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1、 三峡大学土木与建筑学院房地产开发课程论文土木与建筑学院城市规划对房地产开发的调控作用 课 程 名 称: 房地产开发题 目: 城市规划对房地产开发的调控作用专 业: 城乡规划姓 名（学号）: 胡 帅 指 导 教 师: 尹 杰 开 始 时 间: 2016年10月5日完 成 时 间: 2016年10月8日1. 摘要 房地产开发犹如一把“双刃剑”，一方面房地产开发对于促进城市社会经济发展改善、城市景观面貌、提高居住环境质量、推动城市化进程起到了十分重要的作用;另一方面，在市场经济条件下，房地产开发商和城市规划部门之间的价值观念不同，双方考虑问题的侧重点也就不同，由此产生了较多矛盾和冲突，直接导致了城
2、市规划与房地产开发之间的非协调发展。随着中国城市化的快速发展，这种非协调发展的现象日益突出，对城市的可持续发展造成了严重影响。本文以经济体制转型为背景，以房地产资源合理配置为研究主线，将房地产开发与城市规划有机结合，在分析和借鉴先进国家与地区的房地产开发规划管理经验的基础上，探讨规划对房地产开发的调控作用机制。Abstract： Real estate development is like a double-edged sword. On the one hand, it played a very important role in promoting socio-economic dev
3、elopment, improving urban landscape, raising the quality of the living environment and promoting the process of urbanization; On the other hand, under market economy conditions, real estate developers and city planning departments hold different values and focuses of consideration, proceeding from w
4、hich more contradictions and conflicts arise, leading to the uncoordinated situation between urban planning and real estate development. With Chinas rapid urbanization, such problems of uncoordinated development become increasingly prominent, causing serious impacts on the citys sustainable developm
5、ent. This article on the background of economic system rotating, take real estate rational allocation of resources as the mainline studying, and discuss the regulation of real estate development mechanism on the basis of analyzing and using the experience of real estate planning management in the ad
6、vanced country and area for reference.2. 关键词 城市规划 房地产开发 城市规划管理 引导 控制Key words: Urban Planning; real estate development; Urban Planning management; induct; control;3. 正文3.1房地产开发和城市规划的关系城市规划是一个城市长期发展的蓝图，它为城市未来的发展指明了方向。在城市规划中，有一块十分重要，与人们生活密切相关的一项，就是土地使用规划。它包括：城市发展规模、用地发展方向、建筑密度、容积率、绿化率等等。而这些规划的制定，恰恰决定了
7、一个十分重要行业的发展这就是房地产。房地产行业的每一步发展，都与一个城市的城市规划密切相关，房地产的开发必须要以城市规划的用地为依据，任何一项违背城市规划的房地产开发都是不允许的。城市规划对房地产开发的调控也是最直接最具体的。总之，城市规划是城市建设的龙头，可以指导房地产业的发展。城市规划又是房地产开发的基础，没有城市规划，房地产开发就没有方向和依据，只有在详尽的城市规划指导下，房地产开发才能具有前瞻性，才能可持续发展，在得到可观的经济效益的同时，带动相关产业的发展，以达到其本来的目的。3.2房地产开发与城乡规划面临的困境 房地产业虽然得到了加速发展，但其发展不具有可持续性。也就是说，房地产业
8、的发展未能与经济、社会、资源环境系统进行有效的协调，房地产业的开发未能实现经济效益、社会效益、资源环境效益的统一； 城市规划未能有效地引导和控制房地产业的开发。具体表现在:由于城市建设投资主体由以前单一的、封闭的来源(政府)发展成多元化的混合构成，一些投资主体和城市建设集团对于经营房地产所带来的高额利润的追求导致对土地利用性质和强度的过分要求，从而忽视了社会效益和环境效益； 城市规划未能及时地对房地产开发的反馈作用作出反应。在现代商品经济条件下，房地产开发也会影响城市规划的制定与实施，为城市规划提供参考。如房地产的开发对住房制度、城市空间结构、城市发展都具有重要的影响。随着新形势的出现，城市规
9、划未能及时地做出调整，城市规划理论的发展滞后于现实的需要。3.3城市规划对房地产开发的引导机制分析城市规划与房地产开发两者之间是相互联系的，且通过各种方式、机制和强度互相作用，两者的协调机制是在互动作用基础上的协调发展。因此，有必要具体分析两者之间的作用机制，即城市规划对房地产开发的引导与控制机制、房地产开发对城市规划的反馈机制。只有在详细分析两者的相互作用方式与机理，才能实现两者的协调发展，为优化房地产开发提供依据。城市规划对房地产开发的引导机制主要表现在城市规划对地价的影响、城市规划对土地利用的管理、城市规划控制指标制定的三方面。33.1城市规划对地价的作用机制城市的性质、职能与规模、城市
10、土地配置的合理程度、用地功能布局及城市基础设施的发展水平，以及城市建设总体容量控制标准从总体层面上决定了城市地价的高低。而这些因素主要是由城市规划决策决定的。通过规划确定各个地块的市场价格可以使城市用地向最有效利用方向发展，以获取最佳土地使用效益，并在一定程度上引导房地产向合理的方向发展、城市的性质、职能与规模对地价的影响。33.2城市规划对土地利用管理的作用机制城市规划对土地利用的管理，表现在总体规划、分区规划和详细规划三个层次上。在进行城市总体规划时，强调城市土地的经济评价。在对城市土地综合评价的基础上，有针对性地进行城市功能分区的调整和大型工程设施的配置，使城市在总体规划的基础上，形成一
11、个较为合理的城市基准地价体系。在城市分区规划方面，根据城市土地的区位差异，决定城市土地的分期供给水平。并对城市的居住、工业、仓储等用地进行充分预测，合理安排城市土地的分期供给量，指导城市土地市场的健康发展。在城市详细规划方面，根据现阶段各土地开发区中土地开发商们在获得土地使用权后希望拥有更多自主权的心理，加强控制性详细规划的工作，既在土地的利用方式、开发强度及土地利用的有关要求等方面严格把关，从规划上堵死开发商们可钻的各种空子，又允许开发商们在遵循控制性详细规划的基础上，进行地块的重新组合与设计，使详细规划工作既能满足城市土地出让与转让的合同管理要求，又能最大程度地满足开发商们的合理要求，促进
12、城市土地出让与转让的健康发展。33.3基于利益分析基础上的控制机制市场经济条件下，不同阶层、不同利益集团对各自利益的寻求较之以往更为强烈。一方面，政府要促进城市的发展来提高市民的生活水平，要改善城市面貌来美化市民的生活环境，有些时候不得不借助于私人集团房地产公司的财力。为了得到这些公司的投资，政府就必须满足这些公司的要求，作出让步，提供优惠条件。另一方面，政府要保证市民的利益，要考虑公共利益，要通过城市规划的控制机制影响各阶层对利益的寻求。PeterHall认为城市规划有两种控制手段:一是控制公共投资(尤其是道路、铁路、机场、学校、医院、公有住房等基础设施的投资)的权利，另一个是鼓励或限制私人
13、投资对物质环境开发的权利。由于城市规划寻求的是公共利益，控制机制的产生也应基于这一分析，其中最主要的是环境容量的控制。环境容量控制即是为了保证良好的城市环境质量，对建设用地能够容纳的建设量和人口集聚量作出合理规定。其控制指标一般包括:容积率、建筑密度、人口密度、绿地率和空地率等。最关键的是容积率，它起着城市规划与经济效益之间的桥梁连接作用，容积率的大小直接决定了开发商的利润水平。从市场这个角度来看，开发商必定会想方设法甚至不择手段来争取提高地块的容积率，使经济效益达到最大化;但若从城市政府管理者的角度考虑，又希望综合效益最大化。因此，容积率的控制需要一个上下限的范围以保证能有一个双方都可以接受
14、的满意度。人口密度是由容积率和住房户型所决定的，容积率高、平均户型小，则单位用地面积上的人口较多，即人口密度大;绿地率和空地率表示出公共绿地和开放空间在建设用地里所占的比例，这两项指标是根据人口的数量按规划标准决定的。3.4房地产开发对城市规划的反馈机制分析3.4.1房地产开发对城市空间结构的影响房地产开发对城市空间结构的影响是明显的。房地产开发用地发展类型显示出商品房开发改变了城市部分用地的用途，对城市空间结构的影响表现在两方面:一方面是建成区内的空间重构，另一方面是建成区的扩展。在城市经济结构转型的前提下，不同类型商品房的空间分布改变城市用地的分布特征，促使形成新的城市功能空间结构，原来位
15、于中心区的普通住宅用地，转变为商务和高级住宅用地，原来位于建成区内和边缘的工厂转变为住宅用地，郊区的农业用地被征用，邻近城区的转变为居住用地，离城区较远的转变为工业用地。直接原因是城市经济结构转，由工业生产中心向第三产业中心发展，对商业用地的需求量增加，而商业用地的区位要求较高，要在城市的中心地段，原城市中心的居住用地部分转为商业用地，从而可能引起连锁变化;社会经济发展水平的提高，对改善居住状况的要求更强烈，也扩大了居住用地的需求。根本原因是国有土地使用制度的改革，使城市土地的固有价值得到体现，市场经济下的城市土地利用地租理论得以验证，支付得起最高地租的零售业占据城市的最好区位，居住其次，工业最低，工业甚至可能支付不了城市土地的地租，不得不向远郊或其他地方迁移。3.4.2房地产开发对城市经济发展的影响房地产开发通过对城市经济发展的作用来带动或影响城市中许多产业的发展，从而加强或改变城市的性质，由此带来城市规划的改变。房地产开发对城市经济发展的作用，总起来说，有以下三点: 基础先导作用。随着我国经济改革的深入发展，房地产业作为国民经济的基础性和先导性产业也得到了长足的发展，对我国社会、经济的发展
