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1、西湖国际大酒店投资可行性研究报告第一章 总 论第一节 项目背景一、项目概况项目名称：西湖国际大酒店建设单位：湖北鑫诚房地产开发有限公司建设性质：新 建项目法人：王传兴二、项目建设单位基本情况湖北鑫诚房地产开发有限公司成立于2003年10月21日，企业法人代表王传兴，公司注册资本壹仟万元，主要从事房地产开发、房屋销售、烟酒、食品销售、园林绿化等。三、项目可研报告编写依据1、汉川市西湖国际大酒店可研项目报告编制委托书；2、国家和地方以及酒店行业的建设政策、法令和法规；3、汉川市国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要；4、国家发展和改革委员会、建设部颁布的建设项目经济审评方法与参数(第三版)及建设部
2、有关设计规范、标准；5、根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料，以及湖北鑫诚房地产开发有限公司提供的有关技术、经济资料。四、项目可研报告编制原则1、编制的全过程贯彻安全、规范、完善和经济的原则；编制的成果需符合国家相关法规、标准、规范和规划；2、坚持技术可靠、经济合理、运行稳定、节能降耗、便于管理、降低成本的原则；3、在汉川市总体规划的指导下，以发展、提高为中心，满足汉川市政策、环境、建筑与城区建设规划整体要求的协调统一；4、以人为本，精心设计，通过该工程项目建设，逐步完善汉川市城区的基础设施，进一步带动汉川市的经济建设，促进汉川酒店服务业的全面发展。五、项目可研报告编制范围本项目可研报告主
3、要介绍汉川市水产大市场规划方案中七号楼西湖国际大酒店建设项目的可行性研究，对该项目在市场需求、市场分析及建设规模、经济效益等诸方面可行与否的研究，并作出结论。六、项目提出的理由为了认真贯彻落实汉川市委、市政府提出的“加快旅游兴市”战略部署，打造武汉城市后花园的目标，更好地促进汉川市“两型”社会的建设，提升汉川旅游接待服务设施层次不高等实际问题，打造独具特色的高档商务大酒店，打造汉川市高规格接待服务平台。第二节 项目概况一、项目简介西湖国际大酒店位于汉川市滨湖大道以东，泵站路以北。本项目为汉川市西湖水产市场规划中的一部分，西湖水产市场总用地面积为24660.6平方米，该地块属于汉川市国有土地使用
4、权挂牌出让用地，宗地编号为0010450311号地块。土地使用权证号为川国用（2010）第0337号，详见后附图。西湖国际大酒店是汉川市西湖水产市场规划中的七号楼建设项目。大楼为26层高层建筑，层高为86米，框架剪力墙结构，总建筑面积为32128.81平方米。大楼 一、二层为整体，建筑面积3684.14平方米，三层以上分三个单元楼。其中第一、二单元均为320层住宅楼，建筑面积 17925.23平方米；第三单元为326层酒店客房，建筑面积为10519.4平方米。酒店总建筑面积14203.5平方米。大楼一、二层全部为酒店餐饮、商务、休闲区，第三单元326层为酒店客房。本可行性研究报告重点分析西湖国
5、际大酒店建设项目的可行性分析、论证和结论。 西湖国际大酒店主要技术经济指标表序号结构布局建筑结构层高建筑面积客房套数功 能1架空层框剪4m水、电设施和停车场21层框剪4.8m1842.07餐饮32层框剪4.2m1842.07商务、足疗、棋牌等4一、二单元320层框剪均3m17925.23商品房住宅楼6三单元 326层框剪均3m10519.4168豪华客房顶棚8m合计86m32128.81168套二、周围环境与设施该地块处于汉川市城区核心地段，主要出入口为滨湖大道和泵站路，项目地北边紧邻风景秀丽汉川公园，西连刁汊湖旅游区。项目附近有汉川市卫生局、汉川市工商局、汉川市地方税务局、汉川市中医院、汉川
6、市实验小学、城关中学等单位及活动场所。另外项目附近还有金山公园华府、汉川福星城等高档住宅区。片区以汉川公园为亮点，以汊湖旅游区为依托，交通便利，在此建造大酒店是应势所需，此地是酒店开发的黄金宝地。三、主要建设内容1、主要建设西湖国际大酒店一座，建筑面积约14203.58平方米（不含住宅楼面积），土建工程、酒店装修及设备，其他配套工程等。2、项目建设进度项目建设期12个月，于2010年56月底完成项目的可行性研究、勘探、设计工作，于2011年7月完成工程发包工作，确定工程施工队伍与设备供应商，确保2010年8月2011年4月底全部完成施工任务，并申请竣工验收。截止目前，大楼已完成主体工程5层，施
7、工仍在有序进行。3、投资估算和资金筹措项目总投资：估算为5560.35万元。其中建设投资5460.35万元（其中工程费用4411.07万元，工程建设其他费用789.26万元，工程预备费260.02万元），无建设期利息，流动资金100万元。建设资金来源：全部由建设单位自筹。（1）目前已投入资金已投入资金汇总表序号费用金额1规费2052土地款5503土地税费2547#楼已开票桩基10057#楼已开票毛渣8.46后期桩基开票507后期土建开票（到第10层）9008投入货币资金1289合计1966.4（2）一、二单元住宅楼商品房销售收入约1200万元（3）还需要自筹资金764.55万元3930.95-
8、1966.4-1200=764.55万元4、项目财务和经济评价本项目年均营业收入为3268.69万元，年均利润总额1044.61万元，所得税后年均净利润总额为783.46万元，总投资收益率18.79%，所得税后全部投资财务内部收益率为16.32%，投资回收期6.54年（含建设期1年），税后财务净现值2381.73万元，大于零。主要财务指标均高于行业基准指标，经济效益较好，因此在财务上是可行的。项目财务评价指标表序号名 称单位数量备注1项目营业收入3268.69 1.1年均休闲度假中的餐饮收入万元931.20 1.2年均住宿收入万元1133.52 1.3年均商铺租赁收入万元0.00 1.4年均娱
9、乐项目收入万元382.57 1.5年均会务会展收入万元45.40 1.6年均旅游商品销售收入万元776.00 2年均营业税金与附加万元186.32 3年均总成本费用万元2037.76 4年均经营成本万元1889.54 5总定员人80.00 6投入总资金万元5560.35 6.1建设投资万元5460.35 6.2建设期利息万元0.00 6.3流动资金万元100.00 7项目经济效益数据与指标7.1项目税前财务内部收益率%22.32%7.2项目税前财务净现值万元4055.04ic=8%7.3项目税前静态投资回收期年5.13年7.4项目税后财务内部收益率%16.32%7.5项目税后财务净现值万元23
10、81.73ic=8%7.6项目税后静态投资回收期年6.54年7.7资本金内部收益率%16.32%7.8资本金财务净现值万元2381.737.9总投资收益率万元18.79%第三节 存在问题及建议项目属于高档高档商务酒店，经营过程中，在消费能力、服务水准、运营管理等方面存在一定的风险。建议加强员工岗前培训，强化服务意识，提高服务质量，聘请知名的酒店管理机构进行专业化、规范化管理，并根据当地市场的实际情况，对目标市场进行深度细分，拿出切实可行的营销策略和市场运作方案，以规避项目运营期间的投资风险，保证项目的财务安全。第二章 市场分析一、酒店业发展状况1、中国酒店业现状我国酒店业目前发展十分迅速，20
11、04年我国住宿与餐饮业营业总额1万亿元人民币，历史上首次突破万亿元大关，约占国民生产总值的7.3%左右，成为我国国民经济的重要产业。随着我国改革开放的进一步深入，国民经济的持续快速发展，人民生活水平的不断提高，我国国际化进程的逐步加快，北京奥运会、上海世博会、乃至广州的亚运会大型活动的成功举办、2020年我国将成为世界最大的旅游目的地等众多利好因素，我国酒店业无疑将有进一步的发展和新的动向，目前来看，酒店业发展呈现以下几个特点：（1）酒店产品功能不断完善，酒店市场进一步细分经过20多年的发展，我国酒店业已从一般的酒店细分为商务酒店、旅游酒店、度假酒店、会议酒店、经济型酒店、主题型酒店和一般旅馆
12、等，这是一个不断满足市场多样化需求的过程；（2）酒店集团化步伐加快，国内外品牌酒店管理公司逐鹿中国市场目前，我国酒店集团已经有100多家，连锁酒店近1000家。酒店联合重组还在不断推进，特许加盟也开始兴起，国际酒店集团从高端市场向中低客源市场推进，国内市场国际化步伐正在加快；（3）酒店个性化服务更加突出，信息技术进入中国酒店业以电子信息技术和连锁经营为代表的现代科技正加速进入我国酒店业并向客人提供全新服务，如人工智能对技术温度，光线的自动调节，在客房能有宽带上网、客房电视机能接收卫星网络信号、远程网络预定等，一句话，酒店业的发展越来越离不开科技进步；（4）绿色、环保、节能、安全、健康将成为酒店
13、业发展的新时尚。绿色、环保、节能、安全、健康是经济发展的必然要求，21世纪酒店业发展的新趋势也离不开这个方向。顺应这种趋势、积极创建绿色酒店、推动中国酒店业进入以“安全、健康、环保、节能”为主题的新时代，将是国内酒店业的必然选择。 2、汉川市酒店业现状（1）从汉川现有酒店的绝对数及容纳能力来看汉川市目前有高档标准酒店1家,二星级酒店2家，再加上一些小型宾馆总数不超过15家。全市客房平均开房率为75%以上，节假日开房率为100%。从这个角度来看，汉川酒店市场无疑是个值得投资的市场。（2）从利好因素对汉川酒店业的支撑来看汉川市属武汉城市圈内的卫星城市，现已形成纺织服装、食品加工、金属制品、建材包装
14、、光纤光缆等五大支柱产业，2005 年、2006 年连续两年被湖北省委、省政府授予“全省县域经济发展先进县”称号，同时还荣获“全国最具投资潜力中小城市百强”，有湖北县域经济“四小虎的称号”, 2008 年3月入选湖北省纺织服装产业集群地。 伴随着汉川市 “工业强市”战略的实施，汉川每年将会有数量庞大的各种类型的招商团、考察团前来汉川投资、考察，另外随着刁汊湖、马口白石湖旅游资源的不断开发，也会有大批游客来汉川观光旅游，这些团体频频光顾汉川，将会给汉川的酒店带来的滚滚客源。其次，工商业的快速发展，衍生出繁荣的会展业和工业旅游，这也是汉川酒店业得以蓬勃发展的重要原因之一。另外，汉川居民的收入近年来明显增加，消费水平提高，消费观念更新很快，红、白喜事、交友聚会不再局限于家中和小宾馆，中、高档次和环境优美的宾馆更能吸引消费者。正是这些利好消息，吸引了大批投资者投身于汉川酒店行业。（3）从酒店经营状况来看从经营的角度来看，汉川酒店市场收入中，客房、餐饮和娱乐休闲
