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1、西安市城市地产研究报告,伟业顾问研究院 2007.11,分析目的,梳理西安地产市场 的成长环境和 发展轨迹,1 城市宏观概况 2 地产市场总述 3 区域市场特征 4 企业竞争环境,分析框架,1 城市宏观概况,1.1 城市现状解析 1.2 发展趋势判断 1.3 城市竞争力分析,1.1 城市现状解析-城市概况,古称长安，世界四大古都之一，古丝绸之路起点，我国著名的旅游中心城市。,城市性质,地理位置,历史地位,陕西省省会、西北中心城市,位于黄河流域的关中盆地，是我国地理位置中心，南依秦岭，北临渭河，面积9983平方公里,战略地位,1992年8月，西安是国务院批准的计划单列市和内陆开放城市，享受沿海开
2、放城市的优惠政策。,1.1 城市现状解析-城市分区,1.1 城市现状解析-主城分区,城南：曲江新区为核心 的文化示范旅游区和文 教区。高端项目云集。,城内：保持历史古城 风貌，行政功能弱化， 人文旅游为主,城西:“西咸一体化” 结合带，工业区搬迁 后，区域形象提升,城北：传统的农业区， 政府北迁和地铁二号 线建设，发展提速。,城东:传统老城区消费 水平低，开发较落后。 “西部第一水城”,长安：西安后花园， 打造具国际竞争力的 生态文化科技新城,高新：经济活跃，代表 西安经济的未来，市民 工作和居住的理想区域,1.1 城市现状解析-功能分区,“皇城复兴计划”：古城墙内弱化行政功能，强化文化旅游、
3、商贸金融功能,古城墙内,调整纺织、军备制造工业区，建设会展、旅游和高尚住区，形成浐灞大水大绿格局。,东部,西部,以三桥为中心的工业仓储区，发展居住和无污染产业的综合新区，加快与咸阳联结综合开发,北部,现代制造业区、综合发展区，以铁路北客站为依托，增强区域性中心城市的集散辐射功能,北部,文教科研区，与长安中心区衔接，发展大学园区、高尚住区、旅游休闲度假区。,1.1 城市现状解析-城市经济,宏观经济运行良好，平稳增长 居民收入大幅增加，需求旺盛,2006年人均GDP超过2000美元。 按照国际惯例，该阶段房地产业将快速发展。,04年GDP突破千亿大关 连续6年GDP增长率稳定在10以上。 06西安
4、GDP总量接近02年2倍；,1.1 城市现状解析-城市经济,社会消费品零售总额增速GDP增长速度3-4个百分点 06年，社会消费品零售总额占GDP比重达53.5%。,人均可支配收入年均增长10.3%，超过人均消费性支出1.3个百分点。 处于二线城市中游水平,消费水平较高、购买力增强,1.1 城市现状解析-产业结构,产业结构日趋合理 第三产业增速加快,基础,龙头,支柱,重点,2000年,2005年,三大产业比重,1.1 城市现状解析-城市人口,全市人口增幅明显，城镇化速度加快。 中心城区人口密集，表明开发程度高。,1.1 城市现状解析-交通设施,1.2 城市发展趋势-城市定位,1,2,3,4,发
5、展坐标：国际化 走人文生态同步发展的国际化战略。规范市场促进城市和社会发展。,沿袭传统： 历史文化名城、国际旅游城市,新经济中心： 亚洲知识与技术创新中心、东西方文化交流中心、黄河中上游地区国际资本聚集中心,产业升级： 新亚欧大陆桥中国段国际装备制造业转移的主要承接地,国际化大都市,1.2 城市发展趋势-城市规划,城市规模,人口规模,用地规模,主城区人口=常住人口+暂住人口,1.2 城市发展趋势-城市规划,项目所在地,经济技术开发区： 西部现代产业加工基地、出口加工基地、城市新区,曲江新区：中国最佳传统文化示范区、西部文化产业集中消费区、西安最佳生态环境区、最佳生活居住区,浐灞生态区：生态环境
6、建设为主，形成生态旅游区和会展聚集区,总布局：中心城区饱和、建设向外扩展、增设四个开发区,高新技术产业开发区：打造中国科技中心，建设西部产业高地,1.2 城市发展趋势-城市规划,结合浐灞河道整治，建设低密度高尚住区和旅游度假区,向东,向南,向西,向北,与韦曲衔接，建设新城，发展高科技园、度假区,发展经济技术产业开发区和旅游度假区,拓展高新技术产业开发区，与户县衔接，发展空港区,九宫格局，棋盘路网；轴线突出，一城多心,1.2 城市发展趋势-交通规划,西安城市快速轨道交通线网,第一阶段（2006-2010）,南北向二号线，缓解城市南北向主客流走廊的交通压力，拓展城市空间结构,东西向的一号线，形成主
7、城区“十字型”轨道交通骨架网，加快郊区经济发展,第二阶段（2011-2015）,第三阶段（2011-2015）,第四阶段（2011-2015）,三号线（44.3公里）,四、五、六号线和一号线东、西延伸段及二号线北延伸段，形成西安市完整的城市快速轨道交通网络,1.3 城市竞争力分析-经济实力,GDP总量 中西部城市中游,人均GDP 中西部城市下游,1.3 城市竞争力分析-经济实力,人均可支配收入 长沙郑州武汉重庆西安,居民消费性支出 长沙重庆武汉西安郑州,收入支出水平列中西部城市下游 消费动力不足，购买力有待提高,1.3 城市竞争力分析-经济实力,西北地区中心城市,周边城市向西安集聚,注：西部城
8、市取05年数据,1.3 城市竞争力分析-科技实力,市级以上科研机构672家，国家重点实验室95个，有各类技术开发机构3000多家。,科研机构,普通高等院校35所，研究生培养单位48个；民办高校68所；,每年有3000多项科技成果产生，其中重大科技成果1000项左右。,各类专业技术人员42万人，总数占全市职工人数的28，在全国城市中名列前茅。,科研高教基地 国防科技基地 高新产业基地,科技实力：全国第三,1.3 城市竞争力分析-综合竞争力,资本竞争力,金融机构数量少、资本质量不高,一般,结构竞争力,高科技产业发达、经济体系灵活健全,强,基础设施竞争力,对外联系设施、信息技术基础设施有待完善,较弱
9、,政府管理竞争力,执法、创新能力强，推销能力有待提高,不强,开发竞争力,拥有独特旅游资源、人文国际化程度高,强,小结,产业结构：产业结构日趋合理，第三产业增速加快,城市 实力,科技实力：高校云集、人才济济、科研国防基地,城市规划：九宫格局，棋盘路网；轴线突出，一城多心,宏观经济：运行良好，平稳增长，二线城市中下游水平,消费水平：收入支出水平较低，消费动力不足，购买力有待提高,战略地位：西北地区的门户与核心城市,宏观经济健康运行，产业结构合理，居民消费能力有待提高,2 地产市场总述,2.1 政策环境 2.2 土地市场 2.3 地产供给 2.4 地产成交 2.5 客户分析,2.1 政策环境,调控方
10、向-加强保障住房建设 调控手段-再用行政手段干预商品房市场的可能性不大,2.1 政策环境,稳定导向 计划通过盘活二手房市场，进一步稳定商品房价格,1,2,3,4,副市长杨广信 2007年1月，在西安市房地产管理和住房制度改革工作会议上表示，西安房价稳中有升符合市场规律,市长陈宝根： 2007年7，就本市住房二级市场情况进行调研时指出，西安市二手房市场发展缓慢，目前交易总量明显偏低。,取消优惠政策： 西安市市政办发200652号文件规定，在西安市市区单纯购房不能入户,同比房价较低： 2007年1-6月，住宅在售均价为3412元/平方米，同比增长13%,规范市场秩序,2.1 政策环境,税收政策执行
11、较为严格；土地规范化程度不很高,土地增值税,对个人购买普通住宅，转让时免征土地增值税,契税,对个人购买普通住宅，在产权过户交易时实行契税减半,营业税,不足5年转手交易的，全额征收营业税 普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税 非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售收入差额征收营业税。,经营性土地招拍挂,挂牌是主要的交易方式,西安市闲置土地处理办法,严格执行国家关于闲置土地的处罚要求,全市范围内满足70%的比重不具体到项目,90m2以下占70%,执行力度高,执行力度高,执行力度差,执行力度高,执行力度一般,执行力度高,2.1 政策环境,金融信贷政策执行较严格，保障性住房建设
12、存在一定的问题,市场交易秩序,保障性住房建设,从2007年12月1日起，在西安市范围内实行商品房价格备案制度，商品房销售实行明码标价,关于下达西安市2006年经济适用住房项目建设计划的通知，该通知列出了78个规划建设项目,开发贷款,消费贷款,项目资本金比例35，在个开发区中招商引资也不例外,以个人为单位界定二套房；对原有购房贷款未还清的，继续申请新的住房贷款时，所有银行均规定首付不低于40%,执行力度高,执行力度高,执行力度差,执行力度高,2.2 土地市场,居住地价增速最快，其次是商业用地，地价与房价上涨幅度基本一致,成交价格,05、06放量超过1000公顷，07年公开招拍挂数据显示成交不足,
13、成交数量,招拍挂、与管委会协议、与当地企业联合开发等，市场成熟度有待提高,成交方式,土地数据来源：伟业数据平台,二线城市整体升温 土地升值空间较大,与一线城市差距明显： 二线城市处中游水平；,地价现状,发展前景,地价水平,2.2 土地市场,土地市场成熟度不高；土地资源稀缺，热点区域升值潜力大,供不应求 出让有限，供不应求 古城拆迁成本高，地价水平较高 外来开发商多，拿地竞争激烈,郊区化 向远郊延伸，高新、曲江、城北为出让热点 城北、长安、浐灞、西咸等郊区板块升温,地价上涨 2000年：902 2002年：959 2004年：1142 2006年：1263 2007年1-9月：1270,土地市场
14、,2.2 土地市场,2.3 地产供给,房地产投资/固定资产投资25%,住宅投资/房地产投资 65%,房地产投资增速介于30%40%,房地产市场持续健康发展； 住宅市场升温、前景看好。,2.3 地产供给,西安市场筹资、竣工缓慢 囤积土地的现象较为明显,2.3 地产供给,新开工面积处于二线城市中下游水平，开工不足，整体市场有待升温。,住宅开工/商品房开工=0.84，住宅比重较高，商业地产不发达。,2.4 地产成交,04年以前均价徘徊在2000元，04年商品房市场骤热，均价提升至3500元左右。受住宅郊区化等因素影响，05、06年房价略有下降。,近年来商品房销售平稳上涨，06年出现明显的跃升，而06
15、年竣工面积仅有400万平米，供应缺口加大。,成交数据来源：西安房地产信息网,2.4 地产成交,02年-06年西安住宅均价年均涨幅4.2%，上涨幅度平稳合理。低于全国平均涨幅，未来仍有快速上涨的趋势与空间。,近五年西安住宅销售面积平均增幅39% ，06年同比增长67.2%，大于年竣工面积，供不应求，西安住宅市场明显升温。,2.4 地产成交,销售均价处于二线城市中等,天津武汉成都西安长春重庆,上涨空间较大，预计未来2-3年5000,2.4 地产成交,城南：曲江新区为核心 的文化示范旅游区和文 教区。高端项目云集。,城内：保持历史古城 风貌，行政功能弱化， 人文旅游为主,城西:“西咸一体化” 结合带
16、，工业区搬迁 后，区域形象提升,城北：传统的农业区， 政府北迁和地铁二号 线建设，发展提速。,城东:传统老城区消费 水平低，开发较落后。 “西部第一水城”,长安：西安后花园， 打造具国际竞争力的 生态文化科技新城,高新：经济活跃，代表 西安经济的未来，市民 工作和居住的理想区域,2.4 地产成交,城北：,累计销售面积：125万平米 累计销售金额：40亿元 新房可售套数：17864套 住宅最新均价：3024元/平米,城南,高新,城内,累计销售面积：122万平米 累计销售金额：50亿元 新房可售套数：10131套 住宅最新均价：4311元/平米,累计销售面积：16万平米 累计销售金额：14亿元 新房可售套数：13249套 住宅最新均价：4203元/平米,累计销售面积：
