《哈尔滨索菲亚商业项目商业策划方案完071115》由会员分享，可在线阅读，更多相关《哈尔滨索菲亚商业项目商业策划方案完071115（50页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、目目 录录 第第一一部分部分 索菲亚商业项目商业定位索菲亚商业项目商业定位27 一、项目概况27 二、平均租金建议27 三、定位思路同中央大街，略29 四、定位方法29 五、定位过程32 六、定位方案32 第三部分第三部分 项目租售比例建议与收益预估项目租售比例建议与收益预估46 一、租售比例建议46 二、索菲亚项目收益预估49 第四部分第四部分 商铺交付装修标准建议商铺交付装修标准建议51 一、铺内装修标准51 二、公用设备设施及装修52 第五部分第五部分 商业营运管理模式建议商业营运管理模式建议54 一、管理功能54 二、管理模式54 第六部分第六部分 租赁合同和商户管理公约建议租赁合同和
2、商户管理公约建议56 一、租赁合同56 二、商户管理公约60 第七部分第七部分 招商初步策略建议招商初步策略建议66 总体策略思路66 2 第第一一部分部分 索菲亚商业项目商业定位索菲亚商业项目商业定位 一、项目概况一、项目概况 索菲亚地下商业项目处于索菲亚教堂地下位置，兆麟街与透笼街交汇 处，索菲亚地下广场商业部分的建筑面积为 7319 平方米，停车场部分的建 筑面积为 4308 平方米，总建筑面积为 11218 平方米。项目地上部分属于建 筑博物馆物业（目前空置） ，项目分八个出入口，其中两个主入口位于索菲 亚教堂广场，紧邻人车流较为密集的兆麟街，与联升地下相连，另外两个 次出入口位于博物
3、馆一层位置，再一个出口通往项目错层停车场的位置。 项目四周临街，车来车往，人群熙攘，周边的商业集中了如哈一百、 金太阳、华联、世纪联华、燕莎、联升地下广场、时尚地下等大中型百货、 （地下）商场，经营业态基本都以百货、服装、服饰为主，经营档次以中 档为主。 二、平均租金建议二、平均租金建议 最理性租金市场比较法租金 本项目地处成熟商圈，因此在制定租价时应采取市场比较法。通过对 可比项目的租金分析比较，利用市场比较法来确定本商场的最理性租金。 “可比”的定义是：规模、经营品种相似的或地理位置接近的商业场所。 1、比较法定价的影响因素 商场商场联升地下时尚购物广场曼哈顿商厦（二层） 金太阳 （二层）
4、 路段兆麟街石头道街透笼街地段街 面积（） 881010 租金（元 /月） 330350355350 Funbuy 哈尔滨城投公司地下商业项目策划方案 3 项目权重本案联升地下时尚购物 广场 曼哈顿商厦 （二层） 金太阳 （二层） 平均租价 （元/m2） PZ=XP1=330P2=350P3=355P4=350 地理位置 1277778 交通状况 1077788 商业氛围 1077777 人流量状况 1078788 商业规模 743555 门面大小 1066666 促销活动 755566 店面形象 1166657 经营管理 877677 经营商信誉 866576 商品知名度 755566 合
5、计 100Q=67Q1=67Q2=64Q3=74Q4=75 商铺价格测算表（表商铺价格测算表（表 2-12-1） （1）各参考项目租价是根据现在市场租价计算而来的； （2）的各因素评价是指在较为理想的状态下而比较得出。 修正后各相关项目的价格 PI PZPZ=（Q/QI ） PZ 注：PZ 为租赁均价 P1P1=（Q/ Q1） P1=(67/67) 330=330 元平方米 P2P2=（Q/ Q2） P2=(67/64) 350=366 元平方米 P3P3=（Q/ Q3） P3=(67/74) 355=321 元平方米 P4P4=（Q/ Q4） P4=(67/75) 350=313 元平方米
6、各相关项目权重取值为 Wz W1=22%W1=22% W2=W2= 22%22% W3=W3= 28%28% W4=28%W4=28% 租价 Pz=PIWI 4 租价 Pz=33022%+36622%+32128%+31328% =73+81+90+88 =332 元/月 此为负一楼平均月租金计算值,第一年建议在此基础上九折优惠： 33290%=298.8，取整数为 300 元/月。 说明：同中央大街，略 三、定位思路三、定位思路同中央大街，略 四、定位方法四、定位方法 排除法 + 选择法 （一）排除法： 通过分析，排除目前哈尔滨市场常规的地下商业物业定位 （二）选择法： 我们将在其可行的商业
7、定位中寻找更加适合本项目的定位方案。 1、集购物、餐饮、旅游休闲、娱乐于一体的一站式 SHOPPING MALL 商业街 特点：多功能综合商业街指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各 类零售业态、服务设施的集合体，规划一般在 5 万平方米以上。 （1）由发起者有计划地开设、布局统一规划，店铺独立经营。 （2）选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。 （3）内部结构由百货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖 店、快餐店等组合构成。 （4）设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制。 （5）核心店的面积一般不超过购物中心面积的 80%。 （6）服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。 Fu
8、nbuy 哈尔滨城投公司地下商业项目策划方案 5 （7）根据销售面积，设相应规模的停车场。 与本项目差异点：与本项目差异点： 项目地处索菲亚教堂地下，无论从建筑规模还是硬件设施上都无法达 到以上定位要求。 结论：这种综合性商业模式适合于大规模的裙楼商场和大型纯商业物 业，对本项目不适合。 2、专业型商业街 特点：经营商品是专业类别，专业商业街往往集中经营某一类（种） 商品，如古玩街、旅游商品一条街、酒吧街、餐饮娱乐一条街等。 整个商业街的市场成本比较低，只要商业街的开发商/经营商对整个商 业街恰当进行包装，那么所有的商铺就可以享受开发商统一市场宣传所带 来的市场效果。另外，因为专业商业街经营商
9、品的品种简单化特点，其规 划设计的复杂程度较低，开发商不太容易发生因为商业街的规划设计不合 理，最终对整个项目的运营发生负面影响的情况。 与本项目差异点：与本项目差异点： 1、针对古玩街/旅游商品一条街的定位，因其在品种类别和数量上无法 填充本项目的经营面积，无法形成一定规模；再加之项目地上附近已有一 些同类的店铺以及规模较大的曼哈顿小商品城，同时项目又处地下，各方 面条件还不成熟，所以此定位不予考虑。 2、针对酒吧一条街和餐饮娱乐一条街的定位，因受本项目自身的限制 以及其面积要求相对较大，将会导致投资者短期租金收益与预期相差过大。 结论：种类上无法满足项目规模需求的商品和商铺面积要求较大的专
10、 业型商业街不适合本项目的商业街定位，但周边市场存在空白且品种类别 能够填充本项目的商品定位可以考虑。 3、主题概念型商业街 6 主题型概念型商业街特点：以消费群特征为细分对象，在商品种类上 不具备占绝对优势的市场平台，但它的目标客户群却是一定的，或是某一 文化层次、或是某一性别、或是某一经济群体，等等。对于这些群体来说， 主题商场能够尽可能的满足他们的异质化需求和个性化心理诉求，针对性 强。此概念的定位是受项目本身的特点和在商业竞争激烈的市场情况下提 出来的，与其它大众化定位的本质区别在于：其赋予了商业鲜明且具有针 对性的主题，业态组合集中针对某一特定人群进行合理分配与布局，在消 费人群的选
11、择上有所取。 此主题型概念商业街，原则上街区的长度不应超过 600 米。因为，人 们逛街时都会有一个疲劳极限，所以，在间隔二三百米或四五百米的地方 必须设有可以休息、放松的设施，这些设施可以是普通坐椅，也可以是相 应的业态，比如餐饮、酒吧等。另外，街区的宽度也不宜过宽或过窄。过 宽，人群的回游性会有问题；过窄会造成交通不便。 精品店的层高一般在 4.5 米以上为比较合理，因为涉及后期装修时可能 吊顶，如果层高较低，在装修时便难以营造出高档的氛围；要是服装、餐 饮则对层高的要求不是很高，有 3 米就足够。但需要注意的是，若街区以 经营餐饮为主，那么，就需要充分考虑到停车位是否充足、设置是否合理
12、等问题。一般而言，餐饮业其建筑距离马路应留有足够的空间，否则，不 仅停车位难以保证，而且还会影响道路交通，从而难以吸引客流。商业街 两头的店面必须具有相当聚集人流的效应，比如大的主题精品店等。 与本项目融合点： （1）项目规模、街区长度、高度、通道的宽度均符合以上要求。 （2）目前在道里区甚至是哈尔滨整个的商业场所中，以此主题型概念 定位的商业场所很少，多数商业概念模糊、定位不清，市场存在空白点。 结论：保守估计目前道里区约 6 万多的儿童和 20 多万的中青年女性人 群，再加上项目可能辐射到的南岗、道外区，其潜在消费人群保守估计分 别约近 10 万和 25 万之多，如此庞大的潜在消费市场，有
13、其存在和发展的 必要。以儿童或女性人群为主要消费对象的主题型特色商场的定位符合本 Funbuy 哈尔滨城投公司地下商业项目策划方案 7 项目实际。 五、定位过程五、定位过程 目前哈尔滨道里区以专业 型和主题型定位的场所较 少与联升地下以及博物 馆互通，能够实现潜在消 费群的交叉互动 可进入性 主题型市场的巨大吸客力10 万多的儿童 消费市场25 万多的女性群体潜在消费市场 可盈利性 开发商背景专业招商管 理团队 可执行性 儿童世界女人世界 （图（图 2-1） 附市场定位图： 商 品 档 次 高低 潜在消费人群数量 少 多 （图（图 2-2） 8 六、定位方案六、定位方案 （一）定位方案 A 1
14、、经营（主题）定位 “儿童世界儿童天地”这是一个特定人群聚集的场所，这里有 儿童益智馆、儿童游乐园，孩子们在这里可以相互沟通，一起学习、一块 玩耍，在玩乐中开发智力，在学习中体会快乐。这里还有孩子们最喜欢的 卡通像、贴画、玩具、图书、游戏以及他们身上穿的，日常用的等等，总 之，只要是想到与儿童有关的东西，来这里一定会让你得到最大的满足甚 至还会有意想不到的惊喜。这是一个玩的天地，看的世界，寓教于乐的个 性展示空间！ 主题形象描述： 儿童世界应该组合：紧跟市场的开发儿童智力、塑造儿童身心健康的 新模式，以及最新的国内外儿童书籍、文具、动漫饰品、音乐、游戏等； 适合锻炼儿童团队意识的娱乐活动和场所
15、；国内最新款的童装、童鞋、以 及儿童日用品等。 儿童世界打造的是“哈尔滨市首家集教育、娱乐、与购物结合的互动式 体验中心”： 1儿童乐、教、购的精神家园 作为儿童的家长，孩子可能就是自己的全部精神支柱。所以，现代社 会的人们对于孩子的人生成长过程从物质到精神上都会给于很大的关注。 从胎教开始到营养补充，从满足孩子物质如：服装、鞋、玩具再到提 供其精神食粮如幼教、沙画、益智开发等。看一看琳琅满目的商品，试一 试喜欢的服装，领略一下国内外最前言的益智教育模式，如果累了，还可 以到乐园里和伙伴们一起玩游戏，一块画画，体会童年的乐趣，享受童年 的美丽。 2互动式购物中心 Funbuy 哈尔滨城投公司地
16、下商业项目策划方案 9 儿童世界互动包括步行街内各业态之间的互动、商业业态与建筑物之间 的互动、项目与周边商业场所的互动 3 个层面。并根据各业态营业时间的 不同区分功能区域，既考虑购物环境的舒适性、连贯性，又考虑在不同的 营业时段有不同消费亮点及补充： 儿童世界内各经营业态之间的互动：儿童世界内集中了商品、教育、 娱乐等业态，所有经营业态都在一个主题下相对独立，通过连廊、扶梯、 休憩平台多种交通手段串联，最终达到任意商铺单位经营环境均好性目的； 商业业态与建筑物之间的互动：我们提出的业态类型除考虑到租金承 受能力外，最主要的是将建筑物未来经营要求分割的灵活性充分计算，所 有的功能建议都是可以在现有建筑柱网及建筑细节前提下灵活拆分
