项目3-连锁门店开发选址

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1、项目3 连锁门店开发选址,选址的定义,选址是指：根据店铺发展战略，对可能建店的地址进行调查、分析、比较、选定，并最终确定对该土地或房产的使用权的一种行为。 ，门店选址是一种投资选择，是决策，有合理判断的方法。,案例分享：客三千火锅城,单从“客三千”这个名字，我们就能感觉到这个火锅城的气势与规模，酒楼上下共有四层，四十几个大包间，两个大厅三个小厅，近千个就餐餐位。酒楼装修风格走华贵路线，在各个区域大量使用了中国传统木雕、字画、工艺品等装饰物品，仅仅红木的餐桌餐椅就投入了不少钱。投资人一开始便瞄准了城市中高端火锅消费群体，因而火锅城选定了三文鱼火锅为特色招牌，目标自然也是服务于中高端消费群体。 “

2、客三千火锅城”从2008年9月份开始装修，于11月初开张营业，应该说这样的时间安排相当合理，酒楼只需简单的一个经营磨合，就可以顺利地进入经营旺季,案例分享：客三千火锅城,然而，“客三千火锅城”的实际经营状况与业主的企盼大相径庭，火锅城只是在开业的头一天业主请客时接近满负荷运转，在此之后，酒楼的上座率基本上不足三成，到了十二月份火锅旺季时，火锅城的上座率连两成都达不到。进入十二月底，亏损严重的业主极其无奈地选择了关门停业，而就在此时，满城的火锅店生意一家比一家红火。 分析：“客三千火锅城”地处一省会城市的次主干道上，门前车流量、人流量颇大，但稍加留意就会发现，几乎所有的人和车都是在门前匆匆而过，

3、却没有任何停下来的意思，甚至不愿稍加停顿看看街边商店的门脸。,案例分享：客三千火锅城,其次，“客三千火锅城”的门前除了窄窄的人行道，根本没有车辆停放的地方，这和它的中高端市场定位存在着极大的矛盾，这也是火锅城投资人的极大疏忽，甚至是不可原谅的错误。先不说停车位的问题，对于一个城市里面这样只见人流量、车流量，不见财流量的商业地段，我们统称为商业“虚火旺盛”之地，这种地段是最容易成为餐饮投资人陷阱的地方。 据我们的长期观察，通常情况下，这样的地段只适合开那些规模不大、方便快捷的小型快餐店，而对那些上一定规模的大型餐饮企业，这样的地方则必须坚决舍弃，投资者万万不可被那些虚假的客流人流所迷惑，而做出错

4、误的投资决定。,开服装店案例：选址失败的模仿者,开服装店案例：选址失败的模仿者,小李有个朋友在广州火车站附近的服装城里做服装生意。这里一个很小的铺面月租金就要几万元，可朋友看起来对这么高的租金一点也不在乎，几年下来已经赚了上百万元。小李决定也学着朋友找个铺面做服装。 由于手头没有足够的资金，他决定退而求其次，选中了天河区客运站附近的一个门面，每月仅四千多元租金，而且比朋友的铺面大得多。 小李觉得挺适合，一来天河客运站是广州市内比较大的客运站，虽然比不上广州火车站的人流量，但平均每天也有几万人；二来店面租金便宜，大大降低了成本；三来广州火车站到天河客运站有直达的公交车，交通非常方便。把省下来的房

5、租用来降低售价吸引火车站附近的批发客户，完全可以扩大客源有了这些优势，小李相信自己在这里开个服装零售兼批发店一定能做火。 然而，生意开张几个月后，一直没有起色。曾试过请人去广州火车站附近的服装城拉客人前来，但没有一个愿意来，生怕上当受骗。苦撑半年，仍然没有好转。,开服装店案例：选址失败的模仿者,败因解析：形似而神离 小李的失败主要是因为选址不善，对消费群的研究不足。表面上都在车站，但实际上却存在很大的差异。 虽然天河客运站人流不少，可这些人绝大多数是坐车、转车的，其中大部分人员构成是广州市内的上班族，匆匆忙忙来坐车上班，根本不是来购物消费的。 以价格优势到火车站去拉客源，理论上行得通。但由于国

6、人对于这种拉客族一向怀有深深的警惕之心。所以在现实中行不通。 而广州火车站由于其自身交通便利等原因，附近已形成了一个大的服装批发商圈。这些批发商从全国各地来广州的主要目的就是进货，所以在那里开店不用担心没生意做。进完货还赶得上乘当天的火车回去，可以有效节约时间和住宿等其他费用。因此，广州火车站附近做服装批发生意渐成气候。这个优势是其他的地方无法比拟的。,开服装店案例：选址失败的模仿者,败因解析：形似而神离 另一方面，对于其他客运站来的转车人群来说，到了火车站也都是最后一站了，不必再赶时间。如果离发车还有一段时间，他们往往会选择在附近逛逛，有看中的衣服买回去，即使价格高一点，他们也会接受。而在其

7、他客运站，由于担心误了时间赶不上火车，即使东西便宜，也没有多少人敢在那里流连。所以虽然是车站，但从生意要素的本质上来看，人流的有效消费程度差距很大，经营效果自然就会大相径庭。,门店经营的成败很大程度上取决于店址的选择。 店址选择是一项大的、长期性投资， 关系着企业的发展前途。 一步差三市 连锁业成功的关键是： Place ! Place! Place! （选址、选址、还是选址！） 好的店铺地址就是成功的一半！,门店选址的重要性, 学习&技能目标,对门店选址重要性和程序有清晰的认识； 能够运用商圈选择准则进行商圈分界点的计算； 能够运用方法对某一区域的商圈进行全面系统的分析； 能够掌握门店选址的

8、基本知识，写出门店选址报告,本章安排,3-1 连锁门店开发规划 3-2 商圈与商圈调查 3-3 连锁门店选址技术,3-1 连锁门店开发规划,3.1.1 新店开发的原则性要求,1、符合连锁企业的发展战略、品牌战略和竞争战略 2、经营效益是首要问题 3、必须进行市场调查 4、了解城市开发规划 5、科学的开店布点,3.1.1 新店开发的原则性要求,6、做好财务规划，“五金”问题要谨慎 7、科学签订房产使用权等多类合同 8、认真研究当地人民人均收入与开店密度的关系 9、认真研究当地人民民俗文化与开店业务的关系 10、物流配送充分考虑,3.1.2 新店布局策略,布点在开拓线路上并行发展连锁分店，快速构建

9、市场面。 布线在目标区域内明确发展的方向和线路。 布网寻找一个或几个市场区域，在其中大量发展分店，达到了一定规模之后再开发下一个区域，更好提高市场占有率。,3.1.2 新店布局策略,1、区域集中的布局策略 总店为中心，各分店成同心圆向四周扩大 2、有效的物流配送布局策略 依托总店、配送中心和现有分店之间的交通网络进行扩张。,3.1.2 新店布局策略,3、弱竞争市场的布局策略 选择在商业网点相对不足或竞争路较弱的区域开设新门店。 4、抢先排他型布局策略 对有较大发展前景的区域，要争取先入为主，抢先开店。,案例分享,沃尔玛的成功之道 “农村包围城市”战略,3.1.3 门店扩张密度和速度,扩张密度

10、密度要合理，最适宜密度为两家店次级商业圈相切。 扩张速度 谨慎规划。创业到实现规模经济宜在23年内实现。,3.1.4 新店开发的业态选择,商业零售业态选择有：杂食店、便利店、折扣店、超级市场、大型综合超市、仓储会员店、百货店、专业店、专卖店、家具建材店、购物中心、厂家直销中心、电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭、电话购物等。,一、百货店,不同业态连锁店选址的基本特点和要求,、选址在城市繁华区、交通要道。 、商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象。 、商店规模大，在6000平方米以上。 、商店设施豪华，店堂装饰典雅、明快。 、目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人。,二、超级市场,、选址在

11、居民区、交通要道、商业区。 、商圈范围较窄，以居民为主要销售对象。 、商店面积在6000平方米以下。 、目标顾客以居民为主。 、有一定的停车场地。,三、大型综合超市,、选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。 、商圈范围较大。 、设有与商店营业面积相适应的停车场。 、实际营业面积一般在6000平方米以上。 、目标顾客以购物频率高的居民。,四、便利店,、选址在居民住宅区、主干线公路以及车站、医 院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地。 、商圈范围窄小，一般设定在徒步购物57分钟 能够到达的范围内。 、商店面积在100平方米左右，营业面积利用率高。 、目标顾客主要为居民、单身者、年轻人；80的 顾客为

12、有目的的购买。,五、专业店,、选址多样化，多数店设在繁华商业区、商店街 或百货店、购物中心内。 、商圈范围不定。 、营业面积根据主营商品特点而定。 、目标市场多为流动顾客，主要满足消费者对某 类商品的选择性需求。,六、专卖店,、选址在繁华商业区、商店街或百货店、购物中内。 、商圈范围不定。 、营业面积根据主营商品特点而定。 、目标顾客以中轻年为主；商店的陈列、照明、包装、 广告讲究。,七、仓储商店,、选址在公路边、交通要道和利用闲置设施。 、主要的商圈人口为57万人。 、商店营业面积大，一般在6000平方米以上。 、商店设施简单化。 、设有一定规模的停车场。,八、家居中心,、选址在城乡结合部、

13、公路边、交通要道或消费 者自有房产比率较高的地区。 、提供一站式购足和一条龙服务。 、营业面积在6000平方米以上。 、有一定的停车场。,餐饮业的业态选择有：快卖店（如傻子鸡店、连锁饼屋等）；快餐店（如马拉面，老家快餐）；专卖店（如全聚德烤，吴裕泰茶庄）；酒楼（九头鸟酒家、谭鱼头酒楼等）；饭店（如希尔顿饭店）。 服务业的连锁分店业态由于提供的是“软”的服务，是专业知识、专业技能服务，可以说是专业店。如房地产中介服务的连锁企业我爱我家、天津顺驰、21世纪不动产、洗衣品牌福奈特等,3.1.5 开发新店的市场形态,1、独立式店铺 2、商业街 3、百货大楼 4、大专院校 5、交通枢纽,3.1.5 开发

14、新店的市场形态,6、写字楼 7、医院 8、军区大院 9、公园、动物园、游乐园、纪念馆 10、特殊地点。加油站，购物区、批发市场等,案例阅读,7-11的开店策略,3-2 商圈与商圈调查,3.2.1 商圈概述,1、商圈的含义,商圈，又称为商业圈，是指以店铺所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展而形成的吸引顾客的辐射范围。 商圈按距离店铺的远近分为核心商圈、次级商圈和边缘商圈三部分。,1、商圈的含义,核心商圈：是离店最近、顾客密度最高的区域，顾客占总数的55%70%。 次级商圈：是指紧挨着核心商圈，位于核心商圈之外、顾客密集度较为分散的区域，次级商圈的顾客数占总数的15%25%。 边缘商圈：是位于

15、次级商圈之外的区域，此区域内的顾客过于分散，顾客比例有限，约为总顾客数的5%10%。,边缘商圈 5%-10%,商圈示意图,同心圆商圈 传统的选址理论中商圈形状，是以店铺为中心的三个大小不一的同心圆，按照从内到外的顺序依此为店铺的核心商圈、次要商圈和边缘商圈。,现实中的同心圆商圈。 图中所示是某大型超市的同心圆商圈，三个同心圆的半径分别为1.5公里、3公里和5公里。,认识真实商圈,同心多边形商圈 在河流、山脉、海岸线等天然地理障碍的方向，商圈形状向内收缩，而在交通路网比较发达的方向，商圈形状向外扩张，从而形成不规则的多边形。,现实中的同心多边形商圈。 图中所示是同心多边形商圈，可以看出天然地理障

16、碍与交通路网对商圈形状的影响。,不规则多边形商圈 城市公共交通体系是零售网点最主要的辐射途径，而公共交通体系的在不同方向上的分布是不均匀的，从而造成商圈形状更加不规则。,现实中的不规则多边形商圈 图中所示是同一大型综合超市的不规则多边形商圈，可以看出公共交通体系分布对商圈形状的影响。,认识真实商圈,真实的商圈 真实的商圈综合考虑了消费者、地理、交通路网、公共交通体系和竞争对手的分布。,核心商圈、次要商圈和边缘商圈的划分，取决于消费者到该网点购物实际概率，而非单纯的地理距离。,只有认识了你的真实商圈，才能真正了解你的顾客群体有多大和他们的具体来自哪里，以便有的放矢。,认识真实商圈,2、商圈的形态,商业区快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高 住宅区住户数量1000户，消费群稳定，便利性 文教区学生居多，消费金额普遍不高 办公区消费时间稳定、集中、便利性、消费水平较高 工业区消费者一般为工厂管理者及打工一族，消费水平低，消费总量大 混合区住商混合、住教混