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1、国八条新政对市场的影响以后市走势分析 国八条新政对市场的影响及后市走势分析 【事件背景】2010年房地产经历了三轮严厉的政策调控，但并未阻止房价上涨的步伐。统计局数据显示，2010年全国70个大中城市房价上涨了6.4%；中房信对全国重点城市监控数据显示，30个重点城市房价涨幅均超过10%，其中海口、杭州、太原、北京、上海、深圳等城市涨幅超过40%。2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。2011年第一轮房地产调控就此拉开帷幕。【政策要点】【调整税费】对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。严格执行个人转让房地产所得税
2、征收政策。（营业税将统一按照总额的5.5%征收，普通住宅也被纳入调控对象之列，之前的规定是：1.不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税。2.超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照差额征收营业税。 3.不足5年的普通住房对外销售的，按照差额征收营业税；严格执行房产所得税意味着可能按照差价的20%征收，之前各地多采用总额的1%税率征收。）【差别信贷】对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。（首付比例上调一成）【增加土地出让】今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。【限购升级】各直辖市、计划单列市、省会城市和房价
3、过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。对已有1套住房的当地居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。【新政后北京市场表现】由于本轮新政被媒体提前预知，在政策调控前两周，二手房市场出现了较为明显的一波上涨行情；新房市场则出现扎堆供应的情况。而新政后，市场进入了春节前最后一周，受春节和新政双重影响，市场表现较为冷淡。由于春节因素干扰，新政效果需待
4、节后市场进入正常交易后方能得到正式检验。n 二手房出现恐慌性购房，成交大幅上涨二手房方面，“新国八条”虽然出台，但地方细则尚未出尽，而且即将落地的北京版第三轮调控细则力度空前，特别是针对限购的政策非常严厉，赶搭政策末班车的恐慌性购房心理，进一步助推了二手房成交量上扬。北京市房地产交易管理网数据显示，2011年元旦后第一周（1月3日-9日），北京二手房成交3922套；第二周（1月10日-16日）则成交了5577套，环比上涨42%；到了第三周（1月17日-23日），北京二手房签约量连续4日突破千套，总成交量达到5813套，环比前一周的签约量除现房外都有明显上涨，与去年同期相比则大幅上涨了64.9%
5、，日均成交量达830套；第四周(1月24日30日)，全市二手住宅网签总量为7673套，环比前一周大幅上涨32%，与去年同期相比则大幅上涨98.9%，日均成交量破千，达到了1096套，其中，1月27日二手房网签突破2000套，造成了当周二手房成交量大幅上扬。2011年前四周北京二手住宅成交套数走势数据来源：北京房地产交易管理网另外，北京市房地产交易管理网统计还显示，春节7天，北京二手住宅成交41套，而节后第一个工作日（2月9号），二手房住宅签约425套，同比去年春节后的第一个交易日大涨118%，基本恢复到春节前最后1个工作日1月31日417套的水准，但相比节前日成交过千套的情况相比已明显下探。另
6、有统计机构的数据显示，春节7天，二手房挂牌量环比节前上涨了12.7%，购房人的选择余地加大，也是促进二手房成交活跃的原因之一。n 春节前后新建商品住宅供应不足，成交惨淡供应方面，受预售资金监管政策影响，12月份北京共有72个项目取得预售许可证，很多项目选择提前取得预售证，以规避政策监管。加之春节前后为楼市传统淡季，开发商推盘意愿较低，因此2011年前四周北京新建商品住宅供应仅301套，其中春节前两周仅供应1套，新房供应量明显不足。北京市房地产交易管理网从2月1日关闭到2月9日，新盘上市审批随之停滞。2月上旬北京几无新盘入市。成交方面，临近年底，新建商品住宅成交表现惨淡，其中2011年第四周即春
7、节前的一周，新房成交量2504套，环比上周下降20.8%。春节长假期间北京新房网签全面停止，将在节后进行集中网签。2月9日为长假后的第一个工作日，北京新建商品住宅签约量48套，2月10日达到81套，2月11日为225套。随着春节假期的结束，新房签约量在逐步回升，但与节前成交量相比仍出现了明显的下降，同时考虑到春节假期期间的成交将集中在节后签约，这反映出春节长假期间北京新建商品住宅成交的惨淡。 近期北京新建商品住宅成交萎缩主要由于春节长假及供应量不足造成的。此外，“新国八条”后，北京的实施细节尚未落地，购房者存在明显的观望情绪。2011年前四周北京新建商品住宅供应成交套数走势数据来源：北京房地产
8、交易管理网【我们的观点】一、政策点评本次调控事前没有任何信号释放，非常突然，且调控力度空前，反应了中央政府对房地产调控和控制房价的决心，对市场需求有较大冲击，方向性意义较强。这次政策重点不仅是首付六成和从严征收营业税、个人所得税，全面限购的政策力度更大。本次调控明确要求直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市（这已基本涵盖了全国主要城市）严格实施限购令，而且与之前各城市限购令明显不同的是，本次不是限制新增一套，而是计算存量，如果已有两套以上住房，则明确不能再购买了，这个政策对市场的杀伤力很大!二、对市场的影响1、对市场量价的影响在毫无征兆的前提下出台如此严厉的调控政策，楼市各方最
9、紧急的反应就是暂时观望，这在过去历次的调控中也有所体现。当下即将迎来春节假期，正处于市场正常的低谷期内。因此短期内，春节假期和政策伊始买卖双方的观望将导致成交量下滑明显。而从价格方面来看，短期内开发商将保持观望态势，在市场处于低谷期内不会贸然调整价格。春节假期过后，不排除部分开发企业会出现一定的价格让利。2、对城市市场的影响本次调控带有很强的针对性，无论是二套房六成首付、未满5年的交易统一全额征税还是对持有2套以上的限购，都是直接针对楼市投机者的，这是由各城市购房需求中投资者所占的比重决定的。而从城市结构方面来看，一二线城市投资比重较大，同时直接受到限购令的冲击，因此受政策的影响也最大；大部分
10、三四线城市房地产市场以刚性需求为主，且不会出台限购令，相反会成为一二线城市购房资金转移的目标，因此市场影响较小。3、对不同物业的影响从价格结构来看，预计高端物业受到的冲击会较大，高端项目的客户群体多数已经拥有两套以上的住宅，是本次限购令明令禁止的，因此，高端住宅可能将面临前所未有的冲击。而中低端住宅以刚性需求为主，相对受到的冲击较小。而改善性需求由于六成首付的要求也将受到一定的抑制，首此影响，中高端住宅的销售也将受到一定的冲击。当然，本次新国八条最终的调控效果特别是对房价的影响取决于两个方面：地方政府的执行力和市场需求对政策的适应力。和去年四月中旬一样，政策很严厉，但最终地方执行力度不一，购房
11、者对调控政策快速消化等使得政策季度化，最终的调控效果并不理想。三、对企业的影响本次新国八条影响企业四个方面：1、空间：加快企业向三四线城市战略布局的进程三四线城市房地产市场受政策影响较小，因此我们认为主要布局于三四线城市的房地产开发企业在本次调控中受影响相对较小。同时，这也将加快目前开发企业向三四线城市战略布局的进程。2、速度：高周转企业相对冲击较小秉承高速周转战略的房地产开发企业将在本次调控中表现出更强的抗压性。高速周转的企业具有较为灵活的定价、推盘策略，在市场调整期内更能有效的抓住市场需求，回笼资金。3、形态：资金优势有利于央企发力和洗牌；专注于三四线潜力企业受益，有望借机超车市场调整期内
12、，开发企业之间的竞争将更依赖于资金的充裕程度。央企凭借雄厚的资金实力和强大的融资能力有望借机发力，收购、兼并项目从而对整个行业格局进行重新洗牌。而那些一直以来专注于三四线城市的中型开发企业也有望从调控中获益，凭借较为稳定的现金流实现规模的快速扩张。四、建议政策的密集出台，给企业提出新的命题：政策频发期，如何建立快速反应机制？我们建议企业应在三个方面加强自身功力。1、加强专业判断力，踏准节点比做好产品更重要，这是当前市场环境下的生存战略；2、加强执行力，市场调整期内快速有效供应才是王道；3、进一步整合资源：辅业外包，压缩自身主业运营周期，随时等待市场的拐点。【附件：新国八条内容】（一）进一步落实
13、地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。（二）加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。（三）调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按
14、销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。（四）强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情
15、况的监督检查，对违规行为严肃处理。（五）严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。（六）合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售
