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1、第二部分房地产企业土地增值税清算中的“5”项成本确定技巧及相关法律解析土地增值税扣除成本框架及扣除的两大关键条件土地增值税扣除的两大关键条件：一是，土地增值税扣除成本必须实际发生；二是，土地增值税扣除成本必须取得合法凭证。例如，房地产企业开发成本支出中已取得的合同及发票，截至土地增值税清算日尚未付款的部分，是否可以作为土地增值税的开发成本予以扣除？根据国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知（国税发200991号）第二十一条规定，审核扣除项目是否符合下列要求：1.在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。二、拆迁补偿费用的确定（一）现金
2、补偿费用的确定（二）拆迁安置房的成本确定（三）周转房成本的确定（一）现金补偿费用的确定1、政策性拆迁补偿支出的现金补偿费用的确定企业发生政策性拆迁补偿款支付时，其支出费用要进土地增值税扣除成本，必须提供拆迁补偿费支出的自制凭证入账，并收集证明拆迁补偿费发生的真实性和合法性的资料，具体如下：（1）将政府拆迁文件或公告、被拆迁人姓名、联系方式、身份证号码、被拆迁建筑所在路段及门牌号码、拆迁面积、补偿标准、补偿金额、被拆迁人签章等档案资料备置于本公司备查。（2）企业与每一位被拆迁人签订拆迁补偿协议， 收集每一位被拆迁人签字的身份证复印件，由每一位被拆迁人签字并按有手印的拆迁补偿款清单。（3）如果被拆
3、迁人是企业或个体工商户，还必须提供盖章的工商营业执照和税务登记证复印件。（4）根据国税发1993 149 号文件的规定,拆除建筑物或构筑物、平整土地、搭脚手架、爆破等工程作业,按“建筑业- 其他工程作业”税目征收营业税,因此,向拆迁公司支付的拆迁劳务费,应取得工程所在地建筑业发票。 房地产企业将拆迁工程（含拆迁补偿费、拆迁劳务费） 整个承包给拆迁公司的,应取得全额的建筑业发票。（5）政府给予企业的拆迁补偿款应从企业实际发生的拆迁补偿支出中扣除，而且政府给予企业的拆迁补偿款不作为土地增值税征税收入，但是要冲减开发成本中的补偿支出，从而减少计算土地增值税时的扣除项目金额。（6）国家税务总局关于土地
4、增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号）第五条第（三）规定： 货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。此处的合法有效凭据是：由被拆迁方签字的收据和拆迁补偿协议。 根据土地增值税暂行条例实施细则第七条的规定，在计算土地增值税增值额时，具体的扣除项目为：开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。其中土地征用及拆迁补偿费的项目范围具体为：包括土地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关安置动迁用房支出等。这里要特
5、别注意的是作为开发成本中的房地产企业拆迁补偿费用全部支出是“净支出”，也就是全部补偿支出减除拆迁过程中的各种收入后的实际净支出，因此，政府给予企业的拆迁补偿款应从企业实际发生的拆迁补偿支出中扣除，而且政府给予企业的拆迁补偿款不作为土地增值税征税收入，但是要冲减开发成本中的补偿支出，从而减少计算土地增值税时的扣除项目金额。土地增值税扣除的两大关键条件：2.扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。3.扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。4.扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。土地增值税扣除成本框架及扣除的两大关键条件
6、5.纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。6.对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。 因此，在土地增值税清算中，扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的才能扣除。一、土地取得成本的确定（一）房地产企业接受土地投资入股的土地成本确定（二）非房地产公司以土地，房地产公司出资金不组建合营公司合作建房的土地成本的确定（三）通过招挂拍获得国家收回国有土地使用权的土地成本确定（四）以桥换地、以路换地的土地成本确定（五）购买土地并承担土地
7、转让方相关税金的土地成本确定（六）非货币型交易方式获得土地使用权的土地成本确定（七）通过招挂拍获得国有土地使用权的土地成本确定（一）房地产企业接受土地投资入股的土地成本确定1、非房地产公司以土地入股，房地产公司出资金组建合营公司合作建房的土地成本的确定第一、如果双方合同约定：房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知（财税2002191号）第一条规定“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”，基于此规定，对非房地产企业向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税。则合营企业以入股说明
8、书或入股协议书上的入股价值（一般就是土地评估价）作为土地成本入账价值，并作为土地增值税扣除成本。由于投资方以土地投资入股不征营业税是一项税收优惠政策，根据国税发2008111号和国税发2005129号文件的规定，出土地的一方应该到其所在地管辖的税务机关开发票，但不征营业税，即开免税发票给接受投资的合营公司金成本。当然，好多省份规定，以土地投资入股不征营业税是不开发票的，如果是这样的话，则合营企业以入股说明书或入股协议书上的入股价值（一般就是土地评估价）作为土地成本入账价值，并作为土地增值税扣除成本。应注意地方规定：1、重庆的规定重庆市地方税务局关于土地增值税若干问题的通知（渝地税发201122
9、1号）第三条、关于以土地（房地产）进行投资的具体计算问题规定：（1）对以土地（房地产）作价入股进行投资的，凡所投资的企业从事房地产开发的，发生所有权转移时应视同销售土地（房地产），按本通知第一条的有关规定，计算缴纳土地增值税。（2）被投资企业接受上述投资房地产时，可按作价入股价值确认接受的房地产成本，并报主管税务机关备案。2、青岛的规定青岛市地方税务局关于印发房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答的通知（青地税函200947号）规定：分两种情况确认土地成本：（1）2006年3月2日之后，在投资或联营环节，已对土地使用权投资确认收入，并对投资人按规定征收土地增值税的，以征税价格作为被投资企
10、业取得土地使用权所支付的金额据以扣除。（2）2006年3月2日之前，以土地作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，被投资企业在土地增值税清算时，应以投资者取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除，投资或联营时形成的土地使用权溢价不得扣除。其中，对在2006年3月2日之前虽未办理土地使用权变更登记手续，但受让方已先行合法占有投资开发土地、并已投入资金开始开发的，按照上述规定处理。3、山东的规定：山东省地方税务局关于明确投资入股土地征收土地增值税土地扣除项目金额问题的通知（鲁地税函200430号）规定： 纳税人利用外单位投资入股的土地从事房
11、地产开发的，由于其取得该宗土地使用权时并无支付任何金额，故在转让该宗土地开发建设的房地产计算土地增值税时，不得按照投资入股企业取得土地使用权时支付的金额或投资入股时土地的评估价值作为土地的扣除项目金额予以扣除。案例分析10案情介绍非房地产公司甲以市场评估价为18000万元的土地使用权 10000平方米，房地产公司乙以货币资金8000万元合股，成立合营公司，双方合同约定：采取风险共担、利润共享的分配形式，该合营企业当年委托其他建筑单位共新建标准、质量均相同的住宅用户500套，当年销售400套，请分析该合营企业接受甲的土地投资的入账价值如何确认？土地成本确认：根据财政部、国家税务总局关于股权转让有
12、关营业税问题的通知（财税2002191号）的规定，自2003年1月1日起以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。既然不征收营业税，就不用开发票，则合营企业以入股说明书或入股协议书上的入股价值18000万元作为土地成本入账价值，并作为今后土地增值税清算的土地扣除成本。1、非房地产公司以土地入股，房地产公司出资金组建合营公司合作建房的土地成本的确定第二、如果双方合同约定：房屋建成后甲方采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润。根据国家税务总局关于印发的通知（国税函发1995156号）第十七条规定：房屋建成后，甲方如果按照按房屋销售
13、收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按转让无形资产征税。则土地的一方应该向合营公司开转让无形资产的发票，合营公司以发票上的价格进土地成本。案例分析11案情介绍非房产公司甲以土地使用权、房地产公司乙以货币资金合股，成立合营企业，合作建房，协议规定，房屋建成后，非房产公司甲按销售收入的20%提成作为投资收益，合营企业共取得房屋销售收入1000万元，非房产公司甲取得投资收益200万元。请分析合营企业的土地成本应如何确认？土地成本确认分析根据国家税务总局关
14、于印发的通知（国税函发1995156号）第十七条规定：房屋建成后，甲方（出土地一方）如果按照按房屋销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方（出土地一方）将土地使用权转让给合营企业的行为，对甲方（出土地一方）取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按转让无形资产征税。因此，应当对甲方（出土地一方）按转让无形资产征收营业税2005%10万元。合营公司应以甲方（出土地一方）给合营公司开转让无形资产的营业税发票200万元入账。2013-10-31（一）房地产企业接受土地投资入股的土地成本确定1、非房地产公司以土地入股，房地产公司出资金
15、组建合营公司合作建房的土地成本的确定第三、如果双方合同约定：房屋建成后双方按一定比例分配房屋。国家税务总局关于印发的通知（国税函发1995156号）第十七条的规定，如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方（出土地一方）向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条规定核定，并向合营公司开发票。案例分析12非房地企业甲提供5000平方米的土地使用权，房地产企业乙提供2000万元资金组建合营企业，合作建房。双方协议：房屋建成后按5：5的比例分成，房屋分配完毕后，甲方又将其分得房屋的50%出售，售价为800万元，其余留作自用。房屋的市场公允价为3000万元，请分析合营企业的土地成本应如何确认？土地成本确认分析在这一合作建房的过程中，
