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1、房地产开发经营与管理第十套模拟试题一.计算题： 1.某投资者以5000万元购人某收费路段25年的经营使用权，期望投资收益率为16，运营费用及税费为经营收入的15，估计该路段现年通过车辆48万辆，今后逐年增加5，问每辆车平均收费多少可以达到投资者期望的投资收益目标? 2. 某投资者以1600万元购人一层商业店铺用于出租，购楼款分期支付，第一、第二和第三年分别支付30、40和30。店铺第二年便可出租，预计当年毛租金收入180万元，经营费用50万元，随着商业店铺周围环境的改善和经营水平的提高，毛租金收入年均提高15，经营费用年均下降3。店铺持有20 年，期末转售收入300万元，试确定该项目的财务内部
2、收益率(假定投资发生在年初，租金收入、经营费用发生在年末)。 3. 某商业房地产项目总占地面积42000，规划建设用地面积为40000，总建筑面积。已知楼面地价280元，建造成本为964元，专业人员费用为建造成本的8，管理费用为土地成本、建造成本及专业人员费用之和的6，贷款利率为15，销售费用、销售税费分g，j为总销售收入的3.5、5.48；项目的平均售价为3040元，可销售面积比例为95；项目开发周期为3年，购买土地使用权后即开工建设，工期2.5年；地价款在开发初期一次性投入，建造成本、专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入，问开发商成本利润率是多少? 4. 某开发商通过出让方式以1000
3、元的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写字楼用地50年的土地使用权，预计尚须投入的拆迁安置补偿和其他土地开发费用为2000万元。已知该地块的规划建面积为10000，建造成本为2500元，专业人员费用为建造成本的12，电贴费和用电权费等其他费用为400元，管理费用为建造成本、专业人员费用及其他费用之和的5，销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5和6。如果该项目的开发周期为36个月，建设周期为24个月，地价款于开发活动的起始点一次投入，拆迁安置补偿及其他土地开发费用在建设过程开始前均匀投人，建造成本，专业人员费用、其他费用和管理费用在建设期内均匀投入，贷款年利率为9，写字楼建成后的销售价
4、格为9600元，试求该项目的开发商成本利润率。 5. 某投资者以1800万元的价格购买了一写字楼物业，该写字楼的可出租面积为10000，购买后立即可以出租。已知第15年的月租金水平为70元、出租率为70，第610年的月租金水平为80元、出租率为75，第11年停止出租，装修后将物业转售。已知整个运营期间的经营成本为租金收入的 35，投资者目标收益率为18，置业投资、装修投资及净转售收入发生的时间和数量如下表所示。试计算该投资项目的净现金流量、财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的经济可行性(设置业投资发生在年初；其他收支均发生在年末)。 二.简答题： 1. 某开发商获得某项目用地4200
5、，规划建设用地面积4000，总容积率6.5，地上建筑容积率5.0。项目开发周期2.5年，购买土地使用权后半年开始建设，工期1.5年，购买土地使用权费用7200万元，建造成本4000元，专业人员费用为建造成本的10，管理费用为土地成本、建造成本和专业人员费用的5，贷款利率12，按季计息，融资费用为贷款利息的10。项目可出租面积系数0.85，预计建成后前两年年租金2100元以后逐年提高6，运营成本占租金收入的12，空置率10，当前房地产投资收益率为15，土地使用权50年，问该项目成本利润率是多少?房地产开发经营与管理第十一套模拟试题一.多选题： 1.对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有
6、（A, B, D ）。 A土地费用 B建安工程费用 C贷款利息 D开发期与租售期 标准答案： 解析：应为贷款利率，与贷款利息是两个概念。 2.由于施工工期延长，开发商要（B, D ）。 A.使项目的规模、布局发生变化 B.承担更多的贷款利息 C.会增加房地产开发项目的融资成本 D.还要承担总费用上涨的风险 标准答案： 解析：由于施工工期延长，开发商一方面要承担更多的贷款利息，另一方面还要承担总费用上涨的风险。 3.对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括（A, B, D ）等。 A.权益投资比率 B.有效面积系数 C.开发期和租售期 D.贷款利率 标准答案： 解析：开发
7、期和租售期为投资项目的不确定性因素。 4.房地产项目不确定性分析的方法，主要包括（B, C, D ）。 A.财务评价分析 B.敏感性分析 C.临界点分析 D.概率分析 标准答案： 解析：房地产项目不确定性分析的方法，主要包括敏感性分析、临界点分析和概率分析。 5.盈亏平衡分析的基本方法是建立（C, D ）之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。 A.销售收入与成本 B.销售收入与费用 C.成本与产量 D.销售收入与销量 标准答案： 解析：盈亏平衡分析的基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系 二.判断题： 1.如果承包合同是一种固定总价合同，则建安工程费用的变
8、动风险由承包商负担，对开发商基本无影响。 标准答案：正确 解析： 2.中低价位的商品住宅和经济适用房项目，其销售周期就远远低于高档商品住宅项目；商用房地产开发项目的租售周期，就远远小于住宅项目。 标准答案：错误 解析：商用房地产开发项目的租售周期，就远远大于住宅项目。 3.权益投资比例指投资者所投入的权益资本或资本金占借贷资本总额的比例。 标准答案：错误 解析：权益投资比例指投资者所投入的权益资本或资本金占初始资本投资总额的比例。 4.通常情况下，当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较高的权益投资比率。 标准答案：错误 解析：通常情况下，当长期抵押贷款利
9、率较低、资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率。 5.空置率提高，会导致有效毛租金收入减少；空置率降低，会使有效毛租金收入提高。 标准答案：正确 6.最低租售价格与预测租售价格之间差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。 标准答案：正确 7.最高运营费用比率越低，说明投资项目抵抗风险的能力越强。 标准答案：错误 解析：最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风险的能力越强。 8.房地产项目的盈亏平衡分析，有最低点分析和最高点分析两种，两者的主要差异在于平衡点的设置。 标准答案：错误解析：房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在
10、于平衡点的设置。房地产开发经营与管理第十二套模拟试题一.单选题： 1.确定用于敏感性分析的经济评价指标。通常采用的指标为( ) A.投资回收期 B.内部收益率 C.财务净现值 D.开发商利润 标准答案：b 解析：确定用于敏感性分析的经济评价指标。通常采用的指标为内部收益率。 2.下列方法中，不属于风险辨识方法的是 （ ） A.专家调查法 B.蒙特卡洛法 C.幕景分析法 D.故障树分析法 标准答案：b 解析：蒙特卡洛法为风险估计与评价的方法。 二.多选题： 1.房地产项目敏感性分析主要包括以下步骤（ ）。 A.确定用于敏感性分析的经济评价指标。 B.确定不确定性因素可能的变动范围。 C.计算不确
11、定性因素变动时，评价指标的相应变动值。 D.通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，作出进一步的分析。 标准答案：A, B, C, D 解析：包括以上四个步骤。 2.敏感性分析的“三项预测值”法对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即（ ） A.最乐观预测值 B.最悲观预测值 C.最可能预测值 D.最客观的预测值 标准答案：A, B, C 解析：三项预测值即最乐观预测值、最悲观预测值、最可能预测值 3.对一个房地产项目进行风险分析的过程，可以分为（ ）阶段。 A.风险预测 B.风险辩识 C.风险估计 D.风险评价 标准答案：B, C, D 解析：对一个房地产项目进
12、行风险分析的过程，可以分为三个阶段：风险辩识、风险估计、风险评价。 4.风险估计与评价常用方法主要有（ ） A.调查和专家打分法 B.解析方法 C.蒙特卡洛法 D.幕景分析法 标准答案：A, B, C 解析：解析法和蒙特卡洛模拟法，是风险分析主要有两种方法。还包括调查和专家打分法。 5.概率分析的一般步骤为（ ） A.列出需要进行概率分析的不确定性因素； B.选择概率分析使用的经济评价指标； C.分析确定每个不确定性因素发生的概率； D.计算在规定的概率条件下经济评价指标的累计概率，并确定临界点发生的概率。 标准答案：A, B, C, D 解析： 三.判断题： 1.多因素敏感性分析是分析两个或
13、两个以上的不确定性因素同时发生变化，相互影响时，对项目经济评价指标的影响。 标准答案：错误 解析：多因素敏感性分析须假定同时变动的几个因素是相互独立的。 2.蒙特卡洛风险分析法的要点是需要准确估计各因素的变化范围以及各因素变化的概率，这是保证分析结果准确的前提 标准答案：正确 解析： 3.在房地产项目经济评价中，确定各因素发生的变化是风俭分析的第一步 标准答案：错误 解析：在房地产项目经济评价中，确定各因素发生变化的概率是风俭分析的第一步房地产开发经营与管理第十三套模拟试题一.单选题： 1.投资估算的精确度为30，研究费用一般占总投资的0208。该阶段为（ ） A投资机会研究 B初步可行性研究 C详细可行性研究 D项目的评估和决策 标准答案：a 2.投资估算的精度可达20，所需费用约占总投资的02515。该阶段为（ ） A投资机会研究 B初步可行性研究 C详细可行性研究 D项目的评估和决策 标准答案：b 3.对建设投资估算的精度在10，所需费用，小型项目约占投资的10一30，大型复杂的工程约占0210。该阶段为（ ） A投资机会研究 B初步可行性研究 C详细可行性研究 D项目的评估和决策 标准答案：c 4.在实际工作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的
