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1、草林镇红圩特色小镇项目圩镇下街片区土地及房屋征收补偿安置方案（征求意见稿）为加快草林镇城镇化建设步伐，精心打造红圩特色小镇，因特色小镇项目建设需要，拟对项目规划红线范围内的圩镇下街片区土地及地上建筑物、构筑物等进行征收。为使征收工作依法、有序地进行，征收红线范围内集体土地上的房屋根据中华人民共和国土地管理法及其实施条例，江西省实施办法及江西省征收土地管理办法等相关法律法规要求;征收红线范围内国有土地上的房屋根据国有土地上房屋征收与补偿条例等相关法律法规要求，结合项目所在区域的实际情况，特制定本方案。1、 项目建设领导机构、征收主体单位和部门、征收实施单位1.项目建设领导机构：草林镇红圩特色小镇
2、建设推进领导小组2.征收主体单位和部门：遂川县自然资源局、遂川县住房和城乡建设局3.征收实施单位：遂川县草林镇人民政府二、征收原则本次房屋征收与补偿遵循决策民主、程序正当、结果公开、补偿公平的原则，切实维护公共利益，充分保障房屋被征收人的合法权益。三、征收范围和内容 征收范围：详见草林镇红圩特色小镇规划区圩镇下街片区房屋征收红线图。征收内容：征收红线范围内土地及所有建筑物、构筑物等。四、征收签约期限2019年6月25日至2019年8月23日（60天）。五、被征收人和被征收房屋权属的认定1.被征收房屋的权属、结构、用途及面积，以被征收人房屋所有权证、土地使用权证和其他合法审批手续为准。如被征收人
3、对载明的面积有异议的，可申请发证部门或审批部门重新核实，费用由申请人承担。2.对无建房审批手续或建房审批手续不齐全的房屋，由草林镇红圩特色小镇建设推进领导小组牵头，组织草林镇政府、住建、自然资源、城管、房管等部门对房屋合法性进行认定。认定原则：（1）凡在1982年2月23日以前建造的住宅，按合法建筑予以补偿安置。（2）凡在1982年2月24日以后建造的无合法审批手续的住宅（只限主房），被征收人能在征收期限内主动配合并愿意按2017年“两违”政策标准处理，处理后可视同合法建筑按本方案予以补偿安置。被征收人在征收期限内不配合或不愿意按“两违”处理标准处理的，依法予以强制拆除。六、征收步骤（一）公布
4、征地告知书。制定草林镇红圩特色小镇项目下街片区征收土地告知书并张贴公告。(2) 土地和房屋调查确认。草林镇红圩特色小镇项目建设工作领导小组组织技术人员划定征地红线，并组织草林镇政府、被征地村委会、被征地村民小组、自然资源局、县住房和城乡建设局等工作人员对征地红线范围内的土地及房屋的权属、地类、种类及数量进行调查确认，具体调查确认工作由草林镇红圩特色小镇项目征地工作组负责。（3） 拟订土地和房屋补偿安置方案。由县自然资源局、草林镇政府和县住房和城乡建设局共同拟订草林镇红圩特色小镇项目圩镇下街片区土地及房屋征收补偿安置方案。（4） 土地及房屋补偿安置方案预公告并征求意见。草林镇红圩特色小镇项目圩镇
5、下街片区土地及房屋征收补偿安置方案经县政府同意后，征收部门发布土地和房屋补偿安置方案预公告，并征求有关单位和被征地户的意见。（5） 组织听证。征收主体单位和部门按规定告知被征收所有权人有听证权利。被征地集体经济组织和被征收人依规定申请听证的，征收部门应组织听证。对逾期未提出听证申请的，按放弃听证办理。（六）核定评估。1.自征收公告发布之日起，由依法确定的评估机构开展房屋征收评估。2.对被征收人房屋评估结果进行公示并分别送达给房屋被征收人，公示期为7个工作日。3.对被征收房屋评估结果有异议的，被征收人可在收到评估报告之日起10日内向房地产价格评估机构申请复核；对复核结果有异议的，在收到复核结果之
6、日起10日内可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。（七）批准土地和房屋补偿安置方案。对公告和听证收集的意见，征收部门应认真研究，修改完善土地及房屋补偿安置方案后，报县人民政府批准。（八）选择安置、协商签订协议及支付补偿款。1.选择安置。按交付房屋先后顺序，在交付房屋后1个工作日内选择安置方式、确定产权调换房或宅基地具体楼层或位置等，并以书面形式签字确认。2.充分协商。征收实施单位与被征收所有权人依据有关文件精神和本方案，就补偿方式、补偿金额和支付期限、安置点的位置和面积、搬迁费、临时安置费、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项进行协商。3.签订协议。征收部门与被征收所有权人签订征收土地协议和房
7、屋征收补偿安置协议。被征收人应在选择产权调换房或宅基地后的1个工作日内与征收部门签订房屋征收补偿安置协议，如未按规定签订房屋征收补偿安置协议的，则所选安置地或产权调换房序号无效，其选房顺序顺延至当日交付房屋并以书面形式确认安置内容的被征收人之后。4.支付补偿款。征收协议签订之日起三个月内，征收部门应全额支付征收土地及房屋的各项目费用。（九）交付土地及房屋。征收部门与被征收所有权人在本方案签约期限内达成补偿协议的，自补偿款拨付至被征收所有权人之日起一个月内将土地和房屋交付给征收部门，并自行处置地上青苗和腾空房屋（被征收的房屋由征收实施单位负责组织统一拆除）。征收部门与被征收所有权人在本方案签约期
8、限内达不成补偿协议的，或者被征收所有权人不明确的，由实施主体先行报请有批准权的政府审批，实施主体根据批准的土地和房屋补偿安置方案，对当事人进行合理补偿后，当事人仍拒不交出土地，实施主体依法强制征收。七、土地房屋征收补偿（一）土地补偿1.土地补偿费和安置补助费。按江西省人民政府关于调整全省征地统一年产值标准和区片综合地价的通知（赣府字201581号）和遂川县人民政府关于公布调整后全县征地统一年产值标准和区片综合地价的通知（遂府字2015148号）规定的征地补偿标准执行。但征收政府统一安排了安置地的宅基地和空闲地（含无权属登记的坪场、檐沟、屋檐、附属房占地等）除外。2.对征收政府统一安排了安置地的
9、宅基地，除一次性付给拆迁户房屋拆迁补偿外，不再支付宅基地的补偿费用。3.对被征收人使用的无合法审批手续的界址清楚、权属无争议的空闲地（含无权属登记的坪场、檐沟、屋檐、附属房占地等）一律按200元/实行货币补偿。（二）房屋安置征收补偿安置方式有：货币补偿、商铺安置、套式产权调换房安置、安置地置换安置四种形式，被征收人可选择以上四种中的任意一种，或选择商铺+套式产权调换房安置组合式安置。不符合以上类型安置方式相应条件的或自愿选择货币补偿安置的，予以货币补偿安置。征收行政事业单位和国有、集体企业的单位房屋一律实行货币补偿，不作其它安置。征收集体企业的房屋，按评估价的80%予以货币补偿；征收自收自支事
10、业单位和集体组织的房屋，按评估价的70%予以货币补偿；征收差额拨款的事业单位的房屋，按评估价的50%予以货币补偿；征收全额拨款行政、事业单位的房屋不予补偿。（一）货币补偿被征收人的房屋由选定的房地产评估机构进行整体评估后，给予被征收人一次性货币补偿。（二）商铺房产权调换或安置地置换1.调换依据和调换原则：以被征收人的已确权的房屋占地面积为依据。已确权的房屋占地面积与商铺或安置地占地面积按1:1比例调换。如果选择商铺产权调换的，则其地上已确权房屋建筑面积还可以选套式产权调换房；如果选择安置地置换的，只对其地上已确权房屋按建筑重置价结合成新度进行评估补偿。2.调换户型：第一层为商铺，第二层以上为套
11、式产权调换房，一层商铺建筑面积约50平方米（具体详见公示的产权调换房平面图）；安置地安置为88、77、55三种户型，由房屋征收主体单位和部门负责统一规划，被征收人按规划要求自行建设。3.调换地点：商铺房产权调换和安置地置换的地块为草林村红军大道南侧（中学路口）。详见草林镇红圩特色小镇项目建设安置区规划图。4.调换方式：被征收人已确权的房屋占地面积达到规划商铺面积或安置地块任一户型占地面积的70%以上(含70%)，可以选择商铺或安置地调换安置方式，但每宗被征收主房占地置换商铺不能超过1间。如被征收人已确权的房屋占地面积或1:1置换后剩余面积达到任一户型安置地块占地面积70%以上（含70%）的，允
12、许被征收人可继续选择安置地块，但不能超过2块安置地块。被征收人已确权的房屋占地面积或1:1置换后剩余面积未达到任一户型安置地块或规划商铺占地面积70%以上（含70%）以上的，允许被征收人之间自行调剂，调剂不成的只能选择货币补偿。6.结算价格：（1）商铺：被征收房屋占地面积置换商铺的，其土地按800元/结算给被征收人。第一层商铺1:1置换之内的按安置价3800元计算，超出部分的按上述价格增加30%，即：按4940元/计算。商铺占地与其上套式产权调换房共有，土地使用权按国家有关规定办理分割发证。（2）安置地：1:1置换之内的安置地，互不补差；被征收户1:1置换之后剩余的宅基地，由实施单位按800元
13、/补差给被征收户；被征收户已确权面积达任一安置地块户型的70%（含70%）以上的，其不足部分由被征收户按1400元/补差给实施单位。置换后的安置地办理国有出让土地手续，免交相关税费及出让金。置换后的安置地主要是用于被征收人自建自住，首次转让给他人，需补交土地出让金和相关税费。7.选择安置地置换的被征收户，需缴纳80元/的小区内配套设施建设成本费。小区内的配套设施建设包含土方回填、路面硬化、排水、供水、供电主管线、绿化等，以上配套设施建设由实施单位统一实施。（三）套式产权房调换1.调换户型：户型建筑面积约110左右（含公摊面积），具体详见公示的产权调换房二至六层平面图。2.调换依据：实施单位只对
14、被征收人的已确权房屋按建筑面积进行产权调换。3.调换方式：调换面积以被征收人房屋产权证载明的建筑面积为基础，结合房屋层数进行修正:一层的房屋系数为2；二层的房屋系数为1.5；三层的房屋系数为1;四层的房屋系数为0.8;五层的房屋系数为0.7;六层以上的房屋系数为0.6计算调换面积（比如：被征收的房屋为一层的，建筑面积只有100，按100系数2=200，即按建筑面积200选套式产权调换房；被征收的房屋为五层的，建筑面积有500，按500系数0.7=350，即按建筑面积350选套式产权调换房）,被征收人选房后，剩余面积达到任一户型面积70%以上（含70%）的可以再选择一套安置房。4.结算价格：双方
15、按照评估机构出具的评估价格结算，1:1置换面积之内的按安置价计算，即：二楼、三楼、四楼1500元/，五楼、六楼1400元/，超出部分的按上述价格增加10%计算。5.套房与商铺占地共有，土地使用权按国家有关规定办理分割发证。八、奖励措施1.奖励对象和基数：奖励的对象为被征收人；奖励的基数以被征收人有合法审批手续的占地面积或建筑面积为准。无合法审批手续的减半计算奖金。2.房屋交付拆迁阶段奖：被征收人在房屋征收公告发布之日起20天内（含第20天）腾空房屋且交付拆除并签订补偿协议的，给予被征收人房屋建筑面积300元/平方米的奖励，最高不超过9万元，最低不少于3万元；在房屋征收公告发布之日起40天内（含
16、第40天）腾空房屋且交付拆除并签订补偿协议的，给予被征收人房屋建筑面积200元/平方米奖励，最高不超过6万元，最低不少于2万元。在房屋征收公告发布之日起60天内（含第60天）腾空房屋且交付拆除并签订补偿协议的，给予被征收人房屋建筑面积150元/平方米奖励，最高不超过4.5万元，最低不少于1万元。3.对具有合法审批手续和权属证的宅基地交付阶段奖：被征收人在房屋征收公告公布之日起20天内（含第20天）交付的，按被征人合法审批和权属证占地面积给予300元/m2奖励；在房屋征收公告公布之日起40天（含第40天）交付的，按被征收人合法审批和权属证占地面积给予200元/ m2奖励；在房屋征收公告公布之日起60天（含第60天）交付的，按被征收人合
