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1、,万科企业股份有限公司 环境分析报告 XXX 2013、11、08,外部环境分析,外部环境分析,万科企业股份有限公司,环境报告分析,行业竞争主 要力量,竞争反应总况,环境监与预测,万科企业股份有限公司外部环境分析,壹,贰,叁,在竞争对手中争取有利位置,顾客的讨价还价能力,新加入者的威胁,替代品或服务的威胁,供应商的讨价还价能力,行业竞争主要力量,万科企业股份有限公司外部环境分析,壹,行业竞争主要力量,下列几家企业构成了行业的主要竞争对手：绿地集团、中海地产、保利地产、恒大地产、万达集团、绿城中国、碧桂园等，如右表。,（1）绿地与保利借助高周转运营模式，两家企业今年均实现业绩突破，房企千亿军团中
2、再添两名新成员。绿地集团金额榜上升至第二，面积榜位列第三，势头正猛，今年在一线城市拿下多个核心地块，增强重点城市竞争力。保利保持高速周转的同时，加强了一二线城市的投资力度。 （2）恒大2012年全年销售额达到923亿元，体现出企业从规模扩张到求稳做强的改变。 （3）中海的项目一向以高品质示人，加上合理的项目定价，紧贴客户心理预期的销售节奏把控。,一,几大房地产企业的销售情况,壹,下列几家企业构成了行业的主要竞争对手：绿地集团、中海地产、保利地产、恒大地产、万达集团、绿城中国、碧桂园等，如右表。,（4）从上市房企销售集中度来看，2012年全国TOP10企业市场份额达到12.46%，较2011年上
3、升了2.03个百分点， TOP20企业相较去年，有2.77个百分点的上升，龙头企业从今年市场回暖行情中获益更大。,一,上榜企业销售金额集中度,行业竞争主要力量,壹,下列几家企业构成了行业的主要竞争对手：绿地集团、中海地产、保利地产、恒大地产、万达集团、绿城中国、碧桂园等，如右表。,（5）销售门槛全面提升，面对今年的常态性调控下，舍弃部分利润快速销售的企业在今年的大势中更占据主动性。,2012年房地产企业销售进榜门槛,行业竞争主要力量,壹,一,（1）房地产需要大量的资金投入，对于资金雄厚的万科来说，新加入者的威胁小了很多。 （2）万科的特色是专业的追求，万科最具特色的产品“情景洋房”已获得国家专
4、利。 （3）万科的资金雄厚，在证券市场上知名度很高，品牌名誉高，具有较好的融资能力。 （4）目前房地产企业林立，对新加入者的壁垒比较多。,行业竞争主要力量,壹,二,（1）房地产企业的供应商主要是出让土地使用权的政府部门、金融机构、建材供应商等。 （2）房地产企业与土地供应商（政府）往往是一种不对称的关系。 （3）由于土地是稀缺资源，这给批地增加了困难。 （4）目前我国房地产融资渠道单一，主要是依赖商业银行贷款。 （5）在建材方面，基于万科是行业的龙头老大的地位，企业规模大，盈利能力较强，所以具有一定的主动权。,行业竞争主要力量,壹,三,（1）购房者的经济状况在很大程度上决定楼价。 （2）购房者
5、的心理预期也左右着楼价的变化。 （3）国家政策对李家起到不小的作用。 （4）不少炒房者囤积楼房，然后高价出卖等行为造成了楼价的波动。,行业竞争主要力量,壹,四,（1）经济适用房。国家明确规定经济适用房给及于经济收入低的家庭，故万科应该坚持目标市场为有经济实力的顾客这一战略。 （2）廉价出租房。目前很多人选择租房，对房地产企业造成了困难。 （3）在二三线城市由于政策的不完善和落实不到位，有不少人选择子建家园。,五,行业竞争主要力量,壹,万科地产,中海地产,绿地集团,保利地产,竞争反应总况,万科企业股份有限公司外部环境分析,恒大地产,万达集团,贰,公司将继续坚持和城市同步发展的策略，聚焦主流市场，
6、围绕“好房子，好服务，好邻居”的产品和服务理念，以“做对产品”，“买对土地”为重点，增强产品竞争力，提升运营效率，重视合作关系，实现稳健增长。,万 科 地 产,过去和现在的目标,竞争反应总况,目前的战略,对当前地位的满意程度,可能的变动或战略改变,继续推进住宅建设专业化；以住宅为主，商业地产为辅；继续扩张：业务布局及全国，重点发展二三线城市，城市圈聚焦。,虽然万科位居行业首位，但绿地、保利、恒大几大房地产企业发展迅速，激励的市场竞争给万科带来前所未有的压力。,拓展海外市场，探索海外新业务，为此将开展强将计划，通过内部培养与外部引进相结合的方式，大力引进、提拔能够带领公司在竞争中胜出的管理人才。
7、,贰,到2015年，成为一家国内一流、国际知名、实力雄厚、管理科学，以市场为导向，以效率为中心，以先进文化为支撑，跨国界、跨行业经营，在经营理念、管理体系、资源整合、人才建设等方面国际化程度较高，具有世界级规模、运营管理水平、品牌影响力和可持续发展力的大型企业集团。,绿地集团,过去和现在的目标,竞争反应总况,目前的战略,对当前地位的满意程度,可能的变动或战略改变,以房地产开发经营为核心主导产业，保证在超高层、大型城市综合体、高铁站商务区及产业园开发领域遥遥领先的地位，同时开启海外投资。,对当前在行业中的地位较满意，尤其对自己的综合能力有自信，销售额高。,发展能源，金融等次支柱产业。打造金融全产
8、业链，组建绿地金融投资控股集团。积极发展商业、酒店、建筑、汽车服务等产业。,贰,致力于将集团打造成为在主业领域具有行业领先地位、管控能力强、国际化程度高、公司治理优良、具有高度社会责任感、具备可持续发展能力、进入世界500强的大型跨国投资控股企业集团。,保利地产,过去和现在的目标,竞争反应总况,目前的战略,对当前地位的满意程度,可能的变动或战略改变,以科学发展为主题，以转变发展方式为主线，密切关注政策和市场，努力提高集团管控能力，积极实施“走出去”战略，继续提升和充分发挥“保利”的品牌价值和优势。,对自己以军民品贸易、房地产开发、文化艺术经营、矿产资源领域投资开发民爆器材生产及爆破服务为主业的
9、“五业并举、多元发展”格局的目标尚不满意。,加强企业上市与资本运作，推进产融结合。,中海地产,“打造百年长青基业，促进持续发展的长远发展”，坚持“诚信卓越”的经营理念，稳健发展，不断开拓，使公司成为“人才齐备、管理科学、服务勤恳、产品优质、效益领先”的大型房地产综合企业。,以长三角、珠三角、环渤海三大中心地带，确保持续的高利润额；在平衡投资风险的同进保证了可持续发展，并将一线城市成熟的产品克隆至二线城市，尊重市场，使地产在二线城市获得了的地位和发展机遇。,对成本控制非常满意。,向二三线城市开展业务，进入酒店、建筑、汽车等服务行业。,贰,2020年，恒大矢志成为世界上行业内“规模最大、队伍最优、
10、管理最好、文化最深、品牌最响”的 “五个之最”国际顶级企业。,恒大地产,过去和现在的目标,竞争反应总况,目前的战略,对当前地位的满意程度,可能的变动或战略改变,恒大将企业战略划分为三大发展阶段，以科学、前瞻、有效的发展模式，逐步形成了规模战略、品牌战略、管理战略、文化战略、人才战略、国际化战略等六大战略，成为企业核心竞争力，不断创造恒大跨越式发展奇迹，为提升人居价值、推动城市建设和社会可持续发展做突出贡献。,连续三年土地储备全国第一、在建面积全国第一、销售面积全国第一、销售额稳居全国三甲。,探新的营销模式，降低销售成本。,到2015年成为世界一流企业，树立民族企业品牌，为中国企业争光。计划到2
11、015年，企业资产4000亿元，收入2500亿元，纳税300亿元，净利润200亿元。,减少买地速度，减少开工面积。,对销售充满信心，已超额完成目标。,重组组织结构，强化管理，提高企业效率。,万 达 集 团,贰,经济环境,技术环境,政治环境,社会环境,环境监测与预测,万科企业股份有限公司外部环境分析,叁,（1）随着经济全球化，中国已成为世界第二大经济体，也是目前世界经济最活跃的地区，国家和地区经济的高速发展，必将带动房地产的发展。 （2）据国际金融报记者统计，截至7月24日，已经公布的22个省份的GDP增速均值为9.95%，远高于全国GDP7.6%的增速水平。政府报告多次指出，中国经济会适当放缓
12、，但仍会以较高的速度发展。这可以给房地产市场提供稳定的经济支持。 （3）股市和房市是一个互动的联合体，随着这几年的中国经济的高速增长，股市的发展早已脱离了正常的轨迹。随着今年中国股市的反弹加之政府大力打压房市，从房地产行业撤下的热钱迅速流入股市。同时，国内的调整股市的政策，经济规定都相应的影响了房地产业的发展。,经济环境,环境监测与预测,叁,一,（1)土地储备能力是房地产各企业公认的核心能力,随着“经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让”政策的实行,土地供应更加公开化透明化,对土地资源的争夺越来越白热化。最近出台的一系列土地政策表明了政府严格土地供应,限制开发规模的决心。据新华社电11月4日至6日，
13、中共中央政治局常委、国务院总理李克强在黑龙江同江、抚远、哈尔滨等地考察。考察中，李克强说，农村改革又到了新的阶段，要积极探索股份合作等多种方式的适度规模经营，配套推进土地管理制度改革。对房地产的发展必将产生影响。 (2)由于我国房地产企业融资渠道少,主要还是依赖于贷款。大部分房地产投资中,贷款份额能占到50%甚至80%以上。2011年以来在中央银行和银监会指导下,商业银行通过提高贷款利率,贷款程序,来稳定金融秩序,防范金融风险,抑制房地产市场的投资过热和过多投机性行为。个人住房消费贷款新增额呈现减少趋势。,政治环境,环境监测与预测,叁,二,(1)随着中国城镇人口规模的不断增长、流动性人口大量增
14、加，人均居住面积需求的不断提升，中国房地产市场需求将进一步增加，房市场的潜在容量依然巨大。 (2)随着观念的改变，我过家庭结构发生着显著的变化，很多年轻人结婚后不愿与父母一起居住，家庭购房需求加大。 (3)预计2050年前后将达到70%左右，因此房地产业将会持续 30-40年的繁荣。而且，随着我国的经济发展迅速，旧有的农村人口密集将会逐渐向城市转移。每年约有1200万人从乡村转移到城市。而这些城市人口的增加必然会带动房地产的行业的发展。,社会环境,环境监测与预测,叁,三,（1）010年2月，搜房网发起“中国购房者低碳状况调查”，两日内近三万网友参与投票，其中，70.5%的网友表示会选择购买低碳
15、住宅，有92.5%的网友表示会选择多使用绿色建材。不同阶层的消费者都对绿色住宅显示了强烈的兴趣和旺盛的需求，这为房地产行业加快升级转型、寻求新的增长引擎提供了巨大动力。低碳住宅的要求，不论来自购房者还是企业的社会责任感，都将成为房地产业未来的行业标准，实际推动起我国房地产技术更新换代、绿化升级的趋势。环保节能技术在未来房地产行业发展中将占据重要的战略地位，成为决定建筑品质的核心因素。而对低碳理念的领悟与实践将成为我国房地产行业新的发展契机，带动房地产领域上升至更宽广的盈利空间和国际标准的竞争。 (2)随着我国工业化的推进，科技与技术必将得到长足发展，同时也会推动房产技术的提高。,技术环境,环境
16、监测与预测,叁,四,市场营销能力,万科企业股份有限公司外部环境分析,叁,企业文化,SWOT矩阵分析,产品地位,财务分析,壹,贰,肆,伍,盈利能力,运营能力,偿债能力,财务分析,万科企业股份有限公司外部环境分析,壹,盈 利 能 力,财务分析,一,壹,毛利率三年来明显的上涨，总体保持稳定。与同行的相比，实力较强，处于显著地领先地位。说明万科的技术含量高，质量好，获利能力和市场竞争力强。 2010年比2009年营业利润率上升5.69%，说明万科营业方针不断的改善，营销策略得当，市场的竞争力强，发展潜力大，盈利水平高。 2009年2011年的资产净利润率有上升趋势不过不明显，反映了企业资产综合利用的效率上升。2011年有略微的下降趋势，说明企业在增加收入和节约资产使用等方面效果不佳；与同行业综合实力30强相比，还是有前进的倾向。 2011年每股收益为0.88元，较前两年相比有明显的上升，根据利润表，净利润势必不变或减少，其值但仍高出同业高出28.86个百分比，充分说明万科11年的盈利能力较强，公司具有较好的
