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1、宁波中信泰富广场项目建议书,致宁波信富置业有限公司,宁波中信泰富写字楼部分,项目价格预估,方案实施策略,项目服务内容,写字楼市场分布,注明： 左图仅列出宁波目前品质相对尚可的已投入使用的写字楼 圆圈的大小与该项目可使用办公面积的体量成正比 颜色代表相对品质，深蓝色最高，红色其次，浅蓝色最低,宁波现已投入使用的写字楼分布较为分散，以海曙区写字楼数量最多，而东部新城的开发,使江东区成为目前宁波写字楼发展最快的区域。,市场分析-租金,写字楼租金报价分布,注明:由于绝大多数写字楼为销售型写字楼,不同业主报价会存在比较大的差异,现有写字楼租金以1-1.5元/平方米/天为主，品质相对较高的写字楼租金多在2
2、-3元/平方米/天，个别项目租金突破3元/平方米/天, .,市场分析-售价,宁波市中心写字楼售价达10000元/平方米以上，随着2005年初政府宏观调控及大量写字楼陆续上市，售价基本保持稳定,上东国际 约70,000平方米,万豪中心 约20,000平方米,金隆国际 约34,000平方米,月湖国际 约25,000平方米,参考项目-波特曼中心, .,参考项目-波特曼中心,宁波市现有最高端写字楼之一，聚集了大量的外资企业客户,现入住率80%左右,参考项目-金隆国际,宁波在售最高端写字楼之一，从品质上基本超过现有甲级写字楼标准,参考项目-万豪中心,竞争分析,地处三江口黄金地段，周边文化氛围浓厚，江景优
3、势突出 和义大道为集酒店、办公、商业、休闲等功能为一体综合性项目，万豪品牌的引入显著提升了其整体档次 综合硬件配置在宁波已有及在建写字楼项目中是最高的 周边办公氛围略显不足，平面设计降低了其得房率和使用效率,项目概况,该项目由宁波海城投资开发有限公司开发，是和义大道项目的一期项目，高159米，为海曙区在建最高建筑，包含酒店、写字楼及商务配套，写字楼为4-19层，总体量约2万平方米 项目预计2007年底交付使用，目前正在进行地上结构施工，尚未正式开盘，正在进行前期的客户积累工作 写字楼基本配置：Low-e中空玻璃幕墙；11米挑高大堂；标准层净高2.65米，150毫米架空地板；VAV空调系统，提供
4、24小时冷却水；5部迅达客梯，预计平均等待时间在30秒以内；六类布线系统；约400个车位,宁波市目前售价最高的写字楼之一，无论从地理位置还是产品包装上,都体现了顶级标准,但项目的平面上问题较大, .,参考项目分析-新天地国际,东部新城区域的第一个写字楼项目,在售的二期项目售价达到9800元/平方米,体现了区域写字楼市场近期的迅速增长,区域分析,东部新城,鄞州新城,中心城区,高新区,区域分析-租售方式,租赁市场,销售市场,上东国际,雷迪森中心广场,东城国际,银城国际,万特商务,新天地国际, .,区域分析-项目品质,上东国际,雷迪森,新天地国际,商务,万特商务中心,东城国际,本项目,准甲级,甲级,
5、国际甲级,区域分析-销售价格,上东国际,理想价格,新天地国际,商务,万特商务中心,4000,5000,6000,7000,8000,9000,11000,12000,平方米,80009800,77009000,60007000,60006700,1100012000,10000,区域分析-客户来源,东部新城,中心城区,高新区,1.区域性强,2.市中心迁移(原租赁客户),3.宁波本地客户为主,4.外资客户缺少,上东国际:30%,新天地国际:30%,商务:10%,万特商务中心:10%,区域分析-客户置业原因,目前宁波本地的客户心态乐观,认为区域未来规划,政府的迁入将有效带动写字楼价格上升,周边住宅
6、价格达到7000-8000元/平方米,购买原因,价格低,品质高,租房不如买房,区域发展潜力,区域分析-置业面积,50,70,100,150,200,300,400,500,600,平方米,300400,上东国际,理想面积,新天地国际,商务,万特商务中心,区域写字楼分割主力面积为100-150平方米,但根据目前实际成交情况,300-400平方米的客户比例明显上升,考虑到市场发展趋势,建议以300-400为主力面积,项目分析-项目简介,竞争分析,开发商为知名发展商，其开发的上海中信泰富广场成功塑造了高端物业的市场形象 总部写字楼暂定只租不售，在吸引高端写字楼客户方面具有吸引力 周边多为中低档住宅，
7、商务氛围较差,项目概况,该项目由中信泰富集团投资的宁波信富置业有限公司开发，包含写字楼、沃尔玛购物中心及休闲购物商场，写字楼部分包含一栋近4万平方米的总部写字楼和一栋2万平方米的分割较为灵活的销售型写字楼 项目预计2009年交付使用，目前正在进行基础工程施工 总部写字楼基本配置：Low-e中空玻璃幕墙；12米挑高大堂；标准层层高3.6米；风机盘管空调系统；5部客梯；整个项目总计约600个车位, .,项目分析-本项目机会点,通过写字楼产品品质的塑造，建设宁波市场上顶级写字楼形象，形成与其他写字楼项目差异化的产品定位。,利用中信泰富品牌市场知名度所产生的公信价值，以及软件服务特色优势，促成高于宁波
8、市场上所有写字楼项目市场形象。,通过对区域发展影响力的资源利用，突显本项目地段上的增值潜力，结合高端的产品定位,提升项目市场影响力。,项目分析-项目定位,价格 售价:12500-13000元/平方米 租金:3.5-4.0元/平方米,面积 租赁:半层/整层客户为主,部分分割客户300平方米 销售:半层/整层客户超过30%, 主力面积300-400平方米,客户 租赁:外资企业/本地知名企业 销售:区域企业客户/市中心迁移客户/其他区域迁移客户/投资客户,产品 租赁:国际甲级写字楼 销售:甲级产权写字楼, .,东部新城商务王座,东部新城将成为商务和市政中心，也是东部工业和生态开发区的商业和金融中心，
9、主要承担商务金融、行政管理、会议博览、科技资讯、公共文化、居住等城市功能，并配套完善的商业服务、生活休闲等设施。新城将在提高宁波城市的形象与品质上扮演重要角色，是宁波面向二十一世纪的形象和标志。 宁波中信泰富广场必将成为东部新城商务区的标杆高地。,借势东部新城规划发展动力,东部新城商务王座,中信置业的强大品牌资源,合 诚 汽 车 大 厦,中 信 大 厦,陆家嘴新金融区项目,上海中信泰富广场,中 信 泰 富 拥 有 一 支 对 香 港 及 中 国 大 陆 物 业 业 务 具 备 丰 富 知 识 及 经 验 的 专 业 队 伍 。 队 伍 一 直 参 与 物 业 项 目 发 展 的 每 个 环 节
10、 由 物 色 投 资 机 会 到 工 程 兴 建 、 以 至 物 业 建 成 后 的 日 常 管 理 ， 均 钜 细 无 遗 。 专业而资深的团队完全具备打造宁波顶级写字楼的开发实力。, .,东部新城商务王座,卓越领先的硬件品质,中信泰富广场的写字楼采用国际甲级写字楼标准设计,无柱式、超大空间的平面利于自由分割，同时满足了现代企业总部办公的需求，挑空大堂、VAV空调，高速电梯以及架空地板等内部设施更将领先于宁波其他高端写字楼项目，成为宁波写字楼发展的新标杆。,东部新城商务王座,国际化的商务社区,中信泰富广场在写字楼及裙房商业的基础上设置了一应俱全的综合配套项目和设施，为融商务、商业、休闲、文化
11、等功能于一体的国际化、高端的城市综合体，是商务社区内企业客户，提升商务效率，享受休闲商务环境以及全方位专业服务的地方。,总建筑面积： 约14万平方米 总体定位： 多功能集合体的商业卖场 业态分布： 两幢甲级智能化商务楼 一个大型精品商业、国际 连锁大卖场,市场推广顾问+租售代理,合作方式,价格目标： 售价:12500-13000元/平方米,通过戴德梁行的专业能力能够达到一定比例的增长 租金:平均租金为3.5-4.0元/平方米/天,目标客户： 租赁:外资企业/本地知名企业 销售:区域企业客户/市中心迁移客户/其他区域迁移客户/投资客户,销售目标,签约率 (%),全面实现销售目标,项目竣工,6 7
12、 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6,2008 2009,100 80 60 50 40 30 20 10 0,市场预热及客户累积,签约率:60%,签约率:90%,戴德梁行提议进行四步走计划，即 准备期 :2007年7月至2008年2月 强销期 :2008年6月至2009年3月 预热期 :2008年3月至2008年5月 巩固期 :2009年4月至2009年6月, .,销售策略,前期主推项目2号楼的销售，为后期1号楼的租赁推广奠定基础,销售策略,销售策略, .,销售策略,租赁目标,签约率 (%),全面实现租赁目标,1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4
13、 5 6,2009,100 80 60 50 40 30 20 10 0,签约率:90%,戴德梁行提议进行两步走计划，即 预租期 :2008年10月至2009年2月 强租期 :2009年3月至2009年12月,租赁策略,根据租户品质的好坏，分配楼层； 以大面积租户需求为主； 大中小面积在各层均匀分布，满足大中型租户对面积扩租的需求。 在出租率达到50%以后，在品质相同的情况下，优先考虑预算较高的租户； 考虑到项目要求,整层客户比例达到50%。 充分考虑层差因素,以保证价格的稳步递增,租赁策略,阶段一： 推出部分低区楼面，引入主力租户 阶段二： 推出部分中区小分割楼面，迅速提升租金 阶段三： 推
14、出剩余低区小分割楼面，提升低区租金 阶段四： 推出高区部分整层或半层楼面，加快消化速度 阶段五： 推出高区部分小分割楼面，进一步提升项目平均租金 阶段六： 推出最高层保留楼面，争取最高租金, .,戴德梁行服务内容,建立专业、专职市场推广小组 写字楼市场定期分析及研究 对中信泰富广场软件的专业建议 项目定位及市场推广的专业建议 市场推广工具的讨论与开发 商业、法律文件的起草和专业建议 面对特定客户的软性市场推广 定期工作进度汇报 市场推广活动的开发及管理,2.写字楼市场定期分析及研究 戴德梁行会按月提供不间断的宁波写字楼市场最新行情。分析在该项目竣工前后会影响该项市场推广的主要因素。,4.项目定
15、位及市场推广的专业建议 为帮助贵司能更好地为中信泰富广场作市场策略定位，戴德梁行会在不同的市场推广阶段提供相应的租售价格以及进度策略。,物业管理 资产管理 租客组合结构 租客与业主关系,6.面对特定客户的软性市场推广 在中信泰富广场开展正式竣工之前，戴德梁行会组织几次软性市场推广活动作为正式推广的前奏。戴德梁行会协同各类媒体从上海商界中挑选一些非常知名的公司我们会通过富有经验的专业人员联络和跟进他们。其主要目的在于：,在中信泰富广场正式推广前引起市场关注及强烈兴趣。 确认可能的大型前期客户 收集更多的市场最新信息为顺利贯彻市场推广作更好的规划及改进, .,押金及付款方式 面积实用率 税收及运营成本 标识 大堂控制,分租及转租权利（租赁部分） 扩租权、续租权（租赁部分） 大厦命名权 停车位及费用 业主交付标准,9.市场推广活动的开发及建议 一旦各类市场工具及专职推广小组准备完毕，戴德梁行会迅速对所有目标客户进行大量的推广工作，包括各类常规市场推广活动和特别营销活动,租售目标,确定阶段广告预算及推广计划 设立现场接待中心、样板层 围
