阳光城集团股份有限公司2017年度第二期中期票据信用评级报告

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1、 阳光城集团股份有限公司 2017 年度第二期中期票据信用评级报告 3 场需求有所抑制。此外，目前国内房地产区域格局分化，部 分区域受经济增速、产业结构、人口流动等因素影响，面临 较大的去化压力，而销售较好的一二线城市土地获取成本却 快速攀升。 财务杠杆水平高。财务杠杆水平高。公司业务的快速扩张对债务较为依赖，近 年来公司财务杠杆高位运行，2017 年 3 月末，公司总资本化 比率达 82.84%。 在建项目的未来投资支出压力。在建项目的未来投资支出压力。 2016 年以来公司明显加大了 土地购置力度，目前公司在建项目规模较大，预计未来仍存 在较大的融资需求，资本支出压力较大。 公司控股股东

2、股权质押比例高。公司控股股东股权质押比例高。2017 年 3 月末，公司控股股 东福建阳光集团有限公司直接及间接所持有的公司股份大部 分已被质押。 阳光城集团股份有限公司 2017 年度第二期中期票据信用评级报告 4 声明 一、本次评级为发行人委托评级。除因本次评级事项使中诚信国际与评级对象构成委托 关系外，中诚信国际与评级对象不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联 关系；本次评级项目组成员及信用评审委员会人员与评级对象之间亦不存在任何其他影响本 次评级行为独立、客观、公正的关联关系。 二、本次评级依据评级对象提供或已经正式对外公布的信息，相关信息的合法性、真实 性、完整性、准

3、确性由评级对象负责。中诚信国际按照相关性、及时性、可靠性的原则对评 级信息进行审慎分析，但对于评级对象提供信息的合法性、真实性、完整性、准确性不作任 何保证。 三、本次评级中，中诚信国际及项目人员遵照相关法律、法规及监管部门相关要求，按 照中诚信国际的评级流程及评级标准，充分履行了勤勉尽责和诚信义务，有充分理由保证本 次评级遵循了真实、客观、公正的原则。 四、评级报告的评级结论是中诚信国际依据合理的内部信用评级标准和方法，遵循内部 评级程序做出的独立判断，未受评级对象和其他第三方组织或个人的干预和影响。 五、本信用评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用， 并不意味着中

4、诚信国际实质性建议任何使用人据此报告采取投资、借贷等交易行为，也不能 作为使用人购买、出售或持有相关金融产品的依据。 六、中诚信国际不对任何投资者（包括机构投资者和个人投资者）使用本报告所表述的 中诚信国际的分析结果而出现的任何损失负责，亦不对发行人使用本报告或将本报告提供给 第三方所产生的任何后果承担责任。 七、 本次评级结果自本期债务融资工具发行之日起生效， 有效期为一年。 债券存续期内， 中诚信国际将按照跟踪评级安排 ，定期或不定期对评级对象进行跟踪评级，根据跟踪评级 情况决定评级结果的维持、变更、暂停或中止，并及时对外公布。 阳光城集团股份有限公司 2017 年度第二期中期票据信用评级

5、报告 5 发行主体概况发行主体概况 阳光城集团股份有限公司的前身为成立于 1991 年 8 月的福建省石狮新发股份有限公司 （以下 简称“石狮新发”） 。 石狮新发系由福建省新湖集团公 司、石狮新湖工贸公司和石狮市开发企业（服装） 有限公司三家乡镇企业联合发起，经福建省体改委 闽体改1991010 号文批准成立， 并经中国人民银行 福建省分行闽银函（1991）118 号文批准，采用募 集方式设立的股份制企业， 初始注册资本 800 万元。 此后数次增资及股权转让， 1996 年经中国证券监督 管理委员会证监发字（1996）375 号文批准，石狮 新发于 1996 年 12 月 18 日在深交

6、所挂牌上市，证 券代码 000671.SZ。 2002 年 4 月 12 日，石狮新发第一大股东福建 省新湖集团公司将其持有的 26,369,280 股股份转让 给福建阳光投资有限公司（以下简称“阳光投资”） ， 此次股权转让后，阳光投资（2002 年更名为福建阳 光集团有限公司，以下简称“阳光集团”）持有公司 27.71%股权，成为公司第一大股东。2004 年 2 月， 石狮新发更名为“福建阳光实业发展股份有限公司” （以下简称“阳光发展”） ，经深圳证券交易所核准， 股票简称变更为“阳光发展”；2009 年 6 月 1 日，经 深圳证券交易所核准，公司股票简称变更为“阳光 城”，股票代码不

7、变。2015 年 12 月，公司向中民嘉 业投资有限公司全资子公司上海嘉闻投资管理有 限公司非公开发行股份 730,519,480 股，募集资金 45.00 亿元，中民嘉业为中国民生投资股份有限公 司下属不动产投资平台。 经过股权分置改革、配股、增发、送股，截至 2017 年 3 月 31 日，公司注册资本 40.50 亿元，阳 光集团直接持有公司 17.51%股份， 阳光集团通过全 资子公司东方信隆资产管理有限公司持有公司 13.73%股份，阳光集团直接和间接共持有公司 31.24%股份，为公司控股股东，公司实际控制人为 自然人吴洁；上海嘉闻持有公司 18.04%股份，为公 司第二大股东。

8、公司主要从事以商品房项目开发、商业地产经 营及物业管理业务。目前公司产品涵盖以城市豪宅、 浪漫城邦、时尚公寓和生态别墅为主的住宅类产品 和以商务办公、商业综合体和星级酒店为主的商业 类产品两大体系。公司以大福建为基地，业务区域 拓展至长三角、京津冀、珠三角和其他战略城市。 截至 2016 年末，公司总资产 1,204.31 亿元， 所有者权益 189.24 亿元， 资产负债率 84.29%； 2016 年公司实现营业总收入 195.98 亿元，净利润 14.31 亿元，经营活动净现金流-25.81 亿元。 截至 2017 年 3 月末，公司总资产 1,569.33 亿 元， 所有者权益 193

9、.88 亿元， 资产负债率 87.65%； 2017 年 13 月，公司实现营业总收入 24.23 亿元， 净利润 2.29 亿元，经营活动净现金流 15.31 亿元。 本期中期票据概况本期中期票据概况 阳光城集团股份有限公司 2017 年度第二期中 期票据拟发行 12 亿元，期限为 5 年期，附第 3 年 末公司调整票面利率选择权及投资者回售选择权。 本期票据附投资者回售选择权及公司调整票 面利率选择权，公司有权决定在本期中期票据存续 期内的第 3 年末是否调整本期中期票据后 2 年的票 面利率；公司作出关于是否调整本期中期票据票面 利率及调整幅度的公告后，投资者有权选择在本期 中期票据的第

10、三个计息年度的投资者回售登记期 内进行登记，将持有的本期中期票据按面值全部或 部分回售给公司，或选择继续持有本期中期票据。 本期中期票据所募集资金用于普通商品房项 目建设开发和偿还金融机构借款。 宏观经济和政策环境宏观经济和政策环境 随着世界经济的复苏，国内供给侧改革成效渐 现，2017 年一季度宏观经济延续了 2016 年下半年 以来企稳向好态势，实现良好开局。2017 年一季度 实现国内生产总值 180,683 亿元，GDP 实际增速 6.9%，GDP 名义增速连续五个季度回升，攀升至 11.83%，为 2014 年以来首次超过 10%。但当前实 体经济复苏基础仍然较弱，房地产调控带来的下

11、行 压力或逐渐显现。 阳光城集团股份有限公司 2017 年度第二期中期票据信用评级报告 6 图图 1：中国：中国 GDP 及其增长及其增长 资料来源：国家统计局，中诚信国际整理 从三大需求来看，2017 年一季度，我国投资对 经济增长贡献率有所下降，最终消费贡献率大幅回 升， 外需贡献率由负转正。 固定资产投资稳步回升， 民间投资增长略有恢复； 消费增速小幅下行， 其中， 受汽车购置税优惠取消影响，汽车类消费增速出现 较大幅度回落；全球经济复苏和国内经济企稳向好 对外贸形成支撑，进出口保持了较快增长。从产业 发展来看，工业对经济增长的拉动作用回升，规模 以上工业增加值同比增长 6.8%，为

12、2015 年以来季 度最高增速，大部分行业增加值同比保持增长， 2017 年 12 月份工业利润实现超预期增长， 上游行 业产能去化效果逐步显现。从价格水平来看，CPI 于 2017 年 1 月份达到 2014 年以来的阶段性高点， 2017 年 23 月受食品价格持续下降影响有所回落； 大宗商品价格涨势趋缓带动 PPI 于 2017 年 2 月见 顶回落。从先行指标来看，制造业 PMI 连续保持在 景气区间。 尽管一季度经济企稳向好，但中诚信国际认为， 2017 年仍需关注经济运行中的以下风险： 一是当前 非金融企业部门（尤其是国有部门）的债务水平仍 然过高，需要关注货币政策边际趋紧背景下企

13、业部 门的债务释放风险。二是上一轮房价大幅上涨，居 民高杠杆购房导致居民部门债务水平提高，将对消 费产生挤出效应。 三是实体企业成本提高： 一方面， PPI、PPIRM 剪刀差持续走阔，需关注上游价格上 涨对于中下游企业利润空间的挤压效应；另一方面， 金融去杠杆背景下市场利率抬升，企业融资成本上 升。四是 2017 年基建投资的增长受资金来源和高 基数约束难以再上台阶，严厉调控下房地产投资大 概率回落，有可能对经济增长带来压力。五是从国 际环境来看，全球宽松货币周期进入尾声，美联储 加息和“缩表”预期加大人民币贬值压力，仍需警惕 资本流出风险。 “防风险、 调结构、 稳增长”是 2017 年宏

14、观经济 调控的关键。2017 年，供给侧改革继续进行，“三 去一降一补”持续推进，中下游行业或仍将面临持 续的产能去化与重组过程，通过产能和杠杆的去化， 调整产业结构，提高企业抗风险能力。此外，通过 政府简政放权、国企混改、鼓励创新等体制机制改 革，进一步发挥市场在资源配置中的基础性作用， 释放市场主体尤其是民间资本活力。此外，雄安新 区建设、“一带一路”战略着眼长远，为中国经济发 展注入希望和活力。从防风险角度看，一是因城施 策，差异化进行房地产调控；二是通过债转股、加 强国有企业预算硬约束等方式，降低非金融企业部 门杠杆率水平；三是加强金融监管，持续推进金融 去杠杆，遏制资金“脱实向虚”；

15、四是货币政策边际 趋紧，通过多种货币政策工具的运用实现稳健中性 的政策目标。财政政策更为强调“积极有效”，赤字 率基本与上年持平，财政刺激力度边际递减。 总 体来看，中诚信国际认为，改革的持续推进短期内 可能会给经济增长带来压力，但长远来看有利于夯 实中国经济稳健发展基础。 行业及区域经济环境行业及区域经济环境 房地产开发行业房地产开发行业 房地产销售房地产销售 2014 年前三季度， 受银行信贷收紧及价格预期 变化等因素影响，全国商品房销售面积和销售额同 比持续下降，且降幅呈现扩大趋势，前三季度同比 下降分别为 8.6%和 8.9%。2014 年 9 月底以来，伴 随着央行对个人住房贷款政策

16、的松绑以及降息， 2014 年四季度， 全国商品房销售面积和销售额同比 降幅开始收窄。 2014 年全国商品房销售面积和销售 额分别为 12.06 亿平方米和 7.63 万亿元，同比分别 下降 7.6%和 6.3%。2015 年以来，随着一系列扶持 购房需求政策的陆续推出以及央行的连续降息，市 场需求开始逐步释放，房地产市场需求转暖，全国 商品房销售金额和销售面积同比增速分别在 2015 年 5 月和 6 月由负转正。2015 年，全国商品房销售 阳光城集团股份有限公司 2017 年度第二期中期票据信用评级报告 7 额和销售面积分别为 8.73 万亿元和 12.85 亿平方米， 同比增长 14.4%和 6.5%。2016 年 19 月，在政府 “去库存”的大基调下，整体政策环境保持宽松， 房地产市场明显复苏，销售势头强劲，当期全国商 品房销售额和销售面积同比分别大幅增长 41.3%和 26.9%至 8