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1、1,2008. 6. 16,缔造亚奥城市新景 Creating New City Land,2008年北京金泉广场项目酒店式公寓部分竞标方案,2,大纲 Contents,PART 1 市场研究篇 PART 2 项目定位篇 PART 3 产品建议篇 PART 4 销售执行篇 PART 5 营销推广篇,3,PART 1 市场研究篇,一、区域市场动态分析 二、酒店式公寓市场专题研究,4,一、区域市场动态分析,1、 亚奥商圈概况 2、 区域房产市场概况 3、 周边重点竞争项目分析,5,亚奥商圈概况,6,（一）总体概况 亚奥商圈主要指北土城东路以北、北五环以南、京昌路以东、京承路以西，包括亚运村和奥运村
2、的区域范围。 发展至今，亚运村目前的常住人口已超过50万人，流动人口已超过30万人。 （二）商圈定位 亚奥商圈的定位是以文体为核心的综合性城市副中心。 按照北京“两轴-两带-多中心”的城市空间新格局，亚奥区域将成为与中关村、CBD有同样地位的重点功能区之一。生活配套完善、国际化的生活社区将成为亚奥地区的最终定位，未来区域将集体育、文化、会展、休闲等功能于一体。,7,（四）交通情况 亚奥商圈板块区域内，地铁5号线、10号线以及奥运支线等城市轨道和以大屯路、北苑路、安立路为主要干线的多条城市道路共同筑成便捷快速的亚奥立体交通网络。,（三）区域形象 亚奥地区在90年代初已经成为北京知名的富人区。而奥
3、运会更是让区域的尊贵地位和富人区形象深入人心。,8,区域内的奥林匹克公园位于城市中轴线的北端，容纳了14个奥运会比赛场馆和为奥运会服务的绝大多数设施。 受奥运会影响，区域内城市基础配套设施趋于完善，交通环境得到明显改善。区域居住坏境更加成熟，商务氛围逐步浓厚。 “奥运磁极”，吸引来自中国乃至世界的财富在亚奥区域投资。,（五）奥运会影响,9,亚奥商圈总结,经过十几年的建设发展，如今的亚奥地区已成为时尚生活的代名词。以亚运村为中心，形成一个集酒店、会展、餐饮、娱乐、高尔夫、商贸为一体的大型金融商贸区域。 受奥运会的影响，区域配套设施逐步完善，居住环境成熟，商业气息逐渐浓厚。目前亚奥商圈正处于黄金发
4、展期。,10,区域房产市场概况,11,写字楼市场概况,中低档写字楼租金基本在3.5元/天左右 龙都国际公寓：1.7元/天 阳光广场：3.5元/天 汇园国际公寓 ：3.8元/天 中高档写字楼租金普遍在5.0元/天以上 名人广场：4.9元/天 房地置业大厦：5.0元/天 兰华国际大厦：6.0元/天 目前区域内出售的写字楼项目较少，从已 经售完的项目来看，均价在20000元/左右 洛克时代中心售罄均价：18000 元/ 风林西奥中心售罄均价：23000 元/,12,在过去几年里亚奥区域写字楼项目并不多，而且缺乏真正的国际5A级高端写字楼供应，以乙级写字楼和商务公寓为主，租金和售价同比其他商圈也不是很
5、高。 而随着2008年的两个顶级写字楼项目北辰时代大厦和盘古大观入市，以及奥运带来的区域商业氛围凝聚，将会一定程度的带动区域写字楼市场的发展。,相对于快速发展的住宅市场，写字楼市场处于在发展的慢热状态。,13,住宅市场概况,目前亚奥板块核心区内在售的住宅项目并不是很多，08年新增商品住宅供应量较少，这些项目品质都逐渐趋向高档化。 随着奥运的临近，亚奥区域内商品住宅的价格保持上涨趋势。 亚奥观典二期预计开盘均价20000元/ ，远洋万和城开盘均价23000元/，奥东18号开盘均价25000元/。 2008年第一季度亚奥板块住宅租金出现大幅度上涨。,14,区域房产市场总结,虽然2007年年底以来北
6、京市场处于一个振荡、调整期，整体市场交易量下降，房价增速放缓，但亚奥板块在奥运效应的强大推动下，区域内房地产市场受整体市场影响较小，房价保持稳步增长，租金大幅度上涨。目前区域内房地产市场的供求状况基本处于平衡状态。 奥运效应给区域带来的完善配套、人口聚集、市场繁荣等实际利好，在今后将逐渐发挥作用，为亚奥区域房产市场的持续发展提供强有力的支持。预计北京奥运会结束后，亚奥板块房产市场仍然会保持良好的增长趋势。,15,周边重点竞争项目分析,16,17,18,周边项目 奥东18号,项目地址：奥体东门向东300米 建筑面积：75203，其中住宅47000 建筑类型：板塔结合 公寓 商业 装修状况：300
7、0元/ 总套数： 306套，南楼由2栋塔楼和1栋 板楼组成。 容积率： 3.16 平均价格：25000元/ 物业公司：戴德梁行 产权年限：70年 项目定位：以简约奢华理念打造传世专属大宅 项目卖点：临近地铁、奥体东门,19,周边项目 世奥国际中心,项目地址：惠新东桥向东200米 建筑面积：110000 建筑类型：高层 酒店式公寓 写字楼 商业 装修状况：3000元/ 总套数： 酒店式公寓351户,东座728层 平均价格：19200元/ 物业公司：高力国际酒店管理公司 产权年限：50年 项目定位：低总价，小户型，北四环私产酒 店式公寓 项目卖点：全精装，送品牌家私家电,20,周边项目 亚奥观典国
8、际公寓,项目地址：慧忠路9号 建筑面积：78121 建筑类型：塔楼 公寓 酒店式公寓 装修标准：3000元/ 总套数： 公寓356套，酒店式公寓88套 容积率： 6.65 平均价格：酒店式公寓价格未定，预计 20000元/以上 物业公司：达文物业管理有限公司 产权年限：70年 项目定位：“ 俯瞰”鸟巢的现代都市社区 项目卖点：奥运场馆旁，临地铁，完善配 套，可变户型,21,周边项目荣尊堡国际俱乐部公寓,项目地址：科荟路8号 建筑面积：18万平方米 建筑类型：塔楼 公寓 装修状况：3500元/ 总套数： 2274套 容积率： 4.6 平均价格：28500元/ 物业公司：美国百年城堡国际公司 产权
9、年限：70年产权 项目定位：亚奥板块最有代表性的顶级国际 酒店公寓 项目卖点：高尔夫景观，高档社区配套，独 特户型设计,22,周边项目 远洋万和城,项目地址：望和桥西北角 建筑面积：31万 建筑类型：点式高层、板式高层 公寓 装修状况：3000元/ 总套数： 374套 容积率： 2.6 平均价格：23000元/ 物业公司：仲量联行 产权年限：70年 项目定位：城市高端综合物业 项目卖点：台地叠景华宅，“和”理念,23,对本项目借鉴： 注重户型舒适度、户型的高性价比来满足不同客户的需求。 以丰富的户型种类降低项目整体风险。 注重精装修品质以及高档物业服务品质，提高产品价值。,周边重点竞争项目分析
10、总结,目前周边竞争项目不多，基本上都是高档公寓项目，普遍邀请如戴德梁 行 、仲量联行等著名物业公司提供高品质的物业服务。 项目均价基本都在20000元/以上。 户型区间从40400，户型产品较为丰富。 基本都是精装修产品，3000元/标准，送部分或全套品牌家电和家具。,24,二、酒店式公寓市场专题研究,1、北京酒店式公寓市场分析 2、酒店式公寓客户分析 3、酒店式公寓需求分析,25,北京酒店式公寓市场分析,26,酒店式公寓发展的影响因素,关键性因素 1、项目地段是否为商务繁荣区、周边商务氛围是否浓厚； 2、项目品质是否足够高，装修及配套是否能吸引高端人群； 3、项目规模是否适宜，太大或太小都会
11、影响项目整体品质； 4、公寓的管理和服务水平是吸引客户的重要因素，也是长久因素之一； 5、公寓管理集团的美誉度、知名度，管理水平和经验也是重要因素之一； 6、长期稳定的租赁客群和良好的投资保障模式。,终端使用者同时也是酒店式公寓类物业的影响因素 北京酒店式公寓的主要终端使用者是在京的外籍人士、企业高层、高级白领等、以及其他从事中短期商务，旅游活动的人员。,27,北京酒店式公寓的特征主要有以下5点 与普通酒店相比，酒店式公寓的单位面积月租金在价格上更加实惠。北京市酒店式公 寓，低者月均12美元/，最高的在55美元/左右，大多数定价为20-30美元/。 2. 主要用于中长期逗留的客户租住。长期租户
12、则多为跨国公司中高级管理人员和各国驻华使馆人员，他们在京工作时间较长，通常带有家属，租期一般超过3个月。 3. 公寓以1居、2居为主，3居以上需求量相对较小。1居的面积主要在50-70之间，2居的面积主要在90-120之间，3居面积主要在120-200之间。 4. 酒店式公寓装修标准一般不低于4星级酒店。其大堂及公共区域、卫生间、厨房等方面都有一定的装修要求。 5. 酒店式公寓配套设施突出家居需求。健身中心、游泳池、餐饮、小型超市、商务中心、桑拿、银行的配套比例都较高。,28,酒店式公寓发展的影响因素总结,配套功能决定品质形象,国际化大都会刚性需求,事件影响推动市场繁荣,区域属性影响物业属性,
13、29,目前北京在售酒店式公寓项目情况分析,租售价格继续攀升，需求供应同步增长,北京市酒店式公寓市场虽然起步晚，但短短几年就进入了蓬勃发展时期。主要集中在亚奥、CBD及东二环、中关村等几大商圈。其中朝阳区和东城区为代表的东部区域拥有总供应量的80%以上。,30,项目鉴赏 瑞士公寓,项目地址：港澳中心东侧 建筑面积：40358平方米 建筑类型：板楼公寓 装修状况：5000元/精装修 总套数： 198套 容积率： 4 户型区间：72 -128 一到二居 主力户型：91-95一居；120-128二居 平均价格：40000元/ 物业公司：锦江（北方）管理公司 产权年限：70 项目卖点：东二环沿线，五星级
14、管家服 务，新巴洛克装修风格，高品 质精装修。,31,项目鉴赏 世界城,项目地址：东大桥路10号 建筑面积：12万，公寓部分61113 建筑类型：板楼 酒店式公寓 装修状况：3000元/精装修 总套数： 719套，包括酒店式公寓671套， 363 总裁级官邸豪宅48套. 容积率： 5.5 户型区间: 53-88零居或一居 主力户型：86左右一居 平均价格：38000元/ 物业公司：第一太平戴维斯 产权年限：70年 优惠政策：目前9.8折优惠 项目卖点： CBD核心区，使馆区私属豪华精 装公寓,32,项目鉴赏 长安驿,项目地址： 朝阳区建华南路永安南里 建筑面积： 108962.65平方米 建筑
15、类型： 塔楼 公寓 酒店式公寓 装修状况： 3000元/精装修 总套数： 883户,分别A、B座和一栋商业楼 容积率： 6 户型区间： 44-107 一居，二居 主力户型： 44100 平均价格： 33000元/ 物业公司： 第一太平戴维斯 产权年限： 70年 优惠政策： 一次性付款9.8折，银行按揭9.9折 项目卖点： 绝版地段，CBD核心商圈,33,项目鉴赏 北京INN,项目地址：东城区 东水井胡同3号 建筑面积：126000平方米 建筑类型：塔楼 公寓 酒店式公寓 写字楼 商业 装修状况：3000元/精装修 总套数： 400余套 容积率： 3.2 户型区间：45-166 一到三居 主力户
16、型：60-62一居 平均价格：27000元/ 物业公司：东方银座物业 产权年限：八组团公寓50年产权 优惠政策：一次性付款9.6折，银行按揭9.9折。 开发商提供包租服务。 项目卖点：HIP酒店式公寓【Highly Individual Property 具有高度个性的物业 】 项目推广：邀请任达华代言,34,虽然2008年以来北京整体市场经历动荡调整，各物业类型销售普遍受到影响，但酒店式公寓销售和租赁市场整体呈现相对良好态势。 从2008年酒店式公寓市场来看，小户型不再是市场绝对主力，大户型产品比例有所增加，户型结构逐渐丰富，客户的选择余地增加。,目前北京酒店式公寓市场情况分析总结,目前在售项目总体售价水平已经从07年年初的15000-20000元/平方米普遍上扬到20000-30000元/平方米。高端产品如东二环沿线的瑞士公寓，C
