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1、,首次开盘营销推广方案,.（），提供海量管理资料免费下载！,第一部分：形势分析,第二部分：营销策略,一、商品房销售市场分析 二、项目准备状况分析,一、推售货量策略 二、营销推广策略 三、销售价格策略,.（），提供海量管理资料免费下载！,一、商品房销售市场分析,二、项目准备状况分析,第一部分,.（），提供海量管理资料免费下载！,塞纳维拉,荣和山水美地,永凯春晖花园,蓝山上城,倚林家园,大自然花园,联盟新城,香格里拉,一品尊府,半岛东岸,恒大苹果园,上东国际,盛天茗城,翡翠嘉园,金龙理想1号,第一部分,.（），提供海量管理资料免费下载！,蓝山上城,第一部分,.（），提供海量管理资料免费下载！,第一
2、部分,.（），提供海量管理资料免费下载！,盛天茗城,第一部分,.（），提供海量管理资料免费下载！,规模：占地103亩,产品：主力户型约80二房、125 三房共357套单位,价格：首次开盘均价3450元，目前36003700元,近期动作：作为07年东盟商务区第一个开盘的项目，以其震撼的园林实景及销售中心展示得到了市场的高度认同。从1月1日开盘以来，该项目共加推2次，实现销售1.1亿。成为目前凤岭最受瞩目的项目。,第一部分,.（），提供海量管理资料免费下载！,上东国际,第一部分,.（），提供海量管理资料免费下载！,第一部分,.（），提供海量管理资料免费下载！,第一部分,.（），提供海量管理资料免费
3、下载！,金龙理想一号,第一部分,.（），提供海量管理资料免费下载！,第一部分,.（），提供海量管理资料免费下载！,市场分析总结：,第一部分,.（），提供海量管理资料免费下载！,一、商品房销售市场分析,二、项目准备状况分析,第一部分,.（），提供海量管理资料免费下载！,售楼部包装：,售楼部外围、背景墙喷绘已经更换,第一部分,.（），提供海量管理资料免费下载！,售楼部包装：,园林包装尚未开始。,第一部分,.（），提供海量管理资料免费下载！,样板房：,目前样板房已经基本完成土建部分 ，正在墙面沙浆抹平。,第一部分,.（），提供海量管理资料免费下载！,看楼车：目前看楼车的具体数量、交付使用时间、具体行
4、驶人员等内容都未落实,第一部分,.（），提供海量管理资料免费下载！,沙盘模型：户型模型在31日前能交付售楼部，沙盘模型2月4日也能入场,第一部分,.（），提供海量管理资料免费下载！,工地现场包装：,工地原围墙包装开始老化，现场氛围渲染不足。,第一部分,.（），提供海量管理资料免费下载！,销售物料：户型单张、楼书、折页等销售物料没有一样制作完成。,宣传物料类：,第一部分,.（），提供海量管理资料免费下载！,电视宣传片：龙腾上园的电视宣传片尚未开始制作。,宣传物料类：,第一部分,.（），提供海量管理资料免费下载！,户外宣传：目前保利龙腾上园的户外传播仅仅只有公车广告，户外广告牌尚未确定。,宣传物料
5、类：,第一部分,.（），提供海量管理资料免费下载！,园林效果图：目前园林效果图至今尚未确定,宣传物料类：,第一部分,.（），提供海量管理资料免费下载！,户型面积报告：即将销售的各户型面积至今尚未落实。,宣传物料类：,第一部分,.（），提供海量管理资料免费下载！,一、推售货量策略,二、营销推广策略,第二部分,三、销售价格策略,.（），提供海量管理资料免费下载！,第二部分,在3月份具备预售条件的有：,.（），提供海量管理资料免费下载！,第二部分,河畔洋房是比较新的产品，市场接受有一个过程，仓促面市很难实现其价值，希望实现实景展示后再推出市场。,由于前期推广的时间比较短，为了增加开盘即售罄的概率，建
6、议首次推售的货量不要过多，避免造成积压。,河畔人家1、2、6栋的景观优势并不明显，在没有实景配合的情况下，实现价格突破的可能性不大。,.（），提供海量管理资料免费下载！,首推货量,后备货量,.（），提供海量管理资料免费下载！,一、推售货量策略,二、营销推广策略,第二部分,三、销售价格策略,.（），提供海量管理资料免费下载！,关键时间节点建议,首次平面广告时间：2月7日,收取预约金时间：2月23日（初五）,开盘时间：3月25日,.（），提供海量管理资料免费下载！,短时间内成为市场关注的焦点,短时间内让更多的人认同,短时间内使更多的人预约,最后，让预约客户去掉预约两个字,营销推广思路,.（），提供
7、海量管理资料免费下载！,数量,内容,形式,短时间内成为市场关注的焦点,.（），提供海量管理资料免费下载！,短时间内成为市场关注的焦点,报刊杂志、电视电台、户外、DM直邮、网络等全面出击；,短时间内集中轰炸！,广告投放高频率、高密度，强制目标受众接受信息；,.（），提供海量管理资料免费下载！,短时间内成为市场关注的焦点,火力集中诉求品质标准,地段最显赫的住宅：都市命脉，绝对地标 半个世纪以来广西第一个涉外区域东盟商务区、会展经济圈内，我们的地理位置最佳。,景观资源最好的住宅：风水宝地，绝对生态 背靠青秀山，面向繁华都市，三大公园环绕，我们的景观资源最佳。,.（），提供海量管理资料免费下载！,视野
8、最佳的住宅：君临天下，绝对视野 项目地处东盟商务区地势最高的区域，坡地规划，建筑错落有致，视野效果绝对最佳。,建筑密度最低的住宅：极致空间，绝对品味 120亩的规模，只有726户人家，营造出宽敞的社区空间，加上坡地落差，空间感会更强，我们的空间最宽阔。,短时间内成为市场关注的焦点,.（），提供海量管理资料免费下载！,品质最高的住宅：完美品质，绝对豪宅 我们的产品特征满足了豪宅的基本要求，密度低，一梯两户，面积宽松、户型舒适。在后期建设上我们将园林品质、电梯大堂、销售环境等方面进行升级，可以做到很高的品质；,物管最到位的住宅：顶级物管，绝对贵胄 我们可以提升保利物业管理水平，提倡国际化的管理标准
9、，做到跟进最及时、人性化最高，标准最规范的物业服务。,短时间内成为市场关注的焦点,.（），提供海量管理资料免费下载！,短时间内让更多的人认同,个性营销活动全面拉动,经过“国宝展”和“保利凤翔花园”长达一年的热销，“保利远辰”已经具备了相当的知名度，我们要做的不再是简单的获得知名度的活动，而且要获得美誉度，提升企业的品牌含金量。,.（），提供海量管理资料免费下载！,保利剧院高雅艺术义演,以保利剧院的名义邀请国家级的艺术团到南宁进行高雅艺术表演，传播高品质生活理念,全程由“保利远辰”赞助,完全免费开放，获取政府及新闻媒体的支持,任何商业活动都可以用钱来实现，唯“保利剧院”所代表的高雅是别人买不回来
10、的。,短时间内让更多的人认同,.（），提供海量管理资料免费下载！,保利剧院高雅艺术义演,活动时间：2007年3月23日（元宵节前）,活动地点：人民会堂,参与单位：区党委宣传部、广西电视台、南宁电视台、广西日报社及下属媒体、广西电台、南宁电台、榜样,短时间内让更多的人认同,.（），提供海量管理资料免费下载！,保利龙腾上园产品推介会,龙腾上园的产品更加舒适，规划更加完美，地理位置更加显赫，有必要向市场进行一场专业的推介。,时间：开盘前一周（暂定3月17日）,地点：沃顿国际大酒店（根据实际情况调整）,参与单位：规划设计、园林设计、建筑施工、监理单位、物业管理、东盟商务区建设指挥部）,短时间内让更多的
11、人认同,.（），提供海量管理资料免费下载！,保利人家爱心基金,目前社会上搞慈善捐赠的企业很多，但都是企业自己掏钱，影响范围很小，从龙腾上园开始，我们引导业主一起参与，增强业主的荣誉感。,参与方式：凡成交客户向保利人家爱心捐赠基金捐赠1元钱，客户可获得保利赠送的10倍购房优惠（最高捐赠500元），捐赠款以保利人家的名义向需要帮助的群体进行捐赠。,效果评估：客户既做了善事，又获得了优惠，参与的积极性高，社会效应也好，一举两得。,活动成本：每套成交单位500元。,短时间内让更多的人认同,.（），提供海量管理资料免费下载！,如何使利用预约环节成功的为开盘制造热烈氛围，将是增加我们首次开盘成功概率的关键
12、。,短时间内使更多的人预约,.（），提供海量管理资料免费下载！,让每一个入场客户都预约,不要让意向客户因钱不够而离开售楼部,不要让意向客户在流失在第二次入场前,我们主动降低预约门槛：200元一个预约号,短时间内使更多的人预约,利益驱动,.（），提供海量管理资料免费下载！,让每一个预约客户都到开盘现场,每一个预约客户都有一份礼物；,短时间内使更多的人预约,一份礼品不算多，大多数人不一定会为它而来，但是即便是放弃购买的客户也会有证实自己的决定是否正确的想法。当有礼品作为刺激的时候，只要他不是要事缠身，一定愿意来看个究竟。,成本：20元/预约号，即便有1000个预约号，也能控制在2万以内,.（），提
13、供海量管理资料免费下载！,让每一个预约客户都到开盘现场,每一个小时都有一次抽奖。,短时间内使更多的人预约,特等奖（1名） 价值4888元液晶彩电一台 一等奖（2名） 价值2000元的数码相机一部 二等奖（3名） 价值1000元的时尚手机一部 三等奖（5名） 价值100元的精美厨房用品一套,.（），提供海量管理资料免费下载！,让预约客户去掉“预约”两个字,第一：利诱,3月4日前预约获8888元/套优惠券,3月5日至3月11日预约获7888元/套优惠券,3月12日至3月18日预约获6888元/套优惠券,预约客户只有获得优惠的权利，没有优先购房的权利。,3月19日至开盘当日预约获5888元/套优惠券
14、,.（），提供海量管理资料免费下载！,第二：气氛+危机,“大家都在抢的东西一定是好的”,“这么多的优惠，会浪费掉”,“这期买不到，下期成本肯定会更高”,让预约客户去掉“预约”两个字,.（），提供海量管理资料免费下载！,甄别真实客户的办法：换 签,.（），提供海量管理资料免费下载！,一、推售货量策略,二、营销推广策略,第二部分,三、销售价格策略,.（），提供海量管理资料免费下载！,第三部分,卖的贵不是我们的最大利益！,对于首次开盘的保利龙腾上园,卖的好才是我们的最大利益！,.（），提供海量管理资料免费下载！,目前在售主要竞争项目或可参照项目均价分布,.（），提供海量管理资料免费下载！,项目首次开盘均价建议：,XX00元/平方米,.（），提供海量管理资料免费下载！,本案演示结束,谢谢大家！,.（），提供海量管理资料免费下载！,
