《XX地产开发公司盖州市西路小镇开发项目可行性研究报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《XX地产开发公司盖州市西路小镇开发项目可行性研究报告（54页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、营口万瑞丰地产开发有限公司盖州西路小镇建设项目营口万瑞丰地产开发有限责任公司 盖州市西路小镇开发项目可行性研究报告营口惠信质询有限公司2011年4月29日星期五目 录第一章 总论1.1 项目名称及承办单位1.2报告编制单位1.3编制工作的依据1.4报告主要内容1.5简要结论第二章 项目提出的背景和必要性2.1 项目提出的背景2.2项目建设的必要性第三章 项目法人3.1企业简况3.2企业基本情况3.3万瑞丰地产开发公司历年开发项目简介第四章 市场分析与建设规模4.1 需求分析4.2建设规模第五章 建设地点和建设条件5.1盖州市概况5.2项目选址第六章 总体规划方案6.1 设计依据、原则6.2总体
2、规划6.3建筑布局第七章 工程技术方案7.1 建筑方案7.2结构方案7.3给排水方案7.4采暖方案7.5电气方案7.6燃气系统第八章 环境保护和节能8.1 环境保护8.2节约能源第九章 项目管理9.1 物业管理9.2招标管理第十章 工程进度计划第十一章 投资估算和资金筹措11.1投资估算11.2资金筹措及使用计划第十二章 财务分析12.1财务分析12.2财务分析结论第十三章 结 论第一章 总 论第一节 项目名称及承办单位1、项目名称：盖州市西路小镇房地产开发项目2、建设地点：盖州市老城区北部，盖州路南，辰州北以东。 3、承建单位：营口万瑞丰地产开发公司第二节 报告编制单位单位名称：营口惠信工程
3、咨询有限公司工程咨询资格等级：乙级资格证书编号：工咨甲*1030119009发证机关：中华人民共和国发展和改革委员会 第三节 编制工作的依据1、国家相关法律法规2、国家相关规定和规范3、营口万瑞丰地产开发公司提供的基础资料4、盖州市城市总体规划5、盖州市老城区北部地段规划设计第四节 报告主要内容本报告主要包括以下内容：1、项目建设单位情况2、市场分析和需求预测3、项目规划方案和工程建设方案4、建设用地与建设条件 5、资源利用和能源耗用分析6、开发进度安排7、环境影响分析8、项目投资估算和资金的筹集方案9、财务评价10、结论第五节 简要结论盖州市西路小镇房地产开发项目规划用地位于盖州市老城区北部
4、，辰州北路东侧，规划用地面积66570 m2。规划用地北侧紧邻盖州城区主要道路盖州路，西侧临近辰州北路，东侧、南侧为棚户区。规划地块交通区域位置优越，周边紧邻盖州路、辰州北路等城市主干道。规划区南侧的规划路作为城市次干道，既能为小区提供丰富的城市界面，又能使小区与外界交通联系快捷方便。盖州市西路小镇房地产开发项目规划将是一个布局合理、设施完善、使用方便、具有现代化气息的生态式居住小区。本小区占地66570 m2，购置土地费用5000万元，计划总投资27669万元，规划建设高层住宅7栋，多层住宅13栋，临街为2层商业门市。规划建筑面积共计123700m2，其中高层55360 m2，多层46470
5、m2，车库2505 m2，商业19365m2。经分析论证认为，该项目符合盖州市城市发展规划，项目选址可行、地块区位优势明显、土地手续齐备，周边公用配套条件较好；工程规划符合城市居住区规划设计规范，建筑以及户型设计方案优秀；各项费用取费全面、合理，符合当地工程造价一般水平，住房价格合理、比价优势明显；项目建成后，可解决和改善城市居民的住房需求，加快推进城市化进程，都将起到积极地推动作用。通过以上分析，项目切实可行。项目主要经济技术指标见下表。项目主要经济技术指标表序号名 称单位数据1规划用地面积平方米665702规划总户数户8703规划总人口人30444总建筑面积m2123746其中：住宅面积m
6、2104381商业面积m2193655建筑密度%17.76容积率%1.857绿地率%388项目投资万元9销售收入万元10财务内部收益率%11投资回收期年2.612投资利润率第二章 项目提出的背景和必要性第一节 项目提出的背景一、房地产新政有利于房产稳定发展 从2009年起，国家为拉动经济，扩大内需，出台了以房地产为支柱产业的经济政策，房地产业在经历了2008年的低谷后，终于迎来了黄金发展时期。目前我国城镇居民人均居住面积13.6平方米，与建设小康社会要求人均居住面积2030平方米相比，其差距是十分明显的，所以房地产业有着广阔的发展空间。据世界银行统计资料显示，人均GDP达到600-800美元时
7、，住宅产业将进入高速增长阶段。2000年我国人均GDP为830美元，2002年达到了870美元，2004年达到1000美元，住宅开发占房地产开发总量的90%以上。因此，未来几年，随着GDP的进一步增长，以住宅为主的房地产业将进入一个快速发展阶段。目前居民消费结构升级是房地产业发展的内在驱动力，也正是增加住房消费的良机。另一方面，作为国家支柱产业的房地产业，为国家的GDP增长贡献了1.9-2.5个百分点。宽松的产业政策为房地产业提供了外部驱动力。2、20104月年的房地产调控拉开帷幕，楼市各项政策持续收紧。然而，在投资渠道不足的大背景下，房地产开发市场依然走红，房地产开发贷款连续11个月保持增长
8、态势，楼市已成为资金“蓄水池”。房产论坛,装修论坛,业主论坛( d/ M2 E) e国家统计局数据显示，2010年1至11月，房地产开发企业资金来源63220亿元，同比增长31.2%。其中，国内贷款11245亿元，同比增长25.0%。房地产开发企业资金来源中个人按揭贷款达到7937亿元，同比增长13.2%。! l2 g( f从单月数据看，随着调控的不断深入，房地产开发企业新增国内贷款同比增速呈现大幅波动，但较去年同期只升不降。新浪乐居论坛1 Q# T3 l3 G0 u2010年4月，有关部门出台房地产调控政策。1至5月，房地产开发企业资金来源中的新增国内贷款同比增速高达43.6%。随着调控的深
9、入，1至6月房地产开发企业新增国内贷款同比增速降至34.5%，但在下半年又有所回升。10月房地产开发企业新增国内贷款重新突破千亿大关，达到1044.72亿元，同比增长18.83%。2011年 4月18日-中国国家统计局数据显示一季度房地产开发投资继续保持逾30%的高增长,数据显示,全国1-3月完成房地产开发投资8,846亿元人民币,同比增34.1%;房屋新开工面积39,842万平方米,同比增长23.4%。8.买房,购房,装修论坛,房中国平安证券研究所房地产行业研究员李晓东表示，银行在房地产资金链中扮演着重要角色。目前，仅国内贷款和个人按揭贷款两项就占房地产开发企业资金来源的30%以上，加上其他
10、名目的贷款，占比将更高。新浪乐居论坛b0 G f7 d) |李晓东说，从结构上看，新增国内贷款多流入到大中型房地产企业，这些企业是靠规模扩张来赚钱。因此，今年房地产开发企业资金更多地流向了房屋建设领域，未来一段时间房屋供给将有所加大。6 j+ 9 C. ?/ s买房,购房,装修论坛,房产论坛二、住宅小区的建设新理念住宅小区是现代化城市的细胞，它的建设与城市的发展密切相关，一方面，住宅小区的建设受到城市发展条件的制约，要紧紧围绕着现代化城市的标准进行建设；另一方面，住宅小区的建设反过来又会促进城市的发展，并为之带来巨大的经济效益、社会效益和环境效益。城市化以及随之而来的现代化城市是人类社会生产力
11、发展到较高水平的产物。伴随着社会进步和城市的发展，住宅小区的建设理念也在不断发生变化。 （一）人们家居理念的变化。我国改革开放20年来国民经济迅速发展，人民生活水平不断提高，城市环境不断改善，人们的消费观念也发生了深刻的变化。人们家居理念由原来的“安置型”向“舒适型”过渡。人们对住宅本身要求居室功能更加合理、方便、舒适，更加个性化，要求其更符合现代化节奏。对环境则追求回归自然、追求美的和谐与统一。对住宅配套设施的要求也向更加齐全、方便、安全发展。随着经济的发展和城市的进步，居家理念已由“安居”向“小康”发展。 （二）家庭模式和结构的变化，对居住理念和行为产生了深刻的影响。 改革开放以来，我国家
12、庭规模和家庭结构都发生了很大变化，家庭平均规模不断缩小，到1995年统计，我国城镇人口户均已下降到3.3人/户，近几年家庭还日益出现核心化趋势。由于住宅是家庭的载体，所以家庭规模及结构的变化必然引起人们对住宅需求的变化。例如，购房者趋于年轻化，知识化，他们更关注住宅的高品位，对居住空间要求更加现代、实用、合理，功能更完备。比如，在功能配备上希望住宅能更好满足网络化通信的要求，要求居住区能有更加浓郁良好的文化氛围，以及要求更加智能化、方便、迅捷的物业管理服务等等。 （三）商品房价值观的变化。 自1980年小平同志提出住房要走商品化的路子以后，我国在住房制度改革方面已进行了许多探索与实践。1998
13、年7月国务院(1998)23号文件提出了深化城镇住房制度改革的指导思想和基本原则，并明确指出了“停止住房实物分配，逐步实现住房分配货币化；适应和完善住宅供应体系；发展住房金融；培育和规范住房交易市场”的改革目标。这项新政策的出台，对人们的住房观念产生了较大的影响，住宅商品市场也得以快速发展和成熟，住宅商品的生产建设纳入到市场化运行的轨道。居住者在住宅选择上，可以更加自由地依据自身的购买目标、生活品味、家庭特点及收入水平来选择。住宅商品的价值取向也在更高更好的层面上得到拓展，走向差异化，多元化。 （四）开发商建设理念的变化。 顺应住宅商品化的趋势，开发商的建设理念也在向更高水平发展，传统的“产品
14、观念”正在走向“市场营销观念”和“社会营销观念”；开发商已从过去纯粹的产品生产者转变为居民居住生活的构筑者。当前“以人为本”，“可持续发展”，将物质、文化、科技等等融为一体，已成为众多开发商的不懈追求。营口万瑞丰地产开发公司凭借良好的社会信誉和多年的房地产运作经验，在项目运作中拥有优势，,其经营理念“*地产，诚信百年”在营口地区树立了诚信的榜样，从而使该项目在社会上建立了良好的品牌优势。盖州西路小镇项目又是营口万瑞丰地产开发公司在盖州开发的一个重点项目,公司有信心有理由把她做成一个优良工程、精品工程。第二节 项目建设的必要性2.1人口增长的需要 中国是一个人口大国且人口增速也很快。截至2009年末,全国总人口数超过13亿, 自然增长率超过5。随着人口的增加和人口结构的变化,房地产作为生产、生活必需品,必然需要大量的市场供给。这种由人口因素引起的刚性需求是带动房地产需求旺盛的重要影响因素。 如果小康生活的居住标准按25平方米/人 计算 ,那么我国现有居民达到小康生活标准的实际住房需求量超过300亿平方米,再加上这13亿人工作、学习、休闲娱乐等需要的经营、生产和公共设施用房,这巨大的市场需求将对我国房地产市场发展产生积极地推动作用。 20世纪八九十年代出生的婴儿潮在本世纪初已经逐渐开始步入工作、组建家庭、生儿育女,这无疑将释放大量的房地产市场需求。与此同时本世
