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1、HNHZ资产评估事务所JHSY大酒店使用权、经营权和发展权权益评估报告书HZ评报字（2000000）1211号HNHZ资产评估事务所二六年十一月五日 本所地址： 邮 编： 电 话： 传 真： E-mail摘 要HNJHSY大酒店有限公司：我所接受贵公司的委托，对座落于海口市滨海大道89号HNJHSY大酒店未来14.84年的经营权、管理权、发展权等权益，截止2006年11月1日所表现的市场价值进行了评估，本次评估目的为酒店的发展提供价值参考依据，我所依据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的评估原则，按照公认的资产评估方法，于2006年11月5日完成了上述范围内资产价值的评估。根据
2、估价的目的，遵循估价原则，采用科学的估价方法，经测算分析，确定在估价时间2006年11月1日，位于海口市滨海大道89号JHSY大酒店未来14.84年使用权、经营权和发展权等权益总评估值为20,879.75万元，大写人民币贰亿零捌佰柒拾玖万柒仟伍佰元整。（RMB 208,797,500.00元）。以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。HNHZ资产评估事务所中国注册资产评估师 耿嘉璇 中国注册资产评估师 蒋红明中国海口 二六年十一月五日JHSY大酒店使用、经营和发展等权益评估报告书摘要 第1页HNHZ资产评估事务所JHSY大酒店使用权、经营权和发展权
3、权益评估报告书HZ评报字(2006)第12号绪 言HNHZ资产评估事务所接受HNJHSY大酒店有限公司委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对HNJHSY大酒店有限公司因企业发展的需要，拟对座落于海口市滨海大道89号HNJHSY大酒店未来14.84年的使用权、经营权、发展权等权益，截止2006年11月1日所表现的市场价值进行了评估，本所评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产在2006年11月1日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况与评估结果报告如下：一、委托方及资产占有方简介资产委托
4、方及占有方；HNJHSY大酒店有限公司法定代表人：林桂全项目总经理：周发源注册地址：海口市滨海大道89号注册资本：叁仟万元人民币企业类别：有限责任公司投资方简介：HNJHSY大酒店有限公司系由HNJH集团有限责任公司和HNSY投资有限公司共同投资组建，其中HNJH集团有限责任公司占股51%，HNSY投资有限公司占股49%。HNJH是集钢铁工贸、酒店连锁、海洋养殖等为一体的多元化企业集团。成员有HNJH钢铁进出口有限公司、HNJH餐饮酒店投资有限公司。经过十五年的发展，于2002年1月组建了HNJH集团有限责任公司，注册资本：壹亿元人民币，法定代表人：林桂全，办公地址：海口市龙昆北路帝豪大厦12
5、06室。JH集团以其优良的经营业绩总资产已达到近5亿元人民币，先后获国家、省部级颁发的“全国优秀绿色餐饮企业”、“中华餐饮名店”等荣誉称号，连续三年获得HN省十四家金融单位及HN省企业界联合会颁发的“HN诚信企业”称号。HNSY投资（集团）有限公司于2001年10月，由国家工商总局和HN省工商行政管理局批准注册成立，是全国性的投资企业。公司地址：海口市滨海大道89号新华社HN分社三楼。法定代表人：周发源，注册资本：3000万元人民币。经营范围：房地产开发经营、农业、运输、旅游项目投资、环保设施、计算机网络项目投资与开发、进出口业务等。HNJHSY大酒店是按国际四星级标准投资兴建的一宾商务型综合
6、酒店,于2006年10月1日装修完毕，并开始试业。酒店总建筑面积2.4万平方米，拥有客房、餐饮、多功能会议室、KTV包厢、桑拿会馆等设施，功能齐全、豪华大方。酒店毗邻芳草如茵的“万绿园”和海口市“会展中心”，北临碧波万倾的琼州海峡和气势宏伟的世纪大桥，东距生生百货、海口体育馆仅百米之遥，西临银行、学校、歌剧院、高档商务及住宅区；酒店至海口美兰国际机场约28公里，交通便利，环境优美。 二、评估目的本次评估目的为HNJHSY大酒店有限公司对其所使用、经营和发展的JHSY大酒店权益发展提供价值参考。三、评估范围和对象本次评估的范围：评估的具体范围以HNJHSY大酒店有限公司拟定的HNJHSY大酒店未
7、来14.84年的使用权、经营权、发展权等权益的价值。评估资产类型主要包括：酒店一至三层面积为4710M2的经营场所，其中有：大堂、餐厅、咖啡厅、KTV厅等，四层为桑拿保健室，五至十四层建筑面积为11826 M2的经营场所；主要为198间客房，其中：套房10间，标准房188间、十五层建筑面积为985.5 M2多功能会议室，其中：主要设置多功能厅及豪华洽谈室、总建筑面积3714 M2的综合楼等未来14.84年的使用权、经营权、发展权等权益截止评估基准日的价值。 四、评估基准日本项目资产评估基准日为2006年11月1日。本项目评估基准日由委托方、资产占有方与评估机构共同协商确定，主要考虑尽可能与评估
8、目的实现日接近，以便评估结果有效服务于评估目的，尽量减少和避免评估基准日后的调整事项对评估结果造成较大影响。本次资产评估工作中，资产评估范围的界定、评估价格的确定、评估参数的选取等，均以该日之企业内部财务报表、外部经济环境以及市场情况确定。本报告中一切取价标准为评估基准日有效的价格标准，计价货币种类为人民币。五、评估原则1. 遵循独立、客观、公正、科学的评估工作原则；2. 遵循产权利益主体变动原则、资产持续经营原则、替代性原则和公开市场原则等资产评估操作性原则；3. 遵循其他公允的评估原则。六、 评估依据我们在本次资产评估工作中所遵循的国定、地方政府和有关部门的法律法规，以及在评估中参考的文件
9、资料主要有：（一）评估行为依据我所与委托方签定的评估业务委托书（二）评估法规依据1. 1991年11月16日中华人民共和国国务院91号令国有资产评估管理办法。2. 原国家国有资产管理局国资办发（1992）36号文国有资产评估管理办法施行细则。3. 原国家国有资产管理局颁发的资产评估操作规范意见（试行）。4. 资产评估报告基本内容与格式的暂行规定（财政部财产评估司财评字199991号文件发布）。（三）评估产权依据1、资产使用、经营方申报的资产评估内容；2、资产使用、经营方提供的新闻大厦租赁合同书等权益证明。（四）评估取价主要依据1、2005年HN省统计年鉴； 2、2005年海口市统计年鉴；3、国
10、家及HN省、海口市颁布的有关法律、法规、规章及政策；4、JHSY大酒店装修标准；5、评估人员市场调查的酒店客房销售价格信息资料及同等级酒店客房、餐饮、娱乐等市场行情信息资料；6、2005年至2006年HN省旅游接待、收入资料；7、资产评估常用数据与参考手册。七、评估方法根据本次评估的目的和评估对象的特点，委估标的属可产生持续性经营收益的资产，其收益及风险皆可量化，故采用收益现值法进行评估。收益现值法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。估价基本思路为：客房收入、西餐厅营业收入、中餐厅营业收入、大堂吧营业收入、KTV包厢收入、桑拿保健收入、会议
11、收入、酒店商务中心收入等其它收入扣除营业税金及附加、营业费、管理费、维修费等并考虑一定的空置率后，余额确定为净收益，并通过一定的折现率折成现值，进而估算出其价值，基本公式为：VI 评估价值r 资本化率a 第t年后无变化的年纯收益n 年限ai 第i年的纯收益t 纯收益有变化的年限八、评估过程整个评估工作共分四个阶段进行：（一） 评估前期准备工作阶段本阶段的主要工作是：根据我所资产评估工作的需要，向评估单位布置资产评估申报表，协助企业进行资产申报工作；同时收集资产评估所需文件资料，制订资产评估工作计划。（二）根据资产评估的有关原则和规定，对评估范围内的资产进行了评估和产权调查，具体步骤如下：1.
12、听取企业有关人员对企业情况以及委估资产历史和现状的介绍；2. 以企业填报的资产评估申报表进行征询、鉴别，并与企业有关财务记录数据进行核实； 3. 根据资产评估申报表的内容到现场进行实物核实，并对资产状况进行察看、记录；并与资产管理人员进行交流，了解资产的经营、管理状况； 4. 根据委估资产的实际状况和特点，制订各类资产的具体评估方法； 5. 调阅资产移交清册、设备运行记录、维修及事故记录等有关资料；6. 开展市场调研、询价工作，走访有关单位；7. 对酒店的装修及设施进行鉴定；8. 对委估资产进行评估，测算其评估价值。（二） 评估汇总阶段根据各专业组对各类资产的初步评估结果，进行汇总分析工作，确
13、认评估工作中没有发生重评和漏评的情况，并根据汇总分析情况，对资产评估结果进行调整、修改和完善。（四）根据评估工作情况，起草资产评估报告书，向有关方提交资产评估报告书初稿，进行必要的修改后，向委托方提交正式资产评估报告书。九、 评估结论根据估价的目的，遵循估价原则，采用科学的估价方法，经测算分析，确定在估价时间2006年11月1日，位于海口市滨海大道89号JHSY大酒店未来14.84年使用权、经营权和发展权等权益总评估值为20,879.75万元，大写人民币贰亿零捌佰柒拾玖万柒仟伍佰元整。（RMB 208,797,500.00元）。十、 特别事项说明1本报告评估结果是反映评估对象在评估基准日用于前
14、述特定的评估目的，根据公开市场原则确定的公允价值。没有考虑特殊的交易方可能追加付出的价格等对其评估值的影响，亦未考虑国家宏观政策发生变化及遇有自然力和其他不可抗力等对资产价值的影响。2若评估基准日后资产数量发生变化，应根据本报告评估方法对资产额进行相应调整；若评估基准日后资产价格标准发生变化，并对评估值产生明显影响时，委托方应及时聘请具有相应评估资格的评估机构重新确定评估值。3本报告是在独立、客观、公正、科学的原则下作出的，我所及参加评估工作的全体人员与委托方及资产占有方无任何特殊利害关系，评估人员在评估过程中恪守职业规范，并进行了充分的努力。4评估报告中涉及的资产原始资料、有关法律文件及相关
15、产权证明文件由委托方提供，委托方对其真实性承担法律责任。十一、评估报告法律效力1. 本报告中的评估值是指委估对象在评估基准日之状况和外部环境状况前提下，为本报告所述评估目的，经评估而提出的公允价值。2. 本报告的评估结论自评估基准日起一年有效，即自2006年11月1日起至2007年10月31日止，超过一年需重新进行评估。3. 本次对委估资产评估结论,仅供委托方为酒店的发展这一评估目的的使用,未经委托方许可我所不会随意向他人提供或公开。4. 本报告所列附件构成本报告之重要组成部分，与本报告正文具有同等法律效力十二、评估报告提交日期本报告于2006年11月5日提交委托方。十三、资产评估报告书附件1. 委托方企业法人营业执照副本复印件；2. 新闻大厦租赁合同书复印件； 3. 资
