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1、,新城置业东方银座项目,运营策略报告,2006.04.10,提案大纲,第一部分 项目分析 第二部分 项目定位 第三部分 运营策略 第四部分 营销推广,第一部分 项目分析,项目概况,东方银座位于江苏省张家港市暨阳中路，沙洲公园东侧，项目总用地面积约2100多平方米，建筑面积约为7500平方米，其中地下1层，地上5层（约6500平方米），为商业综合大楼。 地下一层为车库 地上1-5层为商业或办公用房,项目周边环境,项目周边交通便利，各类配套设施齐全，文化氛围浓厚，周边主要环境设施为： 1.沙洲公园 2.张家港大戏院 3.各类生活/商业配套,项目SWOT分析,项目优势分析（S）： 项目地段好，城市一
2、级核心区域； 项目形象好，立面现代时尚，建筑有气势； 项目配套好，停车方便，人文配套，生活配套好； 项目景观好，紧靠沙洲公园，紧邻休闲广场； 项目目前尚未定位，完整性好； 项目开发时机好，张家港地产处于上升期。,项目劣势分析（w）： 项目体量小仅为7千多平方，不能形成影响力； 作为商业项目，周边的商业气氛不够浓厚。,项目SWOT分析,项目机会分析（O）： 港城经济持续快速增长，人均消费力不断提升； 港城地产发展依旧迅猛，地产投资意识不断增强； 港城典型的商业项目都处于酝酿阶段或运营前夕，还都没有形成真正的影响力，给我们留了一个时间空挡； 发展商品牌处于高度影响力期，便于借力打力； 船小好掉头，
3、一旦明确定位方向，我们可以快速解决问题，结束战斗。,项目SWOT分析,项目风险分析（T）： 项目所在地，虽为老城，但非城市空间发展的方向，项目地段有被边缘化趋势； 本项目作为一个商业综合体项目，面临着巨大的竞争压力； 项目的定位空间非常有限，操作风险加大。,项目SWOT分析,项目优势很多，但不突出，相反劣势也比较明显，如何化劣势为优势，是我们要认真思考的问题！ 项目机会点不错，但风险也比较突出，所以必须设法把风险降低，把机会点最大化！,项目分析结论,我们该怎么办？,第二部分 项目定位,项目定位,项目战略定位选择,赚利？,赚经验？,赚名？,赚什么？,看当前？,思未来？,项目定位,项目战略定位选择
4、 如果目前公司不缺资金，或短期内没有资金压力，我们建议本项目要立足长远，要本着树立公司形象的原则来操作，即项目要赚名！这样操作既能得名，又能得长期的利，且能保证项目在经营层面的操作成功，从而整体成功。 这个项目作为纯商业项目，对铺垫暨阳湖新项目有指导意义。 从长期看，项目升值潜力巨大，如能长期持有，将是公司一笔丰厚的资产，国内国际的大地产公司相当部分都有自己的长期持有物业，招商地产/和记黄埔等。,项目定位,项目业态定位 根据本案周边环境条件、体量规模及项目建筑类型特点，本案项目总定位方向：,项目定位,功能定位方案一： 餐饮、娱乐、休闲与办公。 总定位描述 集餐饮、娱乐、休闲、办公于一体的 多功
5、能高档餐娱中心,项目定位,业态业种定位： 根据建筑层数与体量，本案业态规划为： 1-2层：大型餐饮； 1层大厅集中餐饮，2层为包间 3层：咖啡厅、茶餐厅或西餐厅； 4层：娱乐KTV、SNOOK、酒吧等； 5层：美容美体、健身中心、部分办公。,项目定位,客户定位 消费群体： 商务宴请/朋友宴会/喜宴 商务会客/商务娱乐/朋友娱乐,项目定位,客户定位 租买客户： 大型连锁餐饮店租为主 连锁咖啡/茶/西餐厅店主租或买 KTV/酒吧/娱乐业业主租或买 投资客户买,项目定位,功能定位方案二： 主题餐饮会客中心 总定位描述 港城首席主题美食中心,项目定位,业态业种定位： 根据建筑层数与体量，本案业态规划为
6、： 1-3层：大型中高档中餐； 1层大厅集中餐饮，2层分为多功能大包房，3层为私密会客中小包间 4层：高档咖啡厅、茶餐厅或西餐厅； 5层：量贩KTV；,项目定位,客户定位 消费群体： 商务宴请/朋友小聚/婚宴喜宴 商务会客/商务娱乐/朋友娱乐,项目定位,客户定位 租买客户： 大型中餐连锁餐饮店租为主 连锁咖啡/茶/西餐厅店主租或买 KTV娱乐业业主租或买 投资客户买,第三部分 运营策略,租售模式,租售模式分类： 1.按租售面积来分： 整租整售：一个单位整体出租或出售； 整租散售：一个单位整体出租但分割出售产权。 2.按租售次序来分 先租后售：先将物业出租个商家，带租约销售； 先售后租：先承诺返
7、租销售给业主，再招商招租。,租售模式,本案租售模式 根据本案的建筑特点与业态规划，针对于不同的单位可采取不同的租售方式： 1-2层 大型餐饮 整体出租或出售 3层 咖啡/茶西餐厅 分割出售产权 4层 娱乐KTV/酒吧 分割出售产权 5层 美容中心/办公 出租，自己保留。,租售模式,本案租售模式 以上租售模式组合，最终可销售面积约5200平方米，其中3/4层产权出售面积约2600平方米。 从租售顺序来看，原则上本案采取先找商家再找买家的先租后售方式，尽量把招商/招租工作提前，这样能最大程度的满足商家要求。 如果1-2层大餐饮商家采取租的方式，则再签租约后再将产权出售给投资者。,租售模式,本案租售
8、模式 地下停车场处理方式： 方式一：自己保留，不出售。 后期自己出租车位/收取停车费来回收投资 方式二：出售经营权或使用权。 让大餐饮或其他商家买断使用权，以供他们自用和收停 车费用。,经营管理,各商家自主经营，但服从统一管理； 由发展商成立东方银座管理中心，统一管理商家、管理业主； 管理中心向商家或业主收取管理费。,第四部分 营销推广,思路策略,不同的运营模式，决定不同的营销推广策略。 多功能餐娱中心：需要的营销力度比较大，而且需要尽早介入，带动招商和销售； 主题餐饮中心：前期主要要进行针对性的招商，营销推广工作在大客户确定意向入驻后在推广，而且不需要大力度，推广的目的，在于带动其他小商户和投资者入市； 不同的定位，推广方向和思路也有差异。,广告推广,多功能餐娱中心： 城市会客中心 东方银座，美食娱乐城 港城一战式，餐饮/休闲/娱乐中心 请客，我就去东方银座 有品位，更有面子 想吃就吃，想玩就玩,广告推广,主题餐饮中心： 张家港的大厨房 东方银座，美味新天地 吃在港城，吃在东方银座 网络天下美味 请客吃饭，去东方银座 吃品位，吃健康，吃未来,活动策划,美食节举办； 卡拉OK大赛； 啤酒节举办； 市民最爱去的消费地评选等,招商销售策略,定向招商； 充分互动； 全力支持； 经营成功！,因时间仓促，方案尚有不完善之处，还望斧正。,谢谢。,思路即出路！,预祝贵我双方创造辉煌！,
