工程部职责制度与作业指导书.doc

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1、工程维保部职责 1、 目的目的 为了加强对物业项目的维修保养工作，组织疑难问题处理、技 术把关、技术服务和维修维保，提高物业的完整、完好使用率， 促进物业保值升值。 2、 适用部门适用部门 适用于本公司工程维保部 3、 职责职责 3.1 配合新入住楼宇工程的验收接管，对验收中发现的工程问题及时 报告开发公司，督促承建商整改。 3.2 对新入住楼宇有关设施的增补、更新、改造提出解决方案，对委 外工程进行初审，并协助管理处监督施工质量，完成房屋的交 接验收。 3.3 审核各管理处设施设备更新改造方案和预算费用，主持外判工程 的招投标活动。 3.4 编制公司设备维修保养计划，检查计划执行情况，负责各

2、管理 处管理的设备维修的技术指导、安全运行，组织开展红旗设备、 技术能手评比工作。 3.5 负责对工程技术资料、设备说明书、维修保养记录的收集、整 理、立卷、存档及档案管理工作。 3.6 组织对公司托管物业的大型机电设备的维护管理，包括实施日常 维修计划和年审，检查指导设备设施的正常运行。 3.7 审批客户室内装修方案并负责装修全过程的管理、监督、检查、 服务，办理物业维保资金的申请、批交、使用、结案工作。 3.8 组织对各物业项目设施设备发生故障、事故的调查和鉴定工作， 负责向上级提交相关处理意见报告。 3.9 指导各物业项目开展质量标准认证及符合条件的创优达标参评 工作，协助其整改完善。

3、3.10 制订承接物业管理项目相关系统设施设备标识标牌选用方案， 向委托方提供建设性意见，参与讨论。 3.11 配合公司的每月楼检工作，形成楼检报告、楼检讲评、楼检整 改、督查验收中关于工程维修方面的工作报告，参与拓展业务 招投标项目的管理方案和设施设备公共能源费用测算工作。 3.12 负责各小区设施设备运营、维护工作中安全工作的检查、监督、 指导，保证工程维护工作中无安全责任事故。 3.13 完成上级交办的其他工作。 工程维保部经理职责 1、 目的目的 为了加强对工程维保部门领导，组织物业接管验收和设施更新 改造，组织维修方案计划实施、检查、验收，实现物业保值增 值。 2、 适用职位适用职位

4、 适用于本公司工程维保部经理 3、 职责职责 3.1 负责检查、指导、协调及督促各专业工程师、技术员完成各自 范围内工作。 3.2 负责组织各专业管理人员参加新物业项目入住前接管验收，完 善整改返修。 3.3 负责组织物业项目管理设施设备增补更新改造的初步技术方案 讨论。 3.4 负责组织各物业项目维修保养计划、措施，落实检查整改验收 工作。 3.5 负责组织拓展业务招投标项目工程方面的讨论和设施设备公共 能源费用测算工作。 3.6 负责组织物业项目设施设备发生故障事故的调查、鉴定工作并 及时上报。 3.7 负责组织工程系统业务洽谈和与物业相关部门的联系、公共关 系工作。 3.8 负责安排办理

5、、组织物业项目相关设备的安全年检、年审工作 及工程系统技术员工的技术培训和考核工作。 3.9 负责指导各物业项目工程技术资料、设备说明书、技术单据等 整理建档工作。 3.10 负责组织物业项目各系统设备设施安全运行和正常使用，负责 物业项目的节能降耗工作。 3.11 负责组织物业项目定期楼检、整改，完成楼检报告。 3.12 完成上级交办的其他工作。 工程维保部工程师职责 1、 目的目的 为了加强工程设施设备维修维保技术管理，审核维修技术方案， 对重大维修组织课题调研和技术攻关。 2、 适用职位适用职位 适用于本公司工程维保部工程师 3、 职责职责 3.1 负责审核公司各物业项目设施设备维修维保

6、计划、方案、技术 可行性，编制工程部维修维保技术规范、规程。 3.2 负责制订各物业项目设施设备管理卡片、表格式样，对设施设 备的日常维修维保进行技术指导，监督检查日常运行。 3.3 负责检查、指导资料员对物业项目交竣工图纸、技术资料等实 施计算机规范化管理，组织建立标准化、规范化技术资料库。 3.4 负责各物业项目节能降耗措施方案,设施设备技术改造、更新， 完善方案的审核。 3.5 负责各物业拓展项目及参与招投标项目设施设备名称、数量、 功率、负荷等技术参数统计并测算公共能源分摊费用。 3.6 协助公司对设施设备发生的故障、事故进行调查，负责组织事 故报告的技术性问题分析鉴定。 3.7 负责

7、审核物业项目客户装修图纸、装修方案，对重大技术问题 组织调研攻关。 3.8 负责组织工程系统员工的技术培训和考核，参与质量标准文件 撰写和内审员培训工作。 3.9 负责物业项目中的压力、计量表具的校验及特种设备的安全年 审安排。 3.10 负责物业项目与市政相关单位在日常配合中的工程技术问题的 交流、协助、联系工作。 3.11 完成上级交办的其他工作。 工程维保部技术员职责 1、 目的目的 为了加强工程维保部的技术力量，检查执行维修方案，计划的 落实，指导项目管理处维修保养。 2、 适用职位适用职位 适用于本公司工程维保部技术员 3、 职责职责 3.1 负责配合、协助项目管理处完成设施设备技术

8、改造、更新，完 善方案的实施及维修维保工作质量的检查。 3.2 负责检查、监督项目管理处日常设施设备正常运行、管理、保 养情况及安全操作规范的执行情况。 3.3 参与物业项目的接管验收，负责对验收中的遗漏工程和不足问 题统计反馈，监督改进完善。 3.4 参与物业项目设施设备维修维保计划及物业设施设备技术改造、 更新，完善方案的讨论、制订。 3.5 协助工程系统员工技术培训和技术考核工作及参与质量标准文 件撰写和内审员培训工作。 3.6 负责物业项目技术资料、新材料、新工艺、新技术信息的收集 整理，定期汇报给工程维保部领导。 3.7 负责检查督促物业项目客户装修房屋按照装修方案和图纸规范 施工，

9、协调解决装修管理及技术问题。 3.8 负责检查、指导填写设施设备运行记录、设施设备登记卡片， 提出物业项目节能降耗合理化建议。 3.9 完成上级交办的其他工作。 工程维保部资料员职责 1、 目的目的 为了加强物业设施设备和工程维修技术档案资料的统一管理， 为维修维保工作提供技术资料依据。 2、 适用职位适用职位 适用于本公司工程维保及项目管理处资料员、文员 3、 职责职责 3.1 负责工程维保部工程图纸、技术档案资料的收集、整理、归档、 利用及管理工作。 3.2 负责对工程图纸、文字资料、图片、光碟、书籍进行分类建帐， 编号存档，负责对相关资料输入计算机管理。 3.3 负责技术资料的节约，内外

10、文件的传阅、登记和管理工作，收 发往来文件、信件，做好会议记录。 3.4 负责工程系统技术性资料、图表的打字、装订、复印工作，接 待外来客户。 3.5 负责工程维保部办公环境整洁有序，定期清扫清洁办公区域。 3.6 负责本部门办公用品的计划、领用、发放、员工的考勤工作。 3.7 完成上级交办的其他工作。 设施设备分类作业指导书设施设备分类作业指导书 1.目的：小区的设施设备品种多、数量大，公司为了识别、建帐和 建立标准，对设施设备进行分类。 2.适用范围：南京银城物业管理有限公司管理的各个小区。 3.引用文件：南京银城物业管理有限公司的企业规定。 设施、设备分类的原则，需要用电的及用电附属的属

11、于 设备类，不需要用电的属于设施类。 4.设施的分类 4.1 房屋公共部位：物业用房、景观房、楼梯间、屋面、露台、外 墙面、雨落水管、避雷接地、地下室、信报箱； 4.2 机站房：监控室、风机房、水泵房、配电房、消防泵房、电梯 机房、信息机房； 4.3 停车场：汽车库与自行车库，包括其内的地面、墙面、顶棚、 窗户、采光天窗、采光天井； 4.4 1.4 道路及其他：包括小区道路、路牙、围墙、门楼、各类坡 道、各式雨篷、岗亭、建筑小品、各类景观桥、路阻、路桩。 4.5 清洁设施：垃圾箱、垃圾筒、垃圾车、拖把池、垃圾场； 4.6 公益设施：体育健身器材（室内、外的免费使用的） 、儿童游乐 设施（室内、

12、外的免费使用的） ； 4.7 特殊给排水的配套设施：消防水箱、蓄水池、泳池、水景的基 础部分； 4.8 标识：楼宇及单元标识、景观标识、指引标识、交通标识、警 示标识、车号牌标识、设施设备状态及运行标识、流程标识、 制度标识、临时标识； 4.9 室外排水：外排管道（包括雨、污） 、化粪池、管井、明暗沟、 管井盖（包括电信、自来水、智能化等所有室外井盖） 、集水坑； 4.10 消防：室外消防接合器、消防栓（室内） 、消火栓（室外） 、灭 火器、大型消防箱、各式防火门； 4.11 人防设施：集气室、进风竖井、排风竖井、滤毒室、隔音间、 防爆地漏、各式密闭门； 5.设备的分类 5.1 配电系统：高、

13、低压配电柜、配电箱、照明箱、控制箱、控制 柜、电表箱、箱式变、母线桥架。 5.2 消防系统：消防自动报警系统、消防喷淋系统、消防泵供水系 统、消防增压泵系统；防火卷帘门。 5.3 供水系统：二次供水系统，包括二次供水的水泵、阀门及供水 管道。 5.4 排水系统：潜水泵、排污泵及其与之联系的各类阀门、接头、 排水管道及浮球式限位控制开关等。 5.5 风机系统：风机、送风、引风机及其与之联系的风机管道及阀 门。 5.6 供气系统：由煤气公司负责。 5.7 特种设备：电梯系统、升降式立体停车系统。 5.8 照明系统：楼道照明、机房照明、车库照明、景观照明、其他 附属照明（包括路灯、办公照明、应急照明

14、、行空灯等） 。 5.9 弱电系统：周界报警系统、红外报警系统、单元门禁对讲系统、 摄像监控系统、巡更系统、紧急求救系统、小区广播系统、小 区背景音乐系统、刷卡系统。 5.10 道闸系统：伸缩式电动门、闸臂系统。 5.11 空调系统：集群式中央空调系统。 5.12 特殊给排水系统：中水处理设备、泳池过滤设备。 5.13 绿化设备：草坪机、绿篱机、割灌机、机动喷雾机、 （属于基 础设施） 。 5.14 通讯设备：对讲机（属于基础设施） 、网络线路。 5.15 辅助设备：空压机、管道疏通机。 6、计量设备 万用表、压力表、接地电阻测试仪、兆欧表、温度计、拉力计、 钳型电流表、噪声仪。 设施、设备的

15、完好标准设施、设备的完好标准 一、目的：建立企业关于设施设备完好的统一标准，使得设施设备 在一个标准下得到全员管理。 二、适用范围：南京银城物业管理有限公司托管服务的所有小区。 三、引用标准： 四、标准内容 1 设施的完好标准 1.1 房屋公共部位：物业用房、景观房、楼梯间、屋面、露台、外 墙面、雨落水管、避雷接地、地下室、信报箱。 1.1.1 物业用房、景观用房、楼梯间、地下室墙面及顶： 表面平 整，无裂缝、表面无不明孔洞、无异物，无连续 1 平方米及以 上的起皮和龟裂，无空鼓。表面为瓷砖的，无脱落、缺角，对 于有裂痕但表面平整、粘贴牢固、不影响使用的可列入完好。 1.1.2 物业用房、景观

16、用房、楼梯间、地下室地面： 地面平整， 无裂缝、空鼓、龟裂，不起沙，瓷砖地面无脱落、缺角，对于 有裂痕但表面平整、粘贴牢固、不影响使用的可列入完好。 1.1.3 楼梯间： a、扶手能够正常使用，平整无断裂，无脱落。 b、楼梯护栏固定牢固，无缺损，无断裂。能够正常使用。 c、通风窗开启、关闭灵活，附件齐全，消防上有要求不能 开启的窗户应固定牢靠。玻璃无裂缝、无破损。d、窗前护 栏安装牢固，无断裂，无锈蚀，油漆完好。e、明装管、线 固定牢靠，布管排线整齐，穿墙洞封堵完好。f、各类设备 箱，箱盖齐全，开关箱门灵活，箱锁完好，表面油漆完好， 无脱落、锈蚀。 1.1.4 外墙面：涂料层与里层因热膨胀系数不同引起的涂料层 龟裂不进行完好的评定。无大面积污染，无大面积脱落， 墙体无开裂。 1.1.5 雨落水管：顺直固定牢靠，连接可靠，雨天排水通畅， 无堵塞，外观整洁无开裂破损。 1.1.6 避雷接地：各连接点牢固可靠，避雷带无断裂，连接成 整体。用接地电阻测试仪测量时阻值应低于 10 欧姆，并 要符合规范要求。 1.1.7 屋面：挂瓦斜屋面应瓦片整齐，无缺片、破损。天沟