《xx市房地产开发项目可行性报告cc.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《xx市房地产开发项目可行性报告cc.doc（35页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、XX市房地产开发项目可行性报告 项目名称：xx省xx市xx房地产开发有限公司xx市开发项目可行性研究报告委托方：xx省xx市xx房地产开发有限公司受托方：xx省xx市房地产评估有限公司估计人员：xxx xxx作业日期：2010年5月13日报告编号：略目录：一、 XX市概况：1、 城市发展情况；2、 城市经济发展水平；3、 城市住房水平。二、 项目背景和概况： 1、项目背景：(1) 项目名称： 东湖路人行居住小区（暂定名） (2) 可行性研究报告的编制依据(3) 全国房地产市场分析2、 项目概况1） 宗地位置： 2）四至范围；3）地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；4）地面状况；5)地面现有
2、居民情况；6)地质情况。三、 项目周边情况1、 项目所在区域位置及自然条件；2、 项目周边物业发展情况；3、 项目区域交通环境、交通状况；4、 项目周边的社区配套。四、 市场分析：一、区域住宅市场成长状况：1、 区域住宅市场简述；2、 区域住宅市场各项指标成长状况。二、区域内供应产品的集合特征：1、区域内表现较好个案状况；2、分析：本案在区域市场内的机会点；3、结论。三、物业类型、户型、面积设计建议。五、投资收益分析：1、成本预测：2、税务分析：、营业税及附加税；、所得税；、土地增值税。3、经济效益分析： 1）、经济效益分析的假设条件（是否享受政府各项税费的减免）；2）、项目利润率、投资回报率
3、及主要经济指标；3）、项目开发各期的利润体现；4）、敏感性分析。4、项目资金预测： 1）、资金投入； 2）、资金回款计划；3）、资金需求计划。六、项目SWTO分析1、优势；2、劣势；3、机会；4、威胁。七、项目开发可行性建议及市场定位1、项目开发可行性建议；2、项目市场定位；1）、项目规划定位；2）、项目消费群体定位；3）、项目价格定位。一大丰概况 一、城市发展情况：Xx市是珍稀动物麋鹿的故乡，拥有世界上最大的野生麋鹿自然保护区，是中国精选的15个生态旅游景点之一。xx市是新兴港口城市，拥有xx省东部沿海中部唯一的深水大港，是年吞吐量1000万吨的国际性中型商业港和国家一类开放口岸。连续七年进
4、入“全国县域经济基本竞争力百强县（市）”行列，被评为国家首批可持续发展先进示范区。 大丰市总人口74万，总面积2367平方公里，海岸线112公里，耕地124万亩，滩涂116万亩，距海岸40公里处，尚有辐射沙洲104万亩，现辖14个镇、1个省级经济技术开发区和1个省级海洋经济综合开发区。二、城市经济发展水平： 2008年，全市实现GDP203.4亿元，比上年增长14.5%；实现财政收入15.87亿元，其中一般预算收入10.02亿元，比上年分别增长34.4%、47%；实际到帐外资2.8亿美元，比上年增长40%；全社会固定资产投资128.8亿元，其中规模以上工业投资84.5亿元，比上年分别增长47.
5、9%、68.6%；城镇居民人均可支配收入13129元，农民人均纯收入8050元，比上年分别增长17.5%、14.9%。 二项目背景和概况1、 项目背景：一、 项目名称：xx市xx路阳光之城居住小区（暂定名） 二、可行性研究报告的编制依据： 1）城市居住区规划设计规范 2）xx市城市拆迁管理条例 3）城市居住区公共服务设施设置规定 4）住宅设计规范 5）住宅建筑设计标准 6）城市道路绿化规划及设计规范 三、全国房地产市场背景详见附12、项目概况一、宗地位置：项目地处xx市新区二、四至范围：项目南临xx路（筹建），北达xx路，东侧距xx路100米，而西侧则是未开发的农田和私房。三、地势平坦状况，自
6、然标高，与周边地势比较：项目所在地地面增高4米左右，周边地势与之等同。四、地面状况：项目所在地地面现有少部分住房和农田，目前正在紧张拆迁过程中。到政府交地时能达到三通一平，所以开发商拿到地时是熟地。五、项目概况；项目面积2万平方米左右，约30亩。整个项目由8000平方的商业用地和12000平方住宅用地组成。在商业和住宅之间为市政府规划的一条横贯项目的人工河，河道宽14米，深3米，在河道边上也是政府规划的一条宽十米和绿化带和一条宽十米的沿河路。六、地质情况：宗地土层为沙夹土，承载能力为每平方米10吨，地下水位在4米以下，抗震能力为6级。七、项目所在区域位置及自然条件；交通便捷。距204国道15公
7、里,距xx机场50公里，境内xx铁路已投入运营，国家一类口岸是国家“九五”规划的沿海中心港，两个万吨级码头于2004年建成通航。沿海高速公路已建设。中等城市的框架已经构成，市区各类设施配套齐全，是“xx省文明城市”。八、项目周边物业发展情况；xx市现有的商品房物业多为多层，目前部分小高层市场正在开发，瑞城国际苑等都规划了很大一部分小高层建筑，高层物业在大丰目前还是个空缺，别墅的发展情况不太理想，因为当地人认为别墅和自建的私房没有太大区别，而且面积大总价高，大部分消费者不能接受。 目前，大丰市新开发的住宅房价格基本保持在2500-3200元/平方米之间。 近几年，国内房地产市场的快速发展对于大丰
8、市的影响很大，房价上涨幅度迅猛，到现在为止，市内住宅最高价已达到3700元（瑞城国际苑小高层），平均价位还保持在2700元左右。当前市民普遍认为房价太高，但住房需求率还是很高。九、项目区域交通环境、交通状况；项目所在区域虽然位于xx市新区，但距离市区并不远，距市中心商业最繁华处仅仅相距1800米，与项目相临的几条路都是主要通道：Xx1路：建于2004年，路宽53.25米,包括三条绿化带；Xx2路：主要商业通道,宽14.5米，改建中，将增加两条绿化带；Xx3路：项目所在地路段于今年刚改建完成，宽22米，两条绿化带。从上面得出的结果看来，近几年政府比较重视新区的发展，从道路修建到土地开发都是为了快
9、速发展西区和对新区人气的积累。 本项目所在地交通状况较好，从204国道进入市区的主要通道xx路从项目前面通过，最近处150米，项目距离长途汽车站仅250米，去周边县市非常方便。由于xx市属于县级市，已开通市内公交。十、项目周边的社区配套。序号地点距离宗地/米1汽车站2502华联超市16003公安局1504城中菜场23005xx中学(初中)25006xx中学(高中)28007中国银行4008农业银行3009xx广场150010市政府60011骨科医院80012商业街160013肯得基200014图书馆30015剧院1700从以上的图表来看：目前宗地周边基本生活配套还是属于较缺乏，如菜场、大型购物
10、广场、娱乐场所等，小区周边的配套是否齐全是项目宗地开发与否的一项重要指标，项目宗地配套的缺乏会造成开发成本的加大，同时也势必造成利润的降低。从本案来看，为提高开发可行性及将来的升值空间，小区周边应配备相应的生活、娱乐方面的商服设施。三区域市场分析一、区域物业市场成长状况：xx市新开发的住宅房价格基本保持在2500-3000元/平方米之间。 近几年，国内房地产市场的快速发展对于大丰市的影响很大，房价上涨幅度迅猛。市内住宅的平均价位还保持在2700元左右，当前市民普遍认为房价太高，但住房需求率还是很高，因为在这之前大丰市内没有几个像样的小区。由于房价涨幅太快，大多数消费者的思想还停留在每平方240
11、0-2500元的价位上，致使许多客户迟迟不能决定。对于大丰的商铺而言则是另外一副景象。在2008年以前，居民把买商铺当首选的投资方式，而那时的商铺也仅仅就是主要的通道和一条老商业街。后来政府招商扩建，把旧的商业街改建成购物广场，另外还建了一个xx广场，今年又建成了xx广场，这一系列商业广场的推出使本市的商业一下达到饱和。目前，xx商业街的空置率达到60%以上，而xx广场里面的效益也不是很好，许多店铺都挂出转让、转租的牌子。这一系列的现象直接影响到新开发的商铺。 二、本案所在区域消费群体情况分析：28人(取样人数不多,问级面不是很广)房型三室一厅一卫三室两厅两卫两室一厅一卫两室两厅一卫比例42.
12、86%28.57%14.29%14.28%从上图可以看出：xx市的房地产市场已经达到一个新的阶段，人们对住房的追求已经不仅仅局限于居住，而是需要更完善的配套，更大的空间。承受价格2300-24002400-250026002700 以上比例11%43%21%25%在房价的承受能力上，受访者都表现得比较保守，每平方2400-2500元是大多数中层收入承受能力，在问及价格问题上大多数受访者认为大丰目前的房价水分太大，短期内有降价的可能。购买意愿及方向见附件21. 投资方向：被访者中有3人已经买了门面房，5人愿意花钱买门面用来投资，有两名经常买体育彩票，其它人对于商品房、股票、债券都没有太大的兴趣。
13、特别是对于商品房，消费者都认为现在市房地产市场价格不稳定，并且当前价格太高，有望回落，对于购房都抱一种观望的态度，更不用说是投资了。2. 付款方式：被访者中绝大多数人（占2/3）认为最好用一次性付款方式购房，主要考虑到银行住房贷款利息和今后的偿还能力。3. 购买区域：集中在中心区跟西区，选择中心区是因为长期积累人气和齐全的商服设施。而西区则是新规划的开发区，有一部分人看爱好它的发展潜力，并且西区更靠近204国道，交通条件更为便利。而受访者则表示东区工厂太多，不适合人们居住。4. 交付要求：受访者一致表示要求毛坯房，主要原因是怕装修不附合自己的要求，他们认为买装修好的房子还不如买二手商品房，在他
14、们的心中装修不仅仅是种形式。5. 了解广告的方式：了解信息广告跟受访人的层次有直接关系，但无论什么层次，朋友介绍始终是了解信息的一个最重要的途径。而通过电视和网络了解信息的并不多，市电视台没有多少人关注，而到了乡镇这种现象就好一点了，而网络在这个县级市并不是很普及。另外，不是每个人都有看报纸的习惯和条件的，这当中只有很少一些单位和个人经常关注。三、区域内供应产品的集合特征：1、区域内表现较好个案状况；、xx名苑楼盘名称xx名苑售楼电话区域地段xx路发展商xx置业公司代理商/设计单位xx建筑设计院物管单位集团公司下属物业管理公司建筑面积66095平方米占地面积55612平方米项目属性高品质居住小区建筑风格欧陆式风格栋数层数绿化率3606%总套数400销售率未开盘建筑密度28.11%户型结构3.2.2/5.3.3/2.2.1/3.3.2/取暖方式/朝向朝南销售起价住: 2500均 价住:2800最高价格住：3200商：商：商：付款方式一次性、按揭主
