1,花都区3宗地块市场调研报告,广州销售策划部 2013.6.17,2,二.地块分析,1.花都区概况 2.花都区房地产市场分析 3.区域代表楼盘分析 4.市场总结,一.市场研究,1. 新华街宝华路43号地块分析 2. 珠宝交易中心地块分析 3. 迎宾大道南地块分析,3,一.市场研究,1.花都概况,花都是“中国皮具之都” 花都区位于广东省中南部，珠江三角洲的北端，东连从化，南靠广州，西邻三水，西南连南海，北接清远距广州市中心城区22公里，地处珠江三角洲通往全国的咽喉要道管辖面积968平方公里总人口约94万人2012年GDP为800亿,排名广州第八位 水陆空立体交通体系 花都拥有发达的水、陆、空立体交通网络：中国三大枢纽机场之一的广州新白云国际机场位于花都区与白云区的花都区交界处；广州火车北站设在花都，京广铁路从此经过，区内还有105、106、107三条国道和京珠、机场、广清、街（口）北（兴）、广州北二环等五条高速公路越境而过；有国家二类口岸花都港，可供千吨货船直达香港、澳门 区辖1街7镇 花都区辖1街7镇：1个街道：新华、7个镇：梯面、花山、炭步、赤坭、狮岭、花东、雅瑶区政府位于新华街 花都经济以工业为主 花都区工业经过多年的发展，已具备一定的工业经济规模。
汽车、皮革皮具、金银首饰已逐步发展成为我区的三大支柱产业，空港物流业也得以快速发展，同时在电子、建材、制衣、纺织等行业具有良好的工业基础花都市貌,花都区政府,公园,4,5,1.1 花都区参数指标,2012年花都区及周边行政区域指标,数据来源：当地政府年报,1.2 花都空港经济区规划,空港经济区核心区，规划范围涉及花都区和白云区，共分为四个区：起步区、核心二区、核心三区、核心四区 起步区：规划形成“一带、双核”空间结构括串联南北的现代服务业聚集发展带以及两个集中高端商务服务功能的核心区 核心二区：打造“一心、两轴、五片”的生长型功能结构 一心为集行政办公、商业服务、公寓等综合服务功能的核心区，两轴则紧密联系机场的南北向功能拓展轴和东西向功能拓展轴，五片包括综合保税区、仓储物流区、商贸物流区、加工制造区、生态农业区 核心三区：构建保税物流区和保税加工区两大核心 核心四区：形成“一核、两廊、三区”的空间结构一核是指集中商务、行政办公等综合服务功能的核心区，两廊包括联系规划区各生态板块的线性景观游憩公共空间廊道，三区则是保税加工区、保税物流区和生活居住区广州空港经济区核心区规划草案示意图,6,驾车路线：1.内环路 – 机场高速 – 大广高速 –大成出口 花都区水陆空交通便利：花都拥有发达的水、陆、空立体交通网络。
空运：新白云国际机场；陆运：广州火车北站设在花都，京广铁路从此经过，区内还有105、106、107三条国道和京珠、机场、广清、街（口）北（兴）、广州北二环等五条高速公路越境而过；水运：国家二类口岸花都港，可供千吨货船直达香港、澳门广清高速,环城高速,1.3 交通网络,地块位置,大广高速,,,花都港口,机场高速,7,2012年花都区及周边区域房地产市场相关指标,数据来源：易居CRIC,2 花都区房地产市场,8,2012年花都区住宅成交金额前十位楼盘排名,数据来源：易居CRIC,9,2013年1-5月份花都区住宅成交金额前十位楼盘排名,数据来源：易居CRIC,10,2012年花都区商业成交金额前十位楼盘排名,数据来源：易居CRIC,11,2013年1-5月份花都区地块成交明细,2013年1-5月份，花都区仅出让15幅工业用地，无住宅和商业地块成交12,2.1 花都住宅市场供求状况分析,花都区住宅市场供应量波动较大，在2012年第三季度增长明显，并达到高峰成交量在近三季度相对平稳 2012年至2013年第一季度花都区新增住宅预售面积为220万㎡，成交面积为248万㎡ 2012年至2013年第一季度，花都区整体住宅吸纳率为1.23。
市场平均成交金额为 13.7亿元/月,数据来源：易居CRIC,单位：㎡,13,2.1 花都商业市场供求状况分析,花都区商业市场供应量在2012年第三季供应较大，并在随后两个季度逐步得以消化 2012年至2013年第一季度花都区新增商业预售面积为6.4万㎡，成交面积为13.6万㎡ 2012年至2013年第一季度，花都区整体住宅吸纳率为2.1 市场平均成交金额为 0.9亿元/月,数据来源：易居,单位：㎡,14,2012年6月-2013年5月，花都区住宅均价受个盘成交影响有所波动，但整体呈上升趋势 从2012年7月份的8,369元/㎡，上升至2013年5月份的9,222元/㎡，上涨幅度达10.2%2.2 花都住宅市场成交价格分析,数据来源：易居,15,2012年6月-2013年5月，花都区商业均价受个盘成交影响有所波动，但整体呈上升趋势 从2012年7月份的9,468元/㎡，上升至2013年5月份的11,822元/㎡，上涨幅度达24.7%2.2 花都商业市场成交价格分析,数据来源：易居,16,花都区住宅洋房价格区间在5,000-17,000元/㎡之间 2012年6月-2013年5月花都区一手住宅价格主要集中在6,000-9,000元/㎡之间，其中6,000-7,000元/㎡占比17%，7,000-8,000元/㎡占比23%，8,000-9,000元/㎡占比18%。
数据来源：易居,单位：元,2.3 花都市场住宅价格区段分析,17,数据来源：易居,2.4 花都区市场住宅面积区段分析,花都区住宅面积以90-140㎡最受欢迎，以刚需为主 数据显示，2012年6月-2013年5月，花都区住宅成交面积以90-140㎡为主，占61%，其次是90-100㎡占比23%，100-120㎡占比23%，120-140㎡占比15%单位：㎡,18,19,地块1,,深航花园（在售） 15,000元/㎡（毛坯） 2012年销售:5.9亿元 成交均价:11,369元/㎡,天马河壹号（在售） 9,000元/㎡（毛坯） 2012年销售:1.9亿元 成交均价:7,871元/㎡,保利花城（在售） 12,000元/㎡（带装修） 2012年销售:11.3亿元 成交均价:9,037元/㎡,锦尚蓬莱苑（在售） 16,000元/㎡（带装修） 2012年销售:3.5亿元 成交均价:14,417元/㎡,泊岸君庭（在售） 13,000元/㎡(毛坯) 2012年销售:0.77亿元 成交均价:12,531元/㎡,地块3,,云峰花园四期（在售） 12,000元/㎡（毛坯） 2013年成交： 2.9亿元 成交均价: 8,700元/㎡,勤天SOLO公寓（商业） 11,000元/㎡（带装修) 2013年成交： 1.4亿元 成交均价: 11,263元/㎡,地块2,,城央御景尚品（在售） 8,500元/㎡（毛坯） 2012年销售:1.3亿元 成交均价:6,628元/㎡,合和新城四期（洋房） 9,400元/㎡（毛坯） 2012年销售:2.1亿元 成交均价:8,617元/㎡,3.区域代表楼盘分析,20,发展商：广州市合和(花都)置业发展有限公司 项目位置：花都区迎宾大道3号 项目规模：占地：60万㎡,总建面：129万㎡ 容积率：2.1 物业管理费：2.2元/月/平米 产品：洋房： 一房：40-60㎡ 二房：60-100㎡ 三房：80-180㎡ 四房：200-240㎡ 别墅：双拼：300-350㎡ 联排：280-300㎡ 开盘时间：2005年10月1日 成交情况： 2012年成交： 2.1亿 8,617元/㎡(毛坯) 累计成交： 16.5亿 8,062元/㎡(毛坯) 商铺情况：只租不售,租金40元/平米/月 核心资源：大规模社区、交通便利,合和新城,地块1,,合和新城,地块3,,,,,200米,4.5公里,地块2,,1.5公里,21,发展商：广州市信升房地产开发有限公司 项目位置：花都区新华风神大道与荔红南路交汇 项目规模：占地：9,372㎡,总建面：5.8万㎡ 容积率：6 物业管理费：1.8元/月/平米 产品：洋房：二房：60-100㎡ 三房：80-140㎡ 四房：140-200㎡ 开盘时间：2011年5月1日 成交情况： 2012年成交： 1.9亿 7,871元/㎡(毛坯) 累计成交： 6.8亿 7,610元/㎡(毛坯) 销售情况：在售四期的新组团“幸福畔”，主推50-75平米的1-2房和90-200平米的3-4居，毛坯售价8600-9500元/平米。
核心资源：天马河公园、一线河景,天马河壹号,地块1,,天马河壹号,地块3,,,,,8公里,3.5公里,地块2,,6.5公里,22,发展商：广州保利置业有限公司 项目位置：花都广清高速公路以东、三东大道西以北 项目规模：占地：25.4万㎡,总建面：49.5万㎡ 容积率：2.5 物业管理费：2.5元/月/平米 产品：洋房： 二房：80-100㎡ 三房：100-140㎡ 四房：120-200㎡ 开盘时间：2011年12月10日 成交情况： 2012年成交： 11.3亿 9,037元/㎡(毛坯) 累计成交： 18.3亿 9,432元/㎡(毛坯) 销售情况：在售全新二期“牡丹廷”，户型为82-175㎡2-4房，均价12,000元/㎡,带2,000元/ ㎡精装修 核心资源：大规模楼盘、开发商知名品牌,保利花城,地块1,,保利花城,地块3,,,,,8公里,3.5公里,地块2,,6. 公里,23,发展商：广州高宜投资置业有限公司 项目位置：花都新华街凤凰北路8号 项目规模：占地：6.59万㎡,总建面：19.9万㎡ 容积率：2.5 物业管理费：2.8元/月/平米 产品： 洋房： 80-120㎡ 两房 90-140㎡ 三房 120-240㎡ 四房至六房 开盘时间：2011年01月16日 成交情况： 2012年成交： 3.5亿 14,417元/㎡(带装修) 累计成交： 12亿 14,231元/㎡(带装修) 销售情况： 在售8-A、8-B、10号楼，主力产品100-120㎡三房，均价16,000元/㎡。
核心资源：马鞍山公园景观、小区园林设计,锦尚蓬莱苑,24,发展商：广州深航置业有限公司 项目位置：花都新华街曙光大道与迎宾大道交汇处 项目规模：占地：4.5万㎡,总建面：15.6万㎡ 容积率：2.8 物业管理费：2.3元/月/平米 产品： 洋房： 20-40 ㎡ 一房 80-100㎡ 两房 80-140㎡ 三房 120-280㎡ 四房至七房 开盘时间：2012年07月07日 成交情况： 2012年成交： 5.9亿 11,369元/㎡(毛坯) 累计成交： 7.8亿 11,769元/㎡(毛坯) 销售情况：主推97-158㎡3-5房单位，楼王均价16,000元/㎡ ，购房享98折 商铺情况：只租不售,租金100元/平米/月 核心资源：产品丰富、开发商知名度、紧靠区政府,深航御花园,地块1,,深航御花园,地块3,,,,,2.5公里,2公里,地块2,,5公里,25,发展商：勤天集团 项目位置：花都区迎宾大道中段(清布中学旁) 项目规模：占地：8,000㎡,总建面：2.58万㎡ 容积率：6.3 物业管理费：— 产品： 公寓： 44-46㎡ 单间 58-61㎡ 一房 85-88㎡ 两房 开盘时间：2013年01月01日 成交情况： 2013年成交： 1.4亿 11,263元/㎡(带装修) 累计成交： 1.4亿 11,263元/㎡(带装修) 销售情况：在售户型44-88㎡的公寓产品，均价11,000元/㎡ ，带2800元/㎡装修，拎包即可入住。
核心资源：空港商务城、不限购不限贷、可注册办公,勤天SOLO公寓,花都区位于广州的中北部，东连从化、南靠广州白云区，西邻佛山三水，北接清远，拥有发达的水、陆、空立体交通网络，广州新白云国际机场位于花都区房地产市场起步较晚，随着政府对空港商务城的规划，近两年发展较快 近两年住宅市场供应量较大，。