阳光花园小区项目可研

《阳光花园小区项目可研》由会员分享，可在线阅读，更多相关《阳光花园小区项目可研（48页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、周口市阳光花园住宅小区建设项目 周口市工程咨询有限公司 1 第一章第一章 总总 论论 1.1 项目名称与承办单位项目名称与承办单位 1.1.1 项目名称 住宅小区建设项目 1.1.2 项目承办单位及法人 项目承办单位：河南同山房地产开发有限公司 法人代表：王道宪 1.1.3 申请报告编制单位 编制单位：周口市工程咨询有限公司 资格证书编号：工咨丙 12020060058 1.2 编制工作的依据、内容及范围编制工作的依据、内容及范围 1.2.1 编制依据 1、河南同山房地产开发有限公司“关于编制周口市阳光花园住宅 小区项目申请报告的委托书” ； 2、国家发展改革委第 19 号令企业投资项目核准办

2、法 ； 3、国家发展改革委与建设部联合颁布的建设项目经济评价方法 与参数 （第三版） ； 4、国家发展计划委员会投资项目可行性研究指南 （2002 版） ； 5、 周口市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 ； 周口市阳光花园住宅小区建设项目 周口市工程咨询有限公司 2 6、 中华人民共和国招投标法 ； 7、 中华人民共和国城市规划法 ； 8、 河南省实施办法 ； 9、项目单位提供的其他基础数据和技术资料等。 1.2.2 研究范围与内容 根据国家对编制项目申请报告的工作范围和深度规定，本报告 在对项目的建设条件进行实地查勘，对项目申报单位情况，拟建项目 的情况、市场需求与分析、建设场地和建设

3、条件、总体规划与工程方 案、公用工程、投资估算与资金筹措、生态环境影响分析、实施计划 及招投标、经济效益分析等方面进行综合研究和分析的同时，重点研 究和论述了项目建设的可行性、建设内容及方案、资源利用及能源耗 用，生态环境影响，经济和社会效益分析，为项目的决策和建设提供 可靠的依据。 1.3 项目概况项目概况 1.3.1 建设地点 该项目拟建于周口市太昊路南侧，八一路东侧，东邻规划路，西 邻新区广场，交通便利，环境优美。 1.3.2 建设规模 周口市阳光花园住宅小区项目总用地面积 77686 平方米。其中： 建筑用地 22249 平方米，绿化用地 29132 平方米，道路广场用地 14586

4、平方米，其他用地 11719 平方米。总建筑面积 291895 平方米，其中： 住宅面积 214025 平方米，公用建筑面积 16000 平方米，商业及商务办 周口市阳光花园住宅小区建设项目 周口市工程咨询有限公司 3 公建筑面积 62870 平方米。 1.3.3 项目总投资及资金筹措 根据该项目建设条件及工程量的综合分析，确定该项目总投资 3150 万元。资金来源为公司自有资金和自筹资金。 1.3.4 资源利用及能源耗用分析 该项目利用资源主要为土地、水、电及普通建筑材料。根据项目 总体规划设计方案，土地利用较好，符合周口市城市发展规划和河南 同三房地产开发有限公司项目有限公司的发展状况。项

5、目设计采用新 方案、新技术、新材料以节省能源，达到节能效果，确保资源的合理 有效利用。 1.3.5 环境影响分析 本项目环境空间设计合理，其建设不会对周围环境产生污染和破坏。 在建设和运营期对环境的影响通过各种手段加以控制后，均不会对环 境造成破坏和不利影响。 1.4 研究结论与建议研究结论与建议 经论证：该项目符合国家产业政策，符合周口市城市发展规划 和项目单位实际，项目规划方案设计合理，规模适宜，土地利用 较好，采用新方案、新技术、新材料以节省能源，达到节能效果， 确保资源的合理有效利用。项目建设不仅有利于公司的进一步发 展， “搞活了一部分资金，方便一部分市民” ，而且对于扩大内需， 拉

6、动经济增长，推进城市化进程都起到了积极的推动作用，利国 利民，经济和社会效益显著。故项目可行。 周口市阳光花园住宅小区建设项目 周口市工程咨询有限公司 4 建议项目承办单位加快前期工作，积极落实建设资金，早日开工， 保质保量完成项目建设，尽早投入使用，发挥其应有的效益。 周口市阳光花园住宅小区建设项目 周口市工程咨询有限公司 5 第二章第二章 项目建设的必要性项目建设的必要性 2.1 承办单位概况承办单位概况 河南同三房地产开发有限公司成立于 2007 年 4 月，是一个集房地 产开发的有限责任公司。公司位于车站路东段。公司注册资金人民币 4500 万元。公司现有员工 23 人，有职称的专业人

7、员 16 人，其中中级 职称人员 9 人，初级职称人员 7 人。是一支技术过硬、团结向上、富 有活力的专业人才队伍。公司以市场为导向，以“引领时代，打造精 品”为创业理念，以建造高品质住宅为宗旨。取得了良好的经济效益 和社会效益。目前公司以战略者的眼光，瞄准充满商机的大闸路南段， 开发周口市阳光花园住宅小区项目二期工程，再为城市打造一道亮丽 的风景线。 2.2 项目建设的必要性项目建设的必要性 以住房为主的房地产业是我国新的发展阶段的重要支柱产业，事 关国计民生。房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平 稳较快发展，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现 全面建设小康社会的目

8、标。 改革开放特别是 1998 年以来，随着城镇住房制度改革不断深化， 我国城乡居民住房消费观念明显转变，住房消费有效启动，房地产业 总体上保持了快速健康发展的势头。城镇居民人均住房建筑面积由 周口市阳光花园住宅小区建设项目 周口市工程咨询有限公司 6 1998 年的不到 19 平方米，提高到 2005 年的 26 平方米以上。城镇住宅 成套率达到 80%以上。房地产市场的发展对于扩大内需、拉动经济增 长、推进城镇化发展、改善居民住房条件等，都发挥了积极作用，已 成为国民经济的重要支柱产业。 21 世纪是“城市世纪” ，城市化进程加快必然对作为国民经济支柱 产业的房地产业的发展产生持续拉力，进

9、而带动相关产业发展。随着 城镇化进程的加速推进和户籍制度改革的不断深化，大量农民成为市 民，住房需求潜力巨大。同时，金融体制改革的深入也为个人住房贷 款提供了有力的支持，个人信贷购房消费已被越来越多的人接受并逐 渐成为时尚。在全国加大建设投资力度和实施稳健的财政政策的有利 条件下，整个房地产业正向着健康良好的方向发展。河南同三房地产 开发有限公司经过市场调查和科学论证，充分利用自身优势，抢抓 “加快发展，奋力实现周口崛起”的历史机遇，决定开发建设住宅小 区项目，为周口的城市化建设增砖添瓦，为改善广大市民的居住环境 和城市面貌做出应有的贡献。 项目的建设符合产业政策和市政发展方向，是公司进一步发

10、展的 需要。小区一期工程的成功实施，为公司赢得了信誉，二期工程实施 有利于公司有效盘活资源，尽快回拢资金，获得更大的效益，以实现 更快的发展。 周口市阳光花园住宅小区建设项目 周口市工程咨询有限公司 7 第三章第三章 市场与需求分析市场与需求分析 3.1 项目区社会经济概况项目区社会经济概况 3.1.1 川汇区社会经济概况 川汇区位于豫东平原。属北温带大陆季风气候，沙河、颍河、贾鲁 河交汇于区内，三岸对峙，风光宜人，有“小武汉”之誉，为豫东水、 陆交通枢纽。水运上抵漯河，下达沪杭，漯埠铁路、周漯界高速公路 横贯区内，与京广线、陇海线并轨，中、高等公路四通八达，北于郑 汴高速公路衔接，西与京珠高

11、速贯通，已形成现代化交通运输网络。 为周口市委、市政府所在地，是全市政治、经济、文化中心和人流、 物流、信息流、资本流的聚集地，1984 年被国务院批准为对外开放城 市。2000 年 8 月撤市设区，川汇区总面积 216 平方公里，总人口 45 万， 辖四个乡、五个办事处，是一个具有浓厚的现代化气息的新兴城市， 是一片投资热土和充满商机之地。 明清时期，商贾往来，络绎不绝，骡马交易，驰名全国；皮毛皮 货，誉满天下；与河北张家口并称“南北皮都” ，历史上曾是中原四大 名镇之一。境内名胜古迹、人文景观荟萃。座落于区中心的关帝庙， 结构奇特，蔚为壮观，是国家重点文物保护单位。四邻有人祖太昊伏 羲陵、

12、龙湖，女娲城遗址、道家始祖老子故里、吉鸿昌将军故乡等名 胜古迹，建筑精美，风景优雅，素来即为著名的旅游胜地，两年一届 的中华姓氏文化节更为川汇区带来新的巨大商机。 周口市阳光花园住宅小区建设项目 周口市工程咨询有限公司 8 川汇区金融机构和证券市场健全，农业银行、建设银行、工商银 行、中国银行等专业银行分支机构以及保险公司、信托投资公司、城 市信用社、资金拆借市场和外汇调剂中心辐射全市，可提供全方位金 融服务。 国民经济持续快速健康发展，综合经济实力明显增强，各项社会 事业稳步发展，人民生活水平不断提高。全区形成了大、中、小型商 业网点共同增加，数个大型商业市场相继建成，国有、集体、个体经 济

13、比翼齐飞，服务业、饮食业网点配套发展的新格局。2004 年全区国 内生产总值完成 499458 万元。其中：第一产业增加值 33814 万元，比 上年增长 42.5%；第二产业增加值 230188 万元，比上年增长 22.4%； 第三产业增加值 235456 万元，比上年增长 11.0%。全社会固定资产投 资完成 271070 万元，比上年增长 12.5%；社会消费品零售额达到 272148 万元，比上年增长 12.9%；城市居民人均可支配收入 6549 元， 比上年增长 9.6%；农民人均收入 3189 元，比上年增长 11.6%。城镇化 进程步伐加快，城市功能趋向完善，市容市貌日新月异，城

14、市环境日 臻完善。 3.2 市场与需求分析市场与需求分析 3.2.1 市场分析 从周口市目前社会经济发展水平来看，2005 年全市实现生产总值 592.2 亿元，在 2003 年遭受自然灾害，生产总值 3.4%增长的情况下， “十五”期间年均增长 8.3%；人均生产总值 5545 元，年均增长 周口市阳光花园住宅小区建设项目 周口市工程咨询有限公司 9 7.4%，地方财政一般预算收入 13.3 亿元，年均增长 17.6%。社会消费 品零售总额 206.5 亿元，年均增长 12.0%，全社会固定资产投资五年累 计达到 689 亿元，年均增长 23.1%。城镇居民可支配收入和农民人均纯 收入在 2

15、004 年大幅回升的基础上，2005 年分别达到 6356 元和 2276 元， 分别增长 12.6%和 11.1%，高于全省平均水平。经过“十五”时期的发 展，全市经济总量达到一定规模，综合实力明显提升，内生机制正在 形成，经济社会发展逐步进入良性循环的快车道；农产品资源、劳动 力资源丰富，发展农产品精深加工业和劳动密集型制造业前景广阔； 工业用地、供水、供电等基础要素充裕，为扩大开放，招商引资提供 了有利的条件；发展思路进一步明确，正确的用人导向逐步树立，干 部作风明显转变，形成了干事创业、竞相发展的浓厚氛围。总的来看， 我市已处于由农业经济主导型向工业经济主导型加速转变的重要时期， 由农

16、村经济向城市经济加速转变的重要时期，由传统农业、城乡二元 分割向统筹城市发展，建设社会主义新农村加速转变的重要时期，由 封闭内向型经济向开放带动型经济加速转变的重要时期，经济社会已 步入一个新的战略发展阶段。这些都为周口市房地产业的进一步发展 奠定了坚实的基础。 从周口市未来发展趋势看， 周口市国民经济和社会发展第十一个 五年规划纲要明确提出：“十一五”时期，是全面建设小康社会的 关键时期，是实现跨越式发展的加速期，也是加快发展、缩小差距的 重要战略机遇期。经济全球化趋势深入发展，科技进步日新月异，国 际国内产业转移加速，有利于充分利用两个市场，两种资源，加快经 周口市阳光花园住宅小区建设项目 周口市工程咨询有限公司 10 济结构的战略性调整；中央更加重视“三农”工作，把建设社会主义 新农村作为我国现代化进程中的重大历史任务，十分有利于破解“三 农”难题；胡锦涛总书记视察河南的重要讲话以及省委、省政府做出 的“实现跨越式发展，在中部崛起中走在前列”的重大战略部署，为 我们奋力实现周口崛起提供了良好的政治环境和发展环境；沿海发达 地区产业集群加速向中