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1、,攸县万代国际项目 沟通汇报报告,2009.4.20,1,项 目 特 征 初 探,项目建设过程概况,01, 负一层土方已挖掘完工 地基部分已完成约三分之一的工程 目前无施工许可证 开发商承诺280天封顶 开发商准备超规划建设（原规划16层 现准筹备建25层） 计划在六月份开盘（以商业为主）,项目的建设周期短（仅280天封顶断水），各方面的准备工作需要做详细的 计划，项目的过程控制工作衔接对于控制市场风险具有战略性意义。,02,项目过程控制,项目营销重要节点： 开盘日 主体封顶 交房入住 根据各节点和销售要求加插营销活动， 如：产品发布会、销售中心、样板房正式开放、 商会会所落成典礼等。,万代国
2、际商业广场位于攸县 建设南路与新城路交汇的黄 金三角，与湘东大市场为一 体有着很好的形象展示面。,03,项目形象面展示,思考： 建议慎重考虑项目商业广场的主入口设置并与湘东大市场整体相匹配,作为以商业为主力开发导向 的物业，道路通达性至关重 要，有效的聚散消费人流， 保证商业项目持续经营。,04,项目微循环交通组织,至湘东大市场,思考： 项目作为湘东大市场的一部分，项目的交通组织、人车流循环应从湘东大市场的整体规划来策划，包括本项目地下、地上商业及每层与湘东大市场的连接，同时亦要考虑项目本身之间的交通组织和循环。,在操盘过程中也需要注意项目气质的传达，让消费者明白万代国际商业广场具备什么样的气
3、质，能够给他们带来的是什么样愿景。气质传达主要通过以下方面表现： 项目产品研究 项目价值研究 人文圈层研究 就目前的项目状况而言，对于人文圈层方面的分析不够深入，缺乏商业消费人流支撑点，目的性消费导向不清晰。,05,项目气质传达,2008年以来房地产行业整体环境急剧恶化，竞争日趋白热化，开发商面临 着很大的压力。在这样的市场大势之下， 以商业为主力的楼盘如何实现短 期内快速销售，回笼资金，解决项目后续的资金压力？,06,项目目标规划及实现,迅速回笼资金,持续旺销,利润最大化,提升品牌和知名度,住宅地产获利 商业地产获利 商业地产经营获利,商业战略发展方向,思考： 本项目商业操作是项目获利的核心
4、操作，商业销售是获利的一面，是一次性的，商业的经营管理是获利的另外一面，而且是长期性的，但两者相辅相成。,07,衣裤丽人,08,商业业态的相互呼应,思考： 项目自身业态之间是否相互呼应？是否与湘东大市场整体相呼应？,精品世界,地下大卖场,名品中心,男人主场,商业广场,4F,3F,2F,1F,-1F,25F 6F,娱乐、餐饮区,商务居住,5F,思考本项目与湘东大市场的关联？ 项目总体定位为攸县湘东大市场中央商业帝国，核心竞争力在哪里？价格支撑点在哪里？,09,商业核心竞争力,思考： 作为湘东大市场一部分，商业性质应回归到湘东大市场整体商业定位来策划本项目的商业业态，可以从湘东大市场的补充性商业、
5、作为湘东大市场一部分的专业性商业和相异于湘东大市场的差异化商业来评审和定位商业的业态。,10,商业运营战略,业态黄金比例,思考： 项目总体商业氛围尚未形成的情况下餐饮业态应做为前期主力业态起到聚拢人气，拉动消费人流的作用；,本项目作为以商业为核心驱动的湘东大市场版块 核心区，商业持续经营依赖于强大的消费人流。,组建项目策划营销团队达成运营目标,“先全盘后分项”,“先分项后全盘”,“全局+分项同步” “细节为王” “节奏为核”,用简单的方法作复杂的事,商 业 地 产 评 审 三 问,一、业态组合批判三问 放什么产品? 什么人去买? 为什么要到这来买?,二、规划布局批判三问 可视性好否? 通达性快
6、否? 集客力强否?,三、营销推广批判三问 (开发目的)圈得住投资者么? (招商目的)找得到 经营者么? (经营目的) 留得下消费者么?,2,项 目 主 题 概 念 推 导,什么是主题概念？,对于主题概念，我们有以下形象的描述：,主题概念的不同表现,我们不敢说，万代国际商业广场能否为新海地产在攸县地区实现“与大市场共荣，缔造攸州城市标志”计划实现跨越式的飞跃，但最少我们知道，新海地产的万代国际商业广场的成功必将为万代国际商业广场的开发模式续写里程碑式的一笔， 因为,主题概念推广前提,耶稣与万代国际商业广场,耶稣与万代国际商业广场最大的不同是，耶稣掌握着自己的命运，然后还可能复活，而万代国际商业广
7、场的命运则掌握在自己的运营整合和现金流手里。,不仅仅是在打造一CBD商业区， 更应该是打造一个,万代国际,中心,让我们开启这一个中心的征战”,“,3,提 问,商业地产定位准确度、规划水平和营运能力高低一定程度上决定着培育期的长短。过量的开发和真实商业市场需求的矛盾有可能带来潜在的风险，如果缺乏专业的商业规划和专业的操作团队，商业地产或购物中心开发商的投资行为就冒着极大的风险，甚至会出现因商业设施后期经营不善，出现大量空铺死铺。将开发商拖入难以为继、进退两难的陷井中。,是否对宏观经济形势进行研判？,NO.01,万代国际商业广场启动之后，县城瞬间冒出近400个与湘东大市场及其周边相同经营性质的摊位
8、，是否出现摊位过度饱和情况？面对有限的消费市场，怎么来共生共赢？,怎么来处理同行业之间的竞争问题？,NO.02,万代国际商业广场应该有一个龙头商家，以此形成龙头效应，要有凝聚街道周边庞大消费人群的人气洼地。,万代国际商业广场的龙头效应在哪里？,NO.03,“龙头效应”,销售模式与经验模式是否冲突？,NO.04,NO.05,如今的中国商业地产，已经过了只要选址得当就可以高枕无忧的阶段，对于现阶段商业地产而言：如果设计上、策略上有缺陷，一样足以致命。,现商业定位是否与建筑规模、建筑规划相匹配？,商业配套设施是否完善？,NO.06,宣传策划是所有成功商业繁荣发展的重要手段之一，强有力的宣传策划能够有
9、效推介和快速提升商业的知名度。是否有系统的、长远的、目标明确的宣传推广计划？,宣传策划是否到位？,NO.07,Are you ready?,价格定位是整个定位的核心，将直接影响整个楼盘的销售和后期的经营，先期客户支持率？,价格定位的依据是什么？,NO.08,4,商业地产理念,认为： 第一需要时间，任何市场的发育都需一个培育过程； 第二需要开发商、经营管理者、业主、经营户多方共同努力； 第三需要消费者认可，按市场需求配置资源，满足消费者心理和需求； 第四需要政府必要的引导和政策扶持。,培养和繁荣商业是一项艰巨而又长期的工作,理 念 一,要解决好运营和管理的问题。每个商业的发展繁荣都有一个市场培育
10、过程，没有专业运营公司对市场的统一运营、策划和推广，市场很难培育好，或者要走很多弯路，或者要花费更长时间。,理 念 二,面对众多分散的产权人，要想方设法引导他们达成“统一选择专业运营机构、统一委托经营”的共识，由专业的商业经营管理公司对商业体进行全面的商业发展规划。,业主要积极采取各种方式培育商业广场的发展，如采取降租的办法，通过“业主让利到商户，商户让利到顾客”的策略，鼓舞商户经营士气，提升消费者人气指数。,利用节庆日经常性地举办多类型、多样式的文化娱乐动，提升商业广场的人气，吸纳足够的人流来商业广场消费。,为部分行政部门提供利民办事区，提高商业广场人气（如交电费、交水费、冲公交IC卡、煤气
11、IC卡、联通、电信、移动服务厅等）,理 念 三,龙头商家在业内具有非常大的号召力，具有吸引消费者的凝聚力，尽量将高楼层整体出租给龙头商家，以龙头商家为商场经营的主体，发挥龙头大商家的名牌效应，将低楼层作为龙头商家的辅营区分割租售。这样的销售方式可以达到最高的收益，而且是双赢的收益，同时可以建立小商家及投资者的信心，增强商场的抗市场风险能力。,加大招商力度，注重龙头商家,理 念 四,最大限度争取优惠政策。充分争取国税、地税、工商管理等政策的优惠，降到管理、经营成本，在调查中，广大经营者要求在市场培育期3-5年内，政府继续实行零收费政策，采取放水养鱼方式进一步缓解经营者压力,予以支持商业广场的经营
12、与发展。,加强引导，积极发挥政府对市场的调控作用,积极搭建商业平台。利用自身优势，整合资源，在商业广场前搭建各种宣传和商业氛围平台。如在商业广场建设过程中，可为政府搭建一些有关活动场地，为商业广场制造商业氛围。这样不仅为商业广场增添了人气，也有效展示了商业广场的形象。,理 念 五,圈子与定位：差异化决定出路,商业地产开发切忌盲目追求高定位, 切忌首期开业租金过高，否则导致养铺期商户店里的商品价格偏高，直接影响销量，商户利润下滑,养不住商户门庭冷落。“先商业再地产”，“先炒商再炒铺”的开发原则，就是强调要重视商业物业所属商圈与相应的城市规划，定位明晰才有可能寻得出路乃至觅得真金。,理 念 六,特色先行可持续性业态发展,任何商业物业，都不可避免的处于一个大的生活圈子内，无论是购物还是餐饮、休闲、娱乐功能，都是一个大的生态群。只有业种、业态“相生”而不“相克”，整体功能分区和规划布局能够相互支持、配套、补充，才有可能使整个物业生态群良性发展。,一个成熟的商业地产发展趋势必然是在结合区域特色和商圈属性的基础上，业态组合必须形成完备和特色的结合体。,THE END THANKS,
