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1、,江门市城市研究,佛山世联,PART1：江门城市发展环境解读,PART2：江门房地产政策环境解读 PART3：江门土地市场分析及预测 PART4：江门房地产热门板块分析,江门城市发展环境解读 认知江门,1,Part,区域位置：珠三角西部中心城市，粤港澳大湾区西翼枢纽门户,江门,江门市，地处珠三角西部，是珠三角西部中心城市之一，毗邻佛山中山珠海接驳广州深圳，往 西衔接粤西腹地，凸显江门在粤港澳大湾区发展中的桥头堡地位。 广东省“十三五”规划把江门市定位为“珠三角西翼与 粤西地区联系的交通门户、珠江西岸综合交通枢纽”,珠西 枢纽,广州,深圳 香港,60KM 澳门,65KM 80KM 90KM,城市
2、构成：三市四区多级中心，形成多核心共同发展,鹤山区,台山市,恩平市,开平市,新会区,蓬江区,江门市 江海区,行政划分：市域城镇划分为中心城市、地方中心 （副中心）、重点镇和一般镇四种职能和规模等级。,中心城市：江门市区的蓬江区、江海区和新会区城 区组成的主城区，为江门的行政、经济、文化、信 息、交通中心。,地方中心城市：开平、台山、鹤山、恩平等市的城 区和广海镇，其中开平城区为副中心城市。,土地面积：珠三角国土面积第三大城市，可开发土地多,江门土地面积为0.95万平方公里，在广东省20个地级市中土地面积排行第9，珠三角9个城市中排行中第3 （仅次于惠州、肇庆），土地面积是广州的1.3倍，东莞的
3、4倍，深圳的5倍。江门土地面积大，幅员辽阔，,可开发土地多。,1.9,1.86,1.5925 1.58,1.5,1.2,1.1 1.1,0.95,0.78,0.77,0.74,0.52,0.48,0.38,0.36,0.24,0.2,0.19,0.17 0.17,2 1.8 1.6 1.4 1.2 1 0.8 0.6 0.4 0.2 0,清远 韶关 梅州 河源,肇庆 湛江 惠州 茂名 江门 阳江 云浮,广州 揭阳 汕尾 佛山 潮州,东莞 汕头 深圳 中山 珠海,广东各地级市面积排行榜（万平方公里）,珠三角城市,人口概况：超450万常住人口的级大城市,421.32,428.48,436.64,4
4、45.08,446.55,448.27,449.76,451.14,451.95,454.4,430 420 410 400,460 450 440,2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016,江门2016年常住总人口454.4万（其中户籍人口388.38万，非户籍人口32.94万人）。江门市过去10年人口 增加了33万人。江门有“中国第一侨乡”的美誉，祖籍江门的华侨、华人和港澳台同胞近400万。 江门历年常住人口 总人口（万人）,经济概况：江门是中国经济百强城市，广东省前十城市,1910.08,2000.18,2082.76,2240.
5、02,2418.78,1000 500 0,2000 1500,3000 2500,2012年,2013年,2014年,2015年,2016年,2016年江门全市实现国内生产总值(GDP)2418.78亿元，可比增速7.4%，排在全国百强城市 第85名。 2016年全国GDP百强城市排行榜（76-90名） 历年江门生产总值 亿元,经济概况：经济发展平稳，固定资产投资与消费品零售总额稳步上升,850.41,1000.84 1111.65,1307.87,1517.77,0,500,1000,1500,2012年 2013年 2014年 2015年 2016年,亿元 2000,社会固定资产投资总额
6、,807.21,903.7,1003.35,1032.31,1159.06,800 600 400 200 0,1000,1200,2012年 2013年,2014年,2015年,2016年,亿元 1400,社会消费品零售总额,社会固定资产投资总额与社会消费品零售总额逐年稳定上升； 16年固定资产投资总额同比增长16%；16年社会消费品零售总额同比增长12.2%,江门东西部的经济实力分化情况较为明显，东部三区一市大多优于西部的台开恩三市,GDP总值，蓬江首次超过新会名列第一，台山第三 GDP增速方面，蓬江最快，鹤山次之，江海名列第三,经济概况：典型多级中心，市场张力大,2016年江门各区GDP
7、总额,蓬江区：604.92亿元,新会区：538.99亿元,台山市：353.7亿元,鹤山区：287.04亿元 开平市：310.34亿元,恩平市：165.28亿元,江海区：158.51亿元,产业结构：第二产业占主导，第三产业发展迅猛，房地产业增速最快,第一产业增加值189.13亿元，增长3.0%；,第三产业增加值1082.2亿元，增长11.3% 在第三产业增加值中，交通运输、仓储和邮政 业增长5.2%，批发和零售业增长2.6%，住宿和 餐饮业增长4.0%，金融业增长5.4%，房地产业 增长12.3%；,148.19,158.81,168.14,174.72,189.13,1022.09,1013.
8、03,1078.51,1147.45,739.8,828.34,1024.47 890.15,986.8,1082.2,0,2,4,6,8,10 第二产业增加值1147.45亿元，增长8.8%；,12,0,200,400,600,800,1000,1200,1400,2012年,2013年,2014年,2015年,2016年,增幅 14 2016年江门三大产业增长情况,总值（万亿）,2012-2016年江门各产业总值及增幅,第一产业 第一产业增幅,第二产业 第二产业增幅,第三产业 第三产业增幅,产业结构：珠江西岸“中国制造2025”试点示范城市群增长极,发展思路：明确了工业立市的发展思路，提出
9、未来10年将 围绕大健康、新材料、新能源等14个重点发展产业，金属 制品、电子电器、纺织服装与制鞋等6个优势传统产业，通 过实施千亿产业建设、龙头骨干企业培育、优势传统产业 转型升级等重点工程。,轨道交通产业链条日趋成型,未来三年全市大型企业达5家,未来将发展成为粤港澳大湾区产业集聚地、广东制造业强 市、珠江西岸先进装备制造业核心区和产业创新中心，将具备 更加强大的资金、人才吸引力，区域将迎来人口经济爆发式的 增长。 战略目标：江门制造、江门创造、江门质造三位一体的制造 业强市战略目标。,产业结构：未来四个万亩园区，融合粤港澳大湾区建设，提升区域整体竞争力,【大广海湾经济区粤澳产业合作示范区】
10、 大广海湾经济区粤澳产业合作示范区位于新会区崖门镇，规划总面积9478亩，重点发 展珠宝钟表、汽车零部件等高端制造业，兼顾发展商贸物流、展销中心等产业，致力 打造粤港澳高端装备制造基地和小微企业创业创新中心。 【深圳江门工业园】 大泽园区和司前园区规划总占地面积23135亩，江门高新区（江海区）牵手华夏幸福 打造产业新城，有序引导深圳的技术、资本、管理、理念等资源向江门转移，将在促 进江门加快发展的同时，有力支撑深圳产业结构调整和转型升级，提升区域产业竞争 力，共享“深圳飞地”的经济效益。 【广海湾+台山工业新城】 广海湾工业园规划总面积52.86平方公里，拥有丰富的土地资源、深水港、电能源优
11、 势以及政策等优势，将打造成为珠三角先进装备制造业基地、广东科技兴海产业发展 示范区、辐射粤西和服务大西南的区域物流基地、大广海湾经济区生产服务中心。 【珠西化工集聚区】 位于新会区古井镇，初步规划总面积9262.59亩。园区重点发展精细化工、环保产品 与技术和特种化工设备制造业等产业，预计可容纳化工企业6080家，实现固定资产 投资200亿元，年产值超600亿元，税收可达2030亿元。,144.49,241.78,353.62,0,100,200,300,400,亿元,房地产开发投资总额 313.01 311.01,410,914,711,464,670,1577,2263,2537,256
12、4,3012,103,511,509,417,534,4000 3000 2000 1000 0,新开工面积 施工面积 竣工面积,2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 16年开工面积同比增长44.5%，扭转了14、15年连续两年下滑的势头 施工面积同比增长17.5%，首次突破3000万,2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 16年完成房地产开发投资额超过2014年最高位，创历史新 高，同比增长13.7%，企业投资意愿回升 商品房建设与供应(万),产业结构：房地产行业平稳健康发展，开发投资逐步走高，供应平稳，销售,量保持中高速增长,326,426,36
13、6,593,790,0.7 0.6 0.5 0.4 0.3 0.2 0.1 0 -0.1 -0.2,900 800 700 600 500 400 300 200 100 0,2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 16年新建商品房销售量连续两年创历史新高，销售面积同比增长33.2%， 市场热度不断提升,商品房销售面积（万）,城市建设：建设以江门为中心的珠西交通轨道网络，未来成为粤港澳大湾区大心脏,建设“一枢纽、两中心、三通道”的轨道交通网 络，奠定江门作为粤港澳珠西门户的基础 规划格局： 打造“一枢纽”，建设珠西综合交通枢纽； 建设“两中心”，即建设珠西客运中心和珠西物流
14、中心； 构建“三通道”，即主动对接港珠澳大桥，形成港澳地区连通大 广海湾、粤西的“南通道”；主动对接深中通道，推进中开、开春 高速建设，形成深（中）江（阳）“中通道”；加快推进广中江高 速建设和佛开、开阳高速扩建，连通广佛都市圈的“北通道”。,城市建设：森林覆盖率43%，国家级森林城市，营造绿色文明宜居典范,江门市森林总蓄积量830.2万平方米，森林覆盖率 43%，林业用地绿化率87.6%。 江门坚持大力推进资源节约型和环境友好型城市 建设，大气质量、城市噪声、空气质量、饮用水等 均达到或优于国家标准； 被世界银行誉为发展中国家可持续发展的范例， 在珠三角有“绿洲”美誉，是一座“城在林中、林
15、在城市”的绿色之城。 2014年，江门市顺利通过测评，蝉联“全国文明 城市”称号。此前，江门市于2011年荣获第三届全 国文明城市称号。,城市资源：山绿水蓝人灵，旅游资源丰富，人文生态和谐共处,世界遗产名录 中国乡土建筑的一 个特殊类型，是一 种集防卫、居住和 中西建筑艺术于一 体的多层塔楼式建 筑。,“古劳水乡”习惯 上指升平、双桥、 新星、坡山等“围 墩”区，这里有鱼,圭峰山在新会境内 的西北部，东接江 门市区，南与会城 镇相邻，西接大泽 镇，北至杜阮镇。 海拔442米。,川岛有很多迷人的 海滩，这里沙质洁 白细腻、海水清澈 见底、沙滩平缓宽,阔、海浪多而不大。 塘和耕地共14300 多亩，是典型的湿 地生态地貌.。,位于台山市北陡镇 南部海湾，是一处 还没
