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1、金地集团投资开发模式研究,2018年6月,PART 1,金地集团发展历程及现状,金地集团战略简介,金地集团初创于1988年，总部设于中国深圳，1993年开始经营房地产业务，2001年在上海证券交易所上市（600383.SH ）， 是中国最早上市并完成全国化布局的房地产企业之一。历经30年，公司确立了以珠三角、长三角、环渤海三大都市圈以及沿海经 济带、长江经济带和中西部经济带的战略布局，现已经布局7大区域，44个城市,金地集团战略简介,公司大股东是以富德生命人寿及安邦人寿为主的险资企业。截止2018年1季度，富德生命人寿控股金地集团29.83%股权，继而生 命系成为金地集团的第一大控股股东，二股
2、东为安邦保险集团控股金地集团20.37%股权，而上市之初的大股东福田投资目前仅持 有金地集团7.79%的股权 表：2018年1季度金地集团前十大股东持股明细 安邦保险集团 生命系 福田投资,安 邦 人 寿,安 邦 财 险,万 能 H,万 能 G,分 红,14.5%,5.87%,21.69%,4.38%,3.76%,7.79%,金地集团战略简介,2017年，公司实现销售金额1408.1亿元，实现销售面积766.7万平方米，同比分别增长39.9%和16.5%，行业销售排名居第12 位。虽然金地集团规模并不大，但是在股权之争的动荡期后，2016年金地集团迎头追赶，规模化快速发展，行业销售排名也回升
3、至行业第12位,图：2011-2017年金地集团历年销售金额及复合增长情况（单位：亿元）,0,0.1,0.2,0.3,0.4,0.5,0.6,0.7,0,500,1000,1500,2000,2500,2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018E 销售金额（亿元） 同比（%）,CAGR:31.95%,表：2011-2017年金地集团销售金额行业排名情况,数据来源：上市公司财报、同策研究院,数据来源：公开信息整理、同策研究院,金地集团战略简介发展历程,金地集团从成立至今已有30年历程，企业销售规模从最开始的5.34亿增长至1408亿元，增长264倍。总结30年
4、，金地主要经历了 4个时期，在创业孵化期金地集团进入房地产开发领域；在全国扩张期里金地集团确立了全国主要城市的布局态势；战略谋划期里 金地集团确立一体两翼的策略，通过收购星狮地产打开国际业务；在规模提速期里金地集团谋求规模化发展，销售规模快速提升,1994年金地第一个住宅小区 金地花园推向市场 1993年金地物业公司成立， 同年取得房地产经营权 1988年金地集团前身公司 “深圳市上步区工业村建设 服务公司”成立,2010年入驻沈阳、西安、烟台等 2008年金地销售金额突破100亿元 2005年入驻天津 2003年武汉、东莞分公司成立 2001年金地集团成功登陆A股市场 2000年北京分公司成
5、立 1998年，时任金地总经理的凌 克接任金地董事长 1998年，金地物业对外拓展取得 成功，获得4个小区的物业管理业 务,2015年金地集团全面创新，对产品 进行升级改革 2012年以16.54亿港元代价，获得 星狮地产56.05%股权，加快了金地 业务国际化 2010年推出“一体两翼战略”，以 住宅为核心，商业地产和金融业 务，协同发展,2017年，金地集团销售突破1400亿 元，同比大增40% 2016年，金地集团销售突破1000亿 元，同比整张60%实现有质量的增 长,创业孵化期 1988-1997,全国扩张期 1997-2010,战略谋划期 2010-2015,规模提速期 2016-
6、2017,金地集团战略简介业务结构,自2010年金地集团推出“一体两翼”战略，在业务结构上明确了以住宅地产，商业地产和房地产金融为辅助的业务态势，在一段 时间内，实现以主业住宅业务为主要方向，以商业地产和地产金融业务两翼作为支持，此商业模式成为其发展的核心竞争力,商业地产,地产金融,住宅产业,“一体” 住宅产业是金地的发展重点，未来将 扩大布局、提升产品品质，以提供最贴 身的居住体验,“左翼” 商业地产的发展将迎合城市化生活方式 的需求，提供更多消费、休闲、娱乐为 一体的精品商业地产,“右翼” 地产金融业务将有机地将地产和金融结 合在一起，稳盛投资拓宽融资渠道，同 时为客户提供丰富的投资理财产
7、品和服 务,金地集团战略简介多元化,多元化布局：金地提出“固本培元、创新突破”的经营导向，在立足传统住宅开发主业的前提下，积极尝试房地产开发前、中、 后端的新业务以及其他多元化业务，包括商业地产开发和运营、房地产金融及物业管理服务等，为公司持续贡献规模与效益。,住宅产业,稳盛 投资,金地 物业,弘金地 体育,海外地产：金地集团2014年开始正式进入美国市场，布局全球化。目前，金地已经在美国的纽约、波士顿、洛杉矶、旧金 山等城市开发综合体、写字楼、产业园区等多种业务 2015年，金地集团副总裁徐家俊在哈弗表示，未来10年，企业 成功的关键之一是国际化，而美国是金地国际化的要是，希望 在美国落地3
8、0个项目 金地集团重点关注美国东西海岸的一些大城市，如懂不的纽约、 波士顿；西部的西雅图、旧金山、洛杉矶德国。这些城市不仅 是美国，同时也是全球商业活动的中心，经济上呈现出了新的 商业模式和增长点，是可以长期投资的市场 在物业类型方面，金地在美国会根据各个城市的特点和经济发 展周期，更多地参与办公、商业、出租公寓等综合体项目开发 运营 除了美国以外，欧洲、东南亚也是金地全球化战略的重要目标区域。作为全球化战略的重要依托，金地商置作为海外资本平台，将为 金地集团提供重要的资本保障 截至目前，金地商置在洛杉矶、纽约、圣荷西等城市拥有项目，未来，金地商置将在伦敦及香港等地寻求物业开发活物业投资机会，
9、 作为新的业务增长点,金地集团战略简介多元化,商业地产：香港上市公司金地商置是金地集团的商业地产平台。金地商置旗下涵盖六大业务板块，主要以商业物业销售为 主，2017年销售金额452亿元,金地商置,以城市综合体为主题 的商业投资与运营,写字楼的运营及物 业管理,Ibase 联合办公及租赁公寓,住宅和公寓的开发 销售,超五星级酒店、精品 酒店的开发与运营,北 京 金 地 中 心,金 地 大 百 汇,产业地产的开发、 运营及物业管理,西 安 金 地 广 场,北京 金地 中心 ibase 项目,金 地 草 莓 社 区,金 地 国 际 公 寓,金 地 自 在 天 地,金 地 朗 悦 酒 店,西 安 凯
10、 悦 酒 店,深圳 威新 软件 科技 园,金地集团战略简介多元化,产业地产：产业地产及长租公寓业务目前都在金地商置平台上运营。产业地产是金地集团最关注的业务板块，在转型城市配 套服务商的过程中，产业运营是必不可少的。目前，金地产业地产遍布国内外，有十多个项目,金地美国产业地产项目,上海8号桥创意园,深圳威新软件园,产业的加载和植入，是发展商转型城市运营商的核心能力 金地目前发展和运营的产业园区大约有15个，未来三年计划拓展到30个项目，规模大约600万平方米左右 区域主要集中在珠三角、长三角、京津冀圈三大都市圈以及海外重点城市 在产业方向上，选定信息技术、航空航天、只能机器人、新材料等，经过长
11、期研究，金地认为最具有成长 力的新行业作为重点服务方向,金地集团战略简介多元化,长租公寓：草莓社区是金地长租公寓品牌，看好长租公寓市场的同时，也希望解决城市空间发展问题。此外，金地还专门设 置了长租公寓运营的品牌“火花时代”，涵盖了长租公寓的拿地、设计、装修、运营及物业管理等全流程业务。目前，草莓 社区在深圳、杭州、上海三个城市运营8个项目 上海：草莓社区富杨店 杭州：金地草莓社区乐天城店、We+店 深圳：草莓社区优城店、固戍店、福永店、 清湖店、金谷公寓,深圳,项目：金地草莓社区目前进驻了上海、深圳、杭州三个城市，共 计8个项目，其中深圳清湖店、杭州勾庄店、乐天城店以及深圳 的福永店尚未开业
12、 定位：金地草莓社区是金地集团的长租公寓品牌，定位为青年公 寓 租金：草莓社区的租金定位在1500元4000元/月，租金定位较 低 服务：金地草莓社区在提供居住空间的同时，也提供一些针对年 轻人的服务。包括：多功能的公共空间、智能电子管理、多重运 营服务并组织丰富的社区活动,金地集团战略简介多元化,联合办公：联合办公是共享经济时代的革新产品。2015年，金地推出联合办公品牌ibase原点，2016年，首个旗舰项目威 新中心开始运营。目前，ibase原点打造了联合办公三大产品线,原力系列：立足核心商务区中高端写字楼，延伸传统商务空间运营的 “原力”系列，例如，北京金地社区中心,原创系列：专注于产
13、业片区或园区，通过物业改造提升创意附加值的 “原创”系列，例如深圳威新社区,原心系列：传承城市人文脉络，赋予老建筑全新生命力的“原心”系 列，例如上海红星社区,金地集团战略简介多元化,稳盛投资：金地是国内涉足金融行业较早的地产商。2006年，金地成立地产基金稳盛，进入地产金融领域，此后，又涉足 互联网金融平台，成立“家家盈”互联网金融平台。2017年底，金地稳盛基金累计管理规模超过300亿元,从2006年成立到2016年，10年间，稳盛投资在北京、上 海、深圳、武汉设立办公机构，拥有员工60余名。截止到 2017年底，稳盛投资累计管理的地产基金超过300亿元 未来，稳盛投资在继续发展传统地产项
14、目股权投资业务 以外，将加大力度拓展投资+代建、持有型物业投资、 资产证券化等业务 2017年上半年，稳盛投资参与了“嘉实金地八号桥”资 产证券化业务，未来，稳盛将继续就在募集资金能力、 代建等业务方面巩固并提成,金地集团战略简介多元化,家家盈：家家盈是金地旗下的互联网金融平台，成立于2015年，是金地大金融战略的重要组成部分。家家盈平台主要与金 地物业合作，利用金地物业的客户资源，搭建社区金融平台。截至2017年，家家盈的累计资产交易量大约11亿元,家家盈平台规模不大，目前处于资金募集期的项目仅有2个，计划募集资金总额300万元左右，预期年化收 益率在5%6%左右 家家盈平台于2015年上线
15、，业务包含房产众筹类、供应链融资类、房产消费融资类、社区生活融资类等 2017年，家家盈平台与金地物业签订合作协议，家家盈平台利用金地物业的社区资源开展业务，实现“智 慧社区+金融”的发展模式,金地集团战略简介多元化,金地集团战略简介营收结构,营收结构：从营收的组成结构来看，按业务形态分，住宅业务当仁不让成为营收的贡献大户，其次物业管理收入占比也达到6%； 从地区来看，华南、东南、华北是金地集团收入的主要贡献地区，三个地区营业收入占总营收的66%,8.28, 2% 20.51, 6%,7.36, 2%,房地产销售,物业管理,336.6, 90% 其他 物业出租,图：2017年金地集团营业收入业务贡献情况（按行业）,108.55, 29%,83.14, 22%,56.13, 15%,51.19, 14%,21.55, 6% 32.18, 9%,华南 东南 华东 东北 华中 华北 西部,图：2017年金地集团营业收入业务贡献情况（按地区） 19.99, 5%,数据来源：上市公司财报、同策研究院,金地集团战略简介营收结构,营收结构：但相比2016年，受项目结构周期的影响，对营业收入贡献最大的房地产销售业务却出现了下滑，其余业务同比均 有增长。从分布区域来看，华南区域保持了增长，但其他区域同比都出现下滑,房地产销售,物业管理,其他 物业出租,
