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1、了解被审计单位及其环境案例被审计单位：万科企业股份有限公司项目：了解被审计单位及其环境审计目标：（1） 相关行业状况、法律环境与监管环境以及其他外部因素；（2） 被审计单位性质；（3） 被审计单位对会计政策的选择和运用；（4） 被审计单位的目标、战略以及可能导致重大错报风险的相关经营风险；（5） 对被审计单位财务业绩的衡量与评价。（6） 了解被审计单位的内部控制了解被审计单位及其环境一、相关行业状况、法律环境与监管环境以及其他外部因素1 行业状况：（1）所在行业的市场供求与竞争。万科企业股份有限公司以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一，曾被巴菲特杂志、世界企业竞争力实验室、世界
2、经济学人周刊联合评为2010年（第七届）中国上市公司100强，排名第53位。2012年8月，万科被评为中国民企500强，排名第14位。经过一系列的宏观政策的调控，我国房地产业从近几年高速发展的行业状态转向稳定增长，我国近些年房地产行业发展非常迅速，快速增长，这种发展是在几十年增长缓慢背景下出现的，起点非常低，压抑了几十年的需求在这么短的时间内释放出来，客观上必然刺激、拉动房地产行业的强劲增长，所以市场需求将保持着持续的增长的强劲势头，尤其是高品质、高性价比德住宅产品，高性能的商业地产，从发展趋势上看都有很强的内在需求，存量和增量的巨大需求正是保持房地产继续保持快速发展的根本动力。因此我们认为，
3、尽管在政府加强引导和调控的宏观环境影响下，房地产行业将进行一系列的调整，行业状况和企业自身都不断走向成熟，消费市场也将进一步理性化，但由于市场强劲需求，接下来的几年房地产行业的发展趋势仍将是稳定增长的。（2）生产经营的季节性和周期性。房地产行业受政府政策和季节以及大量人员流动影响，而万科股份有限公司由于其经营管理好，公司规模大，所以其季节性和周期性变化不是很大。（3）建筑材料供应与成本。万科是以房地产为核心的产业，各种原材料涨价、劳动力成本增加等因素影响房地产的价格，且影响显著，近几年房价不断上涨，人们买房压力不断增大，这与建筑成本的上涨息息相关。2 法律环境及监管环境（1）适用的会计准则、会
4、计制度和行业特定惯例A企业会计准则B房地产开发企业会计制度、房地产行业会计制度C房地产销售管理办法、房地产开发企业资质管理规定（2）对经营活动产生重大影响的法律法规及监管活动 1）法律环境：近些年来，由于房地产市场投资规模过大，房价上涨过快，需求偏大，供应结构不合理，市场秩序比较混乱等问题突出，国家采取了一系列的宏观调控措施。 如专项整治房地产市场秩序治理“捂盘惜售”；加强国有建设用地管理；促进节约集约用地，优化住宅用地结构；建立健全的廉价房，经济适用房制度等措施。 另外法律规定，二手房必须交纳个人所得税，物权法作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，对于法律系统的完善、经济的发展都具有重
5、要意义。 税收政策：政府调控采取了平稳的步骤，前期，营业税优惠政策有力地促进二手房市场；部分城市的房价和成交量已经超越了历史的最高纪录，楼市投机盛行，市场已经显得过热，房地产优惠政策就要适当退出， 限制房地产开发的贷款管理：对项目资本金比例达不到35%或未取得土地使用权证书，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。如此，限制了房地产商的资金来源，规范了房地产行业。 规范土地储备管理：
6、商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地让金的贷款，对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。 2）监管活动： 行业监管涉及多个行政管理部门：目前我国房地产经纪行业监管涉及房地产、工商、价格、劳动等多个行政管理部门。其中包括：a.政府建设（房地产）部门承担了房地产经纪行业管理的绝大部分职能，如房地产经纪机构（执业登记事后的）备案管理、从业人员注册（事后的）备案管理、经纪活动督管、违法违规惩罚以及构筑房地产交易信息服务平台等权能；b.工商行政管理部门主要负责房地产经纪机构设立（事前的执业）、登记与执照发放、房地产
7、广告和宣传资料承诺等管理职能；c.人力资源和社会保障部门负责对房地产经纪机构和分支机构与其招用的房地产经纪人员签订劳动合同实施管理；d.价格主管部门负责房地产经纪服务收费管理；e.行业协会负责行业从业人员注册、行业诚信建设、房地产交易信息共享系统建设、房地产经纪执业规则制定、建立健全房地产经纪机构资信评价体系、建立房地产经纪机构和经纪人员失信惩戒机制、建立房地产经纪机构房源、客源信息共享系统，以及探索房地产经纪损害赔偿和执业风险防范制度安排等行业自律职能；f.建设主管部门、人力资源和社会保障部门对房地产经纪人员职业资格制度中的考试制度进行监管；g.房地产、工商管理部门以及行业协会负责房地产经纪
8、合同示范文本的制定与推荐工作。以上所述说明了我国房地产经纪行业管理牵涉面广，涉及到专业性强的多个相关政府管理部门。相关部门尚未形成有效的监管合力：正因为目前各地对房地产经纪机构的监管，涉及部门太多，才使得这些部门尚未形成有效的监管合力。监管合力的缺失一方面造成领取营业执照从事房地产经纪机构的大量个体经营户难以纳入房地产主管部门备案监管范围；另一方面造成未备案、超范围经营、非法异地经营、无照经营等违规行为的房地产经纪机构难以吊销营业执照，及时清出市场。因而，针对这种多头管理难以拧成一股力的现状，各相关部门必须加强部门间的协作配合，建立健全房地产交易信息共享、情况通报以及违法违规行为的联合查处机制
9、，这样才能综合有效地监管我国房地产经纪行业。 3) 财务报表的编制基础： 本公司及子公司合并财务报表以公司持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，并基于以下所述的的编制基础、重要会计政策、会计估计进行编制。 以持续经营为基础。持续经营是会计的一个基本前提（基本假设），它是会计确认、计量以及编制财务报表的基础。一致性原则。即财务报表项目的列报各期应保持一致，除非准则要求改变或主要经营业务发生重大变化。重要性原则。“重要性”是新会计准则体系中的一个重要概念，其基本含义是：财务报表某项目的省略或错误会影响使用者根据此做出经济决策，该项目具有重要性。不能相互抵销。是指财务报表中所列示的项目不能抵
10、消，但以扣除减值后的净额列报资产不属于抵消。这实质上是要求财务报表应以总额列报，不得以净额列报。可比性原则。是指企业列报当期报表时至少应当列报上一可比期间的比较数据，目的是向信息使用者提供对比数据，以反映企业财务状况、经营成果和现金流量的发展趋势，提高信息使用者的判断与决策能力。相关披露。企业应当在财务报表的显著位置披露：编报企业的名称、资产负债表日或财务报表涵盖的会计期间、人民币金额单位和财务报表是否为合并财务报表。二、被审计单位性质1 所有权结构（1） 单位性质;股份制（2）筹资方式：向社会公开发行股票及证劵（3） 经营活动：房地产开发、商业零售、工业制造（4）实施和计划实施的投资（包括对
11、特殊目的的实体投资）的类型：装修房、工厂化、绿色建筑（5）前十名股东持股信息股东名称股东性质持股比例持股总数华润股份有限公司国有法人14.72%1,619,094,766中国人寿保险股份有限公司分红个人分红-005LFH002深其他1.27%139,383,483中国银行易方达深证100 交易型开放式指数证券投资基金其他1.22%134,010,293刘元生其他1.22%133,791,208中国工商银行融通深证100 指数证券投资基金其他0.94%103,099,063HTHK/CMGFSGUFPCMGFIRSTSTATECHINAGROWTHFD外资股东0.88%96,221,388博时价
12、值增长证券投资基金其他0.83%91,738,052中国民生银行银华深证100 指数分级证券投资基金其他0.83%90,989,392UBSAG其他0.79%85,526,491MORGANSTANLEY&CO.INTERNATIONALPLC其他0.75%82,419,464（6）股东相关情况截至报告期末，华润股份有限公司持有公司 A 股股份1,619,094,766 股，占公司股份总数的14.72%，为公司第一大股东。华润股份有限公司是由中国华润总公司于2003 年6 月发起设立的股份有限公司，法定代表人为宋林先生，主要资产为香港华润（集团）有限公司100%的股权及其他内地资产，主营业务包
13、括对金融、保险、能源、交通、电力、通讯、仓储运输、食品饮料生产企业的投资；对商业零售企业（含连锁超市）、民用建筑工程施工的投资与管理；石油化工、轻纺织品、建筑材料产品的生产；电子及机电产品的加工、生产、销售；物业管理；民用建筑工程的外装修及室内装修；技术交流。公司注册地点为深圳市罗湖区深南东路5001 号华润大厦28 楼2801、05、06 单元，注册资本约164.67 亿元。中国华润总公司持有华润股份有限公司16,466,413,526 股国家股，占其股本总额的99.9961%；中国华润总公司的全资子公司华润国际招标有限公司持有华润股份有限公司650,000 股国有法人股，占其股本总额的0.
14、0039%。中国华润总公司注册资本约116.94 亿元，主要资产为华润股份有限公司的股权，直属国务院国有资产监督管理委员会管理，法定代表人亦为宋林先生。2 治理层结构公司按照公司法、证券法等法律、行政法规、部门规章的要求，建立了规范的公司治理结构和议事规则，制定了符合公司发展的各项规则和制度，明确决策、执行、监督等方面的职责权限，形成了科学有效的职责分工和制衡机制。股东大会、董事会、监事会分别按其职责行使决策权、执行权和监督权。股东大会享有法律法规和公司章程规定的合法权利，依法行使公司经营方针、筹资、投资、利润分配等重大事项的决定权。董事会对股东大会负责，依法行使企业的经营决策权。董事会建立了
15、审计、薪酬与提名、投资与决策三个专业委员会，提高董事会运作效率。董事会11 名董事中，有4 名独立董事。独立董事担任各个专业委员会的召集人，涉及专业的事项首先要经过专业委员会通过然后才提交董事会审议，以利于独立董事更好地发挥作用。监事会对股东大会负责，除了通常的对公司财务和高管履职情况进行检查监督外，还通过组织对子公司的巡视，加强对各子公司业务监督。管理层负责组织实施股东大会、董事会决议事项，主持企业日常经营管理工作。公司坚持与大股东及其关联企业在业务、人员、资产、机构及财务等方面完全分开，保证了公司具有独立完整的业务及自主经营能力。（1）治理层及管理层关键人员姓名职务出生年份性别学历王石董事会主席1951男本科郁亮董事、总裁1965男硕士研究生丁福源监事会主席1950男本科乔世波董事会副主席1954男本科孙建一董事1953男硕士研究生王印董事1956男本科蒋伟董事1963男硕士研究生齐大庆独立董事1964男博
