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1、国际星河四星级酒店建设项目可行性研究报告 第一章 总论1.1 项目背景 一、项目名称：国际星河四星级酒店建设项目二、承办单位概况：南昌市市委市政府接待办 三、可行性研究报告编制依据 1、国际星河四星级酒店建设项目可行性研究报告任务委托书；2、南昌市城市总体规划（2007-2020）；3、南昌市 “十二五”发展规划；4、南昌市2009年统计年鉴；5、南昌市国民经济和社会发展第“十二五”发展规划纲要；6、可行性研究报告（投资）编制指南；7、民用建筑设计通则；8、工程建设标准（城市建设）强制性条文；9、旅馆建筑设计规范（JGJ6290）；10、旅游饭店星级的划分与评定（GB/T14308-2005）
2、；11、国家有关建设标准及规范；12、其他相关资料。四、项目提出的理由与过程1、南昌市概况南昌市位于江西东部，地处东经1153511718，北纬26292830之间。东邻福建，南与赣州地区毗连，西通吉安、宜春两地区，北临鄱阳湖与南昌、鹰潭两市接壤。地界轮廓略呈长方形，南北长约222公里，东西宽近169公里。全市土地面积18816.92平方公里，距省会南昌公路里程101 公里。2009年南昌市国内生产总值总量达3679225万元，同比增长14.0，增速比上年同期增加0.6个百分点，其中一产800905万元，增长6.1，二产1719429万元，增长20.4，三产1158891万元，增长11.5，三
3、大产业结构为21.8；46.7：31.5。该市国内生产总值在全省11个设区市排位中由2008年的第6位上升到第4位，前移两位。工业生产方面增速加快。其中，工业增速最为明显，增加值达1371044万元，同比增长28.2，特别是规模以上工业发展迅速，增加值为847144万元，同比增长30.5。2009年末南昌市总人口为383.78万人，出生率为13.83，死亡率为5.98，自然增长率为7.85。城乡居民生活水平快速提高。市区城镇居民人均可支配收入9432元，比上年增长12.3%；农村居民人均纯收入3567元，比上年增长10.3%，增幅居全省第四位。2、项目提出的理由项目建设是南昌市公务接待的需要接
4、待中心建设是为了进一步整合南昌市接待资源，不断提升接待档次和能力，使接待工作逐步规范化、制度化，并且把该工程打造为南昌市接待党和国家领导人，省部级及党政公务代表团的重要接待基地和重大活动的承办基地。接待中心建设是做好公务接待工作的重要基础。作为我市唯一一家公务接待宾馆南昌宾馆，始建于上世纪五十年代末，其接待条件已落后于时代发展。该宾馆其中无一次警卫级接待，客观因素为我市接待宾馆硬件条件不符合。2009年11月，全省工业现场会在南昌召开，而我市竟无一家宾馆能独自承接。为进一步改善城市的投资环境，完善城市功能，提高接待水平；南昌市政府2009年第13次常务会议和市委常委会第10次会议研究决定，将原
5、集群大楼改扩建成市接待中心。随着社会的发展，城市的各种功能的完善，现有的基础设施已不能满足城市发展的需要，政府接待、会议等设施建设已迫在眉睫。是招商引资和服务城市的需要招商引资作为南昌市区域经济发展的主要措施之一，近年来收到了较好的成绩，一大批企业落户，在他们业绩不断发展的同时，也给南昌市经济注入了新的活力。外地客商对南昌市优化环境等软件服务感到比较满意，但美中不足的是该市缺乏星级宾馆等较高档次的服务实体，更没有集星级宾馆、休闲、娱乐于一体的综合接待服务中心，不能满足客商不同层次的需要。建设好该接待服务中心，可以留住和吸引更多的外商来南昌市投资和创业。项目建设是南昌市经济发展的需要南昌市强力推
6、进工业发展和大力提升城市品位为战略，并且该市近几年经济得到迅猛发展，2009年南昌市国内生产总值总量达3679225万元，同比增长14.0，其中，工业增速最为明显，增加值达1371044万元，同比增长28.2，特别是规模以上工业发展迅速，增加值为847144万元，同比增长30.5。然而随着工业的发展，城市品位的提高，必然会大量吸引外来投资者、技术、工程、务工等人员，同时也促进了该城市接待量的提高，但现在的宾馆接待能力均不能满足南昌市经济的发展。因此，本项目建设是非常必要的。项目建设是南昌市旅游业发展的需要旅游是一项集经济、社会、生态效益于一体的现代产业。以“行、游、住、吃、购、娱”为主要内容的
7、旅游活动对经济社会的加快发展有着巨大的带动和促进作用。随着人民生活水平的不断提高，人们的物质生活条件不断改善，可支配的收入大幅度增加，人们对精神生活的需要和质量有了新的选择和更高要求，现代人们在忙碌完工作的时候，都非常渴望走出去享受轻松、闲适、娱悦的生活情调。本项目的建设，将具有极强的生命力，将给广大旅游消费者带来更高级、更舒适而又崭新的感受，为南昌市旅游经济的发展夯实了基础。南昌市旅游资源：南昌历史悠久，文化源远流长，人文底蕴深厚，自然风光宜人，名胜古迹众多，革命胜迹遍布，艺术遗产独特，地方物产丰富，形成独特的旅游资源。自然景观:市内有省级风景名胜区南城麻姑山，麻姑山自古属天下名山，素负洞天
8、福地盛名；临川温泉，资溪大觉山漂流，乐安“千古第一村”流坑。人文景观:南昌素有“才子之乡”美誉，自古名人辈出，形成独特的人文景观。市内有王安石纪念馆、汤显祖文化艺术中心、汤显祖纪念馆、汤显祖墓、曾巩读书岩、曾巩纪念馆。宗教寺庙:市内宗教有佛教、道教、天主教、基督教等门派，宗教活动场所遍布全市各地。佛教主要有临川的金山寺、正觉寺、崇寿寺。其中临川圣若瑟大教堂规模名列全国第三，为全国重点教堂之一,金山寺香火较旺，游客众多。综上所述，建设国际星河四星级酒店项目是很有必要的。3、项目提出的过程2010年，我中心组织有关人员承担了国际星河四星级酒店建设项目的可行性研究，经过实地调研，并结合南昌市现有接待
9、条件和近几年公务接待批次的实际情况；通过认真分析、论证，完成了该项目可行性研究报告的编制。1.2 项目概况 一、拟建地点：该中心坐落在市文昌大道东侧、汝水公园内二、建设性质：新建、改建三、建设规模与目标 1、建设规模和内容根据南昌市现有接待条件和近几年公务接待数据以及该市国民经济和社会发展第“十二五”发展规划纲要；并且按照汝水公园规划和旅馆建筑设计规范，确定本项目建总建筑面积25960平方米。其中：接待楼：接待楼为原集群楼改造工程，总建筑面积为12002平方米，楼层为地下一层地上八层；迎宾楼：总建筑面积为10460平方米，楼层为四层，园林式建筑；综合楼：总建筑面积为3000平方米，楼层为六层，
10、对称式建筑；设备楼：总建筑面积为500平方米，简单附属用房；其他：道路广场面积8000平方米，绿地面积平方米。2、建设目标通过本项目建设可进一步改善城市的投资环境，完善城市功能，提高接待水平，为南昌市旅游经济的发展夯实了基础，以此促进南昌市经济更快的发展。三、项目投入总资金及效益情况 本项目总投资为10098.43万元，其中：工程费用6856.44万元，其他费用1331.3万元，预备费用205.69万元，收购原集群楼1630万元，取得土地费用为75万元。该项目投资利润1184.48万元0, 投资利润率为11.7%,投资回收期6.47年,因此本项目在财务上是可行的。四、主要技术经济指标 序号建设
11、项目单位工程量楼层1项目总用地亩632项目总建筑面积平方米259603接待楼平方米12002地下一层地上八层4迎宾楼平方米10460四层5综合楼平方米3000六层其中：办公楼平方米1200二层宿舍平方米1800三层6设备用房平方米500二层7硬质广场工程平方米80008绿化景观面积平方米100009建筑密度%16.4710容积率0.6111绿化率%23.812项目总投资万元10098.4313年利润万元1184.4814投资利润率%11.715投资回收期年6.47第二章 需求分析与建设规模 2.1 需求分析 1、南昌市现有酒店、宾馆资源南昌市无一家四星级酒店，三星级酒店仅三家：临川大酒店是福建
12、客商德栋投资有限责任公司投资的集住宿、餐饮、娱乐、休闲为一体的三星级商务型酒店，于2005年投入营业。酒店有十三层主楼和三层裙楼组成，占地面积七亩，建筑面积16000平方米，拥有设备齐全的商务套房、复式套房、标准套房、双人房、豪华标准房等各类客房122间（套），客房出租率达到82；南昌宾馆坐落在南昌市繁华商业文化中心，是唯一的园林式公务接待宾馆。自1959年建立以来，曾接待过许多党和国家领导人以及中外著名人士，南昌宾馆占地面积3.3万平方米，建筑面积1.5万平方米，院内绿树成荫，宁静幽雅，花香怡人。现有客房三栋，共127间客房，客房出租率达到85；华洋大酒店是由华洋实业发展有限公司投资兴建并独
13、立管理的三星级酒店。酒店位于南昌市赣东大道101号，地处黄金地段，位置得天独厚，酒店由主楼十一层和裙楼四层组成，占地面积4800平方米，总建筑面积达21800平方米，共108间客房，客房出租率达到78。上述数据可知，南昌市三星级酒店、宾馆客房出租率较好，并且在旺季时的客房出租率高达100%。2、市场前景乐观区位优势明显，南昌市现辖临川、南城、南丰、广昌、黎川、崇仁、乐安、宜黄、金溪、资溪、东乡11个县区，151个乡、镇、场、街道办事处。南北长约222公里，东西宽约169公里，总面积18816.92平方公里，占全省总面积的11.27%。我市总人口380万，市内人口38万。随着对外开放日益加大，经
14、济文化发展迅速流动人口增加较快。目前，南昌市现无一家四星级酒店，三星级酒店仅三家，且经营多年及接待设备不完善，其他的宾馆、酒店其规模太小、档次不高，汤显祖纪念馆区域块的酒店建设还是空白，为新建大酒店留下较大的发展空间。根据我们对市场的调查，南昌市的高档酒店仍处于供不应求的状态，仅有三家三星级酒店客房出租率达到78以上，旺季最高达100。在汤显祖纪念馆区域块新建一座设备齐全、功能配套的四星级酒店的市场前景是乐观。3、客源稳定本项目实施后将会为市委、市人大常委会、市政协、市纪委等机关及市直各单位公务接待中心。2007年，南昌市共接待省部级以上领导61批次，党政公务代表团65批次，接待客商265批次
15、，接待人数9000多人%；2008年，我市共接待省部级以上领导48批次，党政公务代表团86批次，接待客商326批次，接待人数12002多人，同比上升了33%；2009年，截止到9月30日，我市共接待省部级以上领导88批次，党政公务代表团165批次，接待客商447批次，接待人数20020多人，同比翻番。2.2 建设规模序号建设项目单位工程量楼层1项目总用地亩632项目总建筑面积平方米259603接待楼平方米12002地下一层地上八层4迎宾楼平方米10460四层5综合楼平方米3000六层其中：办公楼平方米1200二层宿舍平方米1800三层6设备用房平方米500二层7硬质广场工程平方米80008绿化景观面积平方米10000
