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1、土地竞标方案与土地开发,谢正栋 南京土地市场管理办公室 2004年11月18日,主要内容,一、有关土地的几个概念 二、国有土地有偿使用 三、正确认识土地市场上土地成交价格 四、正确认识地价与房价的关系,主要内容,五、对土地市场及房地产市场的认识 六、土地竞买注意事项 七、如何参加土地竞买 八、如何获取土地使用证,一、有关土地的几个概念,1、土地市场 2、土地市场分类 3、土地权属 4、土地使用权出让与划拨 5、招标、拍卖,1、土地市场,我国对市场的传统理解为“商品交换的领域或场所”,土地市场就是土地权利交换的领域或场所。 土地市场分土地有形市场与土地无形市场。 土地有形市场是指在固定交易场所，
2、按照一定规则所进行的土地交易行为。,1、土地市场,2000年1月国土资源部下发关于建立土地有形市场促进土地使用权规范交易的通知，通知指出：建立有形市场，是要通过设立固定场所，健全交易规则，提供相关服务，形成土地使用权公平、公开、公正交易的市场环境。 无形市场是相对于有形市场而言的，即游离在固定场所之外发生的交易行为，俗称“隐形市场”。,2、土地市场分类,土地所有权市场 土地一级市场 土地二级市场,土地所有权市场,土地所有权是土地所有制的核心，也是土地各项权利的基础；土地所有权买卖或交易应该讲是土地交易的最直接、最充分的形式。 中华人民共和国土地管理法第二条规定：中华人民共和国实行土地的社会主义
3、公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。 交易主体是政府和集体土地所有者。,土地一级市场,指土地所有者将从土地所有权中分离出来的土地使用权让渡给土地使用者的行为，它体现的是土地所有者与土地使用者之间因土地交易而产生的责、权、利的关系。 土地一级市场是政府供地的市场。,土地一级市场,土地一级市场是政府垄断的市场。 政府根据市场的需要有计划地投入土地供应市场。 其交易的主体是政府和土地使用者单位或个人。 进入市场的国有土地使用权主要有两种： 1）政府征用的集体所有土地（增量）； 2）依法收回的国有土地（存量）。,土地二级市场：,其行为主要有转让、出租、抵押。 其交易的主体是土地使用者单位、个人）
4、之间。 土地二级市场：不完全竞争市场，土地使用权流动是多向的。,3、土地权属,土地所有权是指土地所有者在法律规定的范围内对土地享有占有、使用、收益和处分的权利 土地使用权部分处分的权利 他项权利,4、土地使用权出让与划拨,土地使用权出让是指市、县人民政府代表国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。 土地使用权出让方式分：协议、招标、拍卖、挂牌等。,4、土地使用权出让与划拨,土地使用权出让的法律特征： 出让土地使用权必须服从国家主权，国家保留对出让土地的司法管辖权、行政管理权和为公共利益征用出让土地的权力等主权范围内的全部权力； 是
5、一种较为完整的物权，仅次于土地所有权； 主体是政府,客体是国有土地使用权。,4、土地使用权出让与划拨,中华人民共和国土地管理法第五十四条规定：建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。,5、招标、拍卖,招投标是一种商品交易行为，在国际上广泛采用。是指采购人事先提出货物、工程或服务采购的条件和要求，邀请众多投标人参加投标并按照规定程序从中选择交易对象的一种市场交易行为。,5、招标、拍卖,条
6、件：要有三个以上的竞投者；招标者必须将标的物情况如实公布；投标者必须将要约的文件以法律形式加以固定。 特征：程序规范；过程开放，透明度高，公平客观；交易双方一次成交。,5、招标、拍卖,拍卖是起源于西方的一种公开竞价的买卖方式，又称“竞买”，是指公开竞价的方式，将特定的物品或财产权利出售给最高应价者的一种买卖方式。 条件：要有两个以上的购买者；买卖中要含有价格竞争因素；价格竞争在买主中开展。 土地拍卖规定要有三个竞买人,5、招标、拍卖,特征：拍卖是以公开竞价的形式买卖物品或财产权利；是特定物品或财产权利转让给最高应价者的买卖方式。 拍卖的分类： 1）强制拍卖与任意拍卖(依提起人) ； 2）动产拍
7、卖与不动产拍卖(物品的实际占有与财产的登记转移)； 3）有低价拍卖与无低价拍卖。,5、招标、拍卖,国际通行的几种拍卖方式：增价拍卖与减价拍卖 减价拍卖：减价拍卖皆为卖方叫价拍卖即无声拍卖，分人工式与电子式。 增价拍卖：亦称“苏格兰式拍卖”或“低估价拍卖”，是指在拍卖中，拍卖物的竞价由低至高、依次递增，直到以最高价格成交为止。 单一物品 多件物品,5、招标、拍卖,限时式拍卖与非限时式拍卖 限时式拍卖如：“烛光拍卖法”点燃一英寸长的蜡烛开始进行记时拍卖，烛尽火灭，瞬间的出价者便为买受人。 现代国际通用的增价拍卖方式多为非限时的。 增价拍卖分有声拍卖（买方叫价拍卖）与无声拍卖（卖方叫价拍卖，举牌或举
8、手方式）。,二、国有土地有偿使用,改革开放以前，我国的土地使用制度保持为：“三无”，无偿、无限期、无流动，政府无偿划拨给用地单位使用，国家的土地所有权在经济上得不到实现。 十一届三中全会以后，我国开始了土地有偿使用制度的改革。,国有土地有偿使用,深圳市于1987年11月25日、12月1日在全国率先两次公开招标、公开拍卖出让国有土地使用权，开创了我国国有土地使用权招标拍卖的先河。,国有土地有偿使用,1988年4月，第七届全国人大根据我国改革开放的形势及深圳特区的实践，修改了宪法有关条款，规定“土地使用权可以依照法律的规定转让”；同年12月依照宪法修正案修改了中华人民共和国土地管理法，规定“国家依
9、法实行国有土地有偿使用制度”，“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让”。,国有土地有偿使用,1990年5月，国务院发布第55号令中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例明确规定: 土地使用权出让可以采用协议、招标、拍卖三种方式，并由土地部门代表政府组织实施，从而确立了招标拍卖出让国有土地使用权的法律地位。,国有土地有偿使用,1995年1月1日起实施的中华人民共和国房地产管理法规定： 土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取协议的方式。,国有土地有偿使用,19
10、99年1月，国土资源部下发了关于进一步推进招标拍卖出让国有土地使用权的通知，明确要求:商业、旅游、娱乐和豪华住宅等经营性用地，有条件的，都必须招标拍卖出让国有土地使用权。 2000年1月国土资源部：关于建立土地有形市场促进土地使用权规范交易的通知。,国有土地有偿使用,2002年国土资源部第11号部长令：招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，自2002年7月1日起施行。 其核心内容：各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。 随后，我国开展了一系列的有关土地市场治理整顿工作。,国有土地有偿使用,南京市自1992年5月28日开始启动国有土地有偿使用制度，土地多以协议方式出让。 自2000年3
11、月1日起，南京市开始全面实行经营性用地招标、拍卖、挂牌出让制度。,国有土地有偿使用,市政府成立“南京市国有土地出让与储备工作领导小组”，由计委、建委、规划、国土、财政、监察、审计组成。 本市市区范围内的土地招标拍卖挂牌工作由南京市土地市场管理办公室具体实施； 2002年年初，成立南京市土地储备中心。,国有土地有偿使用,自2000年6月25日“土地日”南京市以8188.0万元成功招标出让了一幅30731.3平方米土地使用权以来，截止2004年11月，已相继推出了57批160幅（包括二次推出）地块，成交147幅，成交率在90%以上，未成交地块仅13幅。,国有土地有偿使用,经过十几年的积累与推动，南
12、京市土地市场建设年来出现重大突破，累计土地收益为192.1亿元,以市场公开供地收益论： 2000年，3.7亿元， 1.9%； 2001年，6.9亿元， 3.6； 2002年，32.4亿元， 16.9%； 2003年，97.3亿元， 50.7%; 2004年11月51.8亿元，27.0%。,国有土地有偿使用,国有土地使用权公开出让要做的各项主要工作： 1、地块选址 市国土局会同市规划局进行地块选址，经领导小组开会后最终确定拟公开出让的具体地块。,国有土地有偿使用,2、确定规划控制要求 规划部门根据城市总体规划和分区规划，对拟公开出让地块提出规划设计要点和外部条件。规划设计要点和外部条件是制订土地
13、招标拍卖挂牌出让底价及方案的重要依据，竞买人据此应能定位出出让地块的开发规模、条件、投资、收益等。,国有土地有偿使用,3、现场踏勘：根据地籍图及现场实际状况，视情提出地块红线修改意见，反馈规划局； 4、根据规划部门出具的正式红线，国土部门经过实地测绘，准确界定出让地块实际出让面积及范围，出具勘测定界图（出让宗地界址图）；,国有土地有偿使用,5、拆迁安置补偿事宜，确定土地使用条件、土地交付方式及交付时间； 6、市场调研，提出地块出让底价意见；确定招标标底，拍卖和挂牌的起叫价、起始价、底价，投标、竞买保证金，实行集体决策。招标标底和拍卖挂牌的底价，在招标拍卖挂牌出让活动结束之前应当保密。,国有土地
14、有偿使用,7、拟定土地公开出让方案及出让文件，报市政府批准后，发布土地出让公告； 8、接受竞买报名、资格审查、接收竞买保证金； 9、组织土地出让现场会，实施土地招标拍卖挂牌出让，确定竞得人；,国有土地有偿使用,10、签发土地成交确认书，签定土地出让合同； 11、履行出让合同，实施出让地块后期管理，直止地块交付使用。,三、正确认识土地市场上 土地成交价格,（一）国有土地使用权市场价格的形成因素 1、土地有偿使用制度的形成与发展 协议出让前，国有房地产公司及单位根据社会对住宅的需求由政府划拨土地建设房屋，交付使用。,正确认识土地市场上 土地成交价格,协议出让时期，由于取得土地的渠道和取得土地的类型
15、不一，房地产开发企业在房地产开发的第一环节就产生了不平等的竞争。“毛地价” 经营性用地的市场化运作是规范房地产业有序运作的一个重要措施，对深化房地产业市场运行机制有着十分深远的意义。,正确认识土地市场上 土地成交价格,土地市场的建立，公开出让方式的选择，改变了传统“一对一”的协议出让方式，实现了“以市场确定开发商，以市场确定土地价格”，变“要地找市长”为“要地找市场”。“市场价”,正确认识土地市场上 土地成交价格,2、土地的供地方式及程序 以前：房地产开发企业先立项、后选址，再到土地部门办理协议出让用地手续，取得土地使用权后，还可以与规划部门讨价还价，通过改变规划用地条件，提高覆盖率及容积率等
16、方式获取土地上巨额增值收益。,正确认识土地市场上 土地成交价格,现在：在供地方式上，引入了公开、公平、公正的招标拍卖挂牌出让竞争机制；在程序上，由规划、国土部门先制定有关供地用地条件，如：用地性质、容积率、交付土地时间、付款时间等要求，房地产开发企业竞得土地后必须严格执行且不能突破这些已规定的用地条件及指标。,正确认识土地市场上 土地成交价格,价格成为取得土地的唯一可变因素，形成了目前市场上竞买土地的“价高者得”的局面。 3、开发商对房地产的预期 市场房价的高低及可能达到的水平是竞买人在决策阶段最为关心的问题。,正确认识土地市场上 土地成交价格,取得土地地价的高低取决于开发企业对商品房市场的预期。开发商对政府推出的土地经过市场调查和测算，根据自身的经验及判断，对房地产市场商品房的最终成交价进行预期，只要达到一定回报率，都将自由竞价买进；,正确认识土地市场上 土地成交价格,开发商为了保持利润，必然希望以提高房价的方式消化付出的地价，将地价成本全部转移给最终的商品房消费者。 4、城市建设、经济发展、社会对房地产的需求等,正确认识土
