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1、*创意产业园 物业管理服务建议书,【物业管理职业经理人】黎宇清,谨呈： *董事长,抄送： 余总、钟总,由： 黎宇清（一直在路上的行者）,*创意产业园(大事记),2007.3,2007.7.26,2008.1.15,2008.6.20,*创意产业园启动；,广东省信息产业厅授发“广东省(*)软件产业园”,汪洋调研的第二站来到位于禅城的*创意产业园 。,广东省知识产权局授发“广东省知识产权试点园区”,目录,1. 为何写此建议书?,1.1 男怕入错行,女怕嫁错郎(由”马说”而思),2 . 建议书内容 2.1 旧厂区改造的创意产业园的概述 2.2 *创意产业园给我的启示与震撼! 2.3 试论创意产业园的
2、用户需要什么样的物业服务? 2.4 如何满足创意产业园客户需要的物业服务? 2.5 谁来满足客户需要? 2.6 制定了什么样的5年物业服务计划?,3. 关于旧厂区改造的创意产业园展望及*产业园5年规划所思,1. 为何写此建议书?-,1.1 男怕入错行,女怕嫁错郎(由”马说”而思),选择行业是如此的重要,36岁的我由此感叹!从2004年4月离开商业物业后,再没有进去过,虽然我保持着激情,内心如此渴求进入! 在雅居乐时,开发商肯承担物业亏损,要求是费用指标/管理费到位率指标及服务指标,管理指标。而我当时也做的确实对得起公司、业主，团队！ “千里马常有，而伯乐不常有”的千古名句是我后面被两次猎头公司
3、猎中后的结果。现在公司领导重物业经济指标，轻服务指标，物业服务战略定位出现了错位。我在上与下，左与右间平衡着，斗争着由于国家执行的”政府指导价”,及开发商不理解的亏损怪圈!,幸而，国家在做产业结构的调整，又有了如*创意产业园这样的抓住机会的先行者；让我有了追求的事业的一次机会，我要抓住；故而此“旧厂区改造的创意产业园物业服务建议书”让我如履薄冰！慎之又慎！,择大势者, 事成也; 不弃理想者， 事成也;,2 . 建议书内容,2.1 旧厂区改造的创意产业园的概述 2.2 *创意产业园给我的启示与震撼! 2.3 试论创意产业园的用户需要什么样的物业服务? 2.4 如何满足创意产业园客户需要的物业服务
4、? 2.5 谁来满足客户需要? 2.6 制定了什么样的5年物业服务计划?,2.1 旧厂区改造的创意产业园的概述(国内部分项目),所谓“创意产业”就是将人们平时常说的“点子”、“主意”或“想法”产业化形成价值，并带来就业的产业。 很多创作不是设计师在家干想出来的，可能是某种东西激发了你或者是一帮朋友聊天给聊出来的。在D-PARK广场，大家在一起，在很多层面上是希望物以类聚，大家能互相交流，互相学习。”,北京西四环的“罗豪斯35号创意文化产业园”就位于北京华北汽贸原址,一座老厂一个创意！,原751工厂即如是，现为正东创意产业园（751厂D-PARK）就以巨大的“双塔奇观”成为厂区的一个亮点，“双塔
5、”便是厂区内两座直径数十米、高度近70米的液化气储罐,号桥总占地面积近万平方米，建筑面积逾二万平方米。它原为上海汽车制动器厂旧工业厂房，,创意爱尔兰,“创意爱尔兰”中各类企业的数量,2.1 旧厂区改造的创意产业园的概述,政府牵头，腾笼换鸟 杭州创意产业区发展模式,浙江省政府牵头的创意产业区杭州LOFT49，已成为杭州市经济社会发展的新亮点，并将进一步形成杭州新经济的聚集带。,LOFT49创意产业园区位于杭州拱墅区京杭大运河畔，面积近一万平方米，前身是国营大型纺织工厂。 2002年因经营不善停产，旧厂房被租给了美国DI设计公司，此后逐步吸引了大批世界各地的设计师和艺术家入驻。 经过三年的发展，园
6、区已汇集近20家企业，涉及工业设计、网站/制作和开发、摄影和绘画等多个创意领域；2004年园区实现营业收入2.4亿元， 这种“腾笼换鸟，筑巢引凤”式的发展模式与英美等发达国家创意经济早期形成阶段的模式如出一辙。 高大宽敞的空间有利于自由发挥，较浓的历史文化氛围则能激发灵感，相对低廉的房租符合大多数艺术家的经济承受能力；园区全力打造充满个性、富有感染力的新型文化和创意型产业的聚集地,杭州创意产业及创意产业集聚区发展概况,2.1 旧厂区改造的创意产业园的概述,文化创意产业在发展 方面都没有太多的经 验可循，因为创意产 业最早从英国兴起也 就是10多年时间 上海创意产业园的兴 起基本从工业厂房的 改
7、造利用开始，从不 论是改造不大的M50、 四行仓库、田子坊还 是“整旧如旧”的8号桥。,文化创意产业园和一般生产加工制造园，本质的区别是引进人才、引脑力资本而不是一般意义上的招商引资,卖地-搬迁-拆房-新建是原来老工业基地搬迁的基本流程，这种操作模式使很多珍贵的工业遗迹、遗址得不到保护，资源浪费严重。,“文化的力量，深深熔铸 在民族的生命力、创造力 和凝聚力之中，是一种 软实力。,重点强化导向、构筑平台、 推动集聚、形成体系，,从引脑到打造产业链,大势: 中国由”世界加工厂”再进一步,那就需要创意,知识经济,1951 年，美国建立斯坦福工业园硅谷，开创了高科技工业园区的先河。,在原有的工业厂房
8、上改建文化创意产业园，可以最大化利用原有的建筑环境，能够节省大笔费用。而且很多企业的老厂房都是由前苏联和前东德设计制造，不但有着特别的建筑特色，还有厚重的历史感，非常适合艺术机构的进驻”。,将废旧厂房改造为创意产业园，不但能够保护一些有历史价值的工业遗产，更重要的是创意产业园区的开发不同于简单的一次性房地产开发，而是一个长期、持续的开发过程。在整个园区的运营过程当中，可以不断深化经营模式，创造新的价值，同时能够推动新的就业机会,多数由旧厂区改造而成的文化创意产业基地，基本上都由原来的企业进行运营管理，主要的盈利模式是通过收取厂房租金，运营企业基本上都只是在扮演一个“房东”的角色,创意产业园区的
9、发展必然是从开始低租金吸引企业和个人的入驻，然后通过软硬件设施为企业提供完善的服务，再通过品牌经营和资源整合，形成园区内入驻机构的聚合效应，从而提升园区自身的竞争力和运营价值,* 资料来源：,2.1 旧厂区改造的创意产业园的概述,人才的稀缺，特别是 策划、管理、运营 人才的 稀缺已经成为 制约园区长远发展 的瓶颈,入住企业能够获得 政府的产业扶持和 实实在在的 税收、人事、补贴、 贷款 等多方面优惠政策，,“政府搭台， 企业唱戏/资金” 的发展模式,利用产业结构调整留下的 旧厂房、旧楼宇、旧设施、 依托各区的特色经济注入 创意人才与创意设计， 形成一些具有相当规模的 大型创意产业园区， 每个园
10、区聚集大批创意企业；,制约创意产业园区 长远发展的瓶颈,人才,政策,资本,资源,入驻企业提供“一站式”物业服务，提供完整的商务服务，根据入驻企业行业的自身特点，提供专业型的行业服务,重要瓶颈,2.1 旧厂区改造的创意产业园的概述-瓶颈,2 . 建议书内容,2.1 旧厂区改造的创意产业园的概述 2.2 *创意产业园给我的启示与震撼! 2.3 试论创意产业园的用户需要什么样的物业服务? 2.4 如何满足创意产业园客户需要的物业服务? 2.5 谁来满足客户需要? 2.6 制定了什么样的5年物业服务计划?,2.2 *创意产业园给我的启示与震撼!,*创意产业园未改造前,改造后酒巴,短短的1.5年时间,旧
11、厂区改头换面,租金从20多元升至100多元,2.2 *创意产业园给我的启示与震撼!,中国改革论坛，昨天上午在*创意产业园拉开大幕 顶级专家*纵论解放思想-成思危妙语连珠论创新,项目整体分析,1、区位突出：“季华四路”核心位置 2、景观稀缺： 旧厂区独有人文价值,配套改建的景观 3、交通便利 城区旧厂区,已经成为城中旺地。 4、配套完善：“澳大利亚西餐酒巴”、“人民大饭堂”、停车位、篮球场、会议室、“高尔夫”、风情街,具备创意产业园的硬件和软件条件,2.2 *创意产业园给我的启示与震撼!-项目优势,1、广东省知识产业园 2、*市知识产业园 3、陶瓷厂商的“脑部经济”/“总部经济”已经初现 4、创
12、产园领航者的高瞻远瞩，心存高远 5、有着激情四射的团队,硬件,软件,文化价值将是无可估量的:,休闲公共场所：已经成为创意精英进行交流的场所,*创意产业园/精神文化中心： 提供包括一站式客户服务中心提供各种服务， 还有为社区活动和庆典准备的公共广场和会议室。,可能以后会有一些街头音乐家和不少世界各地的餐馆；,高科技展销会： 高科技商家们以穷出不尽的新产品以及为之而设的各式各样的讲座、课堂来 吸引世界各地用户们的定单,老板要给员工提供：浪漫舒适的工作环境和文明儒雅的工作氛围。 以使员工死心塌地爱自己的企业。 给喜欢读书喝茶的少数企业家和他的员工们一个放松四肢、充实头脑和 寻找心情的另类工作环境。,
13、2.2 *创意产业园给我的启示与震撼!-项目优势,项目的SWOT分析,S项目优势,旧厂区改建的隐蔽工程渗水维修等隐性费用较高 旧厂区硬伤(现代办公网络车场智能化监控系统) 未有成熟经验,国内及*地区可借鉴经验较少,产业升级 产业结构调整 旧厂区在全国很多,复制空间巨大 我们能成为这个领域的领头羊机会较大 以前旧厂区经济价值低下,将为公司有赢利空间,潜在竞争对手将我们成功基础上进入这个行业,以后的竞争将加大（类似项目不能多） 以后复制过程中如何抓住区域经济特点,项目产品的细分将考验我们本身的创意(保持先进性) 如何将设计与产业结合(创意的经济价值)体现,与租户共赢是长期的工作目标,硬件+软件的结
14、合 脑部经济/总部经济正在张现价值 旧厂区独特的人文环境,2.2 *创意产业园给我的启示与震撼!,W项目劣势,O项目机会,T项目威胁,2 . 建议书内容,2.1 旧厂区改造的创意产业园的概述 2.2 *创意产业园给我的启示与震撼! 2.3 试论创意产业园的用户需要什么样的物业服务? 2.4 如何满足创意产业园客户需要的物业服务? 2.5 谁来满足客户需要? 2.6 制定了什么样的5年物业服务计划?,. .,创意产业园知识产权 的保护平台/中心,产业园创意从业者 与国际国内交流/人才培训 新闻资讯平台/中心,商务及生活 服务平台/中心,金融及相关 物流服务中心;,创意产业园经营者管理者 平台 (
15、从信息中确立领跑者),平台/中心 模式,2.3 试论创意产业园的用户需要什么样的集成服务?,2.3 试论创意产业园的用户需要什么样的物业服务?,办公设备租赁 办公废品回收入及利用(环保) 办公网络的维护 利用创意产业园已经有的网站宣传物业管理 产业园场地最大利用(白天办公,晚上开放成美食街等), 培训中心晚上出租或者各种讲座(培训,如北大青鸟培训中心等) 成立成人夜校(陶艺或者绘画班) 未出租的场地的定期维护检查(保养),以便随时能让租户来看场地,配合租赁 装修中场地的管理与服务(办公场地设计),项目核心问题,创间产业园尚未有成功复制的经验 经营管理模式尚未确定 物业公司的品牌尚初于起步阶段,
16、未为创意园形成溢价空间 用电用水是商业还是工业,等一系列问题 队伍是新组建的,各种文化冲突 各专业口信息的传递尚未形成定式,针对商务类创意产业园的服务,外部资源共享：共用律师、供用会计师、共用秘书、专业公司注册等 商务设施共享：大楼专用服务器、专线联接投影设备、视讯会议室、小型会客室、 秘书服务、咨询、电脑平台链接服务器提供股市、汇市重点讯息等。 大堂服务共享：收发信件、代缴费用、租务代理、公用传真复印等。,书吧：营造舒适、和谐的读书氛围，提供专业及休闲书籍,2.3 试论创意产业园的用户需要什么样的物业服务?-服务思路,平台= 产业园创意从业者与国际国内交流;创意产业园知识产权的保护平台;创意产业
