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1、大连市物业管理条例（征求意见稿）目录第一章 总则第二章 前期物业管理第三章 业主自治第四章 物业管理服务第五章 物业的使用与维护第六章 行业监管第七章 法律责任第八章 附则第一章总则第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，营造安全、文明、整洁、优美、和谐的居住和工作环境，根据中华人民共和国物权法、国务院物业管理条例、辽宁省物业管理条例等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。第二条本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。第三条物业管理应当遵循业主自治、专业服务与依法监管相结合的原则。第四条本市物业服务行业实行“两级政府、三级管理、四级网络”的市场监管体制。市及
2、区（市）县人民政府、先导区管理委员会应当加强对物业管理工作的领导和组织，将物业管理工作纳入城市治理工作体系，建立物业管理综合协调和目标责任机制；建立与之相适应的资金投入与保障机制；制定和落实现代物业服务业扶持政策；鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。市物业管理行政主管部门负责本市物业管理活动的监督管理工作；区（市）县及先导区物业管理行政主管部门负责辖区内物业管理活动的监督管理工作，接受市物业管理行政主管部门的业务指导；街道办事处（乡镇人民政府）承担本辖区内业主大会、业主委员会和物业服务企业的日常管理工作；社区居（村）民委员会对街道办事处（乡镇人民政府）的日常物业管理工作予以协助和配合
3、。市、区（市）县、先导区相关行政主管部门应当按照各自职责，相互配合，对辖区内物业管理活动依法进行监督管理。第二章前期物业管理第五条新建物业实行前期物业管理。在业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当依法通过招标、投标选聘物业服务企业实施前期物业管理，具体物业管理招标、投标管理办法由市物业管理行政主管部门制定。第六条建设单位应参照市物业管理行政主管部门制定的范本签订前期物业服务合同。物业服务企业应当于前期物业服务合同签订之日起三十日内将合同报区（市）县物业管理行政主管部门备案。前期物业服务合同中应当约定合同期限和合同解除条件，合同期限一般为三至五年。物业管理区域成立业主大会且重新签订物业服务合
4、同或选聘新的物业服务企业的，前期物业服务合同终止。建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同的附件应当包括前期物业服务合同和临时管理规约。在前期物业管理期间，物业管理项目交付的专有部分面积未超过建筑物总面积50%且已售套数未达到可销售套数50%时，物业管理区域内发生下述情形之一，建设单位按前期物业服务合同条件，在物业管理区域公告后，通过招标、投标另聘新的物业服务企业。（一）物业服务企业违约，致使合同目的不能实现的；（二）物业服务企业提出解除合同；（三）物业服务企业因解散、破产等原因无法继续履行物业服务合同的。建设单位应于新物业服务企业确定后10日内将更换物业服务企业的情况书面函告物业买受人并在销
5、售场所公告，并抄报物业项目所在区（市）县物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）和社区居（村）民委员会。第七条建设单位应按照市物业管理行政主管部门制定的范本确定临时管理规约的主要内容，物业买受人在购房时签署。临时管理规约中应当载明下列事项：（一）业主定期交纳物业服务费用的义务；（二）业主对房屋使用以及出租等规定；（三）建设单位履行监督物业服务企业服务质量的义务；（四）建设单位对物业服务企业服务质量的评估标准和评估办法等；（五）共用部位、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热等费用的分摊方式；（六）与物业管理有关的其他事项。第八条物业管理区域应当根据建设用地规划许可证确定的红线范围，综
6、合考虑物业共用设施设备、社区建设等因素划分。建设单位、物业服务企业以及街道办事处（乡镇人民政府）应当依法划定或者确定物业管理区域，并向物业所在地的区（市）县物业管理行政主管部门申请办理物业管理区域备案手续和物业管理项目信息备案手续。物业管理区域需要分立或者合并的，应当经物业管理区域专有部分占建筑物总面积超过三分之二的业主且总人数超过三分之二的业主同意。物业管理区域调整后，应当重新办理物业管理区域备案手续。相关规定由市物业管理行政主管部门制定。第九条 建设单位应按物业管理区域总建筑面积千分之三的比例在物业管理区域内配置物业管理用房，最低不少于一百平方米;其中，业主委员会办公用房最低不少于二十平方
7、米。分期开发建设的物业，开发建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例配置物业管理用房。物业管理用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备独立使用功能。物业管理用房属于全体业主所有，由依法承担物业服务的物业服务企业占有、使用。规划行政主管部门在确定规划设计条件、批准修建性详细规划时，应当按照本条例规定的物业用房配置标准进行审核，并在建设工程规划许可证中载明物业管理用房的具体位置以及建筑面积。第十条建设单位与物业买受人签订的商品房销售合同应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。物业服务企业承接物业前，建设单位应当依法移交相关资料，双方按照合同约
8、定共同对物业管理区域内的物业管理用房、物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收，并邀请物业所在地的区（市）县物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）参加。未进行承接查验的物业，不得交付使用。物业服务企业不得承接未经查验或者查验不合格的物业。物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。具体物业承接查验办法由市物业管理行政主管部门制定。第三章业主自治第十一条物业管理区域内已交付的专有部分面积占建筑物总面积百分之五十以上的，应当成立业主大会。业主大会根据划定的物业管理区域设立，一个物业管理区域成立一个业主大会。只有
9、一个业主或者业主人数较少，且经全体业主同意不设立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，维护全体业主在物业管理活动中的合法权利，依法履行职责。业主大会自首次业主大会会议审议通过管理规约和业主大会议事规则之日起成立。第十二条业主大会行使下列职权：(一)制定和修改业主大会议事规则；(二)制定和修改管理规约；(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员；(四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；(五)选聘和解聘物业服务企业；(六)筹集和使用房屋专项维修资金；(七)改建、重建建筑物及其附属设施；(八)改变共用部位、共用设施设备的用途；(九)决定
10、或者授权业主委员会决定共用部位、共用设施设备的经营方式，管理、使用经营收益；(十)听取和审查业主委员会的工作报告和收支预算、结算的工作报告；(十一)改变或者撤销本物业管理区域内业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议；(十二)法律、法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。第十三条建设单位应当在符合业主大会成立条件之日起30日内向街道办事处（乡镇人民政府）报送筹备首次业主大会会议所需下列文件资料：(一)物业管理区域备案回执；(二)房屋及建筑物面积清册；(三)业主名册；(四)修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图；(五)物业管理用房备案文件；(六)公用设施证明；（七）其他应该提交的文件。
11、物业管理区域符合成立业主大会条件，建设单位未向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）提交成立首次业主大会的书面申请的，可以由专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%的业主提议，书面向物业所在街道办事处（乡镇人民政府）提交成立首次业主大会的申请；业主人数超过100的物业管理区域中，可以由专有部分占建筑物总面积20%以上且业主人数为20以上的业主提议和提交申请。建设单位和物业服务企业未在规定期限内提供业主名册等相关文件资料，经区（市）县物业管理行政主管部门责令限期改正，逾期仍不改正的，街道办事处（乡镇人民政府）应当向不动产登记机构查询业主姓名和房屋面积，不动产登记机构应当提供并不得收取费用。
12、第十四条符合业主大会成立条件的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到建设单位或者符合本条例规定条件的业主联名提出的筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立业主大会筹备组。筹备组人数应当为五至九人的单数，由街道办事处（乡镇人民政府）代表一人、建设单位代表一人、社区居（村）民委员会代表一人、业主代表二至六人双数组成；建设单位已经解散或者决定不参加筹备组的，增加一名业主代表。筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任。筹备组中业主代表的名额可根据规划建筑面积、布局等条件，合理划定区域平均分配业主代表数额，每个区域推选产生1名业主代表，当某区域不能按时完成推选时，由街道办事处（乡镇人民政府）和社区
13、居（村）民委员会为该本区域推选一名业主代表。筹备组中业主代表的推选办法由街道办事处（乡镇人民政府）确定，并事先告知全体业主。筹备组应当自成立之日起七日内，将筹备组成员名单在物业管理区域内显著位置公示。公示期内业主对筹备组成员有异议的，应当以书面形式向街道办事处（乡镇人民政府）提出，街道办事处（乡镇人民政府）应当自收到书面意见之日起7日内进行核查，被核查人员应当配合核查工作。拟定的筹备组成员名单公示期满，业主无异议或者异议不成立的，街道办事处（乡镇人民政府）应当向全体业主发布筹备组成立的公告并附筹备组成员名单。筹备组正式开展筹备工作前，区（市）县物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）应
14、当对筹备组成员进行物业管理相关知识的培训。第十五条筹备组成员应当符合下列条件：（一）具有完全民事行为能力；（二）本人及其配偶、直系亲属未在建设单位或在同一物业管理区域提供物业服务的企业任职；（三）无向建设单位、物业服务企业索取、收受财物、报酬或谋取利益的行为；（四）无不宜担任的其他情形。筹备组中的业主代表还应当履行及时交纳物业服务费用、汽车停放费用和房屋专项维修资金等义务，不得有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等物业不当使用的行为。筹备组业主代表不得参选本届业主委员会委员。筹备组业主代表不符合本条规定条件，经二分之一以上筹备组成员签字确认，由筹备组取消其业主代表
15、资格，由街道办事处（乡镇人民政府）重新推选并公告全体业主。街道办事处（乡镇人民政府）代表不符合本条规定条件，以及因工作变动等原因不能履行职责的，街道办事处（乡镇人民政府）应当及时更换。第十六条筹备组会议由筹备组组长召集和主持，也可以由筹备组组长委托筹备组其他成员召集和主持。筹备组成员不得委托代理人参加会议，但法人或者其他组织除外。筹备组会议应当有过半数筹备组成员出席，作出的决定必须经全体筹备组成员半数以上同意。筹备组会议应当制作书面记录并存档。筹备组会议作出的决定，参会成员应当签字确认，并自作出决定之日起3日内向全体业主公告。第十七条筹备组应当自成立之日起九十日内完成下列筹备工作，并召开首次业
16、主大会会议：（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式；（二）拟订管理规约和业主大会议事规则草案，其中议事规则草案中可以约定是否设立业主代表、业主监事会，拟订业主小组划分方案草案；（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；（四）拟定首届业主委员会委员候选人条件和选举办法；（五）召开首次业主大会会议的其他筹备工作。前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于七日。业主对公告内容有异议的，应当在公告期间以书面形式向筹备组提出意见，筹备组应当自收到书面意见之日起七日内集体讨论决定是否采纳并书面答复。业主大会成立后，筹备组自动解散。筹备
