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1、BOT融资模式定义：政府对该机构提供的公共产品或服务的数量和价格可以有所限制，但保证私人资本具有获取利润的机会。整个过程中的风险由政府和私人机构分担。当特许期限结束时，私人机构按约定将该设施移交给政府部门，转由政府指定部门经营和管理。所以，BOT一词意译为“基础设施特许权”更为合适。BOT融资模式的基本思路是：由项目所在国政府或所属机构对项目的建设和经营提供一种特许权协议（Concession Agreement）作为融资的基础，把本属政府支配、拥有或控制的资源委托财团法人（主要指私营部门）进行一揽子承包投资，由本国公司或者外国公司作为项目的投资者和经营者安排融资，承担风险，开发建设项目在有限
2、的时间内即在特许期届满时经营该项目并获取商业利润，然后根据协议无偿将该项目转让给所在国的政府机构。因此，BOT实质上是一种债务与股权相混合的产权，有时BOT也被人们称为暂时私有化过程。政府对BOT投资回报率的保证情况：管理通知规定，政府对BOT投资回报率不作保证。然而在BOT项目的实际操作中，已经存在三种投资回报模式，即“自负盈亏式投资回报模式”、“固定比率式投资回报模式”、“弹性比率式投资回报模式”，其中除“自负盈亏式投资回报模式”外，政府均对项目公司作了投资回报率的保证： “自负盈亏式投资回报模式”是指项目公司自负盈亏，承担经营后果。在这一模式中，政府不保证投资回收率，项目公司风险最大，同
3、时赢利的可能性也最大。 “固定比率式”是指完全由项目所在地政府按事先协商确定的投资回报率承担投资回报数额，而不管实际经营状况。在此模式中，项目公司风险最小，赢利也最小。由于BOT项目一般担有较大的投资风险，因此政府保证的投资回报率应略高于国际上同期贷款和拆借融资利率。 “弹性比率式”是指确定一个投资回报率的上限和下限，经营收入低于回报率时由政府补贴，经营收入超过回报率的上限部分属于政府所有，在回报率上下限范围内的经营收入都归项目公司所有。对项目公司来说，这一模式的风险和赢利机会介于“自负盈亏式”和“固定比率式”之间，是较为稳妥的一种投资回报模式。我国对bot模式的税收优惠政策：在我国，采用BO
4、T方式运作，有诸多税收优惠。财政部、国家税务总局关于调整完善资源综合利用产品及劳务增值税政策的通知（财税2011115号），在环境保护、资源利用方面为BOT方式运营提供了更加广阔的税收筹划空间。增值税根据财政部、国家税务总局关于资源综合利用及其他产品增值税政策的通知（财税2008156号），从事BOT项目运营的企业，可以享受如下增值税税收优惠：一是销售再生水收入实行免征增值税；二是对污水处理劳务免征增值税；三是以垃圾为燃料生产的电力或者热力实行增值税即征即退的政策；四是利用风力生产的电力增值税实行即征即退50%的政策；五是对销售自产的综合利用生物柴油实行增值税先征后退的政策。财政部、国家税务总
5、局关于调整完善资源综合利用产品及劳务增值税政策的通知（财税2011115号），对农林剩余物资源综合利用产品增值税政策进行调整完善，并增加部分资源综合利用产品及劳务适用增值税优惠政策。其中，与BOT项目运营有关的税收优惠是：1、对垃圾处理、污泥处理处置劳务免征增值税。2、对销售下列自产货物实行增值税即征即退100%的政策：即（1）利用工业生产过程中产生的余热、余压生产的电力或热力。（2）以餐厨垃圾、畜禽粪便、稻壳、花生壳、玉米芯、油茶壳、棉籽壳、三剩物、次小薪材、含油污水、有机废水、污水处理后产生的污泥、油田采油过程中产生的油污泥（浮渣），包括利用上述资源发酵产生的沼气为原料生产的电力、热力、燃
6、料。上述政策自2011年8月1日起执行。营业税财政部、国家税务总局关于公路经营企业车辆通行费收入营业税政策的通知（财税200577号），自2005年6月1日起，对公路经营企业收取的高速公路车辆通行费收入统一减按3%的税率征收营业税。企业所得税新的企业所得税法第二十七条明确企业“从事国家重点扶持的公共基础设施项目投资经营的所得”、“从事符合条件的环境保护、节能节水项目的所得”可以免征、减征企业所得税。企业所得税法实施条例进一步明确，税法所称国家重点扶持的公共基础设施项目，是指公共基础设施项目企业所得税优惠目录规定的港口码头、机场、铁路、公路、城市公共交通、电力、水利等项目。企业从事前款规定的国家
7、重点扶持的公共基础设施项目的投资经营的所得，自项目取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起，第一年至第三年免征企业所得税，第四年至第六年减半征收企业所得税。同时明确，税法所称符合条件的环境保护、节能节水项目，包括公共污水处理、公共垃圾处理、沼气综合开发利用、节能减排技术改造、海水淡化等。企业从事税法规定的符合条件的环境保护、节能节水项目的所得，自项目取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起，第一年至第三年免征企业所得税，第四年至第六年减半征收企业所得税。我国各地现在运作的BOT项目主要集中在城市污水处理、供水、修建垃圾焚烧厂、水电站和高速公路建设等领域。由于我国采用BOT方式的时间短，实施的项目较少，
8、国家有关部门也没有制定统一的操作规范，加上没有颁布针对BOT方式的法律、法规，因此各地的运作主要是参照国外一些成功的做法和一些相关的法律、法规。住房政策政策一：新华社北京12月23日电（记者 杜宇 程群）住房城乡建设部部长姜伟新23日说，将严格实施差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。姜伟新在此间举行的全国住房和城乡建设工作会议上说，明年将继续坚持房地产调控不动摇，促进房地产市场健康发展，要继续落实地方政府对房价调控的责任。姜伟新说，明年要着力加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。加快推进个人住房信息系统建设。注重房地产市场长效机制建设，促进房价合
9、理回归。全面启动住房发展规划编制工作。姜伟新介绍，今年以来，各地区、各部门加大了落实中央房地产市场调控政策的力度，多数地区房价涨幅回落，房地产市场总体运行平稳，调控成效已经显现。姜伟新表示，明年将继续推进保障性安居工程建设，继续坚持房地产调控不动摇，推进城市规划、建设和管理工作，更加突出地抓好建筑节能工作，加快完善住房公积金制度，加大村镇建设力度，进一步强化建筑市场和工程质量安全监管，认真抓好住房城乡建设领域立法执法工作。 政策二：我国住房限购政策短期不会放松房价看跌的预期在累积政策三：我国调整个人住房转让营业税政策 通知要求，调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一
10、按其销售收入全额征税。通知指出，要强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。严格住房用地供应管理方面，通知指出，在新增建设用地年度计划中，要单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。进一步完善土地出让方式，大力推广 限房价、竞地价 方式供应中低价位普通商品住房用地。房价高的城市要增加限价商品住房用地计划供应量。要依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。政策四：住建部勾画我国城镇
11、住房基本政策中宣部、中央直属机关工委、中央国家机关工委、教育部、解放军总政治部、中共北京市委等6部门28日在京举办热点问题形势报告会，住房和城乡建设部部长姜伟新作了题为关于城镇住房问题的报告。姜伟新指出，“十二五”时期，国家将进一步加大保障性住房建设力度，争取到“十二五”末，基本解决城镇低收入家庭的住房困难，改善部分中等偏下收入家庭的住房条件。姜伟新同时指出，部分城市房价过快上涨是当前房地产市场的突出问题，要认真贯彻落实中央的房地产调控政策，采取坚决措施抑制房价过高过快上涨。姜伟新勾画了我国城镇住房基本政策。他介绍，按照我国实行社会主义市场经济体制的总体要求，从我国所处的历史发展阶段、城镇化快
12、速发展和人多地少的基本国情出发，为了实现“住有所居”的目标，我国城镇住房实行市场供给与政府保障相结合、以市场供给为主的政策，强调满足基本住房需求、购置与租赁相结合，鼓励自住型、节能省地环保型和小户型住房。这是30多年改革实践的结果。随着城镇住房制度改革，我国城镇住房快速发展。1987年到2010年，城镇人均住房建筑面积从6.7平方米提高到30平方米以上。同时，新建住房质量提高，住房功能更加完善，居住环境明显改善。经过努力，“十一五”期间，解决了1500万户低收入和中等偏下收入家庭住房困难问题（其中用租金补贴方式解决了400万户）。今后几年，我国将继续大规模建设保障性住房，其中2011年要开工建
13、设1000万套。“十二五”期末，城镇住房保障覆盖率将达到20%以上。同时，“十二五”期间每年还要再改造农村危房150万户以上。我国将进一步完善住房保障方式，完善政府支持保障性住房的政策，加强保障性住房的建设和使用管理。姜伟新分析了近几年部分城市房价上涨过快的原因。主要有工业化、城镇化快速发展使得住房需求总体快于供给增长；市场监管力度不够；地方财权与事权不匹配，较多依赖土地出让资金收入和房地产发展收入；建设成本上涨；前两年流动性充裕，大量资金流向房地产领域。姜伟新强调，各地区、各部门要认真贯彻落实国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知，坚决遏制部分城市房价过快上涨。一是地方政
14、府要切实承担起责任；二是继续增加住房供给；三是抑制投资投机性购房需求；四是严格住房用地供应管理，增加土地有效供应；五是切实加强监管；六是建立约谈问责机制；七是强化舆论引导；八是研究制定中长期稳定房地产市场发展的政策措施。住房和城乡建设部将会同有关部门继续加强房地产形势监测分析、研判，及时研究新问题、新对策。报告会由北京市委常委、常务副市长吉林同志主持。在京党政军机关和中央企业干部、高校师生约750人参加了报告会。保障房保障房“形象”渐清晰：五年3600万套覆盖率将达20%上周五和周日的两条消息使保障房的“形象”清晰起来。一是李克强副总理出席全国保障性安居工程工作会议并讲话，一是温家宝总理在新华
15、网和网友在线交流时谈及房地产市场。这两条消息至少向我们提供了关于保障房的这样的信息：数字上，2011年，计划建设保障性住房1000万套；今后五年，新建保障性住房3600万套。概念上，明确以公租房和廉租房为主，再加上棚户区改造。温总理说到这个问题的时候，特别强调“不要走偏方向”。楼市限购令专题：北京15条落地 外地人购房须5年纳税证明限购风暴正在悄然升级。据统计，截至2月20日，新一批限购城市包括成都、长春、南宁、贵阳、哈尔滨等。至此，全国范围内限购县市已超30个。与此同时，各限购城市的执行细则正在密集落地，北京、上海等城市不断为限购令加码，加码后的京版“限购令”细则更是因要求非本市户籍居民家庭提供连续5年(含)以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明，被业内称为“史上最严厉”限购细则。“京十五条”消息发布后一周，从成交量、销售价格、二手房信息等表现来看，被称为“最严限购令”的北京版限购细则，对北京房地产市场，已经初步起到了立竿见影的效果。总理三年连议房价 向开发商喊话温家宝：我还有信心。如果我没有信心，不去努力，那就是失职，就是对人民的不负责。我不仅要做这样的表态，而且要付出实际行动。从去年到今年，我们一共先后出台了三次调控措施。应该说这三次调控措施总体上越来越有力，越来针对性越强。我们现在懂得了要把房价过快上涨的势头控制住，使房价能够保持在一个合理的
