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1、格物谋略 2011.1,绿地镜湖世纪城 2011年上季度工作沟通&下阶段提报,提报内容 前阶段推广工作总结 市场情况分析 2011推广思路 下阶段策略执行方案 下阶段营销活动建议,Part1 前阶段推广工作总结,广告线,销售线,营销活动,开盘,高潮,蓄客,2010.10,时间点,亮相,前阶段推广节奏,媒介策略,广告阶段,软文硬广 活动推动,2010.11,销售点,10月欢庆置业季国庆黄金周促销,一心一亿 慈善季启幕,开盘预约,品牌强化产品解读,形象宣传,有效蓄客,提前预约,累积意向客户近200组,2010.12,线上：报纸/网络/电视/电台/户外/软文炒作/品牌推广 线下：短信/销售物料/现场
2、包装/活动蓄客,提升影响力增加蓄客量,绿地新都会持续推广圈住30个乐购/再造一个北京王府井/打包10个上海新天地,去化剩余房源实现有效蓄客,常规大众媒体宣传形象+小众营销活动吸引高端客群,热销,28#楼开盘,当日热销近90%,9#花园叠墅样板房开放、开盘,开盘热销,发放优惠券 启动预约,持续推广,优惠公开 排队热销,媒体跟进 提升品牌形象,前阶段推广回顾报广,2010.10.14大江晚报整版,2010.10.15大江晚报整版,前阶段推广回顾报广,2010.10.21大江晚报整版,2010.11.5大江晚报整版,前阶段推广回顾报广,2010.11.5大江晚报跨版,前阶段推广回顾报广,2010.1
3、1.11大江晚报整版,2010.11.19大江晚报整版,前阶段推广回顾报广,2010.12.3大江晚报整版,2010.11.26大江晚报整版,前阶段推广回顾报广,2010.12.9大江晚报整版,2010.12.30大江晚报整版,2010.12.31大江晚报整版,前阶段推广回顾报广,2010.12.16大江晚报跨版,前阶段推广回顾网络,网络通栏广告 2010.10.27出街,前阶段推广回顾网络,网络通栏广告 2010.11.3出街,前阶段推广回顾网络,网络通栏广告 2010.12.3出街,前阶段推广回顾网络,网络通栏广告 2010.12.10出街,前阶段推广回顾电视,电视广告画面 2010.10
4、出街,前阶段推广回顾电视,电视广告画面 2010.12出街,前阶段推广回顾户外,弋江中路（二环路）铁路桥,黄山东路延伸段户外,黄山东路延伸段户外,前阶段推广回顾户外,前阶段推广回顾销售物料,9#楼花园叠墅户型 2010.10出街,前阶段推广回顾销售物料,9#楼花园叠墅户型 2010.10出街,前阶段推广回顾销售物料,9#楼花园叠墅楼书 2010.10出街,9#楼花园叠墅楼书 2010.10出街,前阶段推广回顾销售物料,28#楼海云雅舍开盘价格表 2010.11出街,前阶段推广回顾销售物料,28#楼海云雅舍开盘现场展架 2010.11出街,前阶段推广回顾销售物料,绿地新都会商业手册 2010.1
5、2出街,前阶段推广回顾销售物料,绿地新都会商业手册 2010.12出街,前阶段推广回顾现场包装,9#楼花园叠墅样板房包装 2010.12出街,前阶段推广回顾现场包装,新里伊顿公馆一期交付现场包装 2010.12出街,前阶段推广回顾现场包装,绿地“一心一亿”慈善活动 2010.12出街,阶段推广小结新房源热销，存量房去化,绿地镜湖世纪城第四季度的宣传重点集中体现在新里伊顿公馆一期9#楼花园叠墅、二期28#楼及绿地新都会这一系列新品的有效宣传，同时对以二期18#、24#为主的剩余房源进行去化。 确定阶段性宣传重点之后，围绕新房源开展大规模预约登记活动，塑造9#楼花园叠墅及二期钓云城的品牌效应，提升
6、产品形象，最终促使9#楼、28#楼新品热销。针对前期剩余房源则进行有针对性的促销优惠活动，促使存量房源大幅去化。 为了迎接绿地新都会商业项目的首度开盘，整合各项宣传资源，树立品牌形象，形成最大影响力，为商业开盘进行造势。,在宣传费用有限的前提下，在前期与大众媒体的合作基础上，后期加强与小众媒体合作，以小搏大、先入为主，抢占市场份额。 选择优秀的线下活动，不仅从老客户中挖掘潜在需求，同时针对意向客户进行预约优惠等活动，传达项目优惠信息，以口碑带来持续客源，为项目有效蓄客奠定坚实基础。,阶段推广小结 加强小众媒体合作，寻求全新合作方式,阶段推广小结初战告捷，仍需努力,销售数据：项目11月13日开盘
7、，推出新里伊顿公馆二期钓云城28#楼，当天认购率近90%。 目前市场对本案中小户型普通住宅的接受程度较高，但从销售反馈分析，购房者对于140以上的大户型及9#楼花园叠墅等高端产品的认可程度有限。基于此种原因，2011年仍然需要加强引导，以强化本案无可比拟的核心优势、品牌及高端定位。下阶段营销重点是巩固老客户、开拓新客户，以实际产品提升品牌形象。,Part2 市场情况分析,2010年注定是楼市不平静的一年，对于芜湖房地产市场而言，从年初的房价飞涨，到“史上最严厉的调控政策”出台，而第四季度又迎来了二次调控，多次上调存款准备金率并加息。 在调控政策频频出台之际，芜湖房地产市场依然热浪滚滚，无论是土
8、地市场抑或是商品房市场，2010年皆是个“丰收年”,2010年，芜湖市国土资源局共推出48幅宗地，宗地总面积约449.32万平方米（6739.4亩）。其中，第一季度推出土地约1071153平方米，第二季度推出土地约1397265平方米，第三季度推出土地约315328平方米，第四季度推出土地约1709411平方米。,市场情况分析2010年芜湖土地市场供应量,市场情况分析2010年芜湖土地市场成交量,2010年，芜湖土地市场共成交32幅宗地，与去年同期相比上涨3%；成交总面积272.37万平方米（4085.32亩），与去年同期相比下降29%；成交总金额116.38亿元，与去年同期相比上涨44%；成
9、交单价284.88万元/亩，与去年同期相比上涨104%。,市场情况分析2010年芜湖市商品房供应量,2010年，市区累计批准商品房预售面积277.03万平方米，较去年同期增长39.15%。其中，商品住房批准预售面积229.61平方米，较去年同期增长35.48%；商业用房批准预售面积33.92万平方米，较去年同期增长38.43%；办公用房批准预售面积 13.50万平方米，较去年同期增长165.84%。,市场情况分析2010年芜湖市商品房成交,2010年，市区累计销售商品房面积253.31万平方米，较去年同期下降3.05%，销售金额为150.60亿元，较去年同期增长28.47%。 其中，商品住房销
10、售面积 212.85万平方米，较去年同期下降11.78%，销售金额为112.37亿元，较去年同期增长12.41%；商业用房销售面积24.63万平方米，较去年同期增长67.41%，销售金额为 25.72亿元，较去年同期增长86.55%；办公用房销售面积15.40万平方米，较去年同期增长192.17%，销售金额为 12.44亿元，较去年同期增长259.31%。,市场情况分析2010年芜湖市商品房成交,2010年，市区商品住房销售均价为 5280元/平方米，较去年同期增长27.41%；商业用房销售均价为10443 元/平方米，较去年同期增长11.44%；办公用房销售均价为8076元/平方米，较去年同
11、期增长22.98%。其中，镜湖区商品住房销售均价为5867元/平方米，弋江区商品住房销售均价为5344元/平方米，鸠江区商品住房销售均价为5099元/平方米，三山区商品住房销售均价为4704元/平方米，开发区商品住房销售均价为4221元/平方米。,各项调控政策出台的目的都是为了让房地产行业朝稳步健康的方向发展，同时抑制不合理住房需求、控制部分区域房价过快上涨。 从现行房价水平上来看，芜湖市并不属于房价过快上涨区域，房价下行压力偏小。本案作为芜湖房地产市场的中高端物业，客户群体以刚性需求为主、改善性需求为辅。随着芜湖市旧城改造步伐的推进和城市外来人口的增多，刚需的急速释放促使本案成交量稳中有升，
12、价格亦保持稳步增长。,数据说明：2010年各项新政对于芜湖商品房市场影响甚微。,市场情况分析市场小结,总体来说，2011年芜湖房地产市场将持续健康发展 第一、2011年芜湖土地市场供应量充足，优质地块的出让将吸引国内众多大型开发企业入驻芜湖，这将促使土地市场持续火爆，同时也将带来城市整体开发水平的提升和住宅产品品质的提高； 第二、据不完全统计，2011年芜湖楼市商品住宅上市量至少超过200万平方米，巨大的上市量将解决商品住宅供不应求的情况，同时也将有利于刚性需求、改善型购房需求的释放，促使成交量稳中有升； 第三、从现行房价水平上来看，芜湖市并不属于房价过快上涨区域，房价下行压力偏小，随着近两年
13、来高价土地纷纷转化为商品房，预计2011年住宅均价将稳中有升。 第四，随着皖江城市带总体规划的不断落实细化，将吸引更多外来人口来芜置业，这意味着芜湖房地产市场依然拥有坚实的购买力基础和良好的发展前景。在日趋激烈的市场竞争下，芜湖房地产市场正迈入持续、健康的发展时期，市场需求将保持稳步增长。,市场情况分析市场预判,2010年，绿地镜湖世纪城在全市住宅类商品房销售排行榜上名列前茅。在激烈的市场竞争下，本案竞争对手如何应对？从中学习、取长补短！,市场情况分析销售排行榜,本案主要竞争楼盘近期推广情况,竞争楼盘伟星城,伟星城，总占地面积约520亩，总建筑面积约62万方，以多层、高层为主，建成后将容纳46
14、00余户家庭、16000余人居住。 卖点：伟星置业集10年造城经验大成之作、英伦风情、政务新区门户核心区位 进度：从2010年2月3日首次开盘以来，伟星城四次开盘，全年成交1850套住宅。 推广方式：集中推盘阶段，以产品信息及品牌推广为主,竞争楼盘伟星城,伟星城报广 2010.12.7,伟星城报广 2010.12.9,竞争楼盘伟星城,伟星城报广 2010.12.16,伟星城报广 2010.12.23,竞争楼盘伟星城,伟星城网络页眉广告,竞争楼盘碧桂园,芜湖碧桂园总占地面积2900多亩，整体建成后将有约4万人入住。 卖点：碧桂园品牌、优质水景资源、中低价位 进度：从2008年9月20日首次开盘至
15、今，碧桂园已经推出51.33万平方米住宅，主要有别墅、洋房组成，现已成交37万平方米，整体成交均价4320元/。,竞争楼盘碧桂园,碧桂园报广 2010.12.9,碧桂园报广 2010.12.16,竞争楼盘碧桂园,碧桂园报广 2010.12.23,碧桂园报广 2010.12.29,竞争楼盘名流印象,名流印象总占地面积8.7万平方米，规划总建筑面积近50万平方米。 卖点：区位商业价值、超高层江景豪宅 进度：自2010年4月18日首次开盘以来，名流印象现已推出1#、2#楼江景高层和SOHO单身公寓共计12.2万平方米房源，现已成交7.52万平方米，成交均价7938元/。,竞争楼盘名流印象,名流印象报
16、广 2010.12.9,名流印象报广 2010.12.16,市场情况分析营销大比拼即将上演,据不完全统计，2011年芜湖楼市商品住宅上市量至少超过200万平方米，而预计开盘的纯新盘至少有25个（含住宅及商业）。,市场情况分析营销大比拼即将上演,从竞争对手情形来看，多以环境资源、产品设计为卖点，以城东新区、区位优势为竞争力，楼盘竞争力各有千秋。由此可见，2011年，芜湖楼市将呈现营销大比拼格局。,面对芜湖房地产市场巨大的上市量及日益激烈的市场竞争，2011年本案将如何应对？,Part3 2011推广思路,课题1,品牌线,推广线,促销线,镜湖世纪城如何再拔高？,住宅及商业产品推广如何深入？,如何加强线下活动，实现快速去化？,课题2,课题3,课题1：镜湖世纪城形象如何再拔高？,
