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1、第八章 投资性房地产,2012.08,目 录,第一节 投资性房地产概述 第二节 投资性房地产的确认和初始计量 第三节 投资性房地产的后续计量 第四节 投资性房地产的后续支出 第五节 投资性房地产与非投资性房地产的转换 第六节 投资性房地产的处置,2012.08,第一节 投资性房地产概述,一、投资性房地产的性质 二、投资性房地产的范围 三、投资性房地产的后续计量模式,2012.08,一、投资性房地产的性质,（一）投资性房地产的定义 房地产是土地和房屋及其权属的总称。 房地产中的土地是指土地使用权 房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房
2、地产。,2012.08,（二）投资性房地产的主要形式 1.出租建筑物和土地使用权 2.持有并准备增值后转让的土地使用权,2012.08,二、投资性房地产的范围,（一）属于投资性房地产的项目 1.已出租的土地使用权 已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。 承租人将以经营租赁方式租入的土地使用权再转租给其他单位的，不属于投资性房地产。,2012.08,2.持有并准备增值后转让的土地使用权 企业取得的、准备增值后转让的土地使用权，很可能给企业带来资本增值收益，符合投资性房地产的定义。 按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用
3、权，也就不属于投资性房地产。,2012.08,3.已出租的建筑物 已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。 已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。,注意以下几点,2012.08,用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物 已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。从确认时点上来看，自租赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物 企业已将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资
4、性房地产,2012.08,（二）不属于投资性房地产的项目 1.自用房地产 自用房地产是指企业为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。 企业出租给本企业职工居住的宿舍属于自用房地产 企业拥有并自行经营的旅馆饭店，是企业的经营场所，属于自用房地产,2012.08,2.作为存货的房地产 作为存货的房地产通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。,注意以下两点,2012.08,房地产开发企业依法取得的、用于开发后出售的土地使用权，属于存货，即使房地产开发企业决定待增值后再转让其开发的土地，也不得将该土地使用权确认为投资性房地产。 如果某项房地产部分自用或作为
5、存货出售、部分用于赚取租金或资本增值，如果该项房地产不同用途的部分能够单独计量和出售，应当分别确认为固定资产（或无形资产、存货）和投资性房地产。,2012.08,三、投资性房地产的后续计量模式,投资性房地产的后续计量模式有成本模式和公允价值模式两种。 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。 同一个企业只能采用一种后续计量模式,2012.08,在极少数情况下，采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明某项投资性房地产在首次取得时其公允价值不能持续可靠地取得，应
6、当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并且假设无残值。 采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的企业，即使有证据表明某项投资性房地产在首次取得时其公允价值能够持续可靠地取得，仍应当对该投资性房地产采用成本模式计量。,2012.08,第二节 投资性房地产的确认和初始计量,一、投资性房地产的确认条件 二、投资性房地产的初始计量,2012.08,一、投资性房地产的确认条件,投资性房地产只有在符合定义的前提下，同时满足下列条件的，才能予以确认： （1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业； （2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。,2012.08,已出租的土地使用权和已出租的建筑物，确
7、认为投资性房地产的时点是租赁期开始日 企业持有以备经营出租、可视为投资性房地产的空置建筑物，确认为投资性房地产的时点是企业董事会或类似机构就该事项作出正式书面决议的日期 持有并准备增值后转让的土地使用权，确认为投资性房地产的时点是企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期,2012.08,二、投资性房地产的初始计量,投资性房地产无论采用哪一种后续计量模式，取得时均应当按照成本进行初始计量。 投资性房地产的成本一般应当包括取得投资性房地产时和直至使该项投资性房地产达到预定可使用状态前所发生的各项必要的、合理的支出，如购买价款、土地开发费、建筑安装成本、应予以资本化的借款费用等。,2012
8、.08,（一）外购的投资性房地产 在成本计量模式下，外购的土地使用权和建筑物按照取得时的实际成本计量，记入“投资性房地产”科目。 在公允价值计量模式下，在“投资性房地产”科目下应设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目，按外购土地使用权和建筑物发生的实际成本，记入“投资性房地产成本”科目。,2012.08,外购的房地产只有在购入的同时即开始出租，才能直接确认为投资性房地产。 如果购入时尚未对外出租，则应先将其确认为固定资产，直至对外出租时，再从固定资产转换为投资性房地产。,需要注意,例题见教材【例8-1】,2012.08,（二）自行建造的投资性房地产 通过“在建工程”或“开发产品”科目核算房
9、地产的实际建造成本； 房地产建造完成确认为投资性房地产的，应将发生的实际建造成本自“在建工程”或“开发产品”科目转入“投资性房地产”科目（成本模式）或“投资性房地产成本”科目（公允价值模式）核算。,例题见教材【例8-2】,2012.08,第三节 投资性房地产的后续计量,一、采用成本模式计量的投资性房地产 二、采用公允价值模式计量的投资性房地产 三、投资性房地产后续计量模式的变更,2012.08,一、采用成本模式计量的投资性房地产,企业选择成本模式，就应当对其所有投资性房地产采用成本模式进行后续计量。 采用成本模式进行后续计量的企业，对投资性房地产会计处理的基本要求与固定资产或无形资产相同，因此
10、，应当按照固定资产的有关规定，按月计提折旧，或者按照无形资产的有关规定，按月摊销成本。,2012.08,投资性房地产取得的租金收入，通常作为其他业务收入。 投资性房地产存在减值迹象的，适用企业会计准则第 8号资产减值的有关规定。经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备。 已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。,例题见教材【例8-3】,2012.08,二、采用公允价值模式计量的 投资性房地产,（一）采用公允价值模式计量的条件 1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场； 2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投
11、资性房地产的公允价值作出合理的估计。,2012.08,参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格（市场公开报价）确定； 无法取得同类或类似房地产现行市场价格的，可以参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素作出合理的估计； 也可以基于预计未来获得的租金收益和相关现金流量的现值计量。,投资性房地产公允价值的确定,2012.08,（二）采用公允价值模式计量的会计处理 投资性房地产采用公允价值模式计量的，不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值进行计量。 公允价值的变动计入当期损益。,例题见教材【例8-4】,2012.08,三、投资性房地产后续计量
12、模式的变更,投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。 成本模式转为公允价值模式，应当作为会计政策变更处理，按计量模式变更时投资性房地产的公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益. 已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。,2012.08,成本模式变更为公允价值模式的会计处理 借：投资性房地产成本 公允价值 投资性房地产累计折旧（摊销） 贷：投资性房地产 利润分配未分配利润 盈余公积,账面价值,差额,例题见教材【例8-5】,2012.08,第四节 投资性房地产的后续支出,一、投资性房地产后续支出的处理原则 二、资本化的后续支出 三、费用化的后续支出,2012
13、.08,一、投资性房地产后续支出的处理原则,投资性房地产的后续支出，是指已确认为投资性房地产的项目在持有期间发生的与投资性房地产使用效能直接相关的各种支出，如改建扩建支出、装修装潢支出、日常维修支出等。,处理原则如下,2012.08,投资性房地产发生的后续支出，如果延长了投资性房地产的使用寿命或明显改良了投资性房地产的使用效能，从而导致流入企业的经济利益超过了原先的估计，能够满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产的成本。 投资性房地产发生的后续支出，如果只是维护或恢复投资性房地产原有的使用效能，不可能导致流入企业的经济利益超过原先的估计，应当在发生时计入当期损益。,2012.08,二
14、、资本化的后续支出,企业对某项投资性房地产进行改建扩建等再开发，如果再开发活动完成后仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。 设置“投资性房地产在建”科目核算转入再开发的投资性房地产原账面价值以及发生的资本化改建扩建支出或装修装潢支出。,2012.08,投资性房地产转入再开发时，应将其转为在建的投资性房地产，即将其账面价值转入“投资性房地产在建”科目核算 发生的资本化改建扩建支出或装修装潢支出，通过“投资性房地产在建”科目归集 改建扩建或装修装潢完成后，应当从在建的投资性房地产转回到在用的投资性房地产,例题见教材【例8-6、8-7】,2012.0
15、8,二、费用化的后续支出,与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。,例题见教材【例8-8】,2012.08,第四节 投资性房地产的转换,一、房地产的转换形式 二、非投资性房地产转换为投资性房地产 三、投资性房地产转换为非投资性房地产,2012.08,一、房地产的转换形式,（一）房地产转换的含义 房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。 企业必须有确凿证据表明房地产用途发生了改变，才能将非投资性房地产转换为投资性房地产或将投资性房地产转换为非投资性房地产。,确凿证据包括,2012.08,企业董事会或类似机构应当就改变房地产用途形
16、成正式的书面决议 房地产因用途改变而发生实际状态上的改变，如从自用状态改为出租状态,2012.08,（二）房地产的转换形式 （1）自用房地产转换为投资性房地产，包括自用土地使用权停止自用，改为用于赚取租金或资本增值，相应地由无形资产转换为投资性房地产；自用建筑物停止自用，改为出租，相应地由固定资产转换为投资性房地产。,2012.08,（2）作为存货的房地产转换为投资性房地产，通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，相应地由存货转换为投资性房地产。,2012.08,（3）投资性房地产转换为自用房地产，包括将用于赚取租金或资本增值的土地使用权改为自用，相应地由投资性房地产转换为无形资产；将用于出租的建筑物收回，改为自用，相应地由投资性房地产转换为固定资产。,2012.08,（4）投资性房地产转换为存货，通常指房地产开发企业将以经营租赁方式租出的开发产品收回，重新用于对外出售，相应地由投资性房地产转换为存货。,201
