安全监管等行业项目立项、手续办理及规划用地指标因素均属严格管控范畴。3、依据济南市控制规划要求指标，该三角地块南侧规划为加油加气用地、北部为城市绿化用。4、该三角地块内除加油站外，大部分为商业房，如控规为绿地，则异地安置面积增加较多，即安置成本应有一定幅度增加。故，参考以上因素影响，在现有控制性规划范围内对此三角地块拆迁熟化开发成本较大，项目盈利的可能性较低，且该加油站地理位置搬迁的时间价值风险较大；但如能按预期适当调整政府控制规划后，方可实现三角地块前期拆迁开发盈利的可行性。 二O一一年八月十五日
