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1、招商策划全案（讨 论 稿）（第一稿）深圳波特商业经营管理公司乐清世贸购物中心目 录CONTENTSu 简 介乐清概况发展商简介项目简介策略提供商简介管理机构简介u 经营战略文化理念经营定位经营规划营运模式u 招商方案招商理念招商原则招商范围招商对象招商方式招商政策招商须知招商周期 品牌规划媒体推广工作流程组织构成招商量分析实施计划注意事项u 工作表客户意向登记表客户资料分类汇总表客户跟踪记录表商户加盟预先申请表商户资格审查表u 合同合约文本 招商相关制度简介部分一、乐清基本概况乐清市位于浙江省东南部沿海。东临乐清湾，南临瓯江。乐清气候温和，属亚热带海洋性季风气候，全年四季分明，温和湿润，降水量
2、充沛，夏无酷暑，冬无严寒，无霜期长，光照适宜。年平均气温17.7，年平均降雨量1507毫米，全年无霜期258天。乐清市是一个集工贸、旅游、港口为一体的现代化中等城市，是温州模式的发祥地，总人口115.3万，辖21个建制镇，10个乡，其中全市分布着16个省政府批准对外开放重点卫星镇。辖区柳市低压电器、虹桥电子元器件专业市场分别被称为中国电器之都、中国电子元器件基地。乐成镇是乐清市政府所在地，是乐清的政治、经济、交通和文化教育中心，市区消费人口20多万，位于市境中部偏南，东南濒富饶的乐清湾，北依括苍山脉，西与柳市镇接壤。全镇交通十分便利，在距市区25公里的半径范围内，有七里黄华和温州两座大港；有距
3、乐清境内仅20公里的温州机场和30多公里的路桥机场；有与全国铁路网相连的金华到温州的铁路终点站；北京至福州的104国道，南北横穿乐清全境；在建的黑龙江同江至海南三亚沿海高速公路，乐清段已全线通车。二、项目发展商简介（略）三、项目简介 乐清世贸购中心乐清标志性建筑之一，由乐清市清远综合农贸市场开发有限公司投资上亿元兴建的一座集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的多功能、高档次、智能化的大型综合性商城，是乐清首家超大型一站式购物中心，名副其实的乐清“第一商城”。她座落在乐清市清远路商业街中段黄金区位，直眺南大街，毗邻二环路，周边东方广场、宏美电器、人本超市等一大批零售商业单位云集，项目总建筑面积3000
4、0平方米，总占地面积21亩，共分为五层，总高21.7米，地上四层为商城，地下一层为大型停车场。其中一层前厅为精品百货，后厅为全封闭式农改超型肉菜市场，前后厅完全分离；二、三楼为中高档服装精品；四层为家居饰品及床上用品等；地下一层停车场可供150辆车同时停放，是乐清市目前最大的停车场； 世贸购物中心设计独特、气势宏伟，内部配套设施齐全，有10多部品牌客、货梯，一流的中央空调及排风系统，一流的电子商务网络系统，一流的闭路红外线监控系统，是你投资经营及休闲购物的最佳场所。同时有专业的经营管理公司为你全程打理，为你投资经营保驾护航，免除一切投资经营的后顾之忧,势必成为乐清商业的新沸点。四、专业策略提供
5、商简介香港波特商业经营管理集团作为世贸购物中心专业策略提供商是一家从事商业地产、商业物业、营销策划、商场经营管理、商业策划、商业咨询、商业顾问、商场顾问、商业规划设计的专业策划顾问服务公司。集团旗下拥有有波特商业地产营销策划代理公司、波特招商代理公司、波特商业地产形象广告设计公司、波特商业物业管理公司、波特商用网络科技设备公司、波特百货管理公司等子公司。整个集团的人才实行三层面战略规划：第一层为战略专家顾问层。集团通过聘请、整合资源、项目合作等形式联合了36位各行业的权威专家，对我集团进行全过程的顾问服务及项目顾问支持服务。第二层为战术策略层。此为公司的前线项目实操核心骨干力量，对项目进行全程
6、1+1模式服务；第三层为项目储备层。即通过对项目服务，为自己及发展商培育储备一批人才，为更好的为发展商服务，公司秉承“专业人才做专业事，解决专业问题”的经营服务理念，在内业率先创造性的提出了“波特AAA”商业地产全程整合服务模式、“波特123商业物业管理模式”、“波特1+1执行服务模式”。2005年，该集团以雄厚的专业顾问力量及多年的商业地产从业经验、独特、新颖、实用的操盘手法对世贸购物中心整体项目进行全程整合策划及跟踪服务。五、专业管理机构简介乐清世贸购物中心项目是乐清地区首家引进专业经营管理公司（深圳波特商业经营管理有限公司）的大型商业地产项目。深圳波特商业经营管理有限公司隶属香港波特商业
7、经营管理集团有限公司。其与世贸购物中心发展商紧密握手致力打造乐清地区第一商业巨舰。经营战略部分一、文化理念（待确定）二、经营定位1、项目业态定位：乐清地区首家大型一站式休闲购物中心2、消费者定位经调查分析，可以基本确定本项目的消费主流群体应为：主群体：政府机关公务员、各类业主、各私营企业主、城市品牌追逐一族、学生、过往客商、中高收入家庭、灰色收入者。次群体：城市及乡村居民，城市职业工作者、企业员工、自由打工者、辖区乡镇从事农业的生活群体。3、功能定位集购物、休闲、餐饮、娱乐等多种综合功能于一体的大型现代化购物中心；4、商业规划组成主题精品百货；大型现代化生鲜超市；便利食品日化超级超市；西餐、小
8、吃店；特色专营店；主题卖场。5、经营理念定位打造乐清地区首个“一站式”购物休闲中心。6、商品定位走中高档消费路线，以中档商品为主，约占70%，高档商品兼备，约占10%，低档商品约占5%，其他经营品类或主题招商项目约占15%。7、经营方针商品以质取胜，经营以特取胜，服务以细取胜，购物以便取胜，品种以全取胜，价格以实取胜。8、品牌定位乐清地区第一商城 乐清地区首家城市“一站式” 休闲购物中心。三、经营规划1、一层功能划分前场特色专营店面积：1500左右（首选麦当劳、屈臣氏等品牌店进驻，否则进行黄金珠宝、化妆品等品类的招商） 后场 现代化超市型肉菜市场 面积：4200左右2、二层功能划分：（都市流行
9、馆）（主经营男女品牌服饰）时尚女装区 如：时尚装 淑女装 青春装 休闲装等；绅士男装区 如：正装、休闲、裤区、夹克、衬衫、内衣等；运动休闲区 如：运动装、休闲装、皮装、帽子、饰品、服装裁剪设计等；伊人风采区 如：珠宝 首饰 化妆品 女子饰品、女子生活馆等；3、三层功能划分：（精品人生馆）个性时尚区 如：男女鞋 皮具箱包 钟表 工艺品、眼镜、礼品等；精品针织区 如：内衣、针织、毛织、羊毛衫、布料、美容化妆等；（部分儿童用品据招商情况可考虑布局在三楼）4、四层功能划分：（时尚生活馆）经营品类如：大小家电；数码通讯；儿童娱乐；健身器材；特色美食；家居饰品；床上用品；装饰布艺；图书音像；办公用品；咖啡
10、厅等。四、营运模式营运总原则：因本项目是产权式商铺经营模式，即实行所有权和经营权分离，投资者获得其产权和收益权，商铺的经营权交由专业的经营管理公司统一经营，统一管理。经营管理公司再整合各大品牌商业，保证经营的成功。一楼现代化超市型肉菜市场全部实行自买自营，但要求统一物业管理，即：拥有产权并自主经营、但要接受商城统一物业管理、统一的布局规划及着装要求，服务及商品质量的监督等。一楼前厅和二、三、四楼全部进行统一经营管理，统一招销政策。具体分述如下：1. 统一招商管理即一楼前厅和二、三、四楼由我商场统一招商，统一规划，确保本项目的商品组合、业态、档次、价格等定位准确，保障后期持续经营；2、统一营销推
11、广除一楼菜市场外，百货商场部分由我经营管理公司统一进行营销策划、宣传推广、进行促销活动的开展，费用按销售额相应比例分摊，营销效果共享；3、统一营业管理一楼菜市场将侧重物业方向的统一管理。百货商场部分所有经营户要求统一营业时间，统一营业纪律管理；4、统一服务监督本项目所有经营户要求统一服务标准，统一处理售前、售中、售后服务、统一接受商场的服务考核监督等；5、统一物业管理本项目所有经营户均由本项目成立的专业物业管理公司进行统一物业全面管理，包括卫生、水电、保安、维修等项目，免去投资者和经营者的后顾之忧；6、统一形象管理一楼现代化超市型肉菜市场经营户店面形象统一，人员围裙着装统一；一楼前厅和二、三、
12、四楼经营要素的软硬件全部由专业经营公司进行统一审核设计形象，并进行形象的监督管理；7、统一收银结算一楼菜市场除外；百货商场部分所有经营户要求进行统一收银，统一银行结算，结算时间暂定为7天结算一次；（此项商场要投入POS收银设备及系统软件等）8、统一证照税务除一楼菜市场经营户按要求自己办理经营执照外，一楼前厅和二、三、四楼均由商场统一办理经营执照和统一核算收取相关经营费用；9、统一培训考核百货商场部分所有经营户的营业导购人员、基层管理人员均由商场统一组织培训学习，进行定期考核，确保商场的营销力和服务质量。关于费用收取说明：关于本案所收取的物业费标准为： ，具体的服务项目包括卫生、水电、保安、维修
13、、空调等；商场收银费标准为： ；广告费分摊比例为 %；营运管理费标准为： ；工商管理费标准为： ；税金收取办法为： ；节日促销宣传费用待定。其它费用（略）。招商方案部分一、招商理念合作双赢 共同发展 一个要长远发展的企业，应该与经销商利益相通，命运相连，风险共担，合作双赢 ，共同发展，形成真正意义上的，长久而稳固的战略伙伴，这才是我们本次招商的工作理念。 1.根据上述的经营模式，实施多主体经营即经营风险与负担不是由商场一肩挑，而是分散到各经营主体，共同承担。 2.以适应市场为先导，满足需求为中心，根据乐清市场和商圈竞争状况，结合世贸购物中心的总体定位，进行各门类各业种的定位，合理锁定商品，重在
14、突出品牌化、前卫化、个性化。 3.培育市场，营造世贸购物中心的良好商誉，树立世贸购物中心形象。在保证经济利益的同时以最快的速度、最大的能量、最小的投入，提升世贸购物中心的知名度、美誉度、信誉度，提升企业的无形资产价值，拓宽融资渠道，创名牌企业。 4.通过1F4F招商吸引人流，创造人气，推动商铺的销售。二 、招商原则公司秉承以客户为中心，诚信为本、信誉至上、互惠合作、永续经营、先做人气、后做生意的原则。努力寻求厂、商和消费者之间的利益平衡点，让公司和客户共同分享市场的巨额利润。 1.以租赁为主的原则 按规划的功能区域尽量引进代理商、经销商及其它经营业主，以租赁的方式进场经营，最大限度的提高有保障收益，向场地要效益。 2.坚持品牌经营的原则 旨在突出世贸购物中心的经营特色，以国内知名品牌及乐清市场畅销品牌为主，尤其要注意中高档品牌中价位带适宜的品种，乐清还未有过的新型换代商品及在乐清有良好的消费基础的传统品牌等。 3.坚持商品的连带性的原则 招商时应严格按楼层经营门类规划进行，并作好不同门类之间的商品的合理过渡，作到自然过渡，避免生硬连接。 4.坚持多品种、不交叉、不重复的原则
