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1、,收费,安徽诚和（宁巨）物业服务有限公司,如何做好物业费的收缴,物业服务成本构成,服务人员的工资,人员保险、 福利费,物业费,安徽诚和（宁巨）物业服务有限公司,在日常物业费缴纳过程中，业主常常会因为工作繁忙、人在外地、施工遗留问题、未入住.等等各种原因迟交，甚至拒缴物业费！ 为了维持物业的正常工作，保障公司的合法权益，“催费”便成为必不可少的工作。,安徽诚和（宁巨）物业服务有限公司,安徽诚和（宁巨）物业服务有限公司,第二节,安徽诚和（宁巨）物业服务有限公司,共性问题列举分析,安徽诚和（宁巨）物业服务有限公司,房屋空置联系不上占欠费总额约为4,前期施工遗留及后期工程问题造成的欠费占总额约为40,
2、沟通不畅，日常服务工作不到位，问题处理滞后等原因造成的占欠费总额约为52,其它问题造成的占欠费总额约为5,物业费欠费原因,安徽诚和（宁巨）物业服务有限公司,工程遗留和设施整改问题分析,后期出现 工程问题,现设施未 完善问题,物业工作人员要耐心解释，晓之以理，动之以情，虽然我们物业服务企业和开发商隶属同一个集团公司，但从法律角度上属于不同的独立法人单位,物业服务企业与业主之间是物业服务合同关系；而开发商与业主之间是商品房买卖合同关系。房屋质量等问题属于业主与开发商之间的商品房买卖合同的范畴,前期施工 遗留问题,工程遗留和设施整改问题的应对方法,让业主明白他已享受了物业服务的权利-物业服务，就必须
3、履行其义务-按时足额缴纳物业服务费。积极协调和督促开发商及时高效地对遗留工程问题进行修复,在我们目前的物业管理服务中，许多业主混淆了物业管理服务质量与房屋工程质量问题的本质区别，要让业主明白工程遗留问题不是物业公司造成的，物业公司收取的物业费中并不包含工程遗留维修费用,后期出现 工程问题,相邻之间的问题，我们可以进行沟通协调,第一时间带技术人员，进行现场查看分析，告知是因楼上或自家装修造成的。,处于同情关心，不断关注事情的解决进度,工程遗留和设施整改问题的应对方法,站在业主的角度，表达对业主心声的理解。同时耐心向业主解释物业服务与配套设施的关系和区别。（配套设施属开发商的问题，开发商的任何口头
4、销售承诺与物业服务是有区别的，必要的时候可向业主解释虽然地产和物业同属国购集团，但为各自独立运营的两个子公司）。园区已按规划设计要求完成相应的配套建设，且已通过规划部门验收。针对业主的抱怨，我们要做好沟通和解释，但不应随意承诺业主。,工程遗留和设施整改问题的应对方法,现设施未 完善问题,业主物品财产损失情况分析,该类问题的出现是我们最不希望看到的，但又是不断出现困扰着我们。因为一旦以上问题出现业主就会主观认为是我物业公司的问题给其造成的经济损失，且事件本身的真实性我们又不能予以否认，但问题责任或业主经济损失我方又无法予以承担,业主物 品丢失,因管理区域特性，该类时间的出现无法做到很有效的防控，
5、其事件出现后对其时间问题的真实性无法及时的予以核对，同时无法及时准确的找到相关责任方，且业主同样认为在物业管理区域内无法找到责任方就应该物业公司承担其直接损失,车辆在 园区损坏,其它类 型损失,该类型问题多是因为业主其自身未按照物业公司有关规定即要求，不听从其劝说，自身失误造成的，但业主也会将其问题强加到物业公司上，要求予以赔偿,业主与物业服务企业在物业服务合同中没有财产保险、保管专项约定的。,业主不能因为缴纳物业费，财产被盗就要求物业公司赔偿。同样也不能因为财产被盗就拒绝缴纳物业费。物业公司的公共秩序维护义务也有一个合理的范围。同一道理，目前还没有因为盗窃案件的发生，而要求公安机关赔偿的现象
6、发生,其次要明确的是物业服务企业所提供的安全防范工作是有服务范围的【公共区域】，是对业主户门以外的公共区域秩序维护和公共设施设备的看管及消防管理工作。 物业服务合同之秩序维护范围和内容主要是针对公共区域提供的服务，而业主家私有部分的财产保管则不在公共秩序维护范围之列,一旦业主家发生失窃事件，通过核查现场情况，物业服务企业确实严格按照物业服务合同约定条款执行，门岗严格进出人员的盘查和登记，巡逻人员严格按照规定的时间进行巡逻检查，且在物业公共区域内也已经履行了职责，服务企业就不承担责任。,业主物品财产损失情况应对方法,业主财产损失应对,服务管理不满问题分析,各类问题处理的依据,安徽诚和（宁巨）物业
7、服务有限公司,催收费用的技巧,攻略一,文本,攻略三,催收费用的技巧,攻略二,安徽诚和（宁巨）物业服务有限公司,攻略一,催收费用的技巧,催费人员要有自信心,团队要自信,催收费用的技巧,服务处要营造全员收费的氛围，一切工作都应围绕收费为中心。让员工在工作岗位上与收物业费联系起来，比如：保洁员和维修技工遇见比较熟悉的未交费业主，就可以提醒业主该交物业费了，让业主时时感受到物业公司收费的气氛，随着时间的推移，让不交费的业主感觉很难为情,催收费用的技巧,对业主反馈的问题和提出的改进建议，拿个小本子把业主见意逐一记下来，能解决的马上通知各部门现场解决，不能马上解决的耐心向业主解释，当天一定记得回馈问题的跟
8、进进度，让业主看到我们的服务态度和对业主的重视成度。,换位思考一下，假设是你花费毕生心血（甚至还四处举债）买的房子，在使用中存在这样的问题，您是何心情？,树立“主人翁”的工作态度，把业主当做自己的朋友，拉近与业主的距离，帮朋友把事情做好。,催收费用的技巧,坚定立场，不管物业公司有没有过错，物业费都需要交纳。交费是业主应尽的义务。,催收费用的技巧,攻略二,“知己知彼方能百战不殆”，了解业主的基本情况，才能对他的性格、财产情况有一个基本的判断，才能找到解决问题的突破口。,基本情况,思想动态,房屋使 用状态,催收费用的技巧,基本情况,工作单位,家庭组成情况 籍贯,受教育情况,车辆信息 家庭富裕情况,
9、催收费用的技巧,思想动态,拖欠物业管理费的原因、对物业管理企业的态度等,催收费用的技巧,房屋使 用状态,摸清房屋目前情况也就是自住 、出租、空房,催收费用的技巧,居住情况明细 动态档案,收费台帐 催费记录,催收费用的技巧,分析型客户,友善型客户,特质：性格随和，对自己以外的人和事没有过高的要求，具备理解、宽容、真诚、信任等美德，通常是企业的忠诚客户。 策略：提供最好的服务，不因为对方的宽容和理解而放松对自己的要求。,独断型客户,特质：异常自信，有很强的决断力，感情强烈，不善于理解别人；对自己的任何付出一定要求回报；不能容忍欺骗、被怀疑、慢待、不被尊重等行为；对自己的想法和要求一定需要被认可，不
10、容易接受意见和建议；通常是投诉较多的客户。策略：小心应对，尽可能满足其要求，让其有被尊重的感觉,特质：情感细腻，容易被伤害，有很强的逻辑思维能力；懂道理，也讲道理。对公正的处理和合理的解释可以接受，但不愿意接受任何不公正的待遇；善于运用法律手段保护自己，但从不轻易威胁对方。策略：真诚对待，作出合理解释，争取对方的理解。,特质：以自我为中心，缺乏同情心，从不习惯站在他人的立场上考虑问题；绝对不能容忍自己的利益受到任何伤害；有较强的报复心理；性格敏感多疑；时常“以小人之心度君子之腹”。 策略：学会控制自己的情绪，以礼相待，对自己的过失真诚道歉。,客服类型分析,自我型客户,攻略三,发催缴单,短信,1
11、,2,上门,4,电话,3,催缴 的方式,催收费用的技巧,发催缴单,目的提倡业户自觉交费。 以开门红的形式给他们提个醒该到缴费时间了。切忌不能用白色纸（此方式适合前期催费）,催收费用的技巧,短信,文明用语、公司账号、语气要柔和，此 方式比较适合前期催费,催收费用的技巧,电话,每个星期五是黄金催收期。大部分业主是上班族，平时没有时间前去缴费。周五给予适当提醒，然后跟业主尽量安排周末时间缴费；如果业主以最近比较忙，或者不在本地为借口，则直接为其提供转账方式，并确定转账的时间；确定时间后一定要按着时间持续跟进 语音语调适当，让听者舒服，吐字清晰；,催收费用的技巧,上门,敲门不要太急促，也可以告诉对方物
12、业的，门开后，切忌不用直奔主题说是来催费的，可以婉转的告知业主，是来走访的等，通过谈话，再转到物业费的事上，如果业主提出很多意见，可以及时记录下来，并对物业近期做的工作，向业主宣贯。,催收费用的技巧,Text,Text,Text,催收心态,催收费用的技巧,不能轻易答应打折,不能轻易听信业主的一面之词，相关问题定要进行核实 不能轻易承诺帮业主解决物业不能解决的问题 每一次联系，都要得到业主的一个结果，自己也要有一个记录,催收费用的技巧,催费过程 中注意事项,催收费用的技巧,安徽诚和（宁巨）物业服务有限公司,拒交物业费的对策分析,满口答应，却总不出现的业主 特征： 很多业主认为物管费能拖就拖，接到
13、电话之后含糊其词“过两天来”“有空的时间就来”“我知道了”等等，往往业主最后都不会来交，而此时，我们的催费就做了无用工 对策： 如果业主以最近比较忙，或者不在本地为借口，则直接为其提供转账方式，并确定转账的时间。如果业主一直含糊其辞说“最近” “这两天会来交”则要和业主约定一个有效的时间，到了时间之后再次提醒业主，这样，不仅使业主自己心里在时间上产生紧迫感，同时也让一拖再拖的业主产生失信的感觉，最终达到有效催费的目的。 确定时间后一定要按着时间持续跟进；在谈话中要向其透露，如果他没得按时缴纳，下次一定会准时再联系他的信息 说辞： 像您平时比较忙（人在外地）的，也可以考虑银行转账啊，我们这公司账
14、号*，您看哪可方便啊？ 王大哥，打扰您了，我来跟您确认一下转账的时间和金额，避免中途有什么失误。 那行，下周二我让财务查账，到了我通知您(用意：告知业主，我会继续跟进这个时间，如果没有到，我还会再“骚扰”你的）并且一定要进行备注，房号姓名和物业费。,情形 1,拒交物业费的对策分析,情形 2,欠费较短，平日联系多，有交情，心软有同情心的业主。业主并非恶因欠费，多次催费中能感觉到对方有耐心，且答应快，却一直以工作忙忘记交费为由，不及时缴纳物管费，当然也没有明确表示拒缴。 对策： 了解掌握对方性格，善于区分类型，避免表现过度引起业主反感。面对此类业主，可以把自己的难处、尴尬、责任、时限等情况告知业主
15、，以获得理解 与业主建立良好关系，使其信任你 利用业主与个人关系套近乎，态度诚恳，表现出为难，甚至引人怜悯的样子，让对方知道催费对你、对你的工作绩效影响何其重要。 说辞： 说实话，我也知道您很忙，我也不希望天天给您电话打扰您工作、生活。每次给您电话通知缴费，打多了，我自己都不好意思了（实际上真正觉得不好意思的是欠费不交的业主），真的让我很为难” “今天我们部门开会，我还挨批来着”,拒交物业费的对策分析,情形 3,无法取得联系的业主 特征： 业主在买房、接房时留下了个人信息，但出现欠费时，却无法通过当初资料留下的电话号码及其他途径（通过上门催收、业主朋友转达等）及时联系业主缴费，这时就可以想尽办
16、法，挖掘资源，利用其他途径查询到业主的联系方式通知其缴费。 对策： 可与地产联系，获得业主初期买房时在地产公司留下的电话号码，或获得购房时身份证复印件上的地址；利用中介：新老业主通过中介进行房屋买卖交易时必定留下联系电话； 通过业主亲朋好友、工作单位等渠道通知业主交费、获得联系方式。 注意 一般人在听到“欠费”二字时都比较敏感和反感，在联系到业主的亲朋好友时，希望其转达或告诉你联系方式，建议用情况紧急又为业主着想的口吻表达来电用意。比如“现在有关于房屋的重要事宜需要直接与业主取得联系，您看方便留下业主本人的联系方式吗？,拒交物业费的对策分析,曾经对物业有所误会，发生过不愉快的业主 特征： 某些业主对物业服务有过不好的感受，从而拒交物管费，对于这种客户，一味的催费，只会加大负面影响，而不催的话，只会使欠费金额越来越大 对策： 如
