金地(集团)股份有限公司2017年度第二期中期票据评级报告

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1、 中期票据信用评级报告 金地（集团）股份有限公司 1 金地（集团）股份有限公司 2017 年度第二期中期票据信用评级报告 评级结果： 主体长期信用等级：AAA 评级展望：稳定 本期中期票据信用等级：AAA 本期中期票据发行额度：15 亿元 本期中期票据期限：5 年 还本付息方式：按年付息，到期一次还本 募集资金用途：项目开发 评级时间：2017 年 8 月 21 日 财务数据 项项 目目 2014 年年 2015 年年 2016 年年 2017 年年 3 月月 现金类资产(亿元) 170.34 150.01 215.65 210.83 资产总额(亿元) 1246.67 1393.46 1536

2、.34 1634.60 所有者权益(亿元) 405.19 476.16 531.04 542.66 短期债务(亿元) 154.26 155.81 81.20 77.97 长期债务(亿元) 259.81 237.04 285.27 321.28 全部债务(亿元) 414.07 392.85 366.47 399.25 营业收入(亿元) 456.36 327.62 555.09 58.41 利润总额(亿元) 71.13 62.80 112.05 13.28 EBITDA(亿元) 81.14 74.85 120.23 - 经营性净现金流(亿元) -9.51 83.94 170.82 -42.10 营

3、业利润率(%) 20.06 19.56 20.49 27.59 净资产收益率(%) 12.25 10.17 16.15 - 资产负债率(%) 67.50 65.83 65.43 66.80 全部债务资本化比率(%) 50.54 45.21 40.83 42.39 流动比率(%) 193.89 180.00 181.80 180.36 全部债务/EBITDA(倍) 5.10 5.25 3.05 - EBITDA 利息倍数(倍) 2.87 2.55 5.70 - 经营现金流动负债比(%) -1.71 12.91 24.89 - 注：2017 年一季度财务数据未经审计。 分析师 王兴萍 尹金泽 邮箱

4、： 电话：010-85679696 传真：010-85679228 地址：北京市朝阳区建国门外大街 2 号 中国人保财险大厦 17 层（100022） 网址： 评级观点 金地 （集团） 股份有限公司 （以下简称“公 司”或“金地集团”）是从事房地产开发经营 业务的大型企业。联合资信评估有限公司（以 下简称“联合资信”）对金地集团的评级反映了 公司作为国内大型房地产上市公司，土地储备 充足、在建房地产项目规模大、综合竞争实力 强。同时联合资信也关注到房地产行业受宏观 政策调控影响大、公司往来款规模较大、经营 性现金流净额大幅波动等因素对其信用水平 的不利影响。 公司在开发房地产项目及土地储备充足

5、， 未来随着存量房产进一步销售实现，以及商业 地产业务进一步拓展，公司整体收入规模有望 持续扩大。联合资信对公司评级展望为稳定。 基于对公司主体长期信用状况以及本期 中期票据偿还能力的综合评估，联合资信认 为，本期中期票据到期不能偿还的风险极低， 安全性极高。 优势 1 公司资产规模大，产品品质处于行业领先 水平；物业管理及品牌价值居全国前列， 综合竞争实力强。 2 公司在开发房地产项目及土地储备充足， 为公司未来业务收入持续增长提供了有力 支撑。 3 公司债务结构合理，有息债务负担处于行 业较低水平。 4 公司经营活动现金流和 EBITDA 对本期中 期票据保障程度好。 关注 1 房地产行业

6、受宏观政策调控影响大，未来 房地产市场运行存在不确定性。 中期票据信用评级报告 金地（集团）股份有限公司 2 2 公司往来款规模较大， 存在一定回款风险。 3 公司存货规模较大，面临一定去化压力。 4 公司经营性现金流净额波动大，在建工程 资金需求量大。 5 非经常性损益对公司利润总额有一定影 响。 6 公司所有者权益中未分配利润占比高，未 来公司利润分配政策将影响所有者权益稳 定性。 中期票据信用评级报告 金地（集团）股份有限公司 3 声声 明明 一、本报告引用的资料主要由金地（集团）股份有限公司（以下简称“该公司” ） 提供，联合资信评估有限公司（以下简称“联合资信” ）对这些资料的真实性

7、、准确性 和完整性不作任何保证。 二、除因本次评级事项联合资信与该公司构成委托关系外，联合资信、评级人员 与该公司不存在任何影响评级行为独立、客观、公正的关联关系。 三、联合资信与评级人员履行了实地调查和诚信义务，有充分理由保证所出具的 评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。 四、本报告的评级结论是联合资信依据合理的内部信用评级标准和程序做出的独 立判断，未因该公司和其他任何组织或个人的不当影响改变评级意见。 五、本信用评级报告用于相关决策参考，并非是某种决策的结论、建议等。 六、本次信用评级结果的有效期为本期债项的存续期；根据跟踪评级的结论，在 有效期内信用等级有可能发生变化。 中期票据信用

8、评级报告 金地（集团）股份有限公司 4 金地（集团）股份有限公司 2017 年度第二期中期票据信用评级报告 一、主体概况 金地（集团）股份有限公司（以下简称 “公司”或“金地集团”）是经深圳市企业 制 度 改 革 领 导 小 组 办 公 室 以 深 企 改 办 199602 号文批准， 由深圳市福田区国有资产 管理局、深圳市投资管理公司、美国 UT 斯达 康有限公司、深圳市方兴达建筑工程有限公 司和金地实业开发总公司工会委员会（后更 名为“金地股份有限公司工会委员 会”）5 家单位作为发起人，在原金地实业开 发总公司（以下简称“金地实业”）的基础 上，通过对金地实业进行改组，以发起设立 方式于

9、1996年2月8日设立的股份有限公司。 2001 年 1 月 15 日， 经中国证券监督管理委员 会证监发行字20012 号文核准，公司向社会 首次公开发行人民币普通股 9000 万股（A 股） 。2001 年 4 月 12 日，经上海证券交易所 上证上字200139 号上市通知书同意，公 司发行之股票在上海证券交易所上市（股票 简称“金地集团”，代码为 600383） 。经过 一系列的注册变更及股票期权行权后，截至 2017 年 3 月底，公司股本为人民币 45.14 亿 元，公司无控股股东及实际控制人，富德生 命人寿保险股份有限公司-万能 H（以下简称 “生命人寿”）持有公司 21.70%

10、的股本，为 公司第一大股东。 公司经营范围：从事房地产开发经营业 务；兴办各类实体（具体项目需另报） ；经营 进出口业务；信息咨询（不含限制项目） 。 截至 2016 年底，公司（合并）资产总额 1536.34 亿元，所有者权益 531.04 亿元（包含 少数股东权益 156.73 亿元） ；2016 年公司实 现营业收入 555.09 亿元，利润总额 112.05 亿 元。 截至 2017 年 3 月底，公司（合并）资产 总额 1634.60 亿元，所有者权益 542.66 亿元 （包含少数股东权益 159.79 亿元） ；2017 年 13 月，公司实现营业收入 58.41 亿元，利润 总

11、额 13.28 亿元。 公司注册地址：深圳市福田区福强路金 地商业大楼；法定代表人：凌克。 二、本期中期票据概况 公司于 2017 年注册总额度为 30 亿元的 中期票据， 本期计划发行 2017 年度第二期中 期票据（以下简称“本期中期票据”） ，额度 为 15 亿元，期限为 5 年。本期中期票据采用 按年付息，到期一次还本的偿还方式，募集 资金将全部用于以下开发项目（详见表 1） 。 本期中期票据无担保。 表 1 本期中期票据募集资金用途（单位：万元、%） 序序 号号 区区 域域 项目名项目名 称称 项目主体项目主体 预计总投资预计总投资 金额金额 截至截至2017年年6月末月末 已投资金

12、额已投资金额 截至截至2017年年6月末已月末已 投入自有资金投入自有资金 本期用款本期用款 金额金额 是否符合当地是否符合当地 普通商品房标普通商品房标 准准 1 东 北 沈阳金 地三一 沈阳金地至胜房 地产开发有限公 司 291631 158715 128930 60000 是 2 东 北 沈阳金 地檀悦 沈阳金地悦盛房 地产开发有限公 司 176350 122035 96936 30000 是 3 华 中 武汉澜 菲溪岸 武汉金地伟盛房 地产开发有限公 司 417500 394759 355165 20000 是 4 东杭州桥杭州金航房地产230458 156143 156143 400

13、00 是 中期票据信用评级报告 金地（集团）股份有限公司 5 南 西 开发有限公司 合计合计 1115939 831652 737174 150000 - 资料来源：公司提供 三、宏观经济和政策环境 2016 年，在英国宣布脱欧、意大利修宪 公投失败等风险事件的影响下，全球经济维 持了缓慢复苏态势。在相对复杂的国际政治 经济环境下，中国继续推进供给侧结构性改 革，全年实际 GDP 增速为 6.7%，经济增速下 滑趋缓，但下行压力未消。具体来看，产业 结构继续改善，固定资产投资缓中趋稳，消 费平稳较快增长，外贸状况有所改善；全国 居民消费价格指数（CPI）保持温和上涨，工 业生产者出厂价格指数（

14、PPI）和工业生产者 购进价格指数（PPIRM）持续回升，均实现 转负为正；制造业采购经理指数（PMI）四季 度稳步回升至 51%以上，显示制造业持续回 暖；非制造业商务活动指数全年均在 52%以 上，非制造业保持较快扩张态势；就业形势 总体稳定。 积极的财政政策和稳健适度的货币政策 对经济平稳增长发挥了重要作用。2016 年， 全国一般公共预算收入 15.96 万亿元， 较上年 增长 4.5%；一般公共预算支出 18.78 万亿元， 较上年增长 6.4%；财政赤字 2.83 万亿元，实 际财政赤字率3.8%， 为2003年以来的最高值， 财政政策继续加码。2016 年，央行下调人民 币存款准

15、备金率 0.5 个百分点， 并灵活运用多 种货币政策工具，引导货币信贷及社会融资 规模合理增长，市场资金面保持适度宽松， 人民币汇率贬值压力边际减弱。 三大产业保持稳定增长，产业结构继续 改善。2016 年，中国农业生产形势基本稳定； 工业生产企稳向好，企业效益持续改善，主 要受益于去产能、产业结构调整以及行业顺 周期的影响；服务业保持快速增长，第三产 业增加值占国内生产总值的比重以及对 GDP 增长的贡献率较上年继续提高，服务业的支 柱地位进一步巩固。 固定资产投资缓中趋稳，基础设施建设 投资依旧是稳定经济增长的重要推手。2016 年，中国固定资产投资 59.65 万亿元，较上年 增长 8.

16、1%（实际增长 8.8%） ，增速较上年小 幅回落。其中，民间投资增幅（3.2%）回落 明显。2016 年，受益于一系列新型城镇化、 棚户区改造、交通、水利、PPP 等项目相继落 地，中国基础设施建设投资增速（15.7%）依 然保持在较高水平；楼市回暖对房地产投资 具有明显的拉动作用，全国房地产开发投资 增速（6.9%）较上年明显提升；受经济下行 压力和实体经济不振影响，制造业投资较上 年增长 4.2%，增幅继续回落，成为拉低中国 整体经济增速的主要原因。 消费平稳较快增长，对经济支撑作用增 强。2016 年，中国社会消费品零售总额 33.23 万亿元， 较上年增长 10.4% （实际增长 9.6%） ， 增速较上年小幅回落 0.3 个百分点， 最终消费 支出对经济增长的贡献率继续上升至 64.6%。 2016 年， 中国居民人均可支配收入 23821 元， 较上年实际增长 6.3%，居民收入的稳步增长 是推动消费改善的重要原因之一。具体来看， 居住、医疗保