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1、重庆水利电力建筑勘察设计研究院建新东路17#地块旧城改造项目暨“重庆水利水电勘测设计和科研基地”项目建议书（草案）广东省建筑设计研究院二O一一年十二月十二日“重庆市水利电力建筑勘察设计研究院”建新东路17#地块旧城改造项目暨建设“重庆水利水电勘测设计和科研基地”的项目建议书一、项目概况 1、项目名称：建新东路17#地块旧城改造暨建设“重庆水利水电勘测设计和科研基地”项目2.项目地址：重庆市江北区建兴东路17号3.项目业主：重庆市水利电力建筑勘察设计研究院（后面简述为：勘察设计院）4.法人代表：刘建5.项目性质：旧城改造、改扩建工程和综合利用开发6.建设内容及规模：住宅、办公、车库、配套商业7规
2、划用地面积：7398。 其中：勘察设计院属划拨用地4535，市水利局职工宿舍用地28638.拆迁住宅建筑面积： 11000，其中：勘察设计院职工住宅约5300市水利局职工宿舍约57009.勘察设计院办公建筑面积约4535.4310.项目按旧城改造和改扩建工程项目申报，容积率大于5.0。建筑总面积：4.8万（按容积率5.0计算）。其中：住宅面积约1.73万写字楼（或酒店）约0.92万商业建筑面积约1.0万地下车库约1.1万（停车位240个）11.项目建设周期：2011年12月2014年11月，共计36个月。二、项目背景2.1“重庆市水利电力建筑勘察设计研究院”基地概况1、地理区位重庆市水利电力建
3、筑勘察设计研究院现址为重庆市江北区建新东路17号，该地块离观音桥中心商圈约350米。观音桥步行街是中国西部面积最大的步行街，也是中国第一个大型商业步行街。本案位于观音桥步行街东侧基地南临建新东路，北至同心园小区，东与银泰新苑住宅小区、船舶大厦相接，西与敬业大厦、广安驻渝办事处、光宇锦鑫相邻。本案用地周边已经完成改造，用地关系局促，为一个南北方向长150米，东西向宽约40米地块。东、西面道路狭窄，只能满足消防车道。南面为城市干道，临街宽度24米。本案周边建筑关系（请把周边楼宇名标注在图上）2.2、地质地貌 基地北高南低，东高西低。南北高差最大约9米：东西高差最大约9米：基地东侧道路两端高差约9米
4、。西侧与西侧相邻地块存在挡墙最高5米。根据周边建筑基本情况判断，该项目地基基础为岩石，适合建设。2.3项目提出的背景1、重庆市发展趋势及江北区发展现状第五次人口普查重庆市总人口3090.45万人2010年重庆市地方财政收入完成1991亿元，较上年同期增幅达到70.8%。全年民生支出887亿元。重庆是中国西部地区重要经济增长极之一，重庆市行政辖区内零售商品交易总额仅次于上海，与广州并驾齐驱是国内零售业总额最高的城市之一。在企业方面，重庆的本土企业相当发达，2010年中国企业500强，重庆有10家企业入围，数量大大领先于西部其他城市，居西部第一。重庆形成了以解放碑为龙头，以观音桥步行街、沙坪坝三峡
5、广场、南坪步行街、杨家坪步行街、大渡口步行街和即将建设的石桥铺步行街为辅的七大商圈。观音桥步行街是中国西部面积最大的步行街，也是中国第一个大型商业步行街。2、江北区发展现状 江北区是重庆市主城核心区之一，常住人口68万。2009年江北八项经济社会指标名列第一：规模以上工业总产值完成367亿元，增幅名列主城第一；商品销售额增幅名列主城第一；社会消费品零售总增幅位居全市第一；地方预算内财政收入总量位居全市第一；实际利用外资总量跃居全市第一；群众安全感指数居主城区第一；宜居重庆建设年度考核名列主城区第一。作为重庆主城核心区的重要组成部分，江北区具有四个典型特征：江北是重庆新兴的商贸中心。江北是重庆集
6、约发展的现代制造业基地。江北是重庆重要的交通枢纽。江北是重庆重要的宜居新区。未来江北将牢牢把握重庆新一轮大开放、大发展的重大机遇，按照“1595”总体发展思路，实施“一个全面升级战略”，确立重庆新兴金融中心、重庆新兴商贸中心、重庆最大的物流中心，重庆集约发展的现代制造业基地、总部企业的区域基地“五大功能定位”，完成江北嘴CBD建设、寸滩保税港区建设、观音桥商圈再提升建设、港城园区建设、东部新城开发建设、北滨路沿线开发建设、铁山坪开发建设、五宝新农村建设及和谐社会建设“九大工程”，实施头脑风暴、聚商新潮、效能提升、全员激励、防治贪腐“五大行动”，努力实现经济发展、民生改善和城市建设 “三个”走在
7、全市前列，推动江北经济社会发展实现全面升级和新的跨越。2.4、“重庆市水利电力建筑勘察设计研究院”发展规划：3.1“重庆市水利电力建筑勘察设计研究院”要实现大发展并实现企业转型未来五年是重庆市水电设计院承前启后的重要发展时期，实现水资源可持续利用，围绕经济发展中心，遵循市场导向，紧跟行业态势，以高度负责的精神，科学严谨的态度，不畏艰辛的意志，求真务实的作风，抢抓机遇，谋求发展。坚持不断完善“科技强院，人才兴院”，重庆市场打基础，周边市场及边缘产业保持续，产业投资促发展，企业转型谋长远的经营发展理念。坚持不断完善“保稳定，求突破、上台阶、大发展”的工作思路。坚定不移的扎实推进“456”发展战略，
8、坚持不懈地努力将重庆水电设计院建设成为集勘测设计（含水电、市政、交通、工民建等勘测设计）、咨询服务、检测和科研、招投标、总承包、建设与管理、工程监理、工程监测，投资实业和文化与党的建设于一体的高效、和谐、文明的科技型钢铁企业。3.2、“重庆市水利电力建筑勘察设计研究院”要实现资质升级3.3、“重庆市水利电力建筑勘察设计研究院”要实现资质增项4、“重庆市水利电力建筑勘察设计研究院”人才引进与培养为了保证重庆水电设计院快速、持速、稳定发展，我院拟逐年分批引进急需专业的国家注册工程师、硕士研究生来我院工作。计划每年引进30-50人，到2015年全院职工将达到700人。并加强对他们在业务上，能力上的培
9、训。2.5、“重庆水利电力建筑勘察设计研究院”现状条件 1、企业办公环境目前重庆水电设计院办公用房不够，单位租房多处办公，地点分散，租楼资金不薄，各部门之间的工作要往还与工作生产部门和本部之间，不仅增加经济成本，也增加管理成本，还不便于管理；区县水行政主管部门和业主在业务衔接过程中，不仅要与专业技术骨干沟通，而且要与领导和专家交换意见，必须往返于本部与外生产部门之间，对业务单位来说也是不便不利。停车场太狭窄，严重不足。作为省级的市直属水电设计院，近年来我院承担自三峡库区和两江沿线众多的堤岸防洪、护堤护坝的设计与研究项目，因办公场所狭小和功能配套不全，己严重影响了设计与研究、水利实验与专项检测工
10、作，从而影响了重庆市水利电力设计、研究、实验水平的提升。目前有员工约700人，办公面积仅5000。除去“重庆市水电工程正源检测股份有限公司”检测中心设备面积，人均办公建筑面积不足5. 2、基地范围内有重庆水利电力建筑勘察设计研究院职工宿舍。3、基地范围内有市水利局老专家和员工的宿舍。2.6、资源 （1）土地资源 建兴东路17号位于江北区商圈附近，距离商圈约350米。该基地地理位置确定土地价值巨大。（2）周边商业资源项目位于江北区商圈附近，商业价值巨大。观音桥商圈内外百货商业众多，写字楼、餐饮休闲鳞次栉比，饭店、商务酒店随处可见，综合性商业休闲娱乐成越来越多，金融机构都在商圈布置点位，全球的大型
11、企业甚至把企业总部设在观音桥商圈，各类设计公司都尽可能在观音桥商圈附近找到一席之地。（3）内部资源重庆市水利电力建筑勘察设计研究院经过多年发展，已经成为该行业的领头羊，现在在观音桥附近有较多的设计公司，这样可以形成较好的氛围。目前办公及其他配套设施严重不足，随着城市的发展，这是良好的改善水利电力勘察院形象的机会。总之，围绕观音桥步行街形成了巨大的商业、商务经济圈。正是“重庆市水利电力建筑勘察设计研究院”新的发展机遇。三、项目建设的必要性、重要性、紧迫性3.1“重庆市水利电力建筑勘察设计研究院”发展的需要在这个发展的机遇期内，应该顺应发展的趋势，建成新的重庆市水利电力科研基地。这正是提升水利电力
12、建筑勘察设计研究院形象的机遇。3.1.1企业发展形象改善的需要“重庆市水利电力建筑勘察设计研究院”的建筑与相关配套设施均是二十世纪八十年代中期建成，其建筑外观破旧，办公楼建筑使用功能差、无停车库，住宅楼间狭窄、无消防应急通道、无消防系统。市水利局在多年前就要求并指导“重庆市水利电力建筑勘察设计研究院”牵头对其改造和扩建，由于种种因素，一直未能实现。面貌依旧建筑外观和十分拥挤通道，以及破旧建筑和窘迫落后的环境与配套设施，对“重庆市水利电力建筑勘察设计研究院”院正常工作、生产、经营带来严重影响，从而阻碍我院的经营发展与壮大。 3.1.2打造和提升我院整体形象已是刻不容缓在江北区观音桥建新东路17号
13、地块上建设一个层级分明、指挥便捷、运转灵活、科学高效的现代化集中办公体系和水利水电勘测设计及其科研基地。为及时地进行调整和优化、灵活性管理模式，优化院内管理，完善制度保障体系，整聚人心、貌心相随。提高我院在水利水电行业的地位，提高广大干部职工素质。打造和提升我院整体形象已是刻不容缓。3.1.3改善职工住宅的机遇市水利局职工住宅内的水利方面的老专家和职工，还有“重庆市水利电力建筑勘察设计研究院”职工都有意见，有的甚至怨声载道，进而影响工作积极性。他们的生活条件也急待改善。这也是“重庆市水利电力建筑勘察设计研究院”人才稳定的措施之一。综上所诉，无论从我院科研设计与发展壮大方面，打造重庆市水利科研与
14、培训教育中心，提升单位形象与维护市局声誉方面，或是从关心职工生活、提高职工工作积极性方面，对加快建新东路17号地块改扩建项目进程，都具有其特殊重要性。3.2项目建设的紧迫性根据现行重庆市城市规划管理技术规定，2011年11月21日召开的重庆市政府第114次常务会议，审议通过了重庆市城市规划管理技术规定（修订案），该规定的实施时间还不确定。该规定里明确提出不存在旧城这个说法。城市建设都要遵照新的重庆市规划管理技术规定执行建筑间距及相应配套标准。本项目规划将严重打折扣，可能难以满足我院需求和拆迁还房；本项目要尽快取得规划局核发的建设项目规划选址意见书。如果现在不及时推进此工作，恐将错过改变“重庆市
15、水利电力建筑勘察设计研究院”办公环境的机会，错过为老专家和员工改善住房条件的机会。将来再实施本项工作，会增加更大的工作难度。四、项目建设的可行性1、根据现行有关政策法规，本项目必须走旧城改造的路径，才能实现建设。2、项目建设指标在一定条件下能够实现容积率大于5.0。按5.0计算，项目总建筑面积48094.75 M2，其中住宅：17331.30 M2写字楼：9264.45 M2商业：10399.00 M2 地下车库及设备用房：11100.00 M2各分项指标详下表：经济技术指标总用地面积M27398.95 总建筑面积M248094.75 一、按功能性质划分1）住宅M217331.30住宅主要用于还建2)写字楼M29264.45 写字楼可以兼作酒店3）商业M210399.004）地下车库及设备用房M21
