《某房地产项目营销策略案.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某房地产项目营销策略案.ppt（93页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、,目标解读,核心策略,2,5,策略执行,6,客户分析,政策市场,3,4,历程回顾,1,回首过去，勇往直前！,造势期,认筹期,发展期,6-8月,品牌升华 + 区域升级,8月后,10月后,古井上善名郡经过近7个月的发展和成长，实现了片区内品牌和形象的树立； 之于品牌，实现从亳州市场近几年的默默无闻，到开发主城大盘的突破，品牌形象极大提升； 之于区域，通过项目品牌及主城精品改善社区的带动，成功实现了区域发展的客户认知。,项目发展历程回顾（品牌+区域双升级）,爱亳州、建好房 五好社区、礼献亳州,从“五好”概念出发打造了属于古井上善名郡的自身名片，“五好社区“的概念已被客户所熟知。形成了好房子，古井建的
2、心理占位。,几张单页道出了上善名郡走过的历程！,回顾2015年策略核心,品牌+五好社区价值贯穿全年 精准输出，强化品牌、区位、产品优势 以大带小，高层、洋房、别墅互动，同步认筹,1、策略对位,产品主推高层， 以高层带动洋房、别墅认筹,2、精准推广,3、活动贯穿,线上线下，同步精准传达,现场活动主题配合,4、客户渠道,拓客、外展、乡镇，大客户大兵团作战,突破：认筹客户量的突破大兵团拓客,首战告捷 2015古井上善名郡实现积累客户4000组，认筹767组,2016年，再前行！ 挑战销售目标8亿！,目标解读,核心策略,2,5,策略执行,6,客户分析,政策市场,3,4,历程回顾,1,只有明确目标，才能
3、找到关键！,年度目标,古井上善名郡2016年全年计划实现 销售金额8亿，签约金额7亿,高层可售1368套， 建面157588,洋房可售160套 建面22902,别墅可售29套，建面8399,商业间面27791,商业可售 180套（除售楼部及3#楼商业）,东区货量,目标分解，按照别墅8000元/、洋房4800/、高层3800元/，商业10000元/ 对目标分解：,别墅0.67亿，洋房1.1亿，高层5.74亿，商业0.5亿，这决定了2016年丹堤若要完成年度目标，东区住宅需要全部清盘，商业销售5000。,目标细分,任务目标下的 难点思考 高层需销售1310套，如何实现？ 如何精准把握目标客户，营销
4、再创新 配套逐一兑现，如何刷新项目形象,目标解读,核心策略,2,5,策略执行,6,客户分析,政策市场,3,4,历程回顾,1,策略源于对市场的了解！,1,宏观政策分析,楼市政策利好：楼市利好政策不断出新，全国房地产市场去库存压力加大，经济下行趋势依然存在，政府依靠楼市拉动经济增长的意愿日益清晰。预计明年市场会有所回暖，去库存基调不会改变。,楼市政策利好：楼市利好政策不断出新，全国房地产市场去库存压力加大，经济下行趋势依然存在，政府依靠楼市拉动经济增长的意愿日益清晰。预计明年市场会有所回暖，去库存基调不会改变。,2,地方政策分析,2015年亳州楼市政策： 停止住房限购政策，商品房销售备案价格由开发
5、企业自行确定； 商业首付25%，公积金住房首付将为20%； 推行棚户区改造货币化安置，2015年货币化安置比例原则上不低于40%； 农民退出宅基地进城购房，给予一次性购房奖励； 收紧商品房库存量较大地区土地供应，依法依规加强房地产市场行为监管； 7月下旬安徽不动产统一登记网络开始贯通，加快推进不动产统一登记工作； 网上提取公积金，住房公积金提取业务“入驻”市网上办事大厅。,3,2015年亳州房地产市场成交数据,截止11月31日，2015年亳州房地产市场成交9046套，其中1月，2月份成交套数较少，其中10月11月突破每月1000套，从上述数据可以看出亳州房地产市场2015年有小幅回暖的趋势。预
6、计2016年亳州市场会延续2015年的市场行情稳步回升。,3,2015年亳州房地产市场成交数据,从上述数据可以看出亳州房地市场均价较年初的4715元/有所下降，自5月起亳州市场均价有所回升，整体来看亳州房地产市场均价2016年应保持在4400元/左右。这对古井上善名郡高层3800元/的均价十分利好。,个案分析乐业阳光城,1、小区共计8栋高层，18层四栋，20、21一栋、26层2栋。两梯四户设计。 2、一次付款9折优惠，按揭91折，最高4万元/套优惠。 3、项目车位拥有728个，达到1:1.1的高配比。 4、,项目情况/项目简介,项目情况/项目简介,个案分析华府翡翠庄园,1、高层1#3#项目工程
7、外立面即将完成，别墅基本上全部建成，小高层01#05#已经全部建好。10#、11#以及旁边的12#工程正在稳步推进中，高层8#、9#于今年12月份交付使用。 2、2015年 11月推出50套特惠房；11#新品加推，再续楼王传奇!1#2#3#在售，85110阔景高层，4300-4400/,项目情况/项目简介,个案分析华府伊顿庄园,1、伊顿庄园高层1#、2#已经喜封金顶，大平层洋房已基本售完，还剩10#、15#楼，也即将封顶，伊顿庄园整体项目工程正在稳步推进中。 2、此项目洋房销售较好，但价格在较高，均价5000元/2016年高层主力为98，115，120平米均价4500元/。2016年推货量3#
8、，4#高层货量约350套。,项目情况/项目简介,项目情况/项目简介,个案分析科源悦府,1、二期53-1154#、5#高层现在购房立减2000元再打9.9折。 2、别墅D1#、D2#、D3#已封顶，住宅2#、3#外立面已做好，6#外架已拆除，住宅4#、5#已封顶，正在拆卸外架，一期已交房入住。 4#5#现在购房立减2000元再打9.9折。,项目情况/项目简介,项目情况/项目简介,个案分析碧桂园,1、洋房均价5200-5500，别墅均价10000-12000元 2、全程派筹别墅/商铺5万抵10万，精装洋房1万抵3万。 3、亳州碧桂园所有别墅、商铺、洋房工程正稳步推进中，小区环境进一步绿化中。 4、
9、碧桂园首推洋房首开销售130套，预计2016年碧桂园上半年主推洋房约420套，下半年会启动高层产品。,项目情况/项目简介,项目情况/项目简介,个案分析金色名城,1、金色名城为住宅、高层、多层，花园洋房住宅项目，地处亳州工业园区光明西路，北面为建设中的亳州第二中学新校区，西面为规划中的物流和药材交易市场，项目紧邻科源悦府。 2、金色名城喜迎双十一，10套特价房疯狂来袭，最高每平直降488元；金色名城三期住宅外立面已经基本完成，目前均价4100元/。,项目情况/项目简介,项目情况/项目简介,个案分析绿水家园,1、绿水家园项目总占地面积63053（约合95亩），总建筑面积为164000 ，该项目根据
10、自身的特点分二期实施，一期建筑700多户，目前去化80%，二期在售25#、28#（91119），其项目周边有药都银行，医院，大型商业等多种配套。,项目情况/项目简介,个案分析万达广场,1、空中轻商铺 总价18万起全城发售。双十一淘房节万元豪礼大放送，购房最高立减588元/ 2、万达华府D1#D4#住宅外立面基本完成，D5#D8#项目工程稳步推进中，即将迎来封顶！ 3、项目在售主力户型为89，115，127。在售高层为44层，2016年推售房源以89，115，127户型为主。,项目情况/项目简介,高层23-127户型，三期物业，2016年推货500套左右，均价4000元/,金色名城,碧桂园,恒大
11、城,1-4#楼正在销售，5-8#2015年9月已开盘主力户型81-121均价4100元/,11月21日15#楼开盘，2016年14#，15#，16#，17#楼约600套房源，主力户型86-157，均价5200元/,下半年高层产品入市,万达广场,古井上善名郡,主力户型为89，115，127。在售高层为44层，2016年推售房源以89，115，127户型为主。货量约,洋房，余量420套，面积115-140,乐业阳光城,高层加推，主力户型 98-136,上半年以存量去化为主，抓住机会今早出货，下半年入世产品众多，竞争压力庞大，全年以产品、价格差异化为基点进行推盘突破。,竞争项目小结分析,高层、洋房、
12、别墅全部开盘，以高层为主户型98-136,与乐业阳光城、金色名城比产品，与恒大，碧桂园，万达比价格，2016年以差异化完成整年推盘突破。,6,目标解读,核心策略,2,5,策略执行,6,客户分析,政策市场,3,4,历程回顾,1,客户是问题的关键！,上善名郡认筹客户分析（从8.8-12.8共认筹767组）,古井上善名郡从8.8日-12.8日，共认筹767组，其中古井员工客户365组，非古井客户402组，其中高层意向客户494组，多层客户213组，别墅60组；从渠道分析看出，其中通过古井宣传来访认筹的客户有187组，占比24%，通过朋介的来访客户认筹170组，占比22%，通过外拓的来访客户认筹139
13、组，占比20%；,从上图可以看出高层认筹客户主要集中在2#、7#、11#13#楼上，从上图可以看出房源并不多的13#楼认筹客户占比很大，目前已针对13#楼客户要进行重点排查，将客户分流至其他楼栋。,从上图可以看出认筹客户职业中，古井员工占比48%，接近认筹总数的一半，个体商户、事业单位占比较高，公务员及乡镇的客户占比约16%，后期拓客过程中会重点针对事业单位及公务员进行攻坚，年底结合返乡置业在乡镇客户上要再冲刺筹量。,通过认筹客户居住区域分析，周边乡镇古井镇客户230组，张集15组，魏岗13组，牛集10组，乡镇认筹占比36%，市区认筹占比64%；,从图上可以看出认筹客户居住区域主要集中在，项目
14、地附近，河北丰水源及和平路，花戏楼附近，上述位置主要是亳州市老城区，但从整体数据可以看出项目客户分布较广，2016年的客户区域要铺的更开，同时把重点区域牢牢把握。,认筹客户地图,目标解读,核心策略,2,5,策略执行,6,客户分析,政策市场,3,4,历程回顾,1,挖掘核心价值，明确核心策略！,高层需销售1310套，如何实现？ 如何精准把握目标客户，营销再创新？ 配套逐一兑现，如何刷新项目形象？,目标下的问题,年度目标要求 必须主打高层产品保证销售，同时通盘考虑搭配别墅、洋房。商铺销售 大盘目标追求 全面爆破项目“五好”卖点，围绕”五好“价值兑现全面渗透。,策略思考,形象突围 （以五好价值兑现为刺
15、破点）,热销效应 （以市场影响力为保证）,客群突破 （以创造客户需求为依据）,三大关键点：,2016年，核心概念输出：,古井上善名郡 亳州人的五好社区,核心策略： 形象升华高举高打 再创大盘影响力,五好社区 耀世首开,五好社区 华美绽放,亳州人的 五好社区,第一阶段,第二阶段,第三阶段,结合售楼部开放，首次开盘热销，全面覆盖目标客户群体，以大手笔及品牌影响力撬动市场。,根据项目节点，需分三大阶段：,策略制定,通过项目景观示范区，样板间展示，以大盘气质对外输出形象，再次引爆市场，以价值兑现吸引客户。,打造醇熟大城生活，不断的刷新信息覆盖市场，保证市场热销，以此奠定项目的典范地位。,策略制定,线上
16、、线下全部铺开，集中节点性进行项目价值点释放，价值兑现，高举高打，渗透人心,推广策略,硬件方面（建筑、小品等）体现精品，软件方面（服务，展示）渗透,展示策略,每个阶段将采用不同的策略实现阶段效果：,活动贯穿项目品质感和品牌企业文化，社区文化，大事件制造影响力，圈层体验高端生活,活动策略,推售策略,全年主打高层产品保证销售金额，别墅、洋房、商铺产品进行节点性爆破，户型搭配、小步快走，适时加推,目标解读,核心策略,2,5,策略执行,6,客户分析,政策市场,3,4,历程回顾,1,有力的执行才是结果的保证！,多线销售，全面爆破,一、推售策略,全年主打高层产品保证销售金额 别墅、洋房、商铺产品进行节点性爆破，提升调性！,2016年全年任务较重，共分四次推售： 1、首次开盘为高层1#，2#，3#，7#，11#
