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1、豪宅项目要素支撑分析 豪宅产品亮点打造,报告内容,页码,豪宅的支撑要素分析,一、,豪宅客户的基本价值取向,价值取向,基本价值取向,豪宅项目核心竞争力矩阵,社会,自然(环境),表现的（外在风格/人文）,内在的(功能,思索,体验),华侨城,传统豪宅,水榭花都,第五园,本项目有山海资源，自然环境的外在表现可以形成项目的核心竞争力之一 本项目若能打造高尔夫景观，引入水系，可以形成双核竞争力,汤臣一品,顶级豪宅的发展历程,不同城市对于豪宅的定义与该城市豪宅所处的发展阶段有关 本项目建议在充分满足尊贵感的前提下，尽量创造人文价值,顶级豪宅的三级支撑元素,顶级豪宅不仅仅依靠自然资源、板块优势、产品、配套服务
2、等营造，更需借助人文价值的提升，用最巧妙地人文气质与自然景观融合，打造独一无二的城市名片级作品，原创价值，不可复制！,豪宅发展趋势一：高层加别墅的组合模式,高层区+别墅区组合模式,豪宅发展趋势二：创新理念引领消费者,创新产品理念及提升舒适度指标,豪宅发展趋势三：个性化的服务和体验,独有的特色服务和体验,豪宅产品的亮点提升,二、,豪宅的分类：住宅从大的类型来分，有独立住宅(即通常所说的别墅类住宅)和集合式住宅(即高层式住宅),北京星河湾 别墅类豪宅,上海汤臣一品 高层类豪宅,由于要评判别墅类住宅的豪华程度，应该考虑其室外环境，比如自然山水、每户占地面积等方面的资源占有情况；而对高层豪宅主要看其每
3、户的室内建筑面积及装修标准 正是基于这两类住宅的评判标准完全不同，所以对豪宅的评述应该分两类：独立型豪宅(别墅豪宅)及集合型豪宅(高层豪宅),高层豪宅的亮点提升,Part 2.1,高层类豪宅：必须有舒适度和尊贵感的突破，人造环境是关键,三个层面,人造环境的营造是关乎高层豪宅居住舒适度优劣的关键因素,设计层面,1,技术层面,2,心理层面,3,包括建筑外观，户型的外观、别墅化的户型室内空间、园林景观、垂直交通等方面。高层豪宅在这些方面均应比普通高层住宅有较大的突破和创新,包括在结构体系、构造体系和机电设备体系方面的创新 环保、节能、自然健康的高新技术的采用，迎合精英人士的高尚生活理念,采取一些特殊
4、手段使高层豪宅让人觉得物有所值甚至物超所值，豪华看得见 在入户方式、形态组合等方面追求独门独户的感觉。既有空中别墅的内在品质，又有不让公建的豪华气派外观,高层豪宅亮点提升方式（1/7）：建筑风格现代简约风格，海浪般的流线型，体现滨海风情,颜色：浅色调，如银色，与高层大面积的观景玻璃成为一体，营造一种明亮的格调 造型：板式建筑，顶端不建议设立标志性屋顶，运用“天际独立独立屋”的概念打造“天际私家花园” 用材：以石材和玻璃为主要用材 线条：流线型，高层下的园林规划也以流线的线条打造，与高层线条协调,高层入口示意图,香港贝沙湾立面,高层豪宅亮点提升方式（2/7）：充足的室内外停车位，对于购买豪宅类产
5、品的人士而言，应考虑户均拥有2-3部私家车,地面停车场,影响社区美观与整洁度，一般用于临时停车,地下停车库,有充足车位，且设有从地下车库通往上部建筑的内部电梯,上海翠湖天地御苑 地面停车场,上海翠湖天地御苑 规划户数：651户 车位比：1：0.5,兰溪谷二期 规划户数：537户 车位比：1：1.3,深圳招商半山海景兰溪谷 地下停车场,高层豪宅亮点提升方式（3/7）：大面积、多功能空中花园，即能够形成景观，又可以满足露天私人聚会,每户带有超大露台，可布置为空中花园，不计入面积，对客户有较大吸引力 空中花园设有独立的防盗电子刷卡入户电梯,图片来源：广州花都凯旋门实景考察图,空中花园独立入户电梯,高
6、层豪宅亮点提升方式（4/7）：景观最大化，大面积的落地窗、大露台和弧形观景阳台，设置观景浴室，强调景观视野的开放性,270度观景阳台,观景浴室,大面积落地窗,高层豪宅亮点提升方式（5/7）：顶层复式作为高层产品中的亮点，在顶层打造若干“天际独立屋”，提升整个高层产品的形象,借鉴香港新鸿基凯旋门的做法，在顶层打造天际独立屋，建泳池、花园等，成为一个绝佳的私人生活空间和观景台,高层豪宅亮点提升方式（6/7）：局部体现奢华对大堂、客厅、门窗等客户直接感受之处采用顶级用材和配置，给客户奢华体验,样板房的门、主卧、浴室、客厅等视觉易见空间使用顶级装修，装修标准以牌示或者纸质资料向客户展示 公共空间着重体
7、现空间的开阔性，彰显豪气,图片来源：北京星河湾装修实景图,“好钢用在刀刃上”,高层豪宅亮点提升方式（7/7）：技术层面采用高科技，体现智能化和环保节能，迎合低碳、节能的主流价值观,与松下、海尔、美的等商家合作，联合打造低碳节能家具系统，形成社会影响力,上海 淡水湾花园户型,客厅餐厅南北通风,主卧 独立衣帽间,三室两厅155 ,双阳台,普通高层价值提升（1/6）：必须保障主卧室带衣帽间、客厅和餐厅南北通透、南北双阳台设计,两室两厅148 ,无阳台,北京 POP MOMA户型,可以自由分隔的空间将生活创意化，但却忽略了基本功能的配置,享受型城市豪宅144170,普通高层价值提升（2/6） ：大面宽
8、、短进深，二梯三户房型设计房型端正，多处采光，每套主卧带衣帽间,30m面宽,10m进深,179m2,84m2,170m2,2/2/1+4/2/2+4/2/2,房间采光充足,仁恒河滨花园（上海）,普通高层价值提升（3/6）： 错跃式设计，让空间更为情趣化,客厅上两步后到达生活空间，保障功能区域与生活区域互不干扰，餐厅肩负了起居室功能。,靓达名邸（乐山市）,180m2,京润珍珠（海南）,北京 棕榈国际高层,三室两厅158 ,增加 佣人套房设计,次卧室 转角窗设计,主卧室 飘窗设计,普通高层价值提升（4/6）：玄关增设小衣帽间 改善主卧和次卧窗设计、增加佣人套房，让生活更实用化,上海 东方曼哈顿尚东
9、区,三室两厅156 ,玄关设置衣帽间,普通高层价值提升（5/6） ：多处赠送露台和飘窗，入户花园等既美观又实用,116m2,270度转角飘窗设计，品味惬意生活,105m2,跳送6M超高空中露台，半赠送入户花园，体现一种廊院生活,恒立听海花园（深圳）,普通高层价值提升（6/6） ：露台跳送，并较好解决其私密性问题，使露台更实用,152m2,入户花园露台和主卧露台跳送,155m2,超大露台，通过百页或凸窗来提高露台私密性,空中庭院，三个空间共享,155m2,金地香蜜山（深圳）,大平层产品价值提升（1/5）：主卧观景、双工人房设置、多梯入户、阔绰宴会厅,双工人套房设置,主卧观景设计,五步电梯，主家独
10、立拥有两部,汤臣一品（上海）434m2,大平层产品价值提升（2/5）：阔绰宴会厅与露台融合、多厅设计容纳男女主人不同活动空间、设置可变更空间,工人房,可变更空间,进行大型宴会的可分可合空间,华府天地（上海）450460m2,大平层产品价值提升（3/5） ： 90平米观景圆厅将客厅价值放大、家庭起居室配置让生活更私密，可考虑在楼王产品中设置,90平方米创意圆厅可举行晚宴 涵盖了钢琴的附属空间,盛大金磐（上海）,起居室,301m2,家庭起居室,大平层产品价值提升（4/5）： 复式设计、客厅挑高、设置洗衣房,适当增加别墅房型的功能 200平方米的设计考量了客厅挑高、主卧观景等附加功能,200m2,1
11、40m2,跃层上空,客厅,中凯城市之光(上海）,嘉里华亭(上海）,大平层产品价值提升（5/5）： 主卧室270度景观阳台与增设空中院馆,空中院馆,270度观景阳台,空中院馆可改成一书房,转角观景阳台,别墅豪宅的亮点提升,Part 2.2,别墅豪宅亮点提升方式1：仪式感塑造，建筑外观要沉稳而大气，气派的门廊形成仪式感，反衬其主人的地位,门廊-温哥华森林,门廊,别墅外观意向图2,别墅外观意向图1,气派的门廊形成仪式感，反衬其主人的地位,别墅豪宅亮点提升方式2：后退式的建筑布局，将主要度假活动空间放在面海的一面，对景观要求不高的操作区放在最前面,花园,活动区,居住区,操作区,布局说明,充分考虑居住者
12、的行为习惯，强化了活动空间的景观打造 通过水池、花园、围墙增加景观进深，弥补海景的缺陷 长条型泳池增强了景观的参与性 居住区以人造水景为主，参与性强,别墅豪宅亮点提升方式3：建筑主体采用分离式设计，通过连廊或泳池相互连接，实现完全的主客分区、动静分区,Two-Bedroom Garden Estate,Three-Bedroom Garden Estate,占地面积1,076 1,230 m2,占地面积1,662 2,068m2,客人活动区,佣人活动区,公共活动区,主人活动区,注：户型图为普吉岛悦容庄平面图,别墅豪宅亮点提升方式4：客厅、卧室、浴室采用“大开间宽面宽”的设计方式，将室外景观资源
13、最大化引入视野,别墅豪宅亮点提升方式5：可引入水系营造山间流水别墅的感觉,使得海景、山景、水景融为一体，达到三重层次的景观效果,菲利普.赖特设计的流水别墅,临山独栋别墅区也可考虑在面海的一面打造室外面海泳池，营造双重海景的视觉效果,别墅豪宅亮点提升方式6：个性化功能：灵活设置多功能空间（收藏间或红酒窖等），满足客户的个性化需求,多功能空间的功能设置体现业主的个人喜好和专属享受 室外活动空间可预先设置供业主聚会的设施（如烧烤架等）,考虑到部分企业客户的需求，多功能空间需要在设计上有一定的灵活性,会议室,收藏间,红酒窖,烧烤架,别墅豪宅亮点提升方式7：社交功能营造，设置会议室、多间客房（全套间）、
14、多个停车位、艺术品储藏室,会议室,客房,地面大型车库,艺术品收藏室,别墅豪宅亮点提升方式8：标杆营造，选择1-2栋打造标杆楼王产品，挑出去做平台，平台上的一楼设置大型无边际泳池,深圳天麓八区挑空层泳池设计图,顶层可观景的月光浴吧,标杆别墅是本项目的一个形象和价值双标杆产品，在产品打造上使之成为本项目的亮点 这类型的产品本身数量不多，建议多花成本打造跳空平台，设置双泳池，顶层浴室设置“月光浴吧”等,案例产品创新带来溢价：流水别墅、长城脚下的公社，创意概念创造项目溢价,具有初始的、原型的，超越时间的质地，建筑造型和内部空间达到了沉稳，坚定的效果； 座落于岩崖之中，壁炉以自然山岩砌成的，以瀑布形成的
15、雄伟的外部空间； 在材料使用上，所有的支柱都是粗犷的岩石，所有混凝土的水平构件，看来有如贯穿空间，地坪使用沉重岩石，尤以悬挑的阳台为最。,流水别墅,长城脚下的公社,由12名亚洲杰出建筑师设计建造的私人收藏的当代建筑艺术作品； 项目策划人和投资人积极推动12名亚洲建筑师设计建造出极富当代精神的私人住宅 荣获威尼斯双年展“建筑艺术推动大奖”,手提箱 张智强（中国香港）,家具屋 坂茂（日本）,怪院子 严讯奇（中国香港）,案例香蜜湖1号：奢华极致定义豪宅标准，创造项目溢价,奢华关键点：奢华厅宽，主客仆严格分区，豪华双大堂，智能入户电梯,豪宅的社区价值构建,三、,社 区 价 值 构 建,园林价值构建,富
16、人度假生活示范,社区配套功能,物业管理,社区功能价值构建,度假/居住为一体,适合度假性增值服务,园林景观体系,园林景观,Part 3.1,园林景观:采取对称、尊贵和大气的中央景观，其他支点景观精致活泼、以小见大,河道节点的私家水岸处理,入户路的道路线行处理,私家水岸小品,水岸庭院的展示,中央景观对称、尊贵、大气,园林景观：多种乔木、灌木等植被搭配，形成四季景观；大片绿地形成开阔视野；保留通向海边的景观通道,注重项目园林景观的层次感，强调景观主轴线、景观节点的设计，保留通向海边的景观通道 道路设置曲折，配合植被的自然隔断，形成移步换景的效果,极具震撼力的景观节点,入海栈道,多种植被搭配,大片的开阔绿地,园林景观：架空层的功能与外部园林形成结合和互动，将社区园林的景观引入建筑内部,深圳日月府,深圳皇御苑,园林景观：
