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1、 侯马市侯运项目初步可行性研究报告二OO九年三月39 项目初步可行性研究报告目 录第一章 总论5一、项目概况5二、项目基本经济技术指标5第二章 项目投资环境研究6一、侯马市概况6二、侯马市宏观经济现状71、侯马市整体经济运行状况72、侯马市房地产发展参数83、小结9三、侯马市城市规划发展导向9四、侯马市在建在售项目市场现状分析91、侯马市房地产住宅市场情况分析92、侯马市主要在建在售项目基本情况11五、当地房地产市场的特点13第三章 项目开发研究和预测14一、项目周边环境分析141、地理交通142、周边配套143、周边社区14二、项目地块SWOT分析141、优势分析142、劣势分析153、机会
2、分析154、威胁分析155、结论16三、项目定位161、项目定位指导思想162、产品定位163、价格定位17第四章 项目规划设计思路及开发计划19一、规划设计目标19二、基本规划思路和建议201、整体布局规划202、建筑风格203、景观规划204、配套公共设施规划215、智能配套系统216、道路系统规划217、停车场规划22三、项目经济技术指标22四、项目开发计划22第五章 项目投资估算24一、项目开发成本估算24二、开发间接费用估算26三、项目总成本26第六章 项目投资计划及融资方案27一、项目投资计划27二、融资方案27第七章 财务分析28一、项目总收入分析281、项目销售价格282、项目
3、总收入预测283、项目销售收入分期测算28二、利润及静态赢利能力分析29三、项目现金流量分析291、项目投资现金流量表292、偿债能力分析30四、不确定性分析301、项目盈亏平衡分析302、敏感性分析30第八章 风险规避及控制措施32一、风险类型和防范措施321、成本风险322、市场风险323、其它风险32二、风险控制321、工期322、投资决策333、项目时效控制33第九章 研究结论和建议34一、研究结论34二、建议35侯运项目可行性研究报告第一章 总论一、项目概况为顺应市场发展要求和山西省汽运集团总公司的总体战略发展，集团下属山西同兴房地产开发有限公司和侯马市侯运集团公司合作对原侯运停车场
4、地块进行商品住宅开发，并对该项目开发进行可行性研究和论证。 项目用地47538平方米（约折合71亩），地块规整，呈长方性，位于侯马市城市中心和商业中心，南临新田路，北靠市府路，是侯马市的核心区域。项目地理位置优越，交通便利，周边市政配套完善、生活配套场所齐全，拟在该地块开发建设目前侯马市高标准的高尚住宅小区。二、项目基本经济技术指标结合本项目地块情况和基本定位思路，初步规划指标设想如下：表-1：基本技术指标项目单位数值用地面积47538总建筑面积101238地上建筑面积97238其中住宅建筑面积90238商业建筑面积5000配套及公建面积2000地下车库建筑面积4000容积率-2.05建筑密度
5、%25绿化率%40总户数户902第二章 项目投资环境研究一、侯马市概况侯马是山西南部的一座中心城市，境内南同蒲、侯西、侯月铁路和大运公路、晋韩公路以及大运高速公路、侯西高速公路在市区呈三个十字交汇，携中原、连燕赵、达齐鲁、通秦蜀，承东启西，连南通北，交通区位优势非常明显。侯马是东起山东日照港、西至荷兰鹿特丹港的新欧亚大陆桥通过的重要城市之一，是新欧亚大陆桥上的一颗明珠。侯马设有商检、海关、口岸和省级经济技术开发区，1996年获得了进出口经营权。侯马是山西南部的邮政中心、物/流平台和信息平台。侯马北 站是华北最大的铁路编组站。侯马是座历史文化灿烂、城市功能齐全、发展潜力巨大、充满生机和活力的中心
6、城市。侯马古称“新田”，历史悠久，文化璀璨，是黄河文化发祥地之一，早在7000多年前人类就在这里繁衍生息，春秋战国时期即为“五霸”之一的晋国的都城。晋国依靠其政治进步，经济发达，军事强大，保持了一个半世纪的霸主地位，占春秋240年历史的一半以上时间。侯马物华天宝，人杰地灵，老一辈无产阶级革命家彭真委员长就诞生在这里，侯马周边的资源十分丰富，五十公里范围内煤、铁、铜、铝等矿产储量大、品位高。侯马也是一个旅游中心，周边的自然景观、名胜古迹星罗棋布，不胜枚举。侯马更是一个商埠重地，素有“南来北往商埠地，千车百货旱码头”之称。改革开放以来，侯马的市场经济得到了长足发展，现有各类专业市场22个，年成交额
7、达20多亿元，辐射全国十几个省的100多个县市区，侯马耕地面积15万亩，其中水地占13万亩，农业生产条件十分优越。侯马工业实力雄厚，焦电、铸造、冶炼、制药、通讯、纺织、尖端军工都具有相当规模。2000年，国内生产总值达14.36亿元，财政收入达1.36亿元。去年，全市财政收入完成1.50亿元，同比增长12.4%。近年来，侯马精神文明建设也取得了很大成绩，“新田市场”连续10年获得了“全国卫生集贸市场”称号，侯马市连续5次夺得了“全国卫生城市”桂冠，连续3次获得“全国双拥模范城”，同时还获得了“全国体育工作先进市”、“全国民政工作先进市”、“山西省精神文明建设先进市”等多项殊荣。二、侯马市宏观经
8、济现状1、侯马市整体经济运行状况 侯马市经济发展状况（表-2：）项目 单位20062007国民生产总值万元430403504200人均国民生产总值元1834621364 产业结构发展（表-3：）产业类型单位20062007第一产业万元1773519513第二产业万元236344279982第三产业万元176324204705 家庭结构（表-4：）单位20062007城镇总户数万户4.834.96城镇总人口万12.612.9户均人口人/户2.62.6 居民生活与收支水平（表-5：）单位20062007城镇居民人均可支配收入元990811098城镇居民人均消费性支出元7236.677954.75居
9、民消费价格指数102.72103.88人均住房面积27.0528.182、侯马市房地产发展参数 房地产投资开发基本参数（表-6：）项 目单位2006年2007年全社会固定资产投资总额万元139843177075房地产开发投资万元2175717661房地产投资占总投资比例%15.610商品住宅投资万元1313217361施工住宅面积万35.3725.92竣工住宅面积万12.6714.25商品房销售面积万4.997.5商品房销售额万元762312125 房价增长率与GDP增长率关系（表-7：）年份房价增长率GDP增长率比值2006/20075.8%15.3%0.37200823.8%15.3%1.
10、6 房价收入比关系（表-8：）年份城镇居民人均可支配收入(元)三口之家年收入(元)商品住宅均价(元/)90平方米总价(元)房价收入比20069908.262972515271374304.62200711098.043329416161454404.37200812000360002000180000（以上06、07年主要数据来源于侯马市统计局；部分数据为根据07年规律测算结果）注释： 房价增长率与GDP增长率之比，这一指标主要用来测量房地产行业相对国民经济的扩张速度。有研究机构认为其值一般在1以内属于合理范围，12是泡沫预警，2以上表示房价虚涨，泡沫显现。 “房价收入比”，是指一个地方或城市
11、每户居民的家庭购房总价与家庭年收入的比值，该指标用于考察居民的购房能力。通过对数十个经济发展水平不同的国家和地区主要城市居民住房房价的多年考察，世界银行和联合国人居中心分别得出，合理的房价收入比应该为4倍至6倍。3、小结 第三产业仍是拉动侯马市当地经济的主要产业，三产中主要以商贸物流业为主； 当地总体经济情况及当地居民生活条件继续保持较好的发展； 根据当地人口结构分析，近三至五年内市区内的新增家庭可能有近1万户，平均每年新增家庭约1500-2000户左右，按照平均新增家庭户均90平米计算，平均每年新增家庭刚性需求约在14-18万平米； 当地居民人均住房面积28.18平米，基本达到居住小康水平，
12、从目前的人均住房水平分析，当地居民的换房需求相对较低，按照城市总户数年均0.5%的换房比例计算，每年换房需求约250户，按照平均面积100平米计算，每年换房需求量约2.5万平米，从目前的市场容量判断，总体市场需求比较单一； 从当地房价收入比分析可以看出，虽然目前当地房价仍在合理的范围内，但是从住房需求情况看，当地房价略有偏高的趋势。三、侯马市城市规划发展导向侯马市因其优越的交通区位优势，是山西晋南地区重要的商贸物流集散地，随着城市周边公路、铁路网的建设，根据侯马市城市的总体定位和城市规划，目前侯马市已经与周边的部分县市开通公交线路，其晋南中心城市的区域优势也越发明显。据悉，侯马市区将与侯马经济
13、技术开发区合并统一办公，侯马市将由原来的县级市升级为地级市，侯马周边的部分县市将划归侯马辖区，届时侯马市的城市容量也将大大的提升。四、侯马市在建在售项目市场现状分析1、侯马市房地产住宅市场情况分析 规模分析据此次对侯马市15个在建在售项目进行了调研，据初步统计目前在售项目总体销售规模约102万平米，加上部分新农村在售项目及部分单位集资项目，当地住宅市场近两年投放规模超过120万平米；除去销售部分，目前侯马市在售住宅存量面积约78-80万平米左右。据了解，2009年侯马市场2008年出让国有土地8宗，其中综合商住类土地6宗，面积合计24.5万平米，约合368亩，规划建筑面积合计约51万平米。根据上述数据预测，2009年侯马市房地产住宅市场当年投放规模将可能超过100万平米。（相关土地数据来源于中国搜地网侯马市国土资源局国有土地公开出让信息） 销售价格分析根据上述2006年和2007年侯马市商品住宅销售面积和销售额统计数据计算得出：2006年侯马市商品住宅成交价为1527元/；2007年侯马市商品住宅成交价为1616元/；据调研了解，2008年至2009年初当地商品住宅销售均价达到2000元/。侯马市当地房地产商品住宅价格在从2007年下半年开始出现大
