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1、鄂尔多斯市天骏房地产开发有限责任公司鄂尔多斯市天骏房地产开发有限责任公司 铜川重卡贸易汽配服务中心建设项目铜川重卡贸易汽配服务中心建设项目 可行性研究报告 证书等级：乙证书等级：乙 级级 发证机关：国家发改委发证机关：国家发改委 设计证号：设计证号：10520060001 内蒙古国基工程技术咨询有限责任公司 二 九 年 八 月 - 1- 目目 录录 第一章 总 论 1 1.1 项目概况1 1.2 建设单位概况2 1.3 项目提出的理由与过程4 1.4 编制范围5 1.5 可行性研究报告编制原则和依据5 1.6 项目概况6 第二章 项目建设背景及必要性 10 2.1 项目建设背景.10 2.2
2、项目建设的必要性.13 第三章 市场现状及前景分析 16 3.1 市场现状.16 3.2 市场前景分析.25 3.3 鄂尔多斯市铜川汽车博览园区的优势.33 3.5 项目劣势 .35 第四章 建设内容及规模 .37 4.1 功能定位.37 4.2 建设内容建设规模.38 第五章 场址和项目建设条件 40 5.1 场址40 5.2 项目建设条件.43 第六章 建设方案 .48 6.1 工程概况及区位关系.48 6.2 设计指导思想及依据 .48 6.3 建设目标及总体思路.49 - 2- 6.4 项目设计方案 .49 6.5 建筑方案 .54 6.6 配套工程建设方案.57 第七章 消防、劳动安
3、全、卫生防护 69 7.1 消防.69 7.2 劳动安全70 7.3 卫生防护措施71 第八章 环境影响评价 .73 8.1 环境现状.73 8.2 项目建设与运营对环境影响 .73 8.3 环境保护措施.75 8.4 环境影响评价结论 .77 第九章 节能节水 78 9.1 节能措施与能耗指标分析.78 9.2 节水措施与水环境系统的建设目标.79 第十章 组织机构与人力资源配置 81 10.1 组织管理.81 10.2 组织机构及人员配置81 第十一章 项目招投标要求及内容 .84 11.1 编制依据.84 11.2 招标方案84 第十二章 项目实施计划 87 第十三章 项目营销策划 89
4、 13.1 项目定位89 13.2 产品策略90 13.3 价格策略91 13.4 营销策略92 第十三章 投资估算与资金筹措 96 14.1 投资估算.96 - 3- 14.2 资金筹措与资金使用计划97 第十五章 财务评价 98 15.1 项目的销售计划.98 15.2 成本、费用和各项税收.98 15.3 投资利润.99 15.4 财务评价指标.99 15.5 敏感性分析100 15.6 社会效益分析.100 第十六章 结论与建议 .102 16.1 结论102 16.2 建议102 附件： 1、投资估算及财务评价表 2、总平面图 3、鄂尔多斯市铜川汽车博览园规划图 - 4- - - 内
5、蒙古国基工程技术咨询有限责任公司 1 第一章第一章 总总 论论 1.1 项项目概况目概况 项项 目目 名名 称称：鄂尔多斯市天骏房地产开发有限责任公司铜川重卡贸易 汽配服务中心建设项目 项项 目目 地地 址址：鄂尔多斯市铜川汽车博览园（东胜区塔拉壕镇） 项项 目目 业业 主主：鄂尔多斯市天骏房地产开发有限责任公司 项项 目目 性性 质质：新建 经经 营营 范范 围围：房地产开发、出售、租赁经营 可研编制单位可研编制单位：内蒙古国基工程技术咨询有限责任公司 资质证书编号资质证书编号：工咨乙 10520060001 证证 书书 等等 级级：乙 级 发发 证证 机机 关关：国家发展和改革委员会 项目
6、建设内容及规模：总用地面积 951.033 亩（约 634022 平方米） 。 场地建设项目总占地 951.033 亩，总建筑面积 43.338 万平米，其中包 括：汽车整车销售配送 4S 店 17.05 万平方米，汽车配件销售、汽车维 修门面及办公室 25.9856 万平方米，配送中心 3024 平方米。建设各类 公共设施 13.211 万平方米，其中包括：停车场 1.5 万平方米，硬化道 - - 内蒙古国基工程技术咨询有限责任公司 2 路 14.2 万平方米，绿化环境 15.61 万平方米。预计机动车年交易超过 3.0 万辆，年交易额 30 亿元以上。 投资总额：人民币 91436.42
7、万元，其中建筑工程费 50785.83 万元， 设备及工器具购置费 9661.04 万元，工程建设其他费用 22613.01 万元， 基本预备费 6644.79 万元，建设期贷款利息 1731.75 万元。 1.2 建建设单设单位概况位概况 本项目由鄂尔多斯市天骏实业有限责任公司全资子公司鄂尔多斯市 天骏房地产开发有限责任公司（以下简称天骏房地产）组织开发。 鄂尔多斯市天骏房地产开发有限责任公司成立于 2009 年 2 月，公 司注册资本 10000 万元，是一家集土地一级开发、商业地产、车辆销售、 商铺租赁、路桥施工、园林绿化和物业管理为一体的大型企业。 鄂尔多斯市天骏房地产开发有限责任公司
8、是一家规模较大的民营企 业。公司注册资本 1 亿元，主要从事土地开发、商业地产开发、汽车物 流、销售、维修等产业为主导的多元化股份制企业。 公司旗下全面开发建设的“天骏（塔拉壕）国际汽车产业园”是鄂 尔多斯市政府规划的市区四大产业园区之一，是市政府 2009 年重点工 程。园区本着“高起点、高规格、高标准”建设，打造成中国西部最大 的集汽车贸易、汽车修配、汽车物流、汽车展览、汽车检测、工程机械 展销、车辆与机械相关服务人员培养培训、信息与技术咨询服务、汽车 文化综合展示服务为一体的大型综合服务平台。 “天骏（塔拉壕）国际汽车产业园”规划有汽车销售区（包括世界 - - 内蒙古国基工程技术咨询有限
9、责任公司 3 名车区） 、二手车交易区、工程机械交易区、汽车维修区、汽车物流服 务区、试乘试驾区、车辆检测区、汽车博览区、汽车文化及信息区和综 合服务区等九大区域。项目完成后将成为辐射中国西北地区规模较大、 功能较全、档次较高、服务设施较好、商家较多的产业平台。 铜川汽车博览园是鄂尔多斯市、区两级政府按照产业集群化发展而 打造的集汽车销售、服务、文化、展览于一体的综合性汽车贸易与服务 的产业基地。公司开发建设的铜川重卡贸易汽配服务中心项目立足鄂尔 多斯，辐射晋、陕、蒙、甘、宁等周边地区，项目总占地约 951.0333 亩，集汽车贸易、修配、物流、展览、检测、工程机械展销、车辆与机 械相关服务人
10、员培养培训、信息与技术咨询服务、汽车文化综合展示服 务为一体的中国北方地区规模最大的卡车综合贸易服务园区。 鄂尔多斯市天骏房地产开发有限责任公司将在园区内建设多个卡车 专业市场。从事卡车交易、维修、配件销售以及配送服务。目前园区内 正在建设的有天骏国际汽车城修配基地，以及陆续开工建设的天骏国际 汽车城卡车贸易修配广场、工程机械集散中心和博览园信息物流港等多 个专业园区。天骏国际汽车城修配基地已于 2009 年 3 月开工建设，首 期工程将于 2009 年底竣工并具备商户入驻条件。 这些专业园区将建设成我国汽车服务贸易区的典范，力求成为服务 鄂尔多斯，立足周边，辐射中国北方地区，规模大、功能全、
11、品位高的 汽车服务贸易平台！ 鄂尔多斯市天骏房地产开发有限责任公司成立于 2009 年 5 月，公 - - 内蒙古国基工程技术咨询有限责任公司 4 司注册资本 6000 万元，是从事地产开发、房屋经营和租赁为主的房地 产公司，公司已取得房地产开发暂定资质。公司正在开发建设的铜川汽 车博览园二期是鄂尔多斯市、区两级政府的重点项目。 鄂尔多斯市天骏房地产开发有限责任公司目前拥有各类专业职称的 工程师 15 名。随着公司经营规模不断壮大，公司 将致力于打造精品 工程，树立一座座丰碑。为业主提供卓越的品质，高档的服务， 依法经营，规范管理，以行业旗舰为目标 打造中国地产 新航母 ！ 1.3 项项目提出
12、的理由与目提出的理由与过过程程 鄂尔多斯境内地下有储藏丰厚的煤炭资源和矿产资源，目前，已经 发现的具有工业开采价值的重要矿产资源有 12 类 35 种，是我国煤炭和 天然气的重要产地。进入新世纪以来，全球性的能源恐慌为鄂尔多斯营 造了得天独厚的发展空间，丰富的煤炭资源成为鄂尔多斯的城市发展的 强力助推器。随着国家西部大开发的实施，鄂尔多斯的煤炭、电力、天 然气、化工、毛纺等支柱产业得到长足发展，经济建设与城市建设的速 度不断加快。 近两年，鄂尔多斯市经济的快速发展，GDP 水平大幅提升，带动了 城市居民收入的增长，促使当地形成了大量的高收入人群，为市民购置 家庭用车打下了经济基础。经普访调研分
13、析，由于未来市民改善居住环 境、拆迁、人口自然增长等因素，考虑在未来 3 年内置业者居多。由于 鄂尔多斯市东胜区以及康巴什新区的建设、发展，越来越多的市民出行、 上下班都需要代步工具，这将极大地促进鄂尔多斯地区汽车销售网络的 - - 内蒙古国基工程技术咨询有限责任公司 5 发展。 鄂尔多斯市天骏房地产开发有限责任公司作为鄂尔多斯市房地产行 业的参与者，企业品牌及以开发项目良好，已成功开发商业、住房等优 质楼盘，在市场及客户中建立了良好的口碑，拥有一定的影响力及号召 力。在此背景下，该公司抓住鄂尔多斯市铜川汽车博览园建设的有利时 机，在经过慎密的鄂尔多斯市汽车市场调查分析，决定在鄂尔多斯市铜 川
14、汽车博览园开发建设铜川重卡贸易汽配服务中心建设项目。 1.4 编编制范制范围围 该可研报告编制范围包括：项目建设背景及必要性、市场现状及前 景分析、建设内容及规模、建设地址及建设条件、项目方案设计、环保、 消防、节能及安全、招投标方案、项目的组织机构设置、项目营销策划、 项目实施进度、投资估算及资金筹措、经济效益评价、结论及建设。 1.5 可行性研究可行性研究报报告告编编制原制原则则和依据和依据 1.5.11.5.1 可行性研究报告编制原则可行性研究报告编制原则 1、符合国家有关法律、法规及规范，贯彻国家有关房地产建设的 规定，按城市总体规划进行布局。 2、结合当地社会经济发展水平，方案设计坚
15、持合理适用原则，合 理确定建设规模及标准。 3、建设集居住、生活配套为一体的大型生态生活园区，吸收优秀 的地方居住规划特点，创造具有本市特色的满足居住生活需要的环境功 能，努力创造一个开放的，与城市生活密不可分的有机综合体。 - - 内蒙古国基工程技术咨询有限责任公司 6 1.5.21.5.2 可行性研究报告编制依据可行性研究报告编制依据 1、国家发展改革委员会投资项目可行性研究报告指南 （试用版） 2、国家发展改革委员会、建设部建设项目经济评价方法与参数 （第三版） 3、 内蒙古自治区鄂尔多斯市城市总体规划(2003-2020) 4、 鄂尔多斯市铜川组团控制性详细规划 5、国家和地方有关规程
16、、规范、政策及条例等 6、建设单位提供的其它有关资料及数据。 1.6 项项目概况目概况 1.6.11.6.1 项目拟建地点项目拟建地点 铜川重卡贸易汽配服务中心建设项目位于鄂尔多斯市铜川组团 16、17 号街坊，地块编号为 16-03、16-04、16-08、16-10、17- 03、17-05、17-06、17-08、17-10 地块及相关的停车场、绿化区域，地 块紧邻铜川汽车博览园行政商务区。建设区域北临 109 国道，西临汽车 大道，东起润兴东街、南临南外环路。项目规划用地面积 951.033 亩。 1.6.21.6.2 建设规模建设规模 鄂尔多斯市铜川重卡贸易汽配服务中心建设项目建设规模为： 总用地面积 951.033 亩（约 634022 平方米） 。 场地建设项目总占地 951.033 亩，总建筑面积 43.338 万平米，其 中包括： - - 内蒙古国基工程技术咨询有限责任公司 7 汽车整车销售配送 4S 店 17.05 万平方米； 汽车配件销售、汽车维修门面及办公室 2
