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1、目 录第一章 项目概况第二章 项目开发的背景和必要性第三章 客源市场预测第四章 项目开发条件第五章 项目建设方案与建设内容第六章 环境保护第七章 项目实施进度安排第八章 投资估算与资金筹措第九章 项目经营组织形式与劳动定员第十章 节能第十一章经济效益分析第十二章国民经济效益分析第十三章项目结论与建议第一章 项目概况一、项目名称寻乌县岗背农家乐度假村旅游休闲开发项目二、建设地点寻乌县文峰乡岗背村、双坪村和晨光镇河角村，距县城西南5公里，面积约15平方公里。三、项目主管单位寻乌县旅游局四、项目总投资与建设内容总投资12430万元人民币，共分两期，一期为前期投资，用于征地办证、农家饭庄、温泉游乐项目
2、、宾馆、温泉别墅及绿化等配套建设；另一块为后期投资，建设果山观光园、水上游乐垂钓中心、观光及佛教活动项目。五、资金来源资金全部由外商自筹解决。六、项目承办单位引进外资企业七、项目收益情况税前内部收益率43.07%，税前净现值（I=8%）32362.2万元，税前投资回收期5.2年（含建设期）；项目税后内部收益率28.56%，税后净现值（I=8%）22607.3万元，税后投资回收期6.2年（含建设期）。第二章 项目开发的背景和必要性一、项目开发的背景近年来，我国加快了旅游业的发展步伐，旅游业作为国民经济的又一支柱产业，普遍得到全社会的重视。2008年，国务院对于大力发展我国的旅游业又提出更高的要求
3、。针对我国旅游业的基础设施还比较落后，旅游资源开发和保护的总体水平较低，服务质量有待提高等问题，要求实施精品战略，努力建设和推出一批在旅游市场上影响大和竞争力强的旅游景区、景点和旅游线路。江西省为贯彻中央的精神，按照科学发展观的要求，提出了“科学开发利用地热资源，加强旅游业开发，推动三产发展”的工作思路，并且为发展旅游业制定了相应的措施。在这种旅游业大发展的良好氛围下，寻乌县旅游局审时度势，经过认真分析研究，认为加快我县的旅游资源开发和建设，既符合全国的旅游发展政策，又具有很好的经济效益和社会效益，完全符合我县旅游业的发展方向。为此，特提出寻乌县岗背农家乐度假村旅游休闲开发项目，并编制项目建议
4、书。二、项目开发的必要性1、建设该项目是寻乌县人民群众日益增长的物质文化精神需求的必然要求。长期以来，寻乌县是典型的农业县，二、三产业发展缓慢。近几年，随着改革开放的不断深入，果业、电力、加工业发展迅猛，经济增长和社会发展呈现勃勃生机，人民生活水平不断提高，然而作为第三产业的旅游事业仍属原始待开发状态，这与人民群众日益增长的物质文化和精神需求形成极大的反差。岗背农家乐项目中有村庄、有森林、有温泉、有水库、有果园，项目区内森林覆盖率较高，空气清新，富含负氧离子及植物精气（空气杀菌素），适宜开展多种娱乐、休闲、保健活动，温泉富含钙、纳、钾、铁、镁、硫、氮等多种矿物质，用该温泉洗浴后，对人体的运动、
5、神经、皮肤、消化、心血管、呼吸等系统的疾病均有较好的疗效。所以，该项目的建设本着以人为本的治政理念，迎合人民群众日益增长的物质文化生活需求，有益于人民群众的身心健康，让人们在工作休闲之余多了一个好去处。2、建设该项目是寻乌县对外开放的时代要求。随着寻乌县横向经济的发展，越来越多的境外人士到寻乌来投资、观光，流动人口逐年增长，旅游业的滞后严重地影响了外来人员的消费水平和该县整体的形象。3、建设该项目是寻乌县做大做强旅游业的必然要求。虽然改革开放30年来，我县旅游业得到了一定的发展，但横向比较国内其他地区、省内其他地区、及至赣州市其他县市，其产业规模仍然偏小，仍有较大发展空间。本项目除有农家乐、森
6、林旅游和温泉健身疗养项目外，随着项目的深化，后期还将建设果山观光园、水上游艇娱乐项目及观光佛教活动项目等，这些产品的推出，是充分利用寻乌县旅游资源，增加旅游新亮点的有效途径，更是做大做强寻乌旅游业，整合和提高寻乌县旅游的重大举措，必将丰富、壮大寻乌县的旅游产业。4、建设该项目是寻乌县积极落实中央实施扩大内需政策的具体措施之一。旅游产业关联度很强，建设该项目，对寻乌县国民经济发展有强大的辐射和波及作用，可以带动寻乌县相关产业部门的发展，比较明显的如服务行业、建筑业等，传统集镇和旅游地产的建成将为寻乌县提供稳定的税源，增加寻乌县的营业税、所得税和房产税，从而有效提高进而推动寻乌县国民经济的发展。第
7、三章客源市场预测一、客源市场预测理由1、人们可自由支配收入：与全国各地一样，现在寻乌县域的人们可支配收入在逐年增多，同时，寻乌县靠近广东、香港、澳门等地，可吸引这些地区富了“钱袋子”的人们前来观光旅游。2、人们可自由支配的时间：随着黄金周和双休日的推行，现在人们的闲暇时间在逐年增多，外出旅游将成为人们日常生活的组成部分。3、出游者年龄构成：近年人们出游的年龄段在拓宽，小孩及老年人出游的数量增长较快，工薪族、上班族近郊游、自驾游日渐成为一种时尚。二、客源市场预测该度假村的客源市场主要由三部分组成：1、县内市场：寻乌县人口30万人，随着生活水平的提高和消费观念的转变，度假休闲意识会不断增强，加上度
8、假村紧靠县城，估计每年可吸纳5万人左右到度假村游玩。2、周边市场：车程在150公里以内的周边县市人口大概在400万人左右，按吸引1.5%的人来景区游玩，年接待人数可达6万人次。3、连带市场：周边县市的景点较多，如梅州的雁南飞、雁鸣湖、焦岭的奥洲山庄、龙川的霍山度假区、平远的五指石、安远的三百山、会昌的汉仙岩，这些景点客源市场较为成熟，每年接待人数总共在200万人左右。如能争取在2%的游客到景区来消费，年接待人次可突破4万人。4、珠三角及港澳市场：随着我省旅游产品的向外推广，旅游后花园的观念不断深入到沿海发达地区，特别是珠三角及港澳地区，由于赣粤两地交通方便，又存在着一衣带水的联系，加上消费价位
9、相对较低，因此，北上江西旅游的客人将越来越多，每年至少可接待2万左右的港粤客人。第四章 项目开发的条件一、资源禀赋状况1、农家乐项目所在地岗背村，具有较好的经济基础，村容整洁、村庄富裕、村民热情好客，具有浓郁的江南农村特色。该乡的支柱产业柑桔、脐橙是全县的产业示范基地，每年都吸引不少外地参观考察团前来光临。2、森林旅游项目所在地为雁畲。该地有大面积未受破坏的原始次森林，空气清新，环境优美。3、温泉项目所在地在河角，该项目具有一定独特性、稀缺性，自然资源吸引力较强，温泉品质已经江西省地勘局水文地质工程地质测试中心检测，该中心通过实验室资质认定评审，出具的水质分析报告具有法律效力。温泉对人体的运动
10、、神经、皮肤、消化、心血管、呼吸等系统的疾病均有较好的疗效，所以该资源能较好地满足游客需求，当地的自然人文民俗资源较丰富，度假村旁既有河流水库，又有温泉仙迹，既有佛教圣迹，又有客家古屋，繁茂的植物给度假村周边披上了绿装，古老的传说散发着诱人的魅力，具有较高的开发价值。4、景区内有五里滩水库，水库周围群山叠翠，林木葱茏，库区港湾相连，水域富有变化，山水相映，景色迷人，是游客凭湖泛舟、临江垂钓的绝好去处。5、狮子岩、仙人寨宗教旅游项目，从旅游的角度看，宗教旅游具有客源市场稳定，吸引范围等级系列分明，重游率高，生命周期长的特点。狮子岩、仙人寨原本有寺庙，每年都吸引不少四里八乡的百姓来朝拜。但原有寺庙
11、比较简陋，有必要重新翻修。二、区位条件1、地理区位较优：度假村位于文峰乡岗背村、双坪村和晨光镇河角村，地处赣粤交界处，与广东平远、龙川接壤，加上紧靠县城及圩镇，人口密集。2、地形地貌较优：地形复杂，高低起伏，变化万千，适合开发建设多种休闲娱乐项目。3、气候条件较优级：寻乌县属中亚热带湿润季风气候区，气候温和，四季分明，降水充沛，无霜期长，年平均气温18.9度，年平均降水量为1643毫米，无霜期平均为284天。4、自然灾害：对本项目有直接影响的自然灾害主要是地震现象。通过实际了解，境内在20年内都没有对人们生活造成严重影响的较大规模的地震，对项目的建设不会构成太大的影响。5、交通可进入性好：寻乌
12、县区位优势明显，是整个中部地区与珠江三角洲的空间距离最近的地方，206国道从北到南纵贯全县，二级水泥路面直达广东梅州、汕头、深圳、东莞、广州等地，并可在数小时内到达。度假村位于县城西南，距离县城17公里，新修的公路使进入度假村更方便快捷。三、能源供应条件1、供电情况：项目地供电充足。2、供水、水源情况：项目地毗邻水库，可从周边水库取水。3、运输：有新修公路入村，交通方便快捷。4、排水：排水条件目前没有经过专业处理，通过自然沟渠流入河道，度假村建设过程中要建设污水处理厂和排污渠。5、通讯等公用设施：可由当地的邮电部门解决。6、施工条件：寻乌县境内可提供充足的沙、石、水泥等建筑材料，其他建筑材料均
13、可在附近的市场购买。施工劳动力来源可由承包商自带或当地的农村剩余劳动力解决；施工运输条件寻乌县及周边县市有足够的车辆保证；施工用动力（水、电）来源等可以就地解决。7、市政建设及生活设施：包括当地的卫生、邮电、文化教育由当地政府协调解决。四、政策支持条件在全国旅游市场空前活跃的大好形势下，寻乌县于2001年成立了旅游局和旅游开发公司，并制订了一系列有关加快发展旅游业的方针政策，极大地推动了全县人民发展旅游业的热情。第五章 项目建设方案与建设内容本项目的开发宗旨，是以现有的自然景观为基础，以人文景观为衬托，建成集旅游、娱乐、休闲、疗养各方面的功能为一体，面向大众需求，同时兼顾高档次消费的一个综合性
14、旅游休闲度假村。因此，根据温泉资源特点和寻乌县旅游需求情况，整体度假村主要建设内容有以下几个方面：一、前期项目1、岗背农家乐项目建设。2、雁畲森林旅游项目建设。3、河角温泉健身疗养项目建设。二、后期项目1、果山观光园项目建设。2、五里滩库区水上娱乐项目建设。3、狮子岩、仙人寨宗教旅游项目建设。第六章 环境保护在寻乌县岗背农家乐度假村项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护和职业安全卫生方面的法规、法律，对项目可能对环境造成的近期和远期影响，对影响劳动者健康和安全的因素，都要提出防治措施，并达到技术可行、布局合理、对环境的危害影响最小。一、环境保护原则寻乌县岗背农家乐度假村开发项目内的环境保护规
15、划要与寻乌县的文化氛围、生态、田园风光的总体环境相适应，注重与本地文化的结合与融洽，忌生硬楔入，不伦不类。在开发利用温泉资源的同时，保护自然资源，并维护整个区域的完整性，体现继承与发展的原则，遵循继承开发维护改善生态环境再开发的可持续发展路径。度假村内各设施严禁向周边水体排入未经防治污染处理的废水废物，保护度假村水体资源不受污染是该项目良性开发运转及长期生存的前提条件。明确界定开发项目的地理界线，划分环保责任及要求。严格遵循国家、省、市县对环保的各相关管理法规。二、生态环境保护主要目标：通过寻乌县岗背农家乐度假村开发项目的建设，提高项目区域范围内的森林覆盖率和绿化率，到项目完成期使绿化率达到95%以上。保护措施：项目及周围水资源保护，防止污染；植树造林，防沙固土；项目区及周边地区禁止挖泥采石、开挖矿石，防止沙尘颗粒物污染空气；保护生物资源，严禁滥捕滥猎滥伐；统一规划建设，杜绝项目及周边滥建设。主要依据：中华人民共和国环境保护法、中华人民共和国水污染防治法、中华人民共各国地表水环境质量标准、
