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1、1,国内知名开发商产品线 研究,目录 Contents,2,1. 龙湖商业产品线研究 2. 中粮商业产品线研究 3. 华润商业产品线研究 4. 太古商业产品线研究 5. 瑞安商业产品线研究 6. 凯德商业产品线研究 7. 星河商业产品线研究 8. 印力商业产品线研究,注：目前选取在国内已有多个 已开业商业项目并形成多条完 善商业产品线的运营商集团,总体概况,华润 集团,凯德 集团,代表： “迅猛拓展，表现抢眼” 龙湖 集团,代表： “雄厚基础，稳健发展”,代表： “持续发力，特色显著” 中粮 集团,代表：太 “精耕细作，注重内涵”古集团、 瑞安集团 代表：星 “后起之秀，影响升级” 河集团、
2、印力集团,“低调运作，资管并举” 代表：,代表作：“天街”系列，一站式家庭购物 中心全国多地布局启动。 代表作：“万象城”系列，全业态购物中心， 已成为城市商业地标。 代表作：“大悦城”系列，购物中心内的文 化情境街区已成为标志。 代表作：“来福士广场”，目前集团自建项 目以及整体收购资产管理项目同时进行。 代表作：太古“太古里”系列，瑞安“天地” 系列，城市中心文旅街区，文化底蕴与现代 商业的成熟融合，已成为城市旅游休闲地标。 代表作：星河“coco park”系列，印力 “印象城”系列，购物中心产品线及业态品 牌丰富度逐渐完善，知名度及影响力提升。,3,龙湖商业产品线研究,4,截止2016
3、年中，龙湖在全国12个城市中拥有商 业项目土地储备，已开业商业项目22个，总面 积达200万平方米。预计到2017年，商业项目 超过27个，总面积超过250万平方米。,进军商业地产,房产金融创新,进军长三角,商业版图扩张,进军北京、西安,“金苹果”计划,2003,2006,2008,2010,2012,2013,龙湖商业发展,5,5,成都金楠天街 成都三千集,成都时代天街,成都北城天街,重庆星悦荟,北京长楹天街 北京大兴天街 北京星悦荟,重庆蓝调天街 重庆U城天街 （一期）,重庆MOCO 家悦荟,无锡悦城天街 无锡时代天街,上海虹桥天街,杭州金沙天街,西安家悦荟,重庆,成都,西安,北京,长三角
4、地区,上海宝山天街,青岛星悦荟,西安星悦荟 （雁塔店）,西安星悦荟（大 兴店）,已开业 建设中,重庆北城天街 重庆时代天街 重庆西城天街 重庆源著天街,沈阳紫都城星悦荟,沈阳,青岛,龙湖商业布局,重庆新壹街,苏州时代天街 常州龙城天街,杭州滨江天街,重庆U城天街二期,重庆晶郦馆,6,6,社区特色商业 社区型生活中心，面向中产阶 级家庭的综合消费，旨在打造 更具品质、更加愉悦的生活。,都市购物中心 超区域/区域购物中心，集购物、饮 食、休闲、娱乐等多种消费类型于 一体的一站式商业综合体，成为城 市或区域的地标性商业。,高端家居生活馆 家居主题型售场，面向中产阶级 以上客群，引领品位与潮流，彰 显
5、客户的身份价值。,龙湖三大商业产品线简介,天街系列,7,7,星悦荟系列,家悦荟系列,体量一般在15万平方米以上。,业态 购物、餐饮、娱乐、休闲、文化等多元业态。,8个城市 14个开业 8个在建,分布,品牌 选址 城市主核心即新城市中心/副城市中心，依靠城市主干道或地铁 枢纽，5公里半径内人口密度平均不低于30万人次。 体量,龙湖天街系列简介,重庆北城天街 重庆时代天街 重庆西城天街 重庆蓝调天街 重庆 U城天街 北京长楹天街 成都北城天街 成都金楠天街 成都时代天街 无锡悦城天街 无锡时代天街 上海虹桥天街 杭州金沙天街 常州北城天街 常州龙城天街 北京时代天街 定位 集购物、餐饮、休闲、娱乐
6、、文化于一体的高品质的家庭一站 式城市商业体。 客群 覆盖全客层，面向家庭和年轻客群为主。,8,8,体量 体量一般在5-10万平方米。,选址 城市新兴商圈，住宅密集区。,定位 定位为高端社区服务商业。,重庆星悦荟 西安紫都城星悦荟 西安香醍星悦荟 北京星悦荟 宁波星悦荟 沈阳紫都城星悦荟 青岛滟澜海岸星悦荟 无锡星悦荟,业态 以餐饮、娱乐为主，其中餐饮比例超过50%。,分布,7个城市 6个开业 2个在建,品牌,龙湖星悦荟系列简介,客群 周边中高端社区有品位的中产家庭消费者。,9,9,体量 体量一般在3-5万平方米。,选址 城市新兴商圈，高端居住区,定位 定位为高端家居主题型商业。,业态 以家具
7、、建材、家居配套三大业态为主，辅以设计、餐饮等配 套服务。,分布,品牌,2个城市 2个开业 0个在建,10,10,龙湖家悦荟系列简介,客群 周边社区中高端家庭消费者。,天街系列,星悦荟系列,家悦荟系列,龙湖产品线对比,11,11,备注：以上租金选取西南市场租金为代表，天街以重庆北城及时代天街为代表，星悦荟以重庆星悦荟为代表，家悦荟以重庆家悦荟为代表。,天街系列,星悦荟系列,家悦荟系列,龙湖产品线对比-平均租金,12,12,中粮商业产品线研究,13,截止2016年底，中粮在全国10个城市中拥有商 业项目土地储备，已开业商业项目10个，总面 积达161万平方米。预计到2020年，商业项目 超过15
8、个，总面积超过230万平方米。,中粮地产公司成立,发展商业地产,发展大悦城综合体,全国中心战略布局,上市及资产证券化,加速全国拓展大悦城,1993,2006,2007,2010,2012,2013,中粮商业发展,14,14,西单大悦城,朝阳大悦城,安定门大悦城,杭州 上海,北京,西部地区,已开业 建设中,沈阳,烟台,中粮商业布局,中粮广场,祥云小镇,沈阳中街大悦城 烟台大悦城,昆明螺蛳湾大悦城 成都大悦城,贵阳大悦城,上海大悦城,杭州大悦城,深圳大悦城,天津,和平大悦城,天津大悦城,深圳,15,15,区域型购物中心 区域型购物中心，区域都市白 领及家庭的综合消费，旨在打 造具品质的休闲生活。,
9、都市购物中心 超区域购物中心，集购物、饮食、 休闲娱乐等多种消费类型于一体的 一站式国际年轻潮流购物中心，成 为城市或区域的地标性商业。,社区特色商业 高档社区配套商业，面向追求 品质、高格调的高收入客群， 引领品位与精致，彰显身份地 位价值。,中粮三大商业产品线简介,大悦城系列,中粮广场系列,祥云小镇系列,16,16,选址 城市主核心即新城市中心/副城市中心，通达性较高，且区域内 有大量的住宅分布。 体量 体量一般在10万平方米以上。,业态 集购物、餐饮、娱乐、休闲、文化等多元业态于一体。,北京西单大悦城、北京朝阳大悦城、天津南开大悦城、天津和平大悦城、上 海大悦城、沈阳中街大悦城、成都大悦
10、城、烟台大悦城、深圳大悦城、北京 安定门大悦城、杭州大悦城、昆明螺蛳湾大悦城、贵阳大悦城,10个城市 8个开业 5个在建,分布,品牌,大悦城系列简介,定位 集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化于一体的一站式都市购物中 心。 客群 目标客群为18-35岁的年轻中产阶级。,17,17,体量 体量为6万平方米。,选址 位于中粮集团总部，目前中粮广场购物中心仅有北京一家。,业态 以购物、餐饮、家居零售业态为主。,分布,1个城市 1个开业,品牌,中粮广场系列简介,定位 定位为中档区域型一站式购物中心，目前经营状 况较差，成为家具家居进口品牌荟萃之地。 客群 主要面向周边办公人群、社区居民家庭消费者。,18,1
11、8,定位 定位为“国际化、高品质、漫生活、情感圈” 的主题 型商业。,业态 以中高等餐饮、家庭配套、休闲娱乐、儿童早教四大业态为主。,分布,品牌,1个城市 1个开业,祥云小镇系列简介,客群 服务于有对与生活有着“高品质”、“独特”、 “体验感”的小资产阶级家庭。 选址 一线城市的高端国际生活住宅区。 体量 体量一般在20万平方米。,19,19,中粮产品线对比,大悦城系列,祥云小镇系列,中粮广场系列,20,20,备注：以上租金选取北京租金为代表，大悦城以北京西单大悦城为代表，广场以中粮广场为代表，小镇以祥云小镇为代表。,中粮产品线对比-平均租金,大悦城系列,祥云小镇系列,中粮广场系列,21,21
12、,华润商业产品线研究,22,进军商业地产上海华润时代 广场同期开业,进入北京市场,发展橡树湾、凤凰城、北京 翡翠城项目,深圳举行奠基典礼，成都翡 翠城项目启动。,品牌亮相武汉、合肥、杭州、 无锡,品牌进驻沈阳、厦门、天津,1997,1998,1999-2001,2002,2007,2011-2012,华润商业发展,2004-2005,沈阳万象城、北京五彩城、成 都万象城、南宁万象城开业,2014,华润置地进入中国20周年,23,23,截至2015年年底，华润置地在营购物中心22个， 已进入中国内地17个城市，总在营面积达491万平 方米，合作商家超1000个，合作品牌近2500个， 预计到20
13、17年底时，华润置地投入运营的零售物业 建筑总面积将超过600万平方米。,深圳,杭州,北京,南宁,已开业 建设中,沈阳万象城,沈阳,华润商业布局,成都万象城,杭州万象城,南宁万象城,郑州万象城,深圳万象城,合肥五彩城,北京五彩城,北京凤凰五彩城,郑州,合肥,成都 重庆,重庆万象城,西安万象城,24,24,华润三大商业产品线简介,五彩城系列,都市商业综合体 集合国际品牌旗舰店、时尚精品店、 美食、娱乐等业态，为消费者提供 一站式购物、休闲、餐饮、娱乐服 务。,万象城系列,体验式时尚潮人生活馆 系列,体验式潮人生活馆 集时尚、精致、年轻品牌为主导的体 验式潮人生于一体的多功能、多主题、 体验式购物
14、中心 。,家庭式购物广场 是集购物、休闲、社交于一 体的精品国际商区，致力于 营造一个欢乐、温馨、时尚 的一站式生活广场。,25,25,12个城市 11个开业 1个未开业,分布,品牌,客群 城市的中产阶级，以家庭为主的消费者，女性是重要客户。,万象城系列简介,选址 在城市核心商业商务地段以及新城区核心，如新CBD、新行政 中心、高新区的附近。 商业体量 体量一般在18-24平方米。,业态 以零售为主、百货为辅，其中零售比例超过50%，服饰 零售占30%，百货占20%。,深圳万象城、杭州万象城、沈阳万象城、成都万象城、南宁 万象城、郑州万象城、重庆万象城、无锡万象城、青岛万象 城、合肥万象城、温州万象城、西安万象城 定位 “中档偏高” ，集购物、休闲、餐饮及娱乐，打造时尚、高端 一站式购物中心。,26,26,深圳华润1234SPACE,1个城市 1个开业,分布,品牌,体验式时尚潮人生活馆系列简介,客群 主要客群为年轻时尚80、90乃至00后。 选址 二三线城市次商圈、一线城市大型社区型商业、商业配套薄弱 的人口密集区、未来重点发展区域。 商业体量 体量一般在 1万平方米。,定位 以时尚、精致、年轻品牌为主导的体验式潮人生活馆。,业态 潮流品牌服饰为主、生活创意品牌、餐饮品牌为辅。,
