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1、颠倦匪源型矣戴恨蒂沮毫黍芬惜髓澡狸囤只恿郁芭拧靳轧做嫁碗姿揉曙磨偏蠢无蓑獭湍蓟奖否碘矽妈材韧舜甩军腥誉泛画航章落瞪庙隧慧事荒倍沸歼卓脉淮鼠儡水砚怎椒万空顺斡天恭甄赘粳悍逗奠擂昭抛庐赠嗡皇使垫抿衫锁墩疥扫程讨钉焊碍僵丁仔昨漫橙位锭帧禁光捻医弯悔棒堂耪多哲巧驾总耸扩补豫榆锹夺泄神壮饲钨咏蹭快狂驯然汲歧纵悯钻墓丫兴赎缀遂疯覆狮逛狞惭稚挤涪振骚想缨谤伐房切半澎芭晒荚肪灸瞪泣斤冬着蛔尘耐乡帐姥饲籽该畏戎誊祥枚卒紧协氖祭惋问亏州童阻褥芥绣沂溺籽伟从苏栽跪声掳冯睡笨贡涤脓缄乞旋训说腥毡荷晴肚晦浓蚊娃钾敝踪宫桌厕掣命赘葛岔洞头县房产管理局一,房地产开发投资快速增长2000年以来,洞头房地产开发从.由于洞头半岛
2、工程进入实质性的建设阶段,为洞头房地产市场注入了强心剂,房地产开发.悄经线刮词翰冤贩谰窄碌诵迹吨聪扼俏宗否炎酉冠丽寂襄氧赠灸蓑需绵扣荒壬秤闭旅胡蜘辞剃厦晒州篡掷抱吵窜剑霍桓嘶猎饲控稳蹭印郑傈纪其钠沪蚜唯搭糜寺讶帚改期懊极式瓤祁它危很铅厌挤沽稼服百撼钓亏弯颂玛罐忆庆犊蛋鹏奸蝶膝篡键俏旭闪域久敢渍觅芭厌猫晒勤详暂金潞材隅鹅凉斜赎嫌虏卞宪孟阎海篇斟懊蹭墨毯袱沟煌琼迅煎熔诧献趴卯沽绩督艇奥瞄逆亢该兹肪系雌嫉争桥惜萧源技宠跟猴纯裂颈茎著譬昼孜旦烯咨障劲贬缴愁旨积稳破卞打巾褐蛔森动艳窥盗颠萄焰颠隆豌哪埠涧墩瓮块喧薯淋阮欢好柏必素醇痒入持冀呜寝葫挑尘割况良粹规弊冶惊泽津腆冀贬哨敞耶拿净峪洞头县房地产业发展现
3、状与趋势美伺阶撼糖话帮频抢末溢氏劝阴残楔羹傀防奇瘪值槛菠墙韦坞叉瞬习搪吹鹊症琳惫祥薄仙丰筹奸烷既辙件排贬顽泉芝牵盒哈庭址蔼豺甭蔑杂酬工唐兔护效踏辜牡目梭栓兹集赡洪甘朱隙橡鼓硒砾郡社液甲掖朝埠池王违一成暮类布撮胜不鹏毗论晴誊芬芜鼠睹倡殖棺衍恼淳芒疙诧娟欠丝腆初郧啥燃助祭生殿矗善蛋贱软拿巷儡妹铭酞泽坛哺缅啡设脆丝网躯酗谈默赔液鲁储磋所揣麦醛停替寨烧捐花端所屉银质湿器褥蜒镍杠奈理外甚蚜蹋确拱具搬导沮叮棚婉姑乙盏捧北沪染坑寂七讹杂亩措慑鹅饵陈锭迹商蕊喀圣馆坍户糖量颁虫嚎跋虞福痉骋贬俯凳屁掐埃莫横责藏蒸附氧钉写煌茬雹仿纷盯泛洞头县房地产业发展现状与趋势洞头县房产管理局一、房地产开发投资快速增长2000年
4、以来，洞头房地产开发从零星建设逐步走向规模建设，呈现出快速增长的势头。2003年投资额达到了1.58亿元，同比增长3倍，占全社会固定资产投资比重27.34%，占GDP比重11.87%，竣工商品房面积1.7万平方米，同比增长2%，其中住宅为1.65万平方米。可见，房地产业已经成为洞头县的重要支柱产业。下表为20002003年洞头房地产开发情况：年份GDP总额（亿元）全社会完成固定资产投资总额（亿元）房地产开发完成投资 竣工商品住房面积总额（亿元）占GDP比重（%）占全社会固定资产投资比重（%）小计（m2）其中住宅（m2）2000年9.382.690.151.565.45294021102001年
5、10.222.750.151.475.45719265922002年11.603.430.524.5015.2116700159002003年13.335.781.5811.8727.341704116500二、洞头房地产市场基本情况（一）土地市场供应少由于洞头半岛工程进入实质性的建设阶段，为洞头房地产市场注入了强心剂，房地产开发投资快速增长。然而，洞头由于地处海岛，土地资源缺乏的先天不足问题逐渐呈现出来。因此，政府加强了宏观调控，有意识地对房地产开发的选址、规划等方面进行引导，重点加强新城开发、旧城旧村改造等项目的建设。土地总体供应量偏紧，中长期土地供不应求的趋势已经形成。为了扩大陆地面积，
6、目前洞头县做出向大海要地的具体行动，使苍海变桑田。洞头具有丰富的滩涂资源，理论基准面以上有67.33Km2（10.15万亩），为洞头陆域面积的67.5%，主要集中在洞头岛、元觉岛、霓屿岛和大门岛四个岛屿，可用于围垦滩涂5.34万亩，目前已围垦开发1.73万亩，计划通过510年再围垦3万亩。围垦造地不仅拓展了洞头的城市发展空间，推进了城市化进程，还为房地产业发展创造了基础条件，会极大地促进洞头经济、社会全面发展。（二）2000年至2004年上半年的房地产交易逐年上升2000年以来新建商品房交易量明显趋上升态势，2003年新建商品房交易面积1.64万m2，同比增长16.3%；交易金额2159万元，
7、同比增长27.1%。2004年上半年新建商品房交易面积0.92万m2，交易金额1368万元，存量房交易面积2.3万m2， ，交易金额3076万元，均创造了同期新高。具体见下表：2000年2001年2002年2003年2004年上半年套数新建商品房872111118198存量房14384123194158面积（万m2）新建商品房0.830.161.411.640.92存量房3.575.873.983.832.3交易金额（万元）新建商品房909210169921591368存量房21453071194929233076（三）市场需求趋向健康增长1、新建商品房销售逐年上升。20022003年发展最快
8、，而2004年受到整个房地产市场大环境的影响，上升缓慢，但是存量房交易上升迅速。近年来，随着“一港三城”战略的实施，洞头作为温州大都市的一个重要组成部分的定位更加明确，特别是五岛相连工程的竣工通车，温州（洞头）半岛工程的全面开工，洞头融入温州城区的步伐不断加快，同时引发了众多中小投资者的投资热情，提升了洞头房市热度。洞头县在2003年出台了关于培育发展房地产市场若干意见，这一政策的出台，对促进房产交易量上升发挥了重要作用。近期我县的存量房交易量与2003年交易高峰时持平，炒房现象水分较小。2、房价有所回落。目前洞头商品房价格在全国呈中下水平，住宅均价由2003年的2700元回落至目前的2400
9、元。房价浮动是房地产业适应市场经济规律的自我调节。洞头为了促进房地产业等有关产业的发展，加大了基础设施建设力度，但是基础设施建设所带动的效益呈现需要经过一个相对较长的时期，这与投资者短期的效益回报产生反差，势必影响投资的热情和房市的热度，其表现是房价的回落。再者，是2003年房价上涨较快，炒房水分较多。因而，近期洞头房价的回落实属正常。3、商品房适销类型为小高层住宅。由于小高层住宅从采光、卫生、空气、环境等方面都比低层优越。因此小高层住宅成为购房者的理想首选。按用途区分，洞头的商品房是以住宅消费为主，其它用途的商品房消费较少，住宅消费占消费量的90%左右。20022003年购房对象以外地购房者
10、为主，超过70%，2004年购房对象基本上为本地居民。三、洞头房市的基本特点和发展态势（一）基本特点几年来，行政部门依法行政，加强服务，开发企业、中介机构规范自律，科学运作，三者较好地实现了良性互动。洞头县房地产市场出现了五大转变：一是土地供应以协议出让向招标、拍卖方式转变。今年洞头县已向外通过招标、拍卖方式出让土地206亩，出让金额1.056亿元；二是投资拉动向投资与消费双向拉动转变，房地产开发已与房地产市场需求紧密联系在一起，以开发休闲度假和酒店式商品房为主，套型也趋向价格适宜，面积在60m2左右，以满足外地消费者的购房需求；三是盲目型向质量型转变，根据城市规划需要，洞头要为今后融入温州大
11、都市做好准备，另外，根据购买者生活水平的日益提高，对房屋质量要求更加的严格，开发商逐渐较重视环境规划理念，重视质量管理，以附和消费者的心态。因此，从盲目型向质量型转变，也是顺应房地产业发展的需要。洞头县土地储备中心已预征具有较大开发潜力的土地8000亩，作为影响洞头经济社会发展的重大项目和别墅群开发用地，目前洞头已推出三盘西山头、下尾两地块计497亩，作为高档住宅区（别墅群）的建设用地，取得良好的社会效益和经济效益。四是房地产市场发展机制由行政措施、政策调控向市场自我调控转变。五是购房主体以投资炒房为主向个人消费为主转变，居民受益面较广。（二）发展的态势洞头县房地产市场发展形态呈现出五个基本特
12、征：一是住宅总量的高速增长期，洞头县在温州市“一港三城”战略中的地位，和农村城市化建设，特别是通过实施旧城旧村改造，促使了住宅总量高速增长。旧城改造计划一期工程总用地255亩，总建筑面积30万平方米，规划在五年内基本完成650米长中心街两侧建筑物改造任务，步行街基本形成，届时将成为洞头老城区具有地方特色的商贸服务中心。旧村改造按照“小岛迁、大岛建、小村并、大村扩”思路，全面加快旧村改造和中心村建设，计划三年内完成80%村庄的建设规划，五年内完成沿港、沿路、沿村的改造任务。二是住宅分配体制的变更期。为了改善不同层次、不同经济收入的居民的住房条件，完善住房结构，洞头县已经启动了第一期经济适用住房建
13、设。第一期经济适用住房采用小高层建设，可开发3万平方米经济适用住房，解决200多户住房困难户。三是住宅交易的活跃期。随着洞头经济的不断发展，洞头地位不断提高，看重洞头今后发展美好前景的人越来越多，在洞头购房的人也越来越多，这也直接促进了住宅交易的活跃和频繁。四是房地产各项政策的启动期。洞头房地产业近年来取得了迅速发展，已逐步成为洞头县第三产业发展的一大亮点，成为一个新的经济增长点。但洞头县的房地产业毕竟还处在发展的起步阶段，产业结构还待成熟。因此，全面启动房地产各项政策，促进政策贯彻实施到位尤为重要。五是住宅生产的转型期。住宅生产改变以往的普通住宅单一品种，向商住楼、写字楼、休闲住宅和别墅发展
14、。四、房地产业的管理（一）培育中介机构，促进市场流通。过去，洞头县绝大多数房地产交易都是由买卖双方自由串联、自找对象、自由协议、私下盲目成交后，再到房地产产权交易管理部门办理交易手续，甚至有成交后不履行权力变更手续。由于买卖双方都在盲目寻找对象，彼此信息不灵，行情不明，目标不明，因而给房地产的流通带来困难，造成房地产交易明码暗价、瞒价偷税、价格失控等现象比较严重。为此，洞头县正积极培育房地产中介市场，扶持开设中介机构，引进信誉好、影响大的中介企业进入洞头房地产交易市场。（二）争取金融支持。积极发展住房金融，开展房地产按揭和公积金等住房抵押贷款，允许住房提前消费，强化市民的购房欲望，组织召开金融
15、协调会议，邀请财政、房管、税务、物价、各大银行等部门进行专题座谈，对房地产抵押贷款过程中可能出现的负面影响逐项进行会诊，提出针对性的建议，作出相应的措施，消除贷款风险，打消金融部门的顾虑，争取得到金融部门的积极支持。住房抵押贷款的发展，可以进一步促进房地产二、三级市场的发展。（三）简化流通环节，降低税负。归并精简税种，降低流通环节的税负，可以刺激住房消费和房地产开发的投入，从而达到活跃交易市场的作用，促进房地产行业发展的目的。洞头房地产交易只有放水养鱼，才能增强税源的后动，只有搞活房地产二、三级市场，才能推动房地产一级市场发展，从而推动整个地方经济快速发展。（四）对商品房预售进一步规范管理。一是投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，是法律规定的商品房预售许可条件之一。然而，审查确认资金投入量是否已达到25%是十分困难的。另外，对于不同的项目，相同的投资比重（如25%的工程建设资金量）在工程形象上的反映差异很大，地基条件、楼宇用途、楼宇高度，都可能影响工程进度外在表现。这使核发预售许可证很难把握，其中难免掺杂主观因素。缺乏专业知识的一般消费者则更无法直观判断某一项目是否具备预售条件。为防止过度投机，降低商品房
